【平成３０年不動産鑑定士試験】民法 解答例

本件売買契約の締結後、引渡し・移転登記と代金の支払がされる前に、Aの火の不始末により甲建物が滅失した。そこで、Aの引渡債務が履行不能となり、Aが債務不履行責任を負うかが問題となる。

この点、債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、引渡しまで、善良な管理者の注意をもってその物を保存しなければならない(400条)。債務者が債務の本旨に従った履行をしないとき又は履行が不能であるときは、債権者は損害賠償を請求できるが、債務者の責めに帰することができない事由によるときは、この限りでない(415条1項)。履行不能とは、契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして、債務の履行が不能であることをいい、履行不能の場合、債権者は履行を請求することができない。

本件では、甲建物は特定物であり、Aは、引渡しまで、善良な管理者の注意をもって保存する義務を負う(400条)。甲建物は火災により滅失しており、引渡しは、取引上の社会通念に照らして不能である。また、火災はAの火の不始末によるから、Aは保存義務に違反しており、不履行がAの責めに帰することができない事由によるとはいえない(415条1項ただし書)。

よって、Aの引渡債務は履行不能となり、Aは債務不履行責任を負う。Bは、Aに対し、甲建物の引渡しを請求することができない。

Aの債務不履行により、Bに損害が生じている。そこで、BがAに対し、どのような損害賠償を請求できるかが問題となる。

この点、履行が不能であるときは、債権者は、債務の履行に代わる損害賠償を請求できる(415条2項1号)。損害賠償は、通常生ずべき損害を範囲とし(416条1項)、特別の事情によって生じた損害は、当事者がその事情を予見すべきであったときに限り請求できる(同条2項)。履行に代わる損害賠償の額は、目的物の時価から、債権者が支払を免れた代金を差し引いた額を基準とする。

本件では、甲建物の引渡債務は履行不能であるから、Bは、履行に代わる損害賠償を請求できる(415条2項1号)。Bは代金1,000万円をまだ支払っていないから、通常損害は、甲建物の滅失時の時価が代金1,000万円を上回る場合のその差額となる(416条1項)。転売利益などの特別損害は、Aがその事情を予見すべきであったときに限り請求できる(同条2項)。

よって、Bは、Aに対し、甲建物の時価と代金額との差額等の損害賠償を請求することができる(415条1項・2項1号)。

Aの引渡債務が履行不能であるから、Bは、本件売買契約を解除して、代金債務を免れることが考えられる。そこで、Bが契約を解除できるかが問題となる。

この点、債務の全部の履行が不能であるときは、債権者は、催告をすることなく、直ちに契約を解除できる(542条1項1号)。解除に、債務者の帰責事由は要しない。解除したときは、各当事者は、相手方を原状に復させる義務を負い(545条1項)、解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない(同条4項)。

本件では、甲建物の引渡債務は、全部が履行不能である。そうだとすれば、Bは、催告をすることなく、直ちに本件売買契約を解除できる(542条1項1号)。解除により、各当事者は原状に復させる義務を負うが(545条1項)、本件では代金も引渡し・移転登記もされていないから、Bは代金の支払義務を免れるのみで、返還すべきものはない。また、解除しても、Bは、②の損害賠償を請求できる(545条4項、415条2項3号)。

よって、Bは、本件売買契約を解除することができ、解除しても損害賠償を請求できる。

以上より、Bは、Aに対し、甲建物の引渡しを請求することはできないが、履行に代わる損害賠償を請求できる(415条1項・2項1号)。また、Bは、催告なしに本件売買契約を解除して代金支払義務を免れ(542条1項1号、545条1項)、あわせて損害賠償を請求できる(545条4項)。

Cは、Bに無断で、旅行者に甲建物を宿泊・滞在させ、対価の支払を受けている。そこで、Bが612条2項により本件賃貸借契約を解除できるかが問題となる。

この点、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができず(612条1項)、これに違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる(同条2項)。転貸とは、賃借人が第三者に賃借物の使用収益をさせることをいい、無断転貸による解除には、催告(541条)を要しない。

