【令和２年不動産鑑定士試験】民法 解答例

Aは、Cに対し、所有権に基づく妨害排除請求として、所有権移転登記の抹消登記手続を請求している。この請求が認められるには、Aが甲の所有権を失っていないことが必要である。そこで、Bが甲を売却した行為の効果がAに帰属し、Cが甲の所有権を取得したといえるかが問題となる。

この点、代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる(99条1項)。権限外の行為は本人に効力を生じない。また、制限行為能力者が代理人としてした行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができない(102条本文)。

本件では、AがBに与えた甲についての代理権は、修繕等のための契約締結に必要な範囲に限られ、甲の処分(売却)には及ばない。Bは、Aに無断で、処分の代理権があると自称して甲をCに売っており、権限外の行為である。Aは事後にも承諾を与えていない。Bは17歳の未成年者であるが、代理人としてした行為は行為能力の制限によって取り消すことができない(102条本文)から、AはBの未成年を理由として取り消すこと(5条2項)はできない。もっとも、取り消すまでもなく、Bに処分の代理権がない以上、売買契約の効果はAに生じず、Cは甲の所有権を取得しない。

原則として、Aは甲の所有権を失っておらず、Cに対して抹消登記手続を請求することができる。

しかし、Bは、Aから甲について修繕等のための契約締結の代理権を与えられている。そこで、権限外の行為をしたBとの売買について、Cが110条の表見代理を主張し、Aが責任を負うことにならないかが問題となる。

この点、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときは、本人は責任を負う(110条、109条1項本文)。同条の趣旨は、代理人らしい外観を信頼した第三者を保護して取引の安全を図る点にある。そうだとすれば、基本代理権の存在、権限外の行為、第三者の正当な理由(善意無過失)が必要であると解する。

本件では、Aは、Bに甲について修繕等のための契約締結に必要な範囲の代理権を与えており、法律行為についての基本代理権がある。Bの甲の売却は、その範囲を超えた権限外の行為である。そこでCの正当な理由をみると、Cは、Bの代理権の有無について確認をしておらず、しかも、相場に比して安い提案に魅力を感じて承諾している。代金が相場に比して安いという事情に照らせば、Cは、Bの代理権の有無に疑いを持つべきであったのに確認を怠っており、過失がある。Cに、Bに甲の処分の代理権があると信ずべき正当な理由があるとはいえない。なお、AがCに対し、Bに甲の処分の代理権を与えた旨を表示した事情はなく、109条1項・2項は問題とならない。

したがって、110条の表見代理は成立せず、Aは責任を負わない。以上より、Aの請求は認められる。

Aは、Dとの売買契約を取り消したとして、Eに対し乙の引渡しを請求している。ここで、Dに欺罔されたのは代理人Bである。そこで、本人Aが、詐欺を理由として売買契約を取り消すことができるかが問題となる。

この点、詐欺による意思表示は、取り消すことができる(96条1項)。代理人が相手方に対してした意思表示の効力が詐欺によって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決する(101条1項)。代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる(99条1項)。

本件では、Bは、Aから乙の管理及び処分の代理権を与えられており、乙の売却はその権限内の行為である(99条1項)。Dは、乙を含む周辺の土地に産業廃棄物が埋設されて地価が下落するという虚偽の事実をBに述べ、Bはこれを誤信して、評価額が2,000万円程度の乙を代金1,000万円で売る契約を締結した。詐欺の有無は代理人Bについて決するから(101条1項)、Bの意思表示は詐欺によるものであり、取り消すことができる(96条1項)。この売買の効果は本人Aに帰属するから、Aが取り消すことができる。

よって、Aは、Dとの売買契約を取り消すことができ、取り消されると売買契約は初めから無効となる(121条)。

取消しにより、Dは乙の所有権を取得しなかったことになる(121条)が、Dから乙を転得したEがいる。そこで、AがEに対し、取消しの効果を主張できるかが問題となる。

この点、詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない(96条3項)。同項の趣旨は、取消しの遡及効から、詐欺を知らずに取引に入った第三者を保護して取引の安全を図る点にある。かかる趣旨に照らせば、第三者とは、取消し前に、新たに利害関係を有するに至った者をいうと解する。

