不動産鑑定士民法これだけ覚える！

はじめに

平成29年度から令和8年度までの10年分(49小問)の論文式過去問から、答案に書く文言のうち、条文(参考条文)に載っていないものだけを集めました。条文の文言は問題用紙に書いてあるので、覚える必要はありません。覚えるのは、判例・学説で決まっている解釈の言い回しです。

総則(意思表示・制限行為能力・代理・時効)

錯誤・詐欺による取消し(95条・96条)

★★ 頻出・3年出題：令和4年・令和2年・平成30年

• 重大な過失

  「重大な過失とは、通常人に期待される注意を著しく欠くことをいう」
• 詐欺

  「詐欺とは、人を欺罔して錯誤に陥らせ、その錯誤に基づいて意思表示をさせる行為をいい、欺罔の故意と、錯誤に陥らせて意思表示をさせる故意(二段の故意)が必要」
• 第三者(96条3項)

  「第三者とは、取消しの意思表示の前に、詐欺による意思表示によって生じた法律関係に基づき、新たに利害関係を持った者をいう」
• 取消後の第三者

  「取消後の第三者であれば、対抗関係(177条)になる」

94条2項の類推適用

出題：令和4年

• 類推適用の要件

  「権利者が、虚偽の外観の存在を知りながらこれを放置し、明示又は黙示に承認していた」
• 類推適用の根拠

  「外観を作出又は承認した本人の帰責性と、外観を信頼した第三者の保護(取引の安全)」
• 第三者の主観

  「外観の作出に関与した本人との関係では、第三者は善意であれば足りる。外観を放置・承認していたにとどまる本人は、帰責性が小さい。そこで、権限外の行為の表見代理(110条)が、相手方に代理権があると信ずる正当な理由(善意無過失)を求めていることとのバランスから、第三者は善意無過失であることを要する」

虚偽表示と転得者(94条)

出題：令和8年

• 94条2項の第三者

  「94条2項の第三者とは、虚偽表示の当事者及び一般承継人以外の者で、虚偽表示により作られた外形を基礎として、新たに独立の法律上の利害関係を有するに至った者をいう」
• 転得者

  「転得者も第三者にあたる」
• 善意で足りる

  「第三者は善意であればよく、無過失や登記は要らない」
• 絶対的構成

  「善意の第三者が現れた後は、権利関係が確定し、その後の転得者は悪意でも保護される(絶対的構成)」
• 法的安定性

  「法律関係の早期安定(法的安定性)を図る」

制限行為能力者の詐術(21条)

出題：令和8年

• 黙秘と詐術

  「単に制限行為能力者であることを黙秘しているだけでは、詐術にあたらない」
• 黙秘+言動

  「黙秘が、他の言動と相まって、相手方を誤信させ、又は誤信を強めたものであれば、詐術にあたる」
• 21条の趣旨

  「21条の趣旨は、詐術を用いた者は保護に値せず、相手方の信頼と取引の安全(法的安定性)を守る点にある」

表見代理(110条・761条)

★★ 頻出・3年出題：令和5年・令和2年・平成29年

• 基本代理権

  「基本代理権とは、権限外の行為の前提となる代理権をいう」
• 正当な理由

  「正当な理由とは、代理権があると信ずることについて、善意無過失であることをいう」
• 110条の趣旨

  「110条の趣旨は、代理権を与えた本人の帰責性と、相手方の信頼の保護(取引の安全)にある」
• 761条

  「761条は、夫婦が日常家事について相互に代理権を有することを含む」
• 日常の家事の範囲

  「日常の家事の範囲は、夫婦の社会的地位・職業・資産・収入等と、行為の目的・性質から客観的に判断する」
• 110条の類推適用

  「夫婦の一方が日常の家事の範囲を超える行為をした場合でも、相手方がその行為を日常の家事の範囲内と信ずるについて正当な理由があるときは、110条の趣旨を類推適用する」

本人が無権代理人を単独相続(113条・117条)

出題：令和5年

• 包括承継

  「相続により、本人は無権代理人の地位を包括承継する」
• 無権代理の効力

  「無権代理行為は、相続によって当然に有効になるわけではない」
• 追認拒絶権

  「本人の追認拒絶権は、相続によって失われない」
• 無権代理人の責任

  「もっとも、相続した無権代理人の責任(履行又は損害賠償)を免れない」
• 追認拒絶と信義則

  「本人が無権代理人を相続しても、追認を拒絶することは信義則に反しない」

消滅時効の完成と承認(166条・152条)

出題：令和7年

• 起算点

  「弁済期の定めがあるときは、客観的起算点と主観的起算点は、いずれも弁済期である」
• 一部弁済

  「一部弁済は、債務の存在を認識していることを表示する行為として、承認にあたる」
• 時効完成後の承認

  「時効完成後の承認は、信義則上、時効を援用できなくなる」

物権(物権変動・相続と共有・担保物権)

