【各論３章第１～３節】過去問＆予想問題

各論３章の過去問＆予想問題は２つに分けます。

証券化対象不動産の入口：範囲・条件設定・処理計画・説明責任（各論第3章第1〜3節＋総論第5章第1節の条件設定）
証券化対象不動産の調査と収益価格：ER・個別的要因・DCF法（各論第3章第4〜5節）

今回は前半です。

各問題の問題文は表示してあり、「解答の骨子を見る」をクリックすると骨子が開く。骨子中の「※」は、基準・留意事項の原文に直接の記載がない補足である。また、太字は特に押さえたい語句、灰色の括弧は根拠条文を示す。

過去問
予想問題

過去問

平成20年　建築中の共同住宅（独身寮）の鑑定評価参考（平成28年より前の出題）

不動産鑑定士Aは、B社から証券化対象不動産としての鑑定評価の依頼を受けた。当該鑑定評価に関して次の問に答えなさい。

※依頼概要

B社は、自社所有地に共同住宅を建築中であり、依頼日現在、竣工直前の段階にある。B社は、当該共同住宅(建物及びその敷地から構成される複合不動産)の価格に関する鑑定評価を希望している。なお、建物竣工後、B社は、対象不動産を大手食品会社C社に独身寮として一括賃貸した上で対象不動産を証券化する予定であり、既にC社と建物賃貸借契約(賃貸借契約期間は建物竣工後5年間)を締結している。

(1)　対象不動産の確定について簡潔に説明し、建築中の建物は鑑定評価の対象となるか否かについて述べなさい。

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対象不動産の確定とは、鑑定評価の対象を他の不動産と明確に区別し特定することであり、物的な確定と、所有権・所有権以外の権利の確定からなる(総論第5章第1節)。
依頼目的に応じた対象確定条件を設定する(総論第5章第1節Ⅰ)。条件設定に当たっては、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかの観点から妥当性を確認する(同Ⅰ2)。
建築中の建物は、工事の完了を前提として鑑定評価の対象とする未竣工建物等鑑定評価(総論第5章第1節Ⅰ1(5))として扱う。
証券化対象不動産では現実の利用状況と異なる対象確定条件の設定は原則禁止だが、各論第3章第2節の要件を満たす場合に限り未竣工建物等鑑定評価を行うことができる(総論第5章第1節Ⅳ)。
要件
- 設計図書等・請負契約書等の収集、法令上必要な許認可等の取得、発注者の資金調達能力等の観点から工事完了の実現性が高いこと(総論第5章第1節Ⅰ2なお書き)。
- 工事の中止、工期の延期又は工事内容の変更が発生した場合に生じる損害が、売買契約上の約定や各種保険等により回避されること(各論第3章第2節)。
本件は竣工直前の段階にあり、上記要件を満たせば鑑定評価の対象となる(※要件の充足は事実確認が必要)。

(2)　価格時点について簡潔に説明し、本件ではどの時点に設定すべきか述べなさい。

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価格時点とは、不動産の価格の判定の基準日をいう。価格形成要因は時の経過により変動し、価格はその基準日においてのみ妥当するため確定する必要がある。現在時点・過去時点・将来時点に分けられる(総論第5章第2節)。
未竣工建物等鑑定評価は、価格時点において工事が完了し使用収益が可能な状態であることを前提とする(留意事項Ⅲ1(2)①ア)。
将来時点の鑑定評価は、想定・予測が多く不確実になるため原則として行うべきでない(留意事項Ⅲ2(3))。
本件では、竣工直前であっても竣工後を前提とする未竣工建物等鑑定評価により、現在時点(鑑定評価を行う時点)に価格時点を設定する(※竣工日を将来時点とする設定は、特に必要があり妥当性を欠かない場合に限られるため、原則の整理)。

