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過去問
昭和54年 借地権価格と底地価格の関連性・賃料改定の実現性参考（平成28年より前の出題）
借地権及び底地の鑑定評価について、次の問に答えなさい。ただし、この場合の借地権及び底地は旧借地法により締結された賃貸借契約に基づくものとする。
(1) 借地権の価格と底地の価格との関連性について述べなさい。
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- 借地権の価格は借地権者に帰属する経済的利益を、底地の価格は借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を、それぞれ貨幣額で表示したもの（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①、各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- 借地権の価格と底地の価格は密接に関連し合っているので、次の諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである（各論第1章第1節Ⅰ3柱書）
- 考慮すべき諸点（同①〜④）
- ①宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度
- ②借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではないこと
- ③借地権取引の態様
- ④借地権の態様
- 基準上の表れ：取引慣行の成熟の程度の低い地域では、借地権の鑑定評価額を求める際に、更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づける（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②イ）
- ※ 関連性の中身：同一の宅地に係る経済的利益が借地権者と借地権設定者とに分かれて帰属する関係にあり、賃料差額が大きく長く持続するほど、借地権価格は高く、底地価格は低くなる
- ※ 両者の合計が更地価格と常に一致するとは限らない（慣行の成熟の程度、一時金の性格、個別的事情による）
(2) 借地権の鑑定評価額の決定に当たり総合的に勘案すべき事項のうち、「将来における賃料の改定の実現性とその程度」は、どのように理解すべきであるかについて述べなさい。
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- 借地権の鑑定評価（取引慣行の成熟の程度の高い地域）で総合的に勘案する事項の一つ（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア(ア)）
- 借地権価格の中心は、賃料差額及びその乖離の持続する期間を基礎とする経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①イ）
- 将来賃料が改定されれば賃料差額は縮小・消滅するため、改定が現実に行われる蓋然性（実現性）と改定幅（程度）を見極める必要がある
- ※ 判断の材料：賃料改定条項・特約の有無と内容、地域の賃料改定の慣行、従前の改定経緯と現行賃料の遅れ、地価・公租公課の動向、当事者間の関係
- ※ 影響：実現性が低く程度も小さい場合は、賃料差額が長期に持続し、借地権価格は高く、底地価格は低くなる。実現性が高く程度も大きい場合は、その逆
- ※ 旧借地法に基づく契約は借地権者の保護が厚く、賃料が適正水準へ改定されにくいことがあり得るが、現実の改定状況に即して個別に判断する
- 底地の鑑定評価でも同じ事項を勘案する（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
昭和62年 借地権の存在と借地権価格の存在参考（平成28年より前の出題）
不動産鑑定評価基準において「借地権の存在は、必ずしも借地権価格の存在を意味するものではない」と述べられているが、どのようなことか説明しなさい。ただし、この場合の借地権は旧借地法により締結された賃貸借契約に基づくものとする。（一部改題）
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- 借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）であり、法律上の権利の存在を指す（総論第2章第2節Ⅰ）
- 借地権の価格は、借地権者に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したものであり、権利が存在するだけで生じるものではない（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①）
- 価格の中心となる経済的利益は次のものである（同）
- ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益
- イ 賃料差額及びその乖離の持続する期間を基礎にする経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分
- したがって、借地権があっても借地権価格が存在しない場合がある
- ※ 実際支払賃料が適正な賃料と同水準で賃料差額がなく、イに当たる部分が生じない場合
- 賃料差額があっても、慣行的に取引の対象となっていない部分は価格を構成しない（同イ）
- 借地権取引の慣行は、借地権が単独で取引の対象となっている都市・地域と、単独では取引の対象とならず建物の取引に随伴して取引の対象となる都市・地域とがある（各論第1章第1節Ⅰ3柱書②）
- 借地権単独では取引の対象とされなくても、建物の取引に随伴し借地上の建物と一体となった場合に借地権の価格が顕在化することがある（留意事項Ⅷ1(3)①）
- 授受された一時金が借地権価格を構成するかは、名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定する（留意事項Ⅷ1(3)②）
- ※ 旧借地法に基づく契約でも、借地権の法的保護が厚いことと借地権価格の存在とは別であり、賃料差額・取引慣行の有無で個別に判断する
- 結論：借地権の存在は法律上の権利の存在、借地権価格の存在は経済的利益（慣行的に取引の対象となる部分）の存在であり、両者は必ずしも一致しない
平成7年 底地の価格と鑑定評価額参考（平成28年より前の出題）
底地の鑑定評価について次の問に答えなさい。ただし、この場合の底地は旧借地法により締結された賃貸借契約に基づくものとする。
(1) 底地の価格とは何か論じなさい。