所有権に基づく請求

★★★ 最頻出・7年出題：令和8年・令和7年・令和5年・令和3年・令和2年・令和元年・平成29年

• 所有権に基づく請求

  「所有権に基づく妨害排除請求権は、条文に定めはないが、所有権の円満な支配を妨げる者に対し、妨害の排除を請求できる物権的請求権として認められる。要件は、①請求者が目的物を所有していること、②相手方が妨害状態(占有・登記名義など)を生じさせていること。相手方は、占有権原などを抗弁として主張できる」
• 請求の種類

  「返還請求は、占有を奪われているとき。妨害排除請求は、占有以外の方法で妨害されているとき(建物収去土地明渡請求・抹消登記請求・移転登記請求など)。妨害予防請求は、妨害のおそれがあるとき」

二重譲渡と登記(177条)

★ 複数年・2年出題：令和3年・平成30年

• 二重譲渡

  「二重譲渡の関係は対抗関係にあり、先に登記を備えた者が優先する」
• 177条の第三者

  「177条の第三者とは、当事者及びその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいう」

背信的悪意者と転得者(177条・不動産登記法5条)

★★ 頻出・4年出題：令和3年・平成30年・令和元年・平成29年

• 単なる悪意者

  「単なる悪意者は、自由競争の範囲内であれば、177条の第三者にあたる」
• 不動産登記法5条の趣旨

  「不動産登記法5条の趣旨は、登記の欠缺を主張することが信義に反する第三者を、登記がないことを主張できる者から除外する点にある」
• 列挙以外の者

  「5条に列挙された者に限らず、背信的悪意者も、登記の欠缺を主張する正当な利益を有しない」
• 背信的悪意者

  「背信的悪意者とは、登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情のある者をいう」
• 背信的悪意者からの転得者

  「背信的悪意者から譲り受けた者は、自らが背信的悪意者と評価されない限り、所有権の取得を対抗できる(相対的構成)」
• 善意の第三者の後の転得者

  「善意の第三者が現れた後は、その後の転得者が背信的悪意者でも、権利関係は確定している(絶対的構成)」

取得時効と登記(162条・186条)

★ 複数年・2年出題：令和元年・平成29年

• 所有の意思

  「所有の意思(自主占有)は、占有取得の原因となった事実から客観的に判断し、他人の所有と知っていても認められる」
• 無過失

  「無過失とは、自己の所有と信ずることに過失がないことをいう」
• 推定

  「所有の意思・善意・平穏・公然は推定されるが、無過失は推定されない(占有者が立証する)」
• 援用と原始取得

  「時効の完成には、援用が必要であり、援用により所有権を原始取得する」
• 時効完成前の第三者

  「時効完成前に所有権を取得した第三者は、時効完成時の所有者として当事者の関係に立つので、時効取得者は登記なくして対抗できる」
• 時効完成後の第三者

  「時効完成後の第三者との関係は、対抗関係として、登記の先後で決する」

建物収去土地明渡請求(177条)

出題：令和元年

• 建物収去土地明渡請求の相手方

  「建物収去土地明渡請求の相手方は、現に建物を所有して土地を占拠している実質的所有者である」
• 登記名義人

  「登記名義人も、登記を保有する限り、土地所有者に対し収去義務を免れない」
• 土地所有者の地位

  「土地所有者は、建物の所有権の移転について、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者にあたる。そのため、建物の譲渡人は、登記名義を有する限り、所有権の喪失を土地所有者に主張できない」

相続と登記(899条の2)

出題：令和6年

• 差押債権者

  「差押債権者(債権者代位で登記をした者)は第三者にあたる」
• 第三者の主観(相続)

  「第三者の善意・悪意は問わない」

共有物の使用と管理(249条・252条)

出題：令和6年

• 持分に基づく使用権

  「各共有者は、持分に基づく使用権を有するので、単独で占有する共有者に対しても、当然には明渡しを請求できない(原則)」
• 共有者間の合意

  「共有者間の合意(使用方法の定め)に反する占有は、持分権の行使として許されない」
• 使用方法

  「共有物の使用方法も管理事項にあたる」
• 償還額

  「償還額は、賃料相当額に、他の共有者の持分割合を掛けて計算する」
• 別段の合意

  「別段の合意とは、対価を支払わない旨の合意をいう」

物上保証人と抵当権の消滅(145条・396条)

出題：令和7年

• 付従性

  「抵当権は付従性により、被担保債権が消滅すれば消滅する」
• 承認の効力

  「時効の更新は、更新の事由が生じた当事者及びその承継人の間でのみ効力を有する(相対効・153条1項)」
• 更新の効力

  「更新の効力は、承認した者との間で生ずるのが原則」

債権(債務不履行・解除・保証)