(3)　本件において、貸室賃料収入の把握の際、留意すべき点を述べなさい。

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貸室賃料収入は収益費用項目の1つで、満室想定の収入である(各論第3章第5節Ⅱ(1))。
賃貸用不動産のDCF法では、賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼働率の毎期の変動に留意する(総論第7章第1節Ⅳ3(1)②ア(ア))。
貸家及びその敷地は実際実質賃料に基づく純収益を基礎とし、将来の賃料改定の実現性、残存期間、契約形式等を勘案する(各論第1章第2節Ⅱ1〜7)。
本件の留意点(※本件事情への当てはめ)
- 契約期間は竣工後5年間であるため、期間中は契約賃料(実際支払賃料)、期間満了後は更新・再契約・賃料改定の見通しに基づく新規賃料水準で把握する。
- 賃借人が大手食品会社C社の1社のみ(一括賃貸)であるため、賃借人の信用力・事業継続性、解約・賃料減額に関する条項の有無を確認する(留意事項Ⅱ3(2)参照)。
- 一括賃貸の賃料が、独身寮としての貸室ごとの市場賃料水準と乖離していないかを検証する。
- 竣工前であるため、賃貸借契約書で契約の目的・当事者・期間・月額支払賃料・一時金・特約等を確認する(留意事項Ⅵ3(2)参照)。

平成21年　証券化スキームの図示と鑑定評価書の説明責任参考（平成28年より前の出題）

証券化対象不動産の鑑定評価について、次の問に答えなさい。

(1)　証券化しようとする不動産の保有者から、特定目的会社(依頼者)が不動産を取得する場合で、譲渡資産の運用受託者のほか、特定目的会社への資金の貸付けや出資等を行う証券化関係者がいる場合の証券化スキームについて、1例、図を用いて説明しなさい。

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証券化関係者は、オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等をいう(各論第3章第3節Ⅲ(1))。資産の流動化に係る不動産取引は証券化対象不動産に当たる(各論第3章第1節Ⅰ(1))。
※図は一例
図中の番号
- 1　不動産(信託受益権)の譲渡
- 2　譲渡代金の支払
- 3　エクイティ投資家による出資(優先出資等) ※
- 4　レンダーによる資金の貸付け ※
- 5　資産運用の委託(運用受託者はアセットマネジャー) ※
※この図では、SPCが依頼者であり、依頼者がオリジネーター・レンダー・エクイティ投資家等との資本関係・取引関係を有する場合は、その内容を鑑定評価報告書に記載する(各論第3章第3節Ⅲ)。

(2)　証券化対象不動産の鑑定評価書について、依頼者のみならず証券化対象不動産に係る利害関係者その他の者に対しても説明責任を十分に果たすべきとされる意義とその理由について、説明しなさい。

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意義(各論第3章第1節Ⅱ(2))
- 鑑定評価書を、依頼者及び利害関係者その他の者がその内容を容易に把握・比較できるものとするため、鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、鑑定評価に活用した資料等を明示できるようにするなど、説明責任が十分に果たされるものとすること。
理由
- 証券化対象不動産の鑑定評価は、依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼす(各論第3章第1節Ⅱ(1))。
- 不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保について重要な責任を有する(同Ⅱ(1))。
- 関係者が多岐にわたり利害関係が複雑であることも多い(各論第3章第3節Ⅲ)。
- 鑑定評価報告書は依頼者のみならず第三者に対しても影響を及ぼし、鑑定評価額の決定の理由は第三者に対しても十分に説明し得るものとするよう努める(総論第9章第1節)。
- ※投資家は鑑定評価書を通じて投資判断を行うため、記載の透明性が投資家保護に直結する。

平成29年　条件設定の制限・未竣工建物等・調査範囲等条件

不動産鑑定評価基準に定められた対象不動産の確定のための条件に関する次の各問に答えなさい。

(1)　証券化対象不動産(不動産鑑定評価基準各論第3章第1節に規定する証券化対象不動産をいう。以下同じ。)の鑑定評価においては、原則として、対象不動産の現実の利用状況と異なる対象確定条件、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件及び調査範囲等条件を設定してはならないとされているが、その理由について説明しなさい(各条件の定義について説明する必要はない。)。

