「区分所有建物及びその敷地」の過去問とClaudeに聞いた予想問題をまとめました。「解答の骨子を見る」をクリックすると骨子が開きます。
過去問
平成7年度 区分所有建物及びその敷地の定義・確認・鑑定評価手法
区分所有建物及びその敷地の鑑定評価について次の問に答えなさい。
(1) 鑑定評価基準における「区分所有建物及びその敷地」の定義について述べなさい。
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- 建物の区分所有等に関する法律２条３項の専有部分、当該専有部分に係る同条４項の共用部分の共有持分、及び同条６項の敷地利用権をいう（総論第２章、建物及びその敷地の類型）。
- この三者が一体として取引の対象となる点に特徴がある。
(2) その確認について述べなさい。
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- 登記事項証明書、建物図面（詳細な図面が必要な場合は設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき、物的確認と権利の態様の確認を行う（留意事項）。
- ①専有部分：建物全体の位置・形状・規模・構造・用途、専有部分の一棟の建物における位置・形状・規模・用途、附属物の範囲
- ②共用部分：共用部分の範囲及び共有持分、一部の区分所有者のみに属する共用部分
- ③建物の敷地：敷地の位置・形状・規模、敷地に関する権利の態様、規約敷地の範囲、敷地の共有持分
- ④管理費等：管理費及び修繕積立金の額
(3) その鑑定評価の手法について述べなさい。
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- 専有部分が自用の場合：積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定する。
- 積算価格は、一棟の建物及びその敷地の積算価格に、各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求める。
- 専有部分が賃貸されている場合：実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めて得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する。この場合、貸家及びその敷地の勘案事項（７項目）を総合的に勘案する。
平成11年度 意義、取引事例比較法における個別的要因の分析、積算価格の求め方
区分所有建物及びその敷地について、次の問に答えなさい。
(1) 区分所有建物及びその敷地とは何か説明しなさい。
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- 専有部分、共用部分の共有持分及び敷地利用権が一体となったものをいう（定義は平成7年度(1)のとおり）。
- 区分所有法上、専有部分・共用部分持分・敷地利用権は原則として一体として処分される点を押さえる。
(2) 区分所有建物及びその敷地（ただし、既成市街地内の居住用建物とする）の鑑定評価を行うに当たって、取引事例比較法を適用する場合に、個別的要因の分析はどのように行いますか。具体例をあげて説明しなさい。
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- 同一需給圏内から類似の取引事例を選択し、事情補正・時点修正を行ったうえで、地域要因及び個別的要因の比較を行って比準価格を求める。
- 個別的要因は、基準の区分に従い分析する：①一棟の建物及びその敷地に係る要因（建物、敷地、建物及びその敷地に係る要因）、②専有部分に係る要因。
- 具体例：階層及び位置、日照・眺望・景観、専有面積及び間取り、室内の仕上げ・維持管理の状態、建築年次、維持管理の状態、長期修繕計画の有無・良否及び修繕積立金の額、敷地に関する権利の態様及び持分、管理費等の滞納の有無。
- 既成市街地内の居住用建物では、近隣地域内に事例が少ない場合があり、同一需給圏内の類似地域の事例に範囲を広げ、地域要因の比較もあわせて行う。
- 例：対象が高層階・南向き、事例が低層階・北向きなら、階層、日照、眺望の格差を要因比較で補正する。
(3) 上記鑑定評価において、積算価格はどのようにして求めるか説明しなさい。その場合に個別的要因はどのように用いられるかあわせて説明しなさい。
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- まず一棟の建物及びその敷地の積算価格を求める。土地は再調達原価（既成市街地では取引事例比較法及び収益還元法による更地価格に付帯費用を加算）、建物は再調達原価について減価修正を行い、これらを加算する。
- 次に、各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じ、専有部分及びその敷地利用権の積算価格を求める。
- 個別的要因の用い方：一棟の建物に係る要因（建築年次、維持管理の状態、耐震性等）は減価修正に反映する。専有部分に係る要因（階層、位置、日照、眺望等）は効用比（配分率）に反映する。敷地に関する権利の態様及び持分は敷地利用権の価格に反映する。
