宅地見込地の過去問・予想問題

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過去問
予想問題

過去問

昭和44年　宅地と宅地見込地の差異・種別とした理由参考（平成28年より前の出題）

土地の種別（総論第2章第1節Ⅱ）の基本を問う問題である。

宅地と宅地見込地との差異を述べ、宅地見込地を不動産の種別の1つとした理由に論及しなさい。

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宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいう（総論第2章第1節Ⅱ）。宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう（総論第2章第1節Ⅰ）。
見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられる（総論第2章第1節Ⅱ）。※宅地見込地は、農地地域・林地地域等から宅地地域へ転換しつつある地域のうちにある土地と整理できる。
宅地と宅地見込地の差異
- 属する地域：宅地は、宅地としての利用が合理的と判断される宅地地域にある。宅地見込地は、宅地地域へ転換しつつある地域にある（総論第2章第1節Ⅰ・Ⅱ）。
- 重視する要因：宅地は、住宅地・商業地・工業地の別に応じた地域要因・個別的要因による（総論第3章第2節Ⅰ、同第3節Ⅰ1）。宅地見込地は、転換後の種別の地域要因・個別的要因をより重視し、転換の程度が低い場合は転換前の種別の要因をより重視する（総論第3章第2節末尾のなお書き、同第3節Ⅰ4）。
- 同一需給圏：宅地見込地は、転換後の土地の種別の同一需給圏と一致する傾向があるが、熟成度の低い場合は転換前の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある（総論第6章第1節Ⅱ1(2)④）。住宅地は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある（同①ア）。
- 鑑定評価の手法：更地は、比準価格、土地残余法による収益価格を関連づけ、再調達原価が把握できる場合は積算価格をも関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅰ1）。宅地見込地は、比準価格と、転換後・造成後の更地の想定価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し熟成度に応じて適切に修正した価格を関連づけて決定し、熟成度の低い場合は比準価格を標準として転換前の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味した価格を比較考量する（各論第1章第1節Ⅳ）。
宅地見込地を不動産の種別の1つとした理由
- 不動産の種別は不動産の用途に関して区分される分類であり、種別及び類型が不動産の経済価値を本質的に決定づけるから、この両面の分析をまって初めて精度の高い鑑定評価が可能となる（総論第2章）。
- 不動産の属する地域は固定的でなく、常に拡大縮小、集中拡散、発展衰退等の変化の過程にある（総論第1章第2節(3)）。地域の種別の相互間には、ある種別から他の種別へと転換しつつある地域があることに留意すべきとされる（総論第2章第1節Ⅰのなお書き）。
- ※転換の過程にある土地は、現況の種別（農地・林地等）としての価格とも、転換後の宅地としての価格とも異なり、宅地化への期待や転換の熟成度を反映して価格が形成される。このため、宅地・農地・林地とは別の種別として位置づけ、固有の要因分析と手法（各論第1章第1節Ⅳ）で評価する必要がある。

平成23年　市街化区域内の山林（無道路地）の宅地見込地の鑑定評価参考（平成28年より前の出題）

A市から依頼を受けた下記の状況にある宅地見込地の鑑定評価について、次の問に答えなさい。

【対象不動産の概要】

街路条件：無道路地（ただし、幅員6mの舗装市道まで50mの位置にある。）
画地条件：地積5,000㎡、南向き緩傾斜地
現況：山林（雑木林）
公法上の規制：市街化区域、第一種低層住居専用地域（建ぺい率50%、容積率100%）、宅地造成工事規制区域
市街化の進行の程度：近隣で中規模開発住宅団地（戸建て住宅）が造成中である。また、幅員12mの都市計画道路（A市施行）が5年後に開通予定であり、対象の土地は当該道路に接面することになる。
その他条件：5年後には対象不動産の近隣で区役所支所及び商業施設がオープンする予定である。上下水道等も整備予定である。ただし、昨今の財政事情悪化により道路開通時期は延期等になることも想定される。