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- 底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう（総論第2章第2節Ⅰ）
- 底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- 借地権設定者に帰属する経済的利益とは、次の現在価値をいう（同）
- 当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の、賃貸借等の期間に対応する経済的利益
- その期間の満了等によって復帰する経済的利益
- 将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意する（同）
- ※ 旧借地法の下では更新拒絶に正当事由を要するため、期間満了等による復帰の可能性は低く、復帰する経済的利益は相対的に小さくなりやすい。底地価格は実際支払賃料に基づく収益の比重が大きい
(2) 底地の鑑定評価額はどのように決定するか述べなさい。
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- 底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- この場合、借地権の鑑定評価で掲げる（ア）から（キ）までの事項（定期借地権の付着している宅地では（ア）から（ク）まで）を総合的に勘案する（同）
- 借地権の価格と底地の価格は密接に関連し合っているので、相互に比較検討する（各論第1章第1節Ⅰ3柱書）
- 預り金的性格を有する一時金はその運用益を、前払地代に相当する一時金は各期の前払地代及び運用益を、それぞれ考慮する（留意事項Ⅷ1(3)④）
- ※ 収益価格は、実際支払賃料から公租公課等の必要諸経費を控除した純収益を、底地の取引利回り等に基づく還元利回りで還元し、期間満了等により復帰する経済的利益の現在価値を加えて求める
- 底地を当該借地権者が買い取る場合は、建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意する（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）。この場合の価格は限定価格（総論第5章第3節Ⅰ2(1)）
平成12年 賃料差額法による借地権価格参考（平成28年より前の出題）
不動産鑑定評価基準では、借地権価格の評価手法の一つとして「賃料差額」を用いる方法をあげています。この手法について、次の問に答えなさい。（一部改題）
(1) 宅地に借地権が付着している場合における「借地権者に帰属する経済的利益」と「借地権設定者に帰属する経済的利益」について説明しなさい。
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- 借地権者に帰属する経済的利益
- 借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したもの（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①）
- 借地権者に帰属する経済的利益は、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするが、特に次のものが中心となる（同）
- ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益
- イ 借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（賃料差額）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分
- 借地権設定者に帰属する経済的利益
- 底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- 借地権設定者に帰属する経済的利益とは、次の現在価値をいう（同）
- 当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の、賃貸借等の期間に対応する経済的利益
- その期間の満了等によって復帰する経済的利益
- 将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意する（同）
- ※ 同一の宅地について、借地権者の利益（使用収益・賃料差額）と借地権設定者の利益（実際支払賃料・復帰）に分かれて帰属している
(2) 借地権価格と賃料との関連を述べるとともに、両者の求め方について説明しなさい。
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- 関連：借地権価格の中心は、適正な賃料と実際支払賃料との乖離（賃料差額）及びその持続する期間を基礎とする経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分である（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①イ）。賃料差額が借地権価格の基礎となる
- 借地権の鑑定評価額（成熟の程度の高い地域）は、借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格を、比準価格・収益価格・借地権割合により求めた価格と関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア）
- 求め方
- 適正な賃料：賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する正常賃料を、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて求める（各論第2章第1節Ⅰ2）
- 実際支払賃料：当該借地権の設定契約に基づく賃料（現行地代）
- ※ 賃料差額（年額）＝適正な賃料－実際支払賃料
- ※ 価格＝賃料差額×複利年金現価率（賃料差額の持続期間n年、割引率r）。式で示せば P＝Σt=1n a／(1＋r)t（a：年間の賃料差額）。これに、慣行的に取引の対象となっている部分の割合を乗じる
(3) 借地権価格を求めるに当たり、将来見込まれる一時金の種類を3つあげなさい。
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- 将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件は、総合的に勘案する事項である（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア(オ)）