平成13年度 貸家及びその敷地・区分所有建物及びその敷地の定義と、賃貸借に供されている場合の鑑定評価額の決定
「貸家及びその敷地」及び「区分所有建物及びその敷地」について次の問に答えなさい。
(1) 「貸家及びその敷地」の定義について述べなさい。
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- 建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
(2) 「区分所有建物及びその敷地」の定義について述べなさい。
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- 区分所有法２条３項の専有部分、当該専有部分に係る同条４項の共用部分の共有持分及び同条６項の敷地利用権をいう。
(3) 「区分所有建物及びその敷地」の建物が賃貸借に供されている場合（「貸家及びその敷地」の場合）において、鑑定評価額をどのように決定すべきかについて、勘案すべき事項を含めて述べなさい。
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- 実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち買主に承継されない部分の運用益及び償却額は含まない）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めて得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する。
- 勘案すべき事項（貸家及びその敷地の１〜７）：
- ①将来における賃料改定の実現性とその程度
- ②契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
- ③将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
- ④契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数
- ⑤取引慣行及び取引利回り
- ⑥借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否か、定期建物賃貸借か否か
- ⑦借家権価格
- 借家人が買い取る場合は、自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意する。
平成17年度 共用部分の権利内容と確認方法、試算価格への反映、積算価格における配分率の2方法
「区分所有建物及びその敷地」の鑑定評価について、次の問に答えなさい。
(1) 共用部分の確認における留意事項としての権利内容とその確認方法について述べなさい。
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- 権利内容：共用部分の範囲及び共有持分、一部の区分所有者のみに属する共用部分（一部共用部分）。
- 共用部分には、法定共用部分（廊下、階段室等）と規約共用部分（規約により共用部分とされた専有部分となり得る部分や附属建物）がある。共有持分は、規約に別段の定めがなければ専有部分の床面積の割合による。
- 確認方法：登記事項証明書（規約共用部分は登記を確認）、建物図面・設計図書、管理規約等により、範囲、持分割合、一部共用部分の帰属を確認する。
(2) (1)で確認された権利内容を試算価格へ反映する方法について述べなさい。
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- 積算価格：一棟の建物及びその敷地の積算価格からの配分において、共用部分の範囲・持分、一部共用部分の帰属の違いを効用比（配分率）に反映する。
- 比準価格：個別的要因の比較において、共用部分の持分・利用の態様の格差を反映する。
- 収益価格：共用部分に係る収入・費用（管理費等）の負担を純収益に反映する。
(3) 積算価格の求め方のうち、配分率に係る2つの方法の違いを建物用途と関連付けて説明しなさい。
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- ①建物及びその敷地を一体として、階層別・位置別の効用比（効用積数）で配分する方法。
- ②土地は敷地利用権の割合（持分）で、建物は床面積と効用比で配分する方法。
- 建物用途との関連：住宅は専有面積を基準に持分が定められ、階層間の効用格差も比較的小さいので、持分や面積を基礎とする方法がなじみやすい。事務所・店舗は階層・位置による効用格差（賃料格差）が大きく、持分が効用を反映しないため、効用比による一体配分が適する。
- ※２方法の呼称は教材により異なる。お手元の教材の分類に合わせて確認してほしい。
平成19年度 店舗の事例収集上の留意点と、高層ビル低層階の階層別・位置別効用比率
区分所有建物の鑑定評価について、次の問に答えなさい。