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証券化対象不動産の鑑定評価は、鑑定評価が鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす可能性がある場合に当たるため、原則として条件設定をしてはならない(総論第5章第1節Ⅳ)。
鑑定評価書の利用者には、依頼者・提出先等のほか、販売される金融商品の購入者等が含まれる(留意事項Ⅲ1(2)①イ)。
現実の利用状況と異なる条件を設定すると、現実との相違が価格に与える影響の程度を、利用者が自ら判断することが困難になる(留意事項Ⅲ1(2)①ウ、②ア)。
調査範囲等条件についても、特定の価格形成要因が価格に与える影響を利用者が判断できなくなるおそれがある(総論第5章第1節Ⅲ)。
証券化対象不動産の鑑定評価は広範な投資家等に重大な影響を及ぼす(各論第3章第1節Ⅱ(1))。

(2)　証券化対象不動産の鑑定評価においては、一定の条件の下に、未竣工建物等鑑定評価を行うことができるとされている。この点に関し、次の各問に答えなさい。

①　未竣工建物等鑑定評価の定義について説明しなさい。

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造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事(新築のほか増改築等を含む)が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること(総論第5章第1節Ⅰ1(5))。
価格時点において、当該建物等の工事が完了し、その使用収益が可能な状態であることを前提とする(留意事項Ⅲ1(2)①ア)。

②　証券化対象不動産について未竣工建物等鑑定評価を行うことができるための条件について説明しなさい。

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総論第5章第1節Ⅰ2なお書きの要件: 設計図書等及び請負契約書等の収集、法令上必要な許認可等の取得、発注者の資金調達能力等の観点から工事完了の実現性が高いと判断されること。
加えて、工事の中止、工期の延期又は工事内容の変更が発生した場合に生じる損害が、売買契約上の約定や各種保険等により回避される場合に限る(各論第3章第2節)。
この要件を満たす場合に限り、条件設定の制限の例外として行える(総論第5章第1節Ⅳただし書)。

(3)　証券化対象不動産以外の鑑定評価においては、不動産鑑定士の通常の調査の範囲では対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因について、調査範囲等条件を設定することができるとされている。この点に関し、次の各問に答えなさい。

①　調査範囲等条件の設定対象となる特定の価格形成要因の具体的な例を4つ挙げなさい。

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留意事項Ⅲ1(2)③ア: (ア)土壌汚染の有無及びその状態、(イ)建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態、(ウ)埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態、(エ)隣接不動産との境界が不分明な部分が存する場合における対象不動産の範囲。

②　調査範囲等条件の設定対象となる特定の価格形成要因について、調査範囲等条件を設定することができる場合としてはどのような場合があるか。具体的な例を4つ挙げなさい。

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前提: 調査範囲等条件を設定しても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限る(総論第5章第1節Ⅲ)。
留意事項Ⅲ1(2)③イの例(5つのうち4つ): (ア)依頼者等による当該価格形成要因に係る調査・査定・考慮の結果に基づき、利用者が影響の判断を自ら行う場合、(イ)売買契約等で当該要因の取扱いが契約当事者間で約定される場合、(ウ)担保権者が取扱いの指針を有し、その判断に資する調査が実施される場合、(エ)損失等が保険等で担保される場合。
(オ)財務諸表作成のための鑑定評価で、引当金の計上・注記等により影響の程度が別途考慮される場合も例示されている。
条件を設定した価格形成要因の取扱いは明確にする(留意事項Ⅲ1(2)③ウ)。

令和2年　鑑定士の説明責任と処理計画の策定

証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価について、次の各設問に答えなさい。

(1)　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価に当たって、不動産鑑定士が果たすべき説明責任について述べなさい。

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鑑定評価に係る資料及び手順等を依頼者に説明し、理解を深め、かつ協力を得る(各論第3章第1節Ⅱ(2)前段)。
鑑定評価書を、依頼者及び利害関係者その他の者が内容を容易に把握・比較できるよう、記載方法等を工夫し、活用した資料等を明示できるようにするなど、説明責任が十分に果たされるものとする(同Ⅱ(2)後段)。
背景: 依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼし、制度への社会的信頼性の確保について重要な責任を有する(同Ⅱ(1))。
具体的な手当(※原文の各所の整理)
- 処理計画に係る確認事項の記録を附属資料として添付(各論第3章第3節Ⅱ)。
- 依頼者と証券化関係者との関係の記載(同Ⅲ)、実地調査の記載(各論第3章第4節Ⅱ)。
- エンジニアリング・レポート活用の判断と根拠の記載(同Ⅲ(1)(3))。
- DCF法の資料の妥当性・判断根拠、最終還元利回り・割引率・収益費用の将来予測等の説明と過程・理由の記載(各論第3章第5節Ⅰ)、収益費用項目の統一(同Ⅱ)。