- 一時金の種類（留意事項Ⅷ1(3)②）
- 預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれるもの
- 借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれるもの
- 借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金（※ 名義書替料、更新料、条件変更承諾料等が例）
- このほか、定期借地権に係る契約等では、賃料の前払的性格を有する前払地代と呼ばれるものがある（同）
平成18年 底地の勘案事項と借地人・地主による買取り参考（平成28年より前の出題）
借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域における、底地及び借地権の鑑定評価について、次の問に答えなさい。但し、借地権はいわゆる普通借地権であり、定期借地権は含まないものとする。
(1) 底地の鑑定評価を行うにあたり総合的に勘案すべきとされる事項のうち、以下についてなぜ重要なのか簡潔に説明しなさい。
① 将来における賃料の改定の実現性とその程度
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- 底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を中心に決定する（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）。将来の賃料改定の有無・幅は、各期の純収益の水準を左右し、価格に直結するため重要である
- 借地権側では、賃料差額の持続期間に影響して借地権価格を左右する（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①イ）。借地権価格と底地価格は相互に関連するため、底地でも改定の見通しを把握する必要がある
- ※ 賃料が改定されにくい場合は純収益の増加が見込めず底地価格は低く、改定が実現すれば純収益が増加して底地価格は高くなる
② 契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
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- 一時金が借地権価格又は底地価格を構成するかは、名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定する必要がある（留意事項Ⅷ1(3)②）
- 預り金的性格を有する一時金（保証金）は運用益を、前払地代に相当する一時金は各期の前払地代及び運用益を考慮する（留意事項Ⅷ1(3)④）。一時金の額・性格により借地権設定者に帰属する経済的利益が変わるため重要である
- ※ 契約条件（返還の要否、返還時期、償却の有無など）によって、運用益の大きさや将来の返還負担が変わる
(2) 底地を当該借地人が買い取る場合における底地の鑑定評価について、この場合の価格の種類を説明しなさい。
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- 価格の種類は限定価格（総論第5章第3節Ⅰ2(1)：借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合）
- 限定価格とは、不動産と取得する他の不動産との併合等に基づき、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格（総論第5章第3節Ⅰ2）
- 底地を借地権者が買い取ると、宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属し、市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合がある（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- ※ 評価では、正常価格として求めた底地価格に、この増分のうち適切な部分を加えて限定価格を求める（借地人と地主との間の配分に留意）
(3) 当該借地権を底地の所有者が買い取る場合における借地権の鑑定評価について、この場合の価格の種類を説明しなさい。
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- ※ 価格の種類は限定価格。基準の例示（総論第5章第3節Ⅰ2(1)）は「借地権者が底地の併合を目的とする売買」だが、底地所有者が借地権を取得する場合も、限定価格の定義（不動産と取得する他の不動産との併合により市場が相対的に限定される場合）に当たる
- ※ 底地所有者が借地権を取得すると、借地権の付着しない完全な所有権に復帰し、市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる
- ※ 評価では、借地権の鑑定評価額（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア）を基礎に、増分のうち適切な部分を加えて限定価格を求める
- ※ 借地権の存在が借地権価格の存在を意味しない場合（各論第1章第1節Ⅰ3柱書②）には、増分の有無・大きさを個別に判断する
平成21年 賃貸中の借地権付建物の鑑定評価と収益価格の試算参考（平成28年より前の出題）
借地権付建物の鑑定評価について、次の問に答えなさい。
(1)
① 借地権付建物で当該建物が賃貸に供されている場合の鑑定評価額の決定はいかになすべきか説明しなさい。なお、定期借地権は考慮外とする。
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- 借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう（総論第2章第2節Ⅱ）
- 実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する（各論第1章第2節Ⅲ2）
- この場合、借地権の鑑定評価で掲げる（ア）から（キ）までの事項（定期借地権の場合は（ア）から（ケ）まで）及び貸家及びその敷地の1．から7．までの事項を総合的に勘案する（同）
- 預り金的性格を有する一時金はその運用益を、前払地代に相当する一時金は各期の前払地代及び運用益を考慮する（留意事項Ⅷ1(3)④）
② ①の鑑定評価を行う場合において、総合的に勘案すべき事項を5つ挙げ、なぜ勘案すべきかをそれぞれ説明しなさい。
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- 勘案事項は、借地権の（ア）〜（キ）及び貸家及びその敷地の1．〜7．（各論第1章第2節Ⅲ2）。以下はその例（理由は※ 一般的理解による補足）