(1) 対象不動産Aは、中高層住宅が立ち並ぶ地域において、5階建住宅の1階に位置する区分所有建物（店舗）である。対象不動産Aの最有効使用が地域の標準的使用である住宅としての使用と異なると判断される場合において、近隣地域及び同一需給圏の範囲を把握し、事例収集する際の留意点を述べなさい。
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- 対象不動産の最有効使用は店舗であり、地域の標準的使用（住宅）とは異なるため、住宅としての標準的使用ではなく、対象不動産の最有効使用（店舗）に着目して近隣地域・同一需給圏を把握する。
- 同一需給圏は、対象不動産と代替関係が成立し、価格形成に相互に影響を及ぼす不動産の存する圏域である。店舗では、店舗経営者（市場参加者）が出店先として比較・選択する範囲、すなわち商圏・顧客層・集客力・視認性・通行量が類似する地域を基準とする。
- 事例は、同一需給圏内の代替競争不動産のうち、用途・規模・品等等の類似性が明確で、対象不動産の価格形成に直接影響を与えているものを選択する。近隣地域に事例が乏しければ、同一需給圏内の類似地域の事例に広げ、地域要因の比較もあわせて行う。
(2) 高層オフィスビルの1階に存する区分所有建物（店舗）がある。対象不動産Bは、比較的人通りの多い道路（歩道）に面した視認性の高い場所に位置しており、対象不動産Cは、同じ建物の1階の奥まった、ふだん人通りが少ない場所に位置している。このような高層ビルの低層階に位置する区分所有建物（店舗）の価格または賃料を求める際において、同一需給圏内における市場参加者（店舗経営者）の属性及び行動や彼らの想定する顧客層等の観点から、以下の点についてそれぞれ指摘しなさい。
① ビル全体における1階の階層別効用比率を算定する際の留意点
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- 店舗は、通行客等が直接入店でき、視認性・接近性に優れる1階の効用が最も高いのが通例。事務所の階層別効用が上層階ほど高い（眺望・日照）のとは異なる点に留意する。
- 市場参加者（店舗経営者）の属性（業種：物販・飲食・サービス等）と行動（売上・集客を前提とした賃料負担力による出店判断）、想定顧客層（通行客、ビル内就業者、目的来店客）を分析する。
- ビル内の就業者・来訪者数、ビル外の歩行者通行量、最寄駅からの動線などの違いが1階の効用に影響する。同一需給圏内の店舗の賃料・価格の実態から他階との格差を把握する。
② 1階における対象不動産Bと対象不動産Cの位置別効用比率把握の際の留意点
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- B（歩道に面し視認性が高く人通りが多い）は、通行客の入店が見込まれ、物販・飲食等の路面性に依存する業種にとって効用が高い。
- C（奥まって人通りが少ない）は、通行客を見込みにくいため、目的来店客・固定客が中心の業種（サービス業、診療所等）を想定する市場参加者を前提とする。
- 位置別効用は業種・想定顧客層によって異なるため、路面性のみで一律に判定せず、市場参加者が想定する顧客層に即して、同一需給圏内の賃料格差・成約の実態に基づき把握する。
令和元年度 鑑定評価額の決定、収益価格の標準性、敷地に関する権利の態様、再調達原価
区分所有建物及びその敷地の鑑定評価に関する次の各設問に答えなさい。
(1) 専有部分が自用の場合に鑑定評価額をどのように決定するか、簡潔に説明しなさい。また、積算価格をどのように求めるか、簡潔に説明しなさい。
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- 積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定する。
- 積算価格は、一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、これに一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求める。
(2) 専有部分が賃貸されている場合における鑑定評価額は収益価格を標準とするものとされているが、その理由を簡潔に説明しなさい。
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- 賃貸借により所有者の使用収益が制約され、市場参加者は賃貸収益（純収益）と契約条件に着目して取引する。
- したがって、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求める収益価格が、市場の実態を最もよく反映する。積算価格及び比準価格は比較考量にとどめる。
(3) 区分所有建物及びその敷地に係る固有の個別的要因の一つとされる「敷地に関する権利の態様」とはどのようなものをいうか、簡潔に説明しなさい。
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- 専有部分に係る固有の個別的要因（敷地に関する権利の態様及び持分）である。
- 内容：敷地利用権の種類（所有権、地上権、賃借権等）、専有部分との分離処分の可否、敷地利用権の持分割合、規約敷地の範囲。
- 借地権の場合は、借地契約の内容（存続期間、地代等）も価格に影響する。