(2)　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価における処理計画の策定について説明し、あらかじめ依頼者に対し確認すべき事項を挙げなさい。また、処理計画の策定に当たっての確認について、留意すべき点を述べなさい。

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処理計画の策定
- 確定した基本的事項に基づき、作業の性質及び量、処理能力等に即応して、対象不動産の確認、資料の収集・整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、手法の適用、試算価格の調整、鑑定評価額の決定等の作業に係る処理計画を秩序的に策定する(総論第8章第3節)。
- 証券化対象不動産では、あらかじめ依頼者に確認し、鑑定評価の作業の円滑かつ確実な実施ができるよう適切かつ合理的な処理計画を策定する。確認事項は処理計画に反映し、変更があれば処理計画も変更する(各論第3章第3節Ⅰ)。
依頼者に確認すべき事項(各論第3章第3節Ⅰ(1)〜(6))
- ①鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景 ②対象不動産が第1節Ⅰ(1)(2)(3)のいずれに係るものかの別 ③エンジニアリング・レポート、DCF法等を適用するために必要となる資料その他の資料の主な項目及びその入手時期 ④エンジニアリング・レポートを作成した者からの説明の有無 ⑤対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査の範囲 ⑥その他処理計画の策定のために必要な事項
確認の留意点(留意事項Ⅹ2)
- 確認を担当不動産鑑定士以外が行う場合もあるが、当該不動産鑑定士が鑑定評価の一環として責任を有する(Ⅹ2(1))。
- 資料の提出等について依頼者と交渉した場合は、その経緯を確認事項として記録する。記録は報告書の附属資料として添付するが、鑑定評価書への添付までは求められず、不動産の鑑定評価に関する法律施行規則第38条第2項の資料として保管する(Ⅹ2(2))。
- 資料の入手や実地調査が複数回行われる場合は、各段階ごとの確認及び記録が必要(Ⅹ2(3))。
- 依頼者の証券化関係者との関係を記載する。不動産鑑定士自身の利害関係等は総論第9章第2節により記載する(Ⅹ2(4))。
- 確認の記録の内容(年月日、確認を行った不動産鑑定士、相手方の氏名・職業、確認の内容と処理計画への反映状況、変更時の内容)は各論第3章第3節Ⅱによる。

令和8年　鑑定評価の条件設定と未竣工建物等鑑定評価

鑑定評価の条件設定に関する次の各設問に答えなさい。

(1)　鑑定評価の条件設定の意義を述べなさい。

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多様な不動産取引の実態や社会的な需要に応えるには、現実の用途及び権利の態様並びに地域要因及び個別的要因を所与として価格を求めるだけでは足りない場合があり、条件設定の必要性が生じる(留意事項Ⅲ1(1))。
条件の種類(同Ⅲ1(1)、総論第5章第1節Ⅰ〜Ⅲ)
- 依頼目的に応じて対象不動産の内容を確定する条件(対象確定条件)。
- 設定する地域要因又は個別的要因についての想定上の条件を明確にするもの。
- 不動産鑑定士の通常の調査では事実の確認が困難な特定の価格形成要因について調査の範囲を明確にするもの(調査範囲等条件)。
したがって、条件設定は、鑑定評価の妥当する範囲及び鑑定評価を行った不動産鑑定士の責任の範囲を示すという意義を持つ(留意事項Ⅲ1(1))。
同一不動産でも設定された条件によって鑑定評価額に差異が生じるため、不動産鑑定士は直接、依頼内容の確認を行うべきである(留意事項Ⅲ1(2))。