- 将来における賃料の改定の実現性とその程度：※ 建物賃料の改定は総収益を、地代の改定は総費用を左右し、純収益の将来の推移に影響する
- 契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件：※ 保証金・権利金の性格により運用益・償却額の扱いが変わり、実質賃料の水準が決まる。買主に承継されない部分は含めない
- 借地権の態様及び建物の残存耐用年数：※ 借地権の種類（地上権か賃借権か等）や建物の残存耐用年数により、収益を得られる期間と建物の価値が決まる
- 契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間：※ 借地権の存続期間と更新の見込みにより、収益の継続性が変わる
- 借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借か否かの別：※ 賃借人の入居の継続性や契約の安定性が、純収益の安定性に影響する
- （ほかに（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り、（キ）更地又は建付地としての価格、貸家の取引慣行及び取引利回り、借家権価格なども挙げられる）
(2) (1)①の鑑定評価に当たり、付与された下記の資料から必要なものを選択し、計算過程を記載して、収益価格を試算しなさい。なお、定期借地権は考慮外とする。
＜資料＞
建物の賃貸借に係る保証金の運用益（年額）※1：1,000,000円（※1 この保証金は、預り金的性格を有する一時金である。）
建物還元利回り：10%
空室等による損失相当額（年額）：1,000,000円
土地価格：100,000,000円
借地権還元利回り：6%
公租公課（年額）：650,000円（内訳：土地250,000円、建物400,000円）
建物価格：50,000,000円
建物修繕費（年額）：400,000円
建物の賃貸借に係る権利金の運用益及び償却額（年額）※2：3,000,000円（※2 この権利金は、賃料の前払的性格を有する一時金である。）
建物維持管理費（年額）：300,000円
建物の賃料（年額）：9,000,000円
土地還元利回り：5%
地代（年額）：600,000円
損害保険料（建物の火災保険。年額）：300,000円
借地権価格：50,000,000円
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- 実際実質賃料に基づく純収益を、借地権と建物の複合不動産に対応する還元利回りで還元して求める（各論第1章第2節Ⅲ2）
- 総収益（年額）
- 建物の賃料 9,000,000円
- 預り金的性格の保証金の運用益 1,000,000円
- 前払的性格の権利金の運用益及び償却額 3,000,000円
- 合計 13,000,000円
- 総費用（年額）
- 空室等による損失相当額 1,000,000円
- 建物修繕費 400,000円
- 建物維持管理費 300,000円
- 公租公課（建物分のみ） 400,000円
- 損害保険料 300,000円
- 地代 600,000円
- 合計 3,000,000円
- 純収益＝13,000,000円－3,000,000円＝10,000,000円
- 還元利回り＝（建物価格50,000,000円×10%＋借地権価格50,000,000円×6%）÷（50,000,000円＋50,000,000円）＝8%
- 収益価格＝10,000,000円÷8%＝125,000,000円
- ※ 不要な資料：土地価格、土地還元利回り、公租公課のうち土地分250,000円（借地権者は地代を支払い、土地の公租公課は負担しないため）
- ※ 還元利回りは、建物と借地権の価格構成比による加重平均とした。建物還元利回りは償却前の純収益に対応するものと仮定している。権利金・保証金は買主に承継されるものと仮定している
令和3年 底地の価格・鑑定評価額と期間満了が近い定期借地の底地
底地の鑑定評価について、次の各設問に答えなさい。
(1) 底地の価格とは何か。借地権設定者に帰属する経済的利益に触れつつ述べなさい。
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- 底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう（総論第2章第2節Ⅰ）
- 底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- 借地権設定者に帰属する経済的利益とは、次の現在価値をいう（同）
- 当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の、賃貸借等の期間に対応する経済的利益
- その期間の満了等によって復帰する経済的利益
- 将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意する（同）
(2) 普通借地権に基づく底地の鑑定評価額（正常価格）の求め方について述べなさい。
解答の骨子を見る
- 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格（総論第5章第3節Ⅰ1）
- 底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- この場合、借地権の鑑定評価で掲げる（ア）から（キ）までの事項（定期借地権の付着している宅地では（ア）から（ク）まで）を総合的に勘案する（同）
- 借地権の価格と底地の価格は密接に関連し合っているので、相互に比較検討する（各論第1章第1節Ⅰ3柱書）
- 預り金的性格を有する一時金はその運用益を、前払地代に相当する一時金は各期の前払地代及び運用益を、それぞれ考慮する（留意事項Ⅷ1(3)④）
- ※ 収益価格は、実際支払賃料から公租公課等の必要諸経費を控除した純収益を、底地の取引利回り等に基づく還元利回りで還元し、期間満了等により復帰する経済的利益の現在価値を加えて求める
(3) 定期借地契約の期間満了が近づいている底地の鑑定評価について、次の各問に答えなさい。
① 当該底地の鑑定評価に当たって、契約期間の満了に係る留意点を述べなさい。
解答の骨子を見る
- 定期借地権の特徴（留意事項Ⅷ1(3)③）
- 契約期間の満了に伴う更新がなされないこと
- 契約期間満了時において、借地権設定者に対し更地として返還される場合又は借地上の建物の譲渡が行われる場合があること
- 定期借地権が付着した底地の鑑定評価では、総合的に勘案する事項が（ア）から（ク）までとなり、（ク）借地期間満了時の建物等に関する契約内容を勘案する（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- 前払地代に相当する一時金がある場合は、各期の前払地代及び運用益を考慮する（留意事項Ⅷ1(3)④）