(4) 区分所有建物及びその敷地の鑑定評価を行う場合における一棟の区分所有建物及びその敷地の再調達原価に関し、次の各問に答えなさい。
① 再調達原価をどのように求めるか、簡潔に説明しなさい。
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- まず土地の再調達原価（既成市街地は、取引事例比較法及び収益還元法による更地価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算）又は借地権の価格に付帯費用を加算した額を求める。
- これに建物の再調達原価を加算する。建物は、建設請負により直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。直接法と間接法があり、資料の信頼度に応じて適用・併用する。
② 開発リスク相当額とはどのようなものであるか、簡潔に説明しなさい。
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- 開発を伴う不動産について、開発に係る工事が終了し、不動産の効用が十分に発揮されるに至るまでの不確実性に関し、事業者（発注者）が通常負担する危険負担率を金額で表示したものをいう（留意事項）。
- 標準的なものは、再調達原価の付帯費用に含まれる場合がある。
予想問題
予想問題① 権利内容の確認と鑑定評価額の決定
区分所有建物及びその敷地の鑑定評価について、次の問に答えなさい。
(1) 「区分所有建物及びその敷地」の定義を述べなさい。また、専有部分、共用部分の共有持分及び敷地利用権のそれぞれについて、確認すべき事項を述べなさい。
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- 定義は区分所有法２条３項の専有部分、同条４項の共用部分の共有持分、同条６項の敷地利用権（平成7年度(1)）。
- 確認事項は専有部分（位置・形状・規模・用途、附属物の範囲）、共用部分（範囲・共有持分、一部共用部分）、敷地利用権（権利の態様、規約敷地の範囲、共有持分）、管理費等（管理費・修繕積立金の額）。
(2) 敷地利用権が分離処分可能な場合と、分離処分が禁止されている場合とで、確認事項と鑑定評価上の取扱いはどのように異なるか述べなさい。
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- 区分所有法上、専有部分と敷地利用権は原則として分離処分が禁止される。規約で別段の定めがある場合は分離処分が可能となる。
- 分離処分禁止：専有部分と敷地利用権が一体として取引されるので、これを一体とした「区分所有建物及びその敷地」として評価する。
- 分離処分可能：規約の定めと実態を確認し、評価対象に敷地利用権を含めるか、評価対象の確定と条件設定を明確にする。敷地利用権の態様・持分が価格に与える影響をより慎重に分析する。
(3) 専有部分が自用の場合と賃貸されている場合とで、鑑定評価額の決定の考え方を述べなさい。
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- 自用：積算・比準・収益を関連づけて決定。積算価格は一棟の積算価格×配分率。
- 賃貸：実際実質賃料に基づく収益価格を標準とし、積算価格・比準価格を比較考量。貸家及びその敷地の勘案事項（賃料改定の実現性、一時金、契約の経緯・残存期間、取引慣行・利回り、契約形態、借家権価格）を総合的に勘案する。
予想問題② 管理状態・規約等を踏まえた個別的要因の分析
区分所有建物及びその敷地（既成市街地内の居住用建物とする）の鑑定評価について、次の問に答えなさい。
(1) 建物及びその敷地に関する個別的要因として、一棟の建物の状態、管理の状態、専有部分の状態に関する具体例を挙げて述べなさい。
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- ①一棟の建物に係る要因：建物（建築年次、面積・高さ・構造、設備の機能性、維持管理の状態、居住者等の構成、耐震性等）、敷地（形状、規模、敷地内施設、敷地に関する権利の態様）、建物及び敷地（配置、規模の対応関係、長期修繕計画の有無・良否及び修繕積立金の額）
- ②専有部分に係る要因：階層及び位置、日照・眺望・景観、室内の仕上げ・維持管理、専有面積・間取り、隣接不動産の利用状態、共用施設の利便性、敷地に関する権利の態様及び持分、管理費等の滞納の有無
(2) 修繕積立金の積立状況、長期修繕計画、管理規約の内容は、取引事例比較法の事例選択・要因比較及び収益還元法の純収益査定にどのように反映されるか述べなさい。
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- 取引事例比較法：管理状態や修繕積立金の状況が類似する事例を選択し、個別的要因の比較で格差を査定する。
- 原価法：維持管理・修繕履歴を観察減価法に反映する。
- 収益還元法：管理費・修繕費・資本的支出等の取扱いを純収益に反映する。
- 修繕積立金が不足していれば、将来の一時金徴収や修繕負担を価格の減額要因として考慮する。管理規約の用途制限（事務所使用の可否など）も要因比較に反映する。