本件では、Eは、Dから乙を転得して引渡しと所有権移転登記を受けており、Aの取消し前に、乙について新たに利害関係を有するに至った第三者にあたる。Eは、転売の際にDからBとの取引の経緯について何の説明も受けておらず、詐欺を疑うべき事情も見当たらないという事情に照らせば、善意であり、かつ過失もない。

よって、Eは96条3項により保護され、Aは、取消しをEに対抗することができない。

以上より、Aは、取消しを理由に、Eに対して乙の引渡しを請求することはできず、請求は認められない。

Bは、敷金が返還されない限り甲建物を明け渡さないと主張している。そこで、Aは、敷金を返還することなく、Bに甲建物の明渡しを請求することができるか(敷金返還債務と明渡債務のどちらが先に履行されるべきか)が問題となる。

この点、賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに、受け取った敷金の額から賃借人の債務の額を控除した残額を返還しなければならない(622条の2第1項1号)。同条の趣旨は、敷金が、賃貸借終了後明渡しまでに生ずる債務も含めて賃借人の債務を担保する点にある。そうだとすれば、敷金返還債務は、賃貸物の返還を受けた時に残額が確定して生ずるから、明渡債務が先履行となり、両債務は引換えの関係に立たないと解する。

本件では、AB間の賃貸借は終了することとなっており、Bは、Aに敷金を交付している。しかし、Bは、まだ甲建物をAに返還(明渡し)していない。Aの敷金返還債務は、甲建物の返還を受けたときに生ずるから(622条の2第1項1号)、現時点では生じておらず、Bの明渡債務が先に履行されるべきである。Bが、敷金の返還と引換えでなければ明け渡さないと主張することはできない。

よって、Aは、敷金を返還することなく、Bに対し、甲建物の明渡しを請求することができる。

Aは、Bとの賃貸借を合意解除したとして、転借人Cに対し甲建物の明渡しを請求している。そこで、Aの請求が認められるかが問題となる。

この点、転借人の転借権は、賃借人の賃借権を基礎とするから、賃貸借が終了すれば転借権も賃貸人に対抗できなくなる。所有者である賃貸人は、転借権を対抗できない転借人に対し、所有権に基づいて明渡しを請求することができる。

本件では、Aは甲建物の所有者であり、A名義の登記がある。AとBは、賃貸借を合意解除しており、賃貸借は終了している。Cの転借権は、Bの賃借権を基礎とするから、賃貸借の終了により、CはAに転借権を対抗できなくなるのが原則である。

原則として、AはCに対し、甲建物の明渡しを請求することができる。

しかし、Bは、Aの承諾を得て甲建物をCに転貸している。そこで、AがBとの合意解除をもってCに対抗し、明渡しを請求できるかが問題となる。

この点、賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない(613条3項本文)。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない(同項ただし書)。同項の趣旨は、適法な転借人の地位が、賃貸人と賃借人の合意によって奪われないように保護する点にある。そうだとすれば、賃貸人が債務不履行による解除権を有していたときは、単独で解除して転借人の地位を奪うことができたから、保護の必要がなく、合意解除を転借人に対抗できると解する。

本件では、BはAの承諾を得て甲建物をCに転貸しており、適法な転貸である。したがって、AはBとの合意解除をCに対抗できないのが原則である(613条3項本文)。しかし、Bは、Aへの賃料6か月分の支払いを怠っているという事情に照らせば、合意解除の当時、Aは、Bの債務不履行による解除権を有していたといえる。そうだとすれば、ただし書により、AはCに対し、合意解除をもって対抗することができる。

以上より、Aは、Bとの合意解除をCに対抗することができ、Cに対し、甲建物の明渡しを請求することができる。