(1) 宅地見込地の定義について述べなさい。

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宅地見込地は見込地の一種である。見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられる（総論第2章第1節Ⅱ）。
※基準に「宅地見込地」そのものを定義した文言はない。見込地の定義から、農地地域・林地地域等から宅地地域へ転換しつつある地域のうちにある土地と整理する。
宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう（総論第2章第1節Ⅰ）。地域の種別の判断は、自然的、社会的、経済的及び行政的観点による。
移行地との区別：見込地は、宅地地域、農地地域、林地地域等の「相互間」で転換しつつある地域の土地である。移行地は、宅地地域、農地地域等の「うち」にあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域の土地である（総論第2章第1節Ⅱ）。
※本件へのあてはめ：現況は山林（林地）であるが、近隣で戸建住宅団地が造成中であり、都市計画道路・公共公益施設・上下水道の整備が予定されている。林地地域から宅地地域へ転換しつつある地域のうちにある土地として、宅地見込地にあたる。

(2) 対象不動産の鑑定評価を行う場合、評価手法について述べなさい。また、各評価手法適用上の留意事項についても説明しなさい。

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評価手法
- 宅地見込地の鑑定評価額は、比準価格と、価格時点において転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を熟成度に応じて適切に修正して得た価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅳ）。※後者を「控除方式」と呼ぶのは教材による呼称である。
- 熟成度の低い宅地見込地は、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定する（各論第1章第1節Ⅳ）。
- ※本件は、近隣で団地造成中で、都市計画道路・公共公益施設・上下水道の整備が予定され、市街化区域でもあるため、熟成度は一定程度高いと判断し、比準価格と控除方式による価格を関連づける。道路開通時期の不確実性は熟成度の修正に反映する（(4)）。
- 基準は、宅地見込地について収益還元法・原価法の直接の規定を置いていない（各論第1章第1節Ⅳ）。
比準価格の適用上の留意事項
- 事例は、取引事例比較法の要件（取引事情が正常、時点修正が可能、地域要因・個別的要因の比較が可能）を備えるものから選択する（総論第7章第1節Ⅰ2、Ⅲ2(1)）。投機的取引と認められる事例は採用しない（総論第7章第1節Ⅰ2）。
- 見込地の同一需給圏は、転換後の種別の同一需給圏と一致する傾向があり、熟成度の低い場合は転換前の種別の同一需給圏と同一となる傾向がある（総論第6章第1節Ⅱ1(2)④）。※事例は、同程度の熟成度の見込地の事例を中心に選択する。
- 地域要因・個別的要因の比較では、転換後の種別の要因をより重視し、転換の程度の低い場合は転換前の種別の要因をより重視する（総論第3章第2節末尾のなお書き、同第3節Ⅰ4）。
- 事情補正：極端な供給不足、先行きに対する過度に楽観的な見通し等特異な市場条件の下に取引が行われたときは、減額して補正する（留意事項Ⅴ1(3)②ア(イ)）。※見込地の取引は先行きへの期待が先走りやすいため、特に注意する。
控除方式による価格の適用上の留意事項
- 転換後・造成後の更地は、個別分析により最有効使用を判定して想定する（総論第6章第2節）。※本件は第一種低層住居専用地域（建ぺい率50%、容積率100%）であり、戸建住宅用地としての分割利用が想定される。
- 都市計画道路の開通等、地域要因の変動を前提に最有効使用を判定する場合は、変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない（総論第6章第2節Ⅱ2(5)、留意事項Ⅳ2(2)①）。
- 地積5,000㎡が近隣地域の標準的な土地に比べて大きい場合は、区画割りして標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び付帯費用を控除する開発法の考え方を比較考量する（各論第1章第1節Ⅰ1(2)、留意事項Ⅷ1(1)）。※見込地への準用である。
- ※造成費・付帯費用は、通常のものに限る。本件では、山林（雑木林）の伐採・整地、南向き緩傾斜地の造成、無道路地につき幅員6mの市道まで約50mの接道のための道路開設、宅地造成工事規制区域に係る許可等、上下水道の引込みが費用の検討項目となる。
- ※付帯費用には、資金調達費用や標準的な開発リスク相当額が含まれる場合がある（総論第7章第1節Ⅱ2(2)、留意事項Ⅴ1(2)①イ・ウは原価法の規定であり、準用して考える）。
- ※価格時点と造成完了・販売時点の間に期間があるため、開発法の基本式のように割り戻して現在価値にする（留意事項Ⅷ1(1)）。
各試算価格は、資料の選択、各種補正・修正の適否、地域分析及び個別分析との適合性等を再吟味し、説得力の違いを反映して鑑定評価額を決定する（総論第8章第8節）。