- ※ 残存期間が短いほど、残存期間中の純収益より、期間満了後に復帰する経済的利益（更地返還か建物譲渡か等）の比重が大きくなるため、返還時の状態と契約内容を確認する
② 当該底地の鑑定評価に当たって、借地権設定者に帰属する経済的利益としてどのような点が重視されると考えられるか、簡潔に説明しなさい。
解答の骨子を見る
- 借地権設定者に帰属する経済的利益は、賃貸借等の期間に対応する純収益の現在価値と、期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値である（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- ※ 期間満了が近い場合は、前者の期間が短いため、後者の復帰する経済的利益（更地として返還される場合の更地価格の現在価値、建物譲渡の場合の譲渡に係る内容）が重視される
- ※ 更新がなく、期間満了で確実に復帰するため、復帰の時期・態様（更地返還か建物の取扱いか）が価格を大きく左右する
令和6年 借地権・借地権付建物の定義と鑑定評価額
借地権等に関する次の各設問に答えなさい。
(1) 借地権について、次の各問に答えなさい。
① 借地権の定義を述べなさい。
解答の骨子を見る
- 借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう（総論第2章第2節Ⅰ）
② 借地権の価格について、借地権者に帰属する経済的利益に触れつつ説明しなさい。
解答の骨子を見る
- 借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したもの（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①）
- 借地権者に帰属する経済的利益は、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするが、特に次のものが中心となる（同）
- ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益
- イ 借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（賃料差額）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分
③ 借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているため、借地権の鑑定評価に当たっては、これらを相互に比較検討すべきとされている。この場合において、十分に考慮すべき諸点のうち、借地権取引の態様及び借地権の態様以外のものを2つ挙げなさい。
解答の骨子を見る
- 十分に考慮すべき諸点（各論第1章第1節Ⅰ3柱書）のうち、態様以外の2つは次のとおり
- ①宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は、都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもあること
- ②借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること
④ 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域において、借地権の鑑定評価額をどのように決定するかを説明しなさい。また、その場合に総合的に勘案する事項を3つ挙げなさい。ただし、定期借地権の評価に固有の事項は除くものとする。
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- 借地権の鑑定評価額は、次の4つの価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア）
- 関連づける価格
- 借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格
- 土地残余法による収益価格
- 当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格
- 借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格
- 総合的に勘案する事項（（ア）〜（キ）のうち3つ。（ク）（ケ）は定期借地権の評価に固有のため除く）
- （ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度
- （イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数
- （ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
- （エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
- （オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
- （カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
- （キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
(2) 借地権付建物について、次の各問に答えなさい。
① 借地権付建物の定義を述べなさい。
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- 借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう（総論第2章第2節Ⅱ）
② 建物が賃貸されている場合、借地権付建物の鑑定評価額をどのように決定するかを説明しなさい。ただし、総合的に勘案する事項については触れなくてよい。
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- 実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する（各論第1章第2節Ⅲ2）
- 預り金的性格を有する一時金はその運用益を、前払地代に相当する一時金は各期の前払地代及び運用益を考慮する（留意事項Ⅷ1(3)④）
- ※ 収益価格は、実際実質賃料から総費用を控除した純収益を、借地権と建物の複合不動産に対応する還元利回りで還元して求める（平成21年(2)の計算を参照）
予想問題
予想問題1 取引慣行の成熟の程度の低い地域における借地権の鑑定評価