(2)　対象確定条件について説明し、その条件設定の妥当性を検討する上で確認すべき点について述べなさい。なお、依頼目的に応じた対象確定条件の例示は不要である。

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対象確定条件の説明(総論第5章第1節Ⅰ1)
- 対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件をいう。
- 鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件である。
妥当性の検討上確認すべき点
- 対象不動産に係る諸事項についての調査及び確認を行った上で、依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から、条件設定の妥当性を確認する(総論第5章第1節Ⅰ2)。
- 「鑑定評価書の利用者」とは、依頼者及び提出先等のほか、法令等に基づく不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえ販売される金融商品の購入者等をいう(留意事項Ⅲ1(2)①イ)。
- 利用者の利益を害するおそれがある場合とは、現実の利用状況と異なる対象確定条件を設定した場合に、現実の利用状況との相違が対象不動産の価格に与える影響の程度等について、利用者が自ら判断することが困難であると判断される場合をいう(留意事項Ⅲ1(2)①ウ)。
- 条件設定には依頼者との間で鑑定評価依頼契約上の合意が必要で、妥当でないと認められる場合は、依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければならない(総論第5章第1節Ⅴ)。
- ※証券化対象不動産等では、現実の利用状況と異なる対象確定条件の設定自体が原則禁止となる点も確認する(総論第5章第1節Ⅳ)。

(3)

①　未竣工建物等鑑定評価の定義を述べ、当該評価を行う場合に求められる要件について説明しなさい。

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定義(総論第5章第1節Ⅰ1(5))
- 造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事(建物を新築するもののほか、増改築等を含む)が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること。
- 価格時点において、当該建物等の工事が完了し、その使用収益が可能な状態であることを前提として鑑定評価を行う(留意事項Ⅲ1(2)①ア)。
求められる要件(総論第5章第1節Ⅰ2)
- 対象確定条件としての妥当性の検討(利用者の利益を害するおそれがないか)に加える。
- 価格時点において想定される竣工後の不動産に係る物的確認を行うために必要な設計図書等、及び権利の態様の確認を行うための請負契約書等を収集しなければならない。
- 法令上必要な許認可等が取得され、発注者の資金調達能力等の観点から工事完了の実現性が高いと判断されなければならない。

②　証券化対象不動産について未竣工建物等鑑定評価を行う場合に求められる要件を述べ、その理由を説明しなさい。

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要件
- ①の要件(総論第5章第1節Ⅰ2なお書き)に加え、工事の中止、工期の延期又は工事内容の変更が発生した場合に生じる損害が、当該不動産に係る売買契約上の約定や各種保険等により回避される場合に限り行うことができる(各論第3章第2節)。
理由
- 証券化対象不動産の鑑定評価は、利用者の利益に重大な影響を及ぼす可能性があり、現実の利用状況と異なる対象確定条件の設定は原則として禁止される。未竣工建物等鑑定評価は、その例外として認められるにとどまる(総論第5章第1節Ⅳ)。
- 証券化対象不動産の鑑定評価は、依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼす(各論第3章第1節Ⅱ(1))。
- ※工事の中止・遅延・変更が生じた場合の損害が回避されないと、竣工を前提とした価格と実態が乖離し、投資家等の損失につながる。そのため、実現性の高さに加えて損害の回避を求めると整理できる。

予想問題

予想問題1　想定上の条件（地域要因・個別的要因）の設定と実現性・合法性

予想度：本命　狙い：平成29年・令和8年は対象確定条件と調査範囲等条件が中心で、想定上の条件（実現性・合法性の観点）は単独で問われていない。条件設定3種類のうち残る1つで、条文の文言から書ける。

鑑定評価の条件のうち、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件について、次の各問に答えなさい。

(1)　想定上の条件を設定する場合に、その妥当性を検討する上で確認すべき観点を述べなさい。

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依頼目的に応じ、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある(総論第5章第1節Ⅱ)。
検討の観点(同Ⅱ)
- 設定する想定上の条件が、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうか。
- これに加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものであること。
留意事項Ⅲ1(2)②
- 利益を害するおそれがある場合とは、想定上の条件を設定した価格形成要因が対象不動産の価格に与える影響の程度等について、利用者が自ら判断することが困難であると判断される場合をいう(ア)。
- 実現性とは、条件を実現するための行為を行う者の事業遂行能力等を勘案した上で、当該条件が実現する確実性が認められることをいう(イ)。
- 合法性とは、公法上及び私法上の諸規制に反しないことをいう(ウ)。