本件では、Cは、Bの承諾を得ることなく、合計120日間、さまざまな旅行者を甲建物に宿泊・滞在させ、対価の支払を受けた。旅行者は、甲建物に滞在してこれを使用しており、Cは、不在の間、対価を得て第三者に甲建物の使用収益をさせたといえ、転貸にあたる。Bの承諾はないから、無断転貸である。

原則として、Bは、Cの無断転貸を理由に、本件賃貸借契約を解除できる。

しかし、旅行者の宿泊・滞在は1年の間に合計120日にとどまり、近所から騒音やゴミ処理等の苦情もなく、Bに実害は見当たらない。そこで、無断転貸があっても、解除が制限されないかが問題となる。

この点、612条2項が無断転貸を理由に解除を認めた理由は、賃貸借が当事者間の信頼関係を基礎とし、賃貸人の知らない者に使用収益させることを防ぐ点にある。かかる趣旨に照らせば、無断転貸があっても、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除権は発生しないと解する。特段の事情の有無は、転貸の経緯、目的、態様、期間・回数、賃貸人への影響などを総合して判断する。

本件では、Cの転貸は、1年ほどの外国出張で不在となる間に限られ、出張という一時的な事情に基づく。宿泊・滞在は合計120日にとどまり、近所から騒音やゴミ処理等の苦情もなく、甲建物の使用により、Bに実害は生じていない。たしかに、Cは、Bに無断で、対価を得て、不特定の旅行者に建物を使わせた。しかし、転貸が一時的で、期間や態様も限られ、Bに実害がなかったという事情に照らせば、BC間の信頼関係を破壊するほどの背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある。

したがって、Bは、無断転貸を理由に、本件賃貸借契約を解除することができない。

Bは、三階建ての住宅を建築する目的で甲土地を買ったが、甲土地は、容積率・建蔽率が三階建ての住宅の建築に不足していた。そこで、Bが、錯誤(95条1項2号)を理由に、売買契約の意思表示を取り消すことができるかが問題となる。

この点、意思表示は、表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる(95条1項2号)。この取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる(同条2項)。表示は、明示に限らず、黙示でもよい。錯誤が重要であるとは、その錯誤がなければ、表意者も通常人も意思表示をしなかったであろうと認められることをいう。

本件では、Bは、三階建ての住宅を建築できる土地であると認識して甲土地を買ったが、実際には、容積率・建蔽率が三階建ての住宅の建築に不足しており、基礎とした事情の認識が真実に反する(95条1項2号)。Bは、Aの代理人である宅地建物取引業者と交渉し、Aに対しても三階建ての住宅を建築する土地利用の目的を伝えており、この事情が法律行為の基礎とされていることが表示されている(同条2項)。また、Bは、長男の家族と同居する三階建ての住宅を建築するために土地を探しており、建築できない土地であれば購入しなかったという事情に照らせば、錯誤は、法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要である。

よって、Bの意思表示は、95条1項2号の錯誤にあたり、原則として取り消すことができる。

Bは、宅地建物取引業者の説明を受けて甲土地を買っている。そこで、Bに重大な過失があり、95条3項により取消しができないかが問題となる。

この点、錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、相手方が表意者の錯誤を知り、又は重大な過失によって知らなかったとき、相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたときを除き、取り消すことができない(95条3項)。重大な過失とは、著しく注意を欠いたことをいう。

本件では、Bは、売買契約に先立ち、宅地建物取引業者から重要事項の説明を受けたが、その説明が誤っており、容積率・建蔽率の不足を知らなかった。専門家である宅地建物取引業者の説明を、Aの同席のもとで受けたという事情に照らせば、Bが自ら調査しなかったことは、著しく注意を欠いたとはいえず、重大な過失はない。

よって、95条3項により取消しが制限されることはなく、Bは、意思表示を取り消すことができる。

Bは、売買契約の意思表示を取り消して、支払った1,500万円の返還を請求しようとしている。そこで、703条に基づく不当利得返還請求が認められるかが問題となる。

この点、法律上の原因なく他人の財産によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う(703条)。取り消された売買契約は初めから無効となり、代金の受領は法律上の原因を欠く。また、金銭の利益は、現存するものと推定される。