借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域における借地権の鑑定評価について、次の問に答えなさい。ただし、借地権は普通借地権とする。
(1) 借地権の鑑定評価額をどのように決定するかを説明しなさい。
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- 借地権の鑑定評価額は、次の3つの価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②イ）
- 関連づける価格
- 土地残余法による収益価格
- 当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格
- 当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格
- この場合、（ア）から（キ）までの事項（定期借地権の評価にあっては（ア）から（ケ）まで）を総合的に勘案する（同）
(2) 取引慣行の成熟の程度の高い地域の場合と比べて、鑑定評価の手法がどのように異なるか、その理由とともに述べなさい。
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- 高い地域：比準価格、土地残余法による収益価格、賃料差額を還元した価格、借地権割合により求めた価格を関連づける（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア）
- 低い地域：比準価格と借地権割合による価格がなく、更地又は建付地の価格から底地価格を控除した価格が加わる（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②イ）
- ※ 理由：取引事例や借地権割合は、取引慣行が成熟して初めて信頼できる指標となる。成熟していない地域では事例や割合が乏しいため、更地価格と底地価格の関係から求める手法で補う
(3) 借地権が単独では取引の対象とならない地域において、借地権の価格が顕在化するのはどのような場合か述べなさい。
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- 借地権単独では取引の対象とされないものの、建物の取引に随伴して取引の対象となり、借地上の建物と一体となった場合に借地権の価格が顕在化する場合がある（留意事項Ⅷ1(3)①）
- 借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではない（各論第1章第1節Ⅰ3柱書②）
- ※ 建物（借地権付建物）として売買される場合には、建物価格と一体の価格として借地権の価値が現れる
予想問題2 定期借地権の鑑定評価
借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域における、定期借地権の鑑定評価について、次の問に答えなさい。
(1) 定期借地権の特徴を、普通借地権との違いに触れつつ述べなさい。
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- 定期借地権等は、借地借家法第2章第4節に規定する借地権（各論第1章第1節Ⅰ3④コ）
- 留意事項Ⅷ1(3)③
- 契約期間の満了に伴う更新がなされないこと
- 契約期間満了時において、借地権設定者に対し更地として返還される場合又は借地上の建物の譲渡が行われる場合があること
- ※ 普通借地権は更新が予定され、存続期間が長期に及ぶ点で異なる
(2) 定期借地権の評価に固有の総合的に勘案する事項を挙げ、なぜ勘案すべきかを説明しなさい。
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- 定期借地権の評価では、（ア）から（キ）に加えて、次の事項も総合的に勘案する（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア）
- （ク）借地期間満了時の建物等に関する契約内容：※ 更地返還か建物譲渡かにより、期間満了時の借地権者の負担（解体費等）や回収可能額が変わるため
- （ケ）契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間：※ その期間は収益が得られず、借地権者に帰属する経済的利益が減少するため
(3) 賃料の前払的性格を有する一時金は、鑑定評価においてどのように考慮するか述べなさい。
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- 定期借地権に係る契約等では、賃料の前払的性格を有し、通常、前払地代と呼ばれる一時金がある（留意事項Ⅷ1(3)②）
- 前払地代に相当する一時金については、各期の前払地代及び運用益を考慮する（留意事項Ⅷ1(3)④）
- 一時金が借地権価格又は底地価格を構成するか否かは、名称の如何を問わず、性格、社会的慣行等を考察して個別に判定する（留意事項Ⅷ1(3)②）
予想問題3 借地権付建物（自用の場合）と賃貸されている場合の比較
借地権付建物の鑑定評価について、次の問に答えなさい。ただし、定期借地権は考慮外とする。
(1) 建物を借地権者が使用している場合の鑑定評価額をどのように決定するかを説明しなさい。
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- 借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定する（各論第1章第2節Ⅲ1）
- この場合、借地権の鑑定評価で掲げる（ア）から（キ）までの事項を総合的に勘案する（同）
(2) 建物が賃貸されている場合と比べて、鑑定評価額の決定方法がどのように異なるか述べなさい。
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- 自用の場合：積算価格、比準価格及び収益価格を関連づける（同Ⅲ1）
- 賃貸されている場合：実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量する（同Ⅲ2）
- 勘案事項：賃貸されている場合は、借地権の（ア）〜（キ）に加え、貸家及びその敷地の1．〜7．の事項も勘案する（同Ⅲ2）
- ※ 賃貸されている場合は賃料収入が現実に生じているため、実際の収益に即した収益価格を重視する
(3) (1)の鑑定評価において総合的に勘案すべき事項を3つ挙げなさい。
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- （ア）〜（キ）のうち3つ（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア）