(2)　地域要因について想定上の条件を設定する場合の留意点を述べなさい。

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一般に、地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められる場合は、計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られる(総論第5章第1節Ⅱ)。
地域要因についての想定上の条件を設定する場合には、その実現に係る権能を持つ公的機関の担当部局から、当該条件が実現する確実性について直接確認すべきである(留意事項Ⅲ1(2)②イ)。
※例: 用途地域の変更や道路の新設を想定する場合は、事業主体の担当部局に直接確認する。

(3)　証券化対象不動産の鑑定評価における想定上の条件の取扱いと、鑑定評価報告書への記載事項を述べなさい。

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証券化対象不動産の鑑定評価では、原則として、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件の設定をしてはならない(総論第5章第1節Ⅳ)。
同Ⅳただし書の例外は、各論第3章第2節の要件を満たす未竣工建物等鑑定評価に限られる。※想定上の条件には例外が読み取れない。
報告書には、条件の内容及び評価における取扱いが妥当なものであると判断した根拠を明らかにし、必要があると認められるときは、当該条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載する(総論第9章第2節Ⅱ)。
条件設定には依頼者との間で依頼契約上の合意が必要で、妥当でない場合は依頼者に説明の上、妥当な条件に改定する(総論第5章第1節Ⅴ)。

予想問題2　特定価格としての証券化対象不動産の価格と正常価格との対比

予想度：有力　狙い：令和7年が「資産流動化に係る価格」を問い、令和8年は条件設定を問うた。次は価格の種類の論点が来る可能性がある。特定価格を求める理由と、投資法人等の譲渡時は正常価格という「結論が反転する対比」を狙う。各論第3章第1節・第5節の文言も答案に使える。

証券化対象不動産の鑑定評価について、次の各問に答えなさい。

(1)　投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合に、特定価格として求める理由を、正常価格との相違に触れて説明しなさい。

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特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格(総論第5章第3節Ⅰ3)。
例示の1つとして、証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合がある(同Ⅰ3(1))。
理由: 投資対象資産としての不動産の取得時又は保有期間中の価格として投資家に開示することを目的に、投資家保護の観点から収益力を適切に反映する収益価格に基づいた投資採算価値を求める必要がある。資産流動化計画等により投資家に開示される運用方法を所与とし、その運用方法による使用が最有効使用と異なることとなる場合には特定価格として求めなければならない(留意事項Ⅲ3(2)②ア)。
正常価格は、対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行う市場参加者を前提とする(総論第5章第3節Ⅰ1(1)④)。
各論第3章の文言との関係
- 証券化対象不動産の鑑定評価は、各論第3章の定めに従って行わなければならず、その旨を鑑定評価報告書に記載しなければならない(各論第3章第1節Ⅰ)。
- 不動産鑑定士は、依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮し、不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保等について重要な責任を有していることを認識して鑑定評価を行わなければならない(同第1節Ⅱ(1))。
- 鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用しなければならず、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である(同第5節柱書)。
- ※投資家に開示する投資採算価値を求めるため、収益力を反映するDCF法の収益価格が中心になる、と整理できる。

(2)　投資法人等が投資対象資産を譲渡するときに依頼される鑑定評価で求める価格の種類を述べ、その理由を説明しなさい。

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正常価格として求める(留意事項Ⅲ3(2)②アなお書き)。
投資法人が行う不動産取引は、各論第3章第1節Ⅰ(1)の証券化対象不動産に含まれるため、証券化対象不動産としての各論第3章の定めには従うが、求める価格の種類は、運用方法を所与とする場合か否かで分かれる。
※理由: 譲渡は、運用方法を所与とする投資家への開示ではなく、市場で成立するであろう市場価値を求めるものであり、正常価格の前提条件を満たすためと整理できる。