履行不能と損害賠償(415条・416条)

出題：平成30年

• 履行不能

  「履行不能かどうかは、契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして判断する」
• 損害賠償の範囲

  「損害賠償の範囲は、履行利益(得べかりし利益)であり、目的物の価値と代金との差額が基本となる」

危険負担と請負報酬(536条)

出題：平成29年

• 債権者の責めに帰すべき事由

  「債権者の責めに帰すべき事由とは、債権者の故意・過失又はこれと同視すべき事由をいう」
• 利益の控除

  「請負人が自己の債務を免れて得た利益(支出を免れた費用)は、報酬から控除する」

同時履行の関係にある債務の遅滞と催告解除(533条・541条)

出題：令和元年

• 同時履行の抗弁権

  「同時履行の抗弁権を有する当事者は、相手方が履行の提供をするまでは、履行遅滞の責任を負わない」
• 解除の前提

  「同時履行の関係にある債務の債権者が解除するには、自己の債務の履行の提供をして、相手方の同時履行の抗弁権を失わせたうえで、催告しなければならない」
• 履行の提供

  「履行の提供は、債務の本旨に従って行う(登記手続に必要な書類を準備して、受領を催告する)」

催告の相当期間と過大な催告(541条)

★★ 頻出・4年出題：令和4年・令和3年・令和元年・平成29年

• 相当の期間

  「相当の期間とは、債務者が履行の準備をして履行するのに必要な期間をいう」
• 期間を定めない催告

  「催告に期間を定めなくても、催告の時から客観的に相当な期間が経過すれば、解除できる」
• 複数回の催告

  「複数回の催告があるときは、いずれかの催告後に相当の期間が経過していれば足りる」
• 過大な催告

  「過大な催告は、本来の債務額の範囲では有効である(超過額でなければ受領しない趣旨が明らかな場合を除く)」

意思表示の到達(97条)

★ 複数年・2年出題：令和7年・令和4年

• 到達

  「到達とは、意思表示が相手方の支配圏内に入り、相手方が了知できる状態に置かれたことをいう」

個人根保証(465条の2)

出題：令和7年

• 一定の範囲に属する不特定の債務

  「賃貸借から生ずる賃借人の債務(賃料・損害賠償・原状回復費用など)は、『一定の範囲に属する不特定の債務』にあたる」
• 元本確定期日

  「元本確定期日の規定は、貸金等債務を含む根保証にだけ適用され、賃貸借の保証には適用されない」

契約各論(贈与・売買、賃貸借、請負)

贈与・売買

贈与(549条・550条)

出題：令和4年

• 贈与の成立

  「贈与は諾成契約であり、口頭でも成立する」
• 履行の終わった部分

  「履行の終わった部分とは、不動産の贈与では、引渡し又は登記の移転がされた部分をいう」

手付解除(557条)

出題：令和元年

• 手付の推定

  「手付は、解約手付と推定される」
• 倍額の提供

  「倍額の提供は、口頭の提供では足りず、現実の提供が必要」
• 履行の着手

  「履行の着手とは、客観的に外部から認識できる形で、履行行為の一部をし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたことをいう」
• 履行の準備行為

  「単なる履行の準備行為は、履行の着手にあたらない」

契約不適合(562条)

出題：令和6年

• 契約不適合の判断

  「契約不適合は、契約の趣旨・当事者の合意・取引上の社会通念に照らして判断する」
• 判断の基準時

  「売買契約締結当時の取引観念と法令の規制状況を基準とする」

賃貸借・借地借家法

賃貸借の解除と信頼関係の破壊(541条・612条)

★★★ 最頻出・5年出題：令和8年・令和4年・令和3年・平成30年・平成29年

• 賃貸借の性質

  「賃貸借は継続的契約であり、当事者の信頼関係を基礎とする」
• 信頼関係の破壊

  「信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があるときは、解除できない」
• 背信行為

  「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情」
• 背信行為の判断

  「背信行為か否かは、転貸の目的・期間・態様、転借人の使用状況、賃貸人の不利益の有無などを総合して判断する」
• 無催告解除

  「背信行為と認められるときは、催告をせずに解除できる」
• 転貸

  「転貸とは、賃借人が賃借物の占有を第三者に移転し、使用収益させることをいう」

転貸借と原賃貸借の終了(613条)