(3) 敷地に関する権利の態様（敷地利用権の種類・持分割合など）が試算価格に与える影響を述べなさい。
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- 敷地利用権の種類、分離処分の可否、持分割合が、敷地利用権の価格及び専有部分の市場性に与える影響を、各手法で反映する。借地権の場合は借地条件を勘案する。
予想問題③ 積算価格の求め方：配分率と効用比
区分所有建物及びその敷地の積算価格について、次の問に答えなさい。
(1) 一棟の建物及びその敷地の積算価格を求める方法と、そこから専有部分及びその敷地利用権の価格を求める方法を述べなさい。
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- 一棟の建物及びその敷地の積算価格（土地の再調達原価＋建物の再調達原価、減価修正）を求める。
- これに、各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じ、専有部分及び敷地利用権の価格を求める。
(2) 建物及びその敷地の配分率の求め方について、建物の用途（住宅、事務所、店舗など）との関連を踏まえ、2つの方法の違いを述べなさい。
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- 平成17年度(3)の骨子のとおり。①建物及びその敷地を一体として効用比で配分する方法、②土地は持分、建物は床面積・効用比で配分する方法。
- 住宅は持分・面積基準がなじみやすく、事務所・店舗は階層別・位置別の効用格差が大きいので効用比による一体配分が適する。
(3) 再調達原価の求め方と、開発リスク相当額の意義を述べなさい。
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- 再調達原価：令和元年度(4)①②の骨子のとおり。
予想問題④ 店舗・事務所の区分所有建物と効用比率
高層ビルの低層階に位置する区分所有建物（店舗）について、次の問に答えなさい。
(1) 階層別効用比率を求める際の留意点を、市場参加者（店舗経営者）の属性・行動、想定顧客層の観点から述べなさい。
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- 平成19年度(2)①の骨子のとおり。市場参加者（店舗経営者）の属性・行動、想定顧客層に着目する。
(2) 同一階における位置別効用比率を把握する際の留意点を述べなさい。
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- 平成19年度(2)②の骨子のとおり。路面性、視認性、人通りと、業種・想定顧客層との対応を整理する。
(3) 最有効使用が地域の標準的使用と異なる場合に、近隣地域及び同一需給圏の範囲をどのように把握し、事例を収集するか述べなさい。
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- 平成19年度(1)の骨子のとおり。最有効使用に着目し、商圏・代替関係で同一需給圏を把握する。
予想問題⑤ 借地権付の区分所有建物及びその敷地、継続賃料
敷地利用権が借地権（賃借権・地上権の準共有）である区分所有建物及びその敷地について、次の問に答えなさい。
(1) 敷地利用権が所有権の場合と借地権の場合とで、確認事項はどのように異なるか述べなさい。
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- 所有権：敷地の共有持分、規約敷地の範囲。
- 借地権：借地権の種類（地上権・賃借権）、契約内容（存続期間、地代、更新・譲渡の承諾等）、定期借地権か否か、準共有の持分、地主との関係。
(2) 借地権の態様（借地権の種類、残存期間、地代の水準など）は、収益価格及び積算価格にどのように反映されるか述べなさい。
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- 積算価格：土地の再調達原価に代えて、借地権の価格に付帯費用を加算した額を用い、建物の再調達原価を加算する。これに配分率を乗じる。
- 収益価格：地代を費用として純収益に反映し、借地権の残存期間等を還元の期間・利回りに反映する。
- 借地権付建物の評価で勘案する借地権の事項（契約内容、存続期間、地代等）を総合的に勘案する。
(3) 専有部分の継続賃料を求める場合の手法と留意点を述べなさい。
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- 継続賃料の鑑定評価は、差額配分法、利回り法、スライド法及び賃貸事例比較法により試算賃料を求め、これらを調整して決定する。
- 直近の合意時点以降の経済事情の変動、賃貸借の契約の経緯、契約内容、賃料改定の経緯等の当事者間の個別的事情に留意する。
1992年生まれ。3人目の育休中。
初めて不動産投資をするときにつまづくことが多く、当時知りたかったことをまとめています。最近は不動産鑑定士の勉強についての記事ばかりです。ドメイン分ければ良かったか・・・。