(3) 対象不動産の鑑定評価を行う場合、総合的勘案事項について述べなさい。（上記その他条件を十分勘案すること）。

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宅地見込地の鑑定評価では、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次の事項を総合的に勘案する（各論第1章第1節Ⅳ）。
基準の勘案事項と本件へのあてはめ
- 1．当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制：※市街化区域（宅地化を助長）、第一種低層住居専用地域（低層住宅中心の利用に限られ、造成後の利用を方向づける）、宅地造成工事規制区域（造成に許可等を要し、費用・期間の面で阻害要因となりうる）、A市施行の都市計画道路（宅地化を助長するが、財政事情悪化による延期の可能性がある）。
- 2．付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向：※幅員12mの都市計画道路が5年後に開通予定で本件土地が接面する、区役所支所・商業施設が5年後にオープン予定、上下水道等も整備予定。いずれも宅地化を助長するが、時期は不確実である。
- 3．付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向：※近隣で中規模開発住宅団地（戸建て住宅）が造成中であり、宅地化が本件に近づいている。
- 4．造成の難易及びその必要の程度：※山林（雑木林）の整地、南向き緩傾斜地、無道路地、地積5,000㎡であり、造成の必要性は大きく、緩傾斜地のため難易は中程度と考えられる。
- 5．造成後における宅地としての有効利用度：※幅員12mの道路に接面し、南向きで、第一種低層住居専用地域の戸建住宅地として有効利用度は高いと考えられる。
※都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度：近隣の団地造成、都市計画道路、公共公益施設・商業施設の整備は、いずれも外延的発展を促進する要因であり、影響度は大きいと考えられる。ただし、道路開通の延期の可能性を踏まえ、時期の不確実性を熟成度の判定に反映する。

(4) 5年後の道路開通状況が不透明な場合に対象不動産をどのように評価すべきか説明しなさい。

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※道路開通を前提にすることは、地域要因についての想定上の条件の設定にあたる（現況は無道路で道路未開通）。想定上の条件は、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかに加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければならない（総論第5章第1節Ⅱ）。
地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められる場合は、計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られる（総論第5章第1節Ⅱ）。
実現性は、その実現に係る権能を持つ公的機関の担当部局（※本件ではA市）から、条件が実現する確実性について直接確認すべきである（留意事項Ⅲ1(2)②イ）。合法性とは、公法上及び私法上の諸規制に反しないことをいう（同ウ）。
確実性が確認できる場合
- ※依頼者との間で条件設定に係る合意をした上で（総論第5章第1節Ⅴ1）、道路開通を想定上の条件として設定できる。
- 設定した条件の内容及び評価における取扱いが妥当と判断した根拠を報告書に記載し、必要があると認められるときは、条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載する（総論第9章第2節Ⅱ）。
確実性が確認できない場合
- 最有効使用の判定における地域要因の変動予測は、実現の蓋然性が高いことが認められなければならない（留意事項Ⅳ2(2)①、総論第6章第2節Ⅱ2(5)）。※蓋然性が認められない道路開通は前提としない。
- ※道路未開通（現況の無道路）を所与として評価し、開通の可能性は熟成度の判定（行政上の措置、公共施設の整備動向。各論第1章第1節Ⅳ1・2）に反映する。
- 熟成度が低いと判断される場合は、比準価格を標準とし、転換前の種別（林地）に基づく価格に宅地となる期待性を加味した価格を比較考量して決定する（各論第1章第1節Ⅳ）。
- 評価上の不明事項の取扱いを報告書に記載する（総論第9章第2節Ⅷ）。※道路開通の有無それぞれの場合を分析して、価格への影響を説明する。
価格形成要因に重大な影響を与える要因が十分判明しない場合は、原則として他の専門家の調査結果等を活用し、依頼者の同意を得て想定上の条件・調査範囲等条件を設定し、又は客観的な推定ができる範囲で影響の程度を推定して評価することができる（総論第8章第6節）。