本件では、Bが錯誤を理由に意思表示を取り消すと、売買契約は初めから無効となり、Aが受領した代金1,500万円は、法律上の原因を欠く。Aは1,500万円の利益を受け、Bは同額の損失を被っており、両者には因果関係がある。Aが受領した利益は金銭であり、現存すると推定されるから、利益の存する限度は1,500万円である(703条)。

よって、Bは、Aに対し、703条に基づき、1,500万円の返還を請求することができる。

宅地建物取引業者の重要事項の説明は誤っていた。そこで、詐欺による取消しが認められるかが問題となる。

この点、詐欺による意思表示は、取り消すことができる(96条1項)。詐欺は、人を欺いて錯誤に陥らせ、その錯誤によって意思表示をさせようとする二段の故意に基づく欺罔行為をいう。

本件では、宅地建物取引業者の説明は誤っていたが、Bを欺いて錯誤に陥らせ、意思表示をさせようとする故意があったとの事情はなく、単なる誤った説明にとどまる。詐欺にあたらない。

よって、詐欺を理由とする取消しは認められない。もっとも、錯誤取消しによってBの請求が認められるから、結論に影響しない。

以上より、Bは、錯誤取消し(95条1項2号)を根拠に、不当利得返還請求(703条)として、Aに対し、1,500万円の返還を請求することができる。この請求は認められる。

Cは、Aから乙土地を買い受けたが、登記を移転されていない。Aは、Dに乙土地を譲渡して登記を経由し、DはEに転売して登記を移転した。そこで、Cは、登記なくして乙土地の所有権取得を対抗できるか、まず、Dが177条の「第三者」にあたるかが問題となる。

この点、不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない(177条)。同条の趣旨は、登記を対抗要件とすることで、不動産取引の安全を図る点にある。かかる趣旨に照らせば、「第三者」とは、当事者及びその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいい、二重譲受人はこれに含まれる。もっとも、背信的悪意者、すなわち、先行する物権変動を知り、登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情がある者は、登記の欠缺を主張する正当な利益を有せず、「第三者」にあたらないと解する。

本件では、Dは、Aから乙土地を譲り受けて登記を経由した二重譲受人である。しかし、Dは、AからAC間の売買の状況を聞かされており、これを知っていた。そして、Cへの登記が未了であることを奇貨として、自己が融資を受ける際に利用する目的で、Aに迷惑をかけない旨の念書まで差し入れて、乙土地を譲り受け、登記を経由した。Cの買受けを知りながら、自己の利益を図る目的で登記を得たという事情に照らせば、Dが登記の欠缺を主張することは信義に反し、Dは背信的悪意者にあたる。

よって、Dは「第三者」にあたらず、Cは、登記なくして乙土地の所有権取得をDに対抗できる。

Eは、Dから乙土地を買い受けて登記を備えているが、Dは背信的悪意者である。そこで、背信的悪意者からの転得者であるEが、177条の「第三者」にあたるかが問題となる。

この点、背信的悪意者は、登記の欠缺を主張する正当な利益を有しないにとどまり、無権利者ではない。そうだとすれば、背信的悪意者から不動産を取得した転得者は、転得者自身が背信的悪意者にあたらない限り、「第三者」にあたり、登記を備えれば所有権取得を対抗できると解する。背信的悪意者にあたるかは、各人ごとに判断する。

本件では、Eは、Dから乙土地を買い受けて登記の移転を受けたが、転売の時点で、AC間の売買の存在を認識していなかった。Eは、先行する物権変動を知らず、背信的悪意者にあたらないという事情に照らせば、Dが背信的悪意者であっても、Eは「第三者」にあたる。Cは登記を備えていないから、乙土地の所有権取得をEに対抗できない。

よって、Cは、Eに対し、乙土地の所有権取得を対抗できず、所有権に基づく移転登記手続を請求することはできない。

以上より、Cは、Eに対し、不動産移転登記手続を請求することができない。