【令和元年不動産鑑定士試験】民法 解答例

Aは、Bとの間で本件土地建物を代金2,000万円で売る契約を締結し、手付金200万円を受け取っている。残代金の支払期日(6月15日)は到来しておらず、Bに債務不履行はないから、Aは催告による解除(541条)をすることができない。そこで、Aが手付解除により売買契約を解消できるかが問題となる。

この点、買主が売主に手付を交付したときは、売主は、その倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる(557条1項本文)。解除は、相手方に対する意思表示によってする(540条1項)。手付解除の場合には、解除に伴う損害賠償請求に関する545条4項は適用されない(557条2項)。

本件では、Bは契約時に手付金200万円をAに交付している。Aは、手付の倍額である400万円(受領した200万円の返還と、これと同額の上乗せ)をBに現実に提供し、解除の意思表示をすれば、売買契約を解除できる(540条1項)。手付解除をしたAは、Bから損害賠償を請求されることもない(557条2項)。

原則として、Aは、手付の倍額400万円を現実に提供して、売買契約を解除できる。

しかし、手付解除は、相手方が契約の履行に着手した後はすることができない(557条1項ただし書)。Bは、売買契約が締結されたことを前提に、現在居住しているマンションを売却する準備を始めている。そこで、このマンション売却の準備が、Bの「履行に着手」にあたり、Aが手付解除をできなくなるかが問題となる。

この点、買主が売主に手付を交付したときは、売主は倍額を現実に提供して解除できるが、相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない(557条1項)。同条の趣旨は、履行に着手した相手方の、契約が履行されるとの期待の保護を図る点にある。かかる趣旨に照らせば、履行の着手とは、客観的に外部から認識できるような形で、履行行為の一部をなし、又は履行の提供のために欠くことのできない前提行為をした場合をいうと解する。

本件では、残代金の支払期日である6月15日は未到来であり、Bは、代金の提供や登記手続への協力といった、本件売買契約の履行行為を何もしていない。Bが始めたマンションの売却準備は、Bが自己の都合で第三者との間で進める準備にとどまり、本件売買契約の履行行為の一部とはいえず、またAへの代金支払という履行の提供のために欠くことのできない前提行為ともいえない。契約時に交付された手付金200万円は、手付として交付されたものであり、代金の弁済ではない。Bが売買契約の成立を前提に自己のマンションの売却準備を始めたにとどまるという事情に照らせば、客観的に外部から認識できる形での履行の着手があったとはいえない。

したがって、Bは履行に着手しておらず、Aは、Bに手付の倍額400万円を現実に提供し、解除の意思表示をすること(540条1項)で、残代金の支払・移転登記までの間に、売買契約を解消できる。Bは、マンション売却の準備に費用を要していても、Aに損害賠償を請求できない(557条2項)。

Cは、9月30日に残代金2,500万円を支払っていない。もっとも、残代金の支払は、Aの所有権移転登記と引き換えにすることとされている。そこで、AがCの履行遅滞を主張するために、自己の登記手続の提供が必要かが問題となる。

この点、双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる(533条)。そうだとすれば、相手方が同時履行の抗弁権を有する間は、履行をしなくても履行遅滞とならず、自己の債務の履行を提供して、相手方の同時履行の抗弁権を失わせる必要がある。履行の提供は、債務の本旨に従って現実にするのが原則であるが、相手方の協力がなければ履行できない債務については、履行の準備をしてその旨を通知し、受領を催告すれば足りる。

本件では、Cの残代金2,500万円の支払債務と、Aの所有権移転登記手続債務は、引換えにすることとされた同時履行の関係にある(533条)。9月30日にCが支払をしなくても、Aが自己の登記手続を提供していなければ、Cは同時履行の抗弁権により、履行遅滞とならない。そこで、Aは、10月15日までに残代金の支払を求めるとともに、同日に改めてこれと引き換えに移転登記手続を行う旨をCに伝え、その用意をしていた。移転登記手続は、登記権利者であるCの協力(登記申請)がなければ完了できない債務であるから、Aが登記手続に必要な書類を用意し、これと引き換えに支払うようCに通知していれば、履行の提供として足りる。この提供により、Cは同時履行の抗弁権を失った。Cは、10月15日までに支払をしておらず、履行を拒む正当な理由がない。

よって、Cは、残代金の支払債務について履行遅滞にある。

Aは、10月15日までに残代金の支払を求めている。そこで、この請求が、相当の期間を定めた催告にあたり、Cの不履行が軽微でないといえるかが問題となる。

この点、当事者の一方が債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めて履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、契約を解除できる(541条本文)。ただし、期間を経過した時における不履行が、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除できない(同条ただし書)。不履行の程度や契約目的に与える影響を考慮して判断する。解除は、相手方に対する意思表示によってする(540条1項)。

本件では、Aは、9月30日の不払いの後、10月15日までに残代金2,500万円の支払を求めており、これは履行を求める催告にあたる。期間は、弁済期から約2週間であり、すでに弁済期が過ぎている金銭債務の支払をするには、相当の期間である。Cは、この期間内に支払をしていない。また、未払の残代金2,500万円は、代金4,000万円の約6割を占める。Cが支払ったのは、手付金400万円と1,100万円の合計1,500万円であり、代金の4割に満たないという事情に照らせば、不履行が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微とはいえない。