平成26年　宅地見込地の鑑定評価（依頼者の要請・熟成度・判断基準・人口動態）参考（平成28年より前の出題）

宅地見込地の鑑定評価に関し、次の問に答えなさい。

(1) 依頼者から「宅地見込地として」対象不動産を鑑定評価してほしいという要請があった場合の留意点について述べなさい。

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宅地見込地は、地域の種別（農地地域等から宅地地域へ転換しつつある地域）に応じて分類される土地の種別である（総論第2章第1節Ⅰ・Ⅱ）。※依頼者の要請だけで決まるものではなく、不動産鑑定士が対象不動産の確認、地域分析及び個別分析を通じて判定する。
鑑定評価の依頼目的、条件及び依頼が必要となった背景を、依頼者に明瞭に確認する（総論第8章第1節）。同一不動産でも設定された条件によって鑑定評価額に差異が生ずるので、不動産鑑定士は直接、依頼内容の確認を行うべきである（留意事項Ⅲ1(2)）。
確認・分析の結果
- 宅地見込地と判定できる場合：そのまま宅地見込地として、各論第1章第1節Ⅳにより評価する。
- 判定できない場合（農地地域・林地地域等のまま）：※「宅地見込地として」という要請は、地域要因・個別的要因についての想定上の条件の設定にあたる。
想定上の条件の設定要件：鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないか、特に実現性及び合法性の観点から妥当か（総論第5章第1節Ⅱ）。実現性は公的機関の担当部局に直接確認し（留意事項Ⅲ1(2)②イ）、合法性は公法上及び私法上の諸規制に反しないことをいう（同ウ）。
条件設定には依頼者との合意が必要で、妥当でない場合は、依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければならない（総論第5章第1節Ⅴ）。
条件の内容及び評価における取扱いが妥当と判断した根拠を報告書に記載する（総論第9章第2節Ⅱ）。

(2) 宅地見込地の鑑定評価の手法を示し、「熟成度に応じて適正に修正する」方法について説明しなさい。

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手法
- 比準価格と、転換後・造成後の更地の想定価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を熟成度に応じて適切に修正して得た価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅳ）。
- 熟成度の低い場合は、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定する（各論第1章第1節Ⅳ）。
熟成度に応じた修正の方法
- 基準は「熟成度に応じて適切に修正」と定めるのみで、具体的な修正方法・修正率は規定していない（各論第1章第1節Ⅳ）。以下は※教材により呼称・方法が異なる整理である。
- ※算式：見込地の価格＝（造成後更地の想定価格 − 通常の造成費相当額 − 通常の付帯費用）× 熟成度修正率。
- ※熟成度の判定：各論第1章第1節Ⅳの1～5（行政上の措置・規制、公共施設等の整備動向、住宅等の建設動向、造成の難易、造成後の有効利用度）と、都市の外延的発展を促進する要因の影響度を総合的に勘案する。
- ※修正率の考え方：熟成度が高い（宅地化の時期が近く確実）ほど修正は小さく、低い（宅地化まで期間が長く不確実）ほど大きく減額する。具体的には、宅地化（造成・販売）までの期間に応じた割戻し（留意事項Ⅷ1(1)の開発法の考え方）と、不確実性（開発リスク相当額。留意事項Ⅴ1(2)①ウの考え方）を反映する。
- ※修正の結果は、比準価格との整合を再吟味する（総論第8章第8節）。
- ※なお、原価法の土地の再調達原価でも「熟成度」の語が使われるが、これは宅地造成直後の対象地について、地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算するものである（総論第7章第1節Ⅱ2(2)①）。見込地の熟成度修正とは別の場面である。