- （ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度
- （イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数
- （ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
- （エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
- （オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
- （カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
- （キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
予想問題4 借地権・底地の鑑定評価における一時金の取扱い
借地権及び底地の鑑定評価における一時金について、次の問に答えなさい。
(1) 借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金の種類を、その性格とともに説明しなさい。
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- 一時金の分類（留意事項Ⅷ1(3)②）
- 預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの
- 借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれているもの
- 借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金
- このほか、定期借地権に係る賃貸借契約等においては、賃料の前払的性格を有し、通常、前払地代と呼ばれているものがある（同）
(2) 一時金が借地権価格又は底地価格を構成するか否かは、どのように判断すべきか述べなさい。
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- その名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要である（留意事項Ⅷ1(3)②）
- 借地権の価格は一時金の授受に基づくものを含む経済的利益を貨幣額で表示したものであり（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①）、将来一時金の授受が見込まれる場合は、その経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合がある（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）
- ※ 例：権利金は借地権の設定の対価として借地権価格を構成し得るが、預り金的性格の保証金は返還を要するため借地権価格を構成しにくく、運用益が経済的利益となる
(3) 預り金的性格を有する一時金及び前払地代に相当する一時金は、鑑定評価においてそれぞれどのように考慮するか述べなさい。
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- 預り金的性格を有する一時金：その運用益を考慮する（留意事項Ⅷ1(3)④）
- 前払地代に相当する一時金：各期の前払地代及び運用益を考慮する（同）
- ※ 運用益は、一時金の性格、賃貸借等の契約の内容等を踏まえた運用利回りで求める
予想問題5 地代の改定と借地権価格・底地価格
宅地の賃料改定と借地権及び底地の鑑定評価について、次の問に答えなさい。ただし、借地権は普通借地権とし、借地権の取引慣行の成熟の程度は高いものとする。
(1) 実際支払賃料が適正な賃料を下回っている場合、借地権の価格と底地の価格はそれぞれどのような影響を受けるか説明しなさい。
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- 借地権の価格は、賃料差額及びその乖離の持続する期間を基礎にする経済的利益の現在価値のうち慣行的に取引の対象となっている部分を中心とする（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①イ）。賃料差額が生じるため、借地権価格を押し上げる
- 底地の価格は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を中心とする（各論第1章第1節Ⅰ3(2)）。実際支払賃料が低いため、底地価格を押し下げる
- ※ 両者は相互に関連し、賃料差額の分だけ借地権者に帰属する利益が増え、借地権設定者に帰属する利益が減る関係にある
(2) 継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額の求め方を述べなさい。
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- 差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定する（各論第2章第1節Ⅱ2）
- 直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、近隣地域等における宅地の賃料やその改定の程度、土地価格の推移、賃料に占める純賃料の推移、底地に対する利回りの推移、公租公課の推移、新規賃料と現行賃料の乖離の程度、契約の内容及びそれに関する経緯、契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間、賃料改定の経緯を総合的に勘案する（同（1）〜（9））
(3) 賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合に、更新料又は名義書替料が支払われるときは、鑑定評価においてどのように扱われるか述べなさい。
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- 更新料又は名義書替料が支払われるときは、これらの額を総合的に勘案して求める（各論第2章第1節Ⅱ2）
- ※ 名義書替料は借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金（留意事項Ⅷ1(3)②）に当たり、更新料もこれに準じた一時金として扱う
1992年生まれ。3人目の育休中。
初めて不動産投資をするときにつまづくことが多く、当時知りたかったことをまとめています。最近は不動産鑑定士の勉強についての記事ばかりです。ドメイン分ければ良かったか・・・。