よって、541条の催告による解除の要件を満たす。

以上より、Aは、Cに対し、解除の意思表示(540条1項)をすることで、売買契約を解除することができる。

Aは甲土地の所有者であり、乙建物は、BがAに無断で建て、その後Cに売却された。そこで、AがCに対し、所有権に基づいて乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求できるかが問題となる。

この点、土地の所有者は、その所有権の行使を妨げる者に対し、所有権に基づく妨害排除請求として、妨害の除去を請求できる。土地上に権原なく建物が存在するときは、建物を所有して土地を占有する者に対し、建物の収去及び土地の明渡しを請求できる。

本件では、Aは甲土地の所有者であり、A名義の登記も備えている。乙建物の所有権はBからCに移転しており、Cは、乙建物を所有することによって甲土地を占有している。乙建物はBがAに無断で建てたものであり、その所有権を取得したCも、甲土地を利用する権原を有しない。

原則として、AはCに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求できる。

しかし、乙建物の登記名義は、Bのままである。そこで、Cが、乙建物の所有権の移転につき登記を備えていないことを理由に、Aの請求を拒むことができるかが問題となる。

この点、不動産に関する物権の得喪は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない(177条)。第三者とは、当事者及びその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいう。そうだとすれば、登記がないことを理由に物権変動の効力を否定できるのは第三者の側であり、物権変動を受けた者の側から、登記がないことを理由に請求を拒むことはできないと解する。

本件では、乙建物の登記名義はBのままであるが、Cの側から、登記がないことを理由にAの請求を拒むことはできない。Aは、乙建物の所有権がCに移転した事実を認めたうえで、現に乙建物を所有して甲土地を占有しているCを相手方に選んで請求している。Cは、自らが乙建物の所有者であることを前提に請求を受けているのであり、登記を備えていないことを理由に、所有者でないと主張して収去義務を免れることはできない。

したがって、AはCに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求できる。

Dは、平成10年1月頃から丁土地を占有しており、平成30年2月にEから明渡しを求められるまでに、20年余りが経過している。そこで、Dに取得時効が成立するか、成立するとして10年(162条2項)と20年(同条1項)のいずれによるかが問題となる。

この点、20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する(162条1項)。占有の開始の時に善意であり、かつ、過失がなかったときは、10年で取得する(同条2項)。占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定され(186条1項)、前後の両時点において占有をした証拠があるときは、占有は、その間継続したものと推定される(同条2項)。無過失は推定されないので、10年の取得時効を主張する者が、無過失を立証する必要がある。

本件では、Dは、丁土地を自己の土地であると信じ、通路としてアスファルト舗装をして占有しており、所有の意思をもって占有している。丁土地は、Aの所有する甲土地の一部であるから、Dにとって他人の物である。平穏及び公然の占有であることを疑わせる事情はなく、これらは186条1項により推定される。平成10年1月頃の占有開始時と、平成30年2月のEの明渡請求の時の両時点で占有しているから、その間の占有は継続したものと推定される(186条2項)。AがEに甲土地を売却しても、Dの占有は影響を受けない。

他方、10年の取得時効(162条2項)については、Dは自己の土地と信じており善意であるが、無過失は推定されず、Dが丁土地を自己の土地と信じたことに過失がなかったといえる事情は、問題文に現れていない。そうだとすれば、10年の取得時効は認められず、20年の取得時効(同条1項)によることになる。占有開始の平成10年1月頃から20年が経過するのは平成30年1月頃であり、Eが明渡しを求めた平成30年2月には、すでに20年が経過している。

よって、Dは、平成30年1月頃に、20年の取得時効の要件を満たす。

Eは、時効の完成前の平成29年11月2日にAから甲土地を買い受け、同月10日に所有権移転登記を備えている。一方、Dは丁土地について登記を備えていない。そこで、DがEに対し、登記なくして時効取得を対抗できるかが問題となる。

この点、不動産に関する物権の得喪は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない(177条)。第三者とは、当事者及びその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいう。取得時効の完成時の所有者は、時効により所有権を失う側であり、時効取得者の当事者にあたる。そうだとすれば、時効完成前に所有権を取得した者は、第三者にあたらず、時効取得者は、登記なくして時効取得を対抗できると解する。これに対し、時効完成後に所有権を取得した者は、第三者にあたり、対抗関係に立つ。

本件では、Eは、平成29年11月2日にAから甲土地を買い受けており、これはDの20年の取得時効が完成する平成30年1月頃より前である。Eは、時効の完成時の所有者であり、時効により所有権を失う当事者の地位にある。Eが時効完成前に所有権を取得して登記を備えたにすぎないという事情に照らせば、Eは第三者にあたらず、DはEに対し、登記なくして丁土地の時効取得を対抗できる。

よって、Dは、登記なくして、Eに対し丁土地の時効取得を対抗できる。

以上より、Dは、Eに対して丁土地の時効取得を主張できる。