★★ 頻出・3年出題：令和8年・令和2年・平成29年

• 転貸借の基礎

  「転貸借は、原賃貸借を基礎とする」
• 原賃貸借の解除と転借人

  「承諾のある適法な転貸でも、賃借人の債務不履行を理由に原賃貸借が解除されたときは、転借人は転借権を賃貸人に対抗できない」
• 通知・催告の要否

  「賃貸人は、債務不履行解除にあたり、転借人に通知や催告をする必要はない」
• 転貸借の終了

  「転貸借は、賃貸人が転借人に明渡しを請求した時に、転貸人の債務が履行不能となり終了する」
• 承諾のない転貸借

  「承諾のない転貸借は、転貸人と転借人の間では有効だが、賃貸人に対抗できない」

賃貸人たる地位の移転(605条の2)

★ 複数年・2年出題：令和5年・令和3年

• 賃貸人たる地位の移転

  「賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要せず、譲受人に当然に移転する」

借地の存続期間と更新(借地借家法3条〜6条・9条)

出題：令和5年

• 借地の存続期間

  「契約で定めた期間が30年未満のときは、借地権者に不利な特約として無効となり、法定の30年になる」
• 正当の事由

  「正当の事由は、双方の土地使用の必要性を中心に判断し、立退料はその補完要素にすぎない」

必要費の償還(608条)

出題：令和7年

• 必要費

  「必要費とは、賃借物を使用収益に適する状態に保存するために必要な費用をいう」

敷金(622条の2)

出題：令和2年

• 敷金と明渡し

  「賃借人の明渡債務が先履行であり、敷金返還債務とは同時履行の関係に立たない」
• 敷金と留置権

  「敷金返還請求権は、賃借物に関して生じた債権とはいえず、留置権も成立しない」

請負

完成建物の所有権の帰属

出題：令和8年

• 材料の主要部分

  「請負人が材料の主要部分を提供したときは、特約がない限り、完成した建物の所有権は請負人に原始的に帰属する」
• 引渡しによる移転

  「引渡しによって、注文者に所有権が移転する」
• 注文者の材料

  「注文者が材料を提供したときは、注文者に帰属する」
• 黙示の特約

  「注文者が報酬の大部分を支払っているときは、完成前から注文者に帰属させる黙示の特約があると解される」

年度をまたいで頻出する、条文にない文言

分野をまたいで使う言い回しを、出題年度の多い順に並べます。平成29年度から令和8年度までの10年分を、分野別の論点をもとに数えた私見です。

7年で出題

• 所有権に基づく妨害排除請求

  「所有権に基づく妨害排除請求(建物収去土地明渡請求・抹消登記請求・移転登記請求)」 令和8・7・5・3・2・元、平成29(物権・総則・賃貸借)

6年で出題

• 第三者

  「第三者とは、当事者及び包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者」「新たに独立の法律上の利害関係を有するに至った者」 令和8・6・3・元、平成30・29(総則・物権)

5年で出題

• 信頼関係の破壊

  「賃貸借は継続的契約であり、当事者の信頼関係を基礎とする」「信頼関係を破壊するに足りない特段の事情」 令和8・4・3、平成30・29(賃貸借・債権)
• 対抗関係

  「対抗関係として、登記の先後で決する」 令和3・2・元、平成30・29(物権・総則)

4年で出題

• 背信的悪意者

  「背信的悪意者とは、登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情のある者」 令和3・元、平成30・29(物権)
• 相当の期間

  「相当の期間とは、債務者が履行の準備をして履行するのに必要な期間」 令和4・3・元、平成29(債権)

3年で出題

• 正当な理由

  「正当な理由とは、代理権があると信ずることについて、善意無過失であること」 令和5・2、平成29(総則)
• 取引の安全・法的安定性

  「取引の安全」「法的安定性」「相手方の信頼の保護」 令和8・4、平成29(総則)
• 特約・別段の合意

  「特約がない場合は〜」「別段の合意とは〜」 令和8・6・5(請負・共有・借地)
• 転貸借の基礎

  「転貸借は、原賃貸借を基礎とする」 令和8・2、平成29(賃貸借)
• 絶対的構成・相対的構成

  「絶対的構成」「相対的構成」(善意の第三者が現れた後の転得者) 令和8・3、平成30(総則・物権)

2年で出題

• 類推適用

  「〜の趣旨を類推適用する」 令和5・4(総則)
• 到達

  「到達とは、相手方が了知できる状態に置かれたこと」 令和7・4(債権・総則)
• 重大な過失

  「重大な過失とは、通常人に期待される注意を著しく欠くこと」 令和4、平成30(総則)
• 賃貸人たる地位の移転

  「賃貸人たる地位は、賃借人の承諾なく、譲受人に当然に移転する」 令和5・3(賃貸借)
• 援用と原始取得

  「時効の完成には援用が必要であり、援用により原始取得する」 令和元、平成29(物権)

おわりに

条文の文言は、問題用紙に書いてあります。覚えるのは、条文を使えるようにする言い回しだけです。分野別の見出しから、論点ごとに使う言い回しを確認してください。