(3)　特定価格として求める場合の鑑定評価の手法の適用と、鑑定評価報告書の記載上の留意点を述べなさい。

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証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用しなければならず、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である(各論第3章第5節柱書)。
DCF法の適用に当たっては、最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等査定した個々の項目等に関する説明に加え、収益価格を求める過程及びその理由を鑑定評価報告書に記載しなければならない(同第5節Ⅰ(2))。
鑑定評価報告書には、DCF法で査定した収益価格(直接還元法による検証を含む。)と原価法及び取引事例比較法等で求めた試算価格との関連を明確にしつつ、鑑定評価額を決定した理由を記載しなければならない(同Ⅰ(3))。
DCF法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき、比準価格及び積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定する(各論第1章第4節Ⅰ)。
正常価格を求めることができる不動産について特定価格を求めた場合は、かっこ書きで正常価格である旨を付記してその額を併記する(総論第9章第2節Ⅰ)。
特定価格を求めた場合には、法令等による社会的要請の根拠を明らかにする(同Ⅴ)。

予想問題3　依頼者と証券化関係者との関係及び鑑定士の利害関係の確認・記載

予想度：有力　狙い：説明責任（平成21年・令和2年）の周辺にあり、各論第3章第3節Ⅲ・総論第9章第2節Ⅸを使う条文型の問題。証券化関係者の列挙は暗記で差がつく。

証券化対象不動産の鑑定評価において、依頼者と証券化関係者との関係及び不動産鑑定士自身の利害関係について、次の各問に答えなさい。

(1)　証券化関係者を挙げ、鑑定評価報告書に記載しなければならない依頼者と証券化関係者との関係に関する事項を述べなさい。

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証券化関係者: オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等(各論第3章第3節Ⅲ(1))。
記載事項(同Ⅲ)
- ①依頼者が証券化関係者のいずれであるかの別 ②依頼者と証券化関係者との資本関係又は取引関係の有無及びその内容 ③その他依頼者と証券化関係者との特別な利害関係を有する場合にあっては、その内容
あわせて、鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景等も記載する(同Ⅲ柱書)。

(2)　(1)のように記載を求める趣旨と、不動産鑑定士自身の利害関係等の確認・記載について述べなさい。

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趣旨: 証券化対象不動産は関係者が多岐にわたり利害関係が複雑であることも多いため(各論第3章第3節Ⅲ柱書)。※依頼者の立場を明らかにすることで、投資家等が鑑定評価の中立性・公正性を判断できるようにする。
不動産鑑定士自身の利害関係等
- 確認: 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等、依頼者との特別の資本的関係・人的関係・取引関係、提出先等との関係(総論第8章第2節Ⅱ)。
- 記載: 鑑定評価報告書に有無及びその内容を記載する(総論第9章第2節Ⅸ)。
- 不動産鑑定士の対象不動産に関する利害関係等は、総論第9章第2節により記載する必要がある(留意事項Ⅹ2(4))。

予想問題4　証券化対象不動産の範囲・準用と不動産鑑定士の責務（共同鑑定を含む）

予想度：やや有力　狙い：各論第3章第1節は、平成21年・令和2年で説明責任（Ⅱ(2)）しか問われていない。範囲（Ⅰ）、責務（Ⅱ(1)）、共同鑑定（第1節Ⅱ(3)）は未出題。さらに、複数の不動産鑑定士が共同して複数の証券化対象不動産を評価する場合のDCF法の整合性（第5節Ⅰ(2)後半）も絡め、条文型で出しやすい。

各論第3章「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」について、次の各問に答えなさい。

(1)　証券化対象不動産の範囲を述べ、証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合における各論第3章の取扱いについて述べなさい。

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範囲(各論第3章第1節Ⅰ)
- 不動産取引の目的である不動産又は不動産取引の目的となる見込みのある不動産(信託受益権に係るものを含む)で、次のいずれかに該当するもの。
- (1)資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引。
- (2)不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引。
- (3)金融商品取引法に規定する一定の有価証券等の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引。
証券化対象不動産の鑑定評価は、この章の定めるところに従って行い、鑑定評価報告書にその旨を記載する。
証券化対象不動産以外でも、投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合その他の投資家及び購入者等の保護の観点から必要と認められる場合には、この章の定めに準じて鑑定評価を行うよう努めなければならない。

(2)　不動産鑑定士の責務について、証券化対象不動産の鑑定評価を複数の不動産鑑定士が共同して行う場合の留意点を含めて述べなさい。

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責務(Ⅱ(1)): 依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮するとともに、不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保等について重要な責任を有していることを認識し、鑑定評価の手順について常に最大限の配慮を行いつつ、鑑定評価を行わなければならない。
依頼者への配慮(Ⅱ(2)): 証券化等が円滑に行われるよう配慮しつつ、鑑定評価に係る資料及び手順等を依頼者に説明し、理解を深め、かつ協力を得る。
共同して行う場合(Ⅱ(3))
- それぞれの不動産鑑定士の役割を明確にする。
- 常に鑑定評価業務全体の情報を共有するなど、密接かつ十分な連携の下、すべての不動産鑑定士が一体となって鑑定評価の業務を遂行する。
※共同して行っても個々の鑑定士の責任が曖昧にならないよう、役割の明確化と情報共有が求められると整理できる。

(3)　複数の不動産鑑定士が共同して複数の証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合に、DCF法の適用において特に留意すべき点を述べなさい。

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DCF法の適用(各論第3章第5節)
- 証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用しなければならない。この場合において、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である(同第5節柱書)。
- DCF法による収益価格を求める場合は、最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等査定した個々の項目等に関する説明に加え、それらを採用して収益価格を求める過程及びその理由について、経済事情の変動の可能性、具体的に検証した事例及び論理的な整合性等を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない(同Ⅰ(2)前半)。
複数の不動産鑑定士が共同して複数の証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合(同Ⅰ(2)後半)
- DCF法の適用において活用する最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等について、対象不動産相互間の論理的な整合性を図らなければならない。
※共同して行う場合(第1節Ⅱ(3))の「役割の明確化」「情報の共有」「一体となって」は、この整合性を確保するための前提と整理できる。個々の鑑定士が別々に査定すると、類似する物件間で最終還元利回りや割引率などが食い違うおそれがある。

予想問題5　処理計画の確認事項の記録と保管・変更

予想度：変化球　狙い：令和2年は処理計画の策定と確認事項・留意点を問うた。今回は、記録（第3節Ⅱ）の中身と、附属資料・保管・変更時の扱いの区別を細かく問い、条文の正確さで差をつける。

証券化対象不動産の鑑定評価における処理計画の策定に当たっての確認事項の記録について、次の各問に答えなさい。

(1)　確認事項の記録に記載すべき事項を挙げなさい。

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第3節Ⅰ(1)〜(6)の事項の確認を行った場合には、それぞれ次の事項に関する記録を作成し、鑑定評価報告書の附属資料として添付しなければならない(各論第3章第3節Ⅱ)。
①確認を行った年月日 ②確認を行った不動産鑑定士の氏名 ③確認の相手方の氏名及び職業 ④確認の内容及び当該内容の処理計画への反映状況 ⑤確認の内容の変更により鑑定評価の作業、内容等の変更をする場合にあっては、その内容

(2)　記録の取扱いに関する留意点を述べなさい。

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依頼者と資料の提出等について交渉を行った場合は、その経緯を確認事項として記録しなければならない(留意事項Ⅹ2(2))。
記録を鑑定評価報告書の附属資料として添付するが、鑑定評価書への添付までは求められない。同記録は不動産の鑑定評価に関する法律施行規則第38条第2項に定める資料として保管されなければならない(同Ⅹ2(2))。
エンジニアリング・レポート等の資料の入手や実地調査が複数回行われる場合は、各段階ごとの確認及び記録が必要(同Ⅹ2(3))。
確認を担当不動産鑑定士以外が行う場合も、当該不動産鑑定士が鑑定評価の一環として責任を有する(同Ⅹ2(1))。

(3)　確認された事項に変更があった場合の処理計画の取扱いを述べ、記録を求める趣旨について述べなさい。

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