(3) 市街化区域に存する地積が3,000㎡の農地（田）を対象に鑑定評価を行う場合において、宅地見込地と判定するか否かの判断基準について述べなさい。

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宅地見込地は、宅地地域へ転換しつつある地域のうちにある土地であり、農地は、農地地域のうちにある土地である（総論第2章第1節Ⅱ）。※したがって、対象の田が、農地地域から宅地地域へ転換しつつある地域にあるか否かで判定する。
地域の種別は、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断されるかによる（総論第2章第1節Ⅰ）。標準的使用の判定では、地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向をあわせて分析する（総論第6章第1節Ⅱ1）。見込地は、周辺地域の地域要因の変化の推移、動向が、変化の動向予測にあたって有効な資料となる（留意事項Ⅳ1(1)④）。
判断の着眼点（各論第1章第1節Ⅳの勘案事項）
- ※行政上の措置・規制：市街化区域であることは宅地化を助長する方向の事情である。農地の転用に関する規制の有無・程度も確認する（農地法等の法令）。
- 公共施設及び公益的施設の整備の動向、付近における住宅・店舗・工場等の建設の動向（※周辺農地の宅地化の進行状況）。
- 造成の難易及びその必要の程度（※田の盛土・排水等）、造成後における宅地としての有効利用度。
- ※地積3,000㎡が近隣地域の標準的な土地に比べて大きい場合は、宅地化に区画割り等の開発が必要となり、開発法の考え方（各論第1章第1節Ⅰ1）による検討が要る。
判定の結果
- ※農地地域のまま、宅地化の兆しに乏しい場合：農地として評価する。
- ※農地地域から宅地地域へ転換しつつある場合：宅地見込地として評価する（熟成度が低い場合は各論第1章第1節Ⅳ後段の手法）。
- ※すでに宅地地域を形成し転換が進んでいる場合：宅地地域のうちにある土地として、宅地を前提に評価する。
宅地見込地と判定した場合の同一需給圏は、転換後の種別の同一需給圏と一致する傾向があり、熟成度の低い場合は転換前の種別の同一需給圏となる（総論第6章第1節Ⅱ1(2)④）。

(4) 近年の我が国の人口動態を踏まえ、「都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度」の観点から宅地見込地の鑑定評価を行う際の留意点を述べなさい。

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宅地見込地の鑑定評価では、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度を総合的に勘案する（各論第1章第1節Ⅳ）。
人口動態は、一般的要因のうち社会的要因（人口の状態、家族構成及び世帯分離の状態、都市形成及び公共施設の整備の状態）にあたる（総論第3章第1節Ⅱ1～3）。土地利用に関する計画及び規制の状態は行政的要因である（同Ⅳ1）。一般的要因は、鑑定評価の各手法の各手順で常に考慮する（総論第7章第1節Ⅰ1）。
※近年の人口動態：人口減少、少子高齢化、世帯数の減少の見込み等により、宅地需要が減退し、外延的発展を促進する力は全体として弱まる傾向にある（一般的理解）。
留意点
- ※需要面：同一需給圏の市場参加者の属性（居住用不動産では年齢、家族構成、所得水準）及び需給動向を把握する（総論第6章第1節Ⅱ2、留意事項Ⅳ1(3)）。同一需給圏は、転換後の宅地（住宅地）の同一需給圏（都心への通勤可能な範囲。総論第6章第1節Ⅱ1(2)①ア、④）による。
- ※全国一律に捉えず、当該都市・近隣地域の人口・世帯の推移と動向を個別に分析する（変動の原則・予測の原則。総論第4章Ⅱ・Ⅺ）。
- ※外延的発展を促進する要因（鉄道・道路の整備、大規模住宅開発等）が、人口減少下でも具体的に宅地需要を生むかを検討する。変動の時期及び内容は、実現の蓋然性が高いことが認められなければならない（留意事項Ⅳ2(2)①）。
- ※熟成度の判定：宅地化の進行が停滞している地域では熟成度が低く、転換が見込めない場合は宅地見込地でなく転換前の種別と判定することもある。熟成度が低い場合は比準価格を標準とし、転換前の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味した価格を比較考量する（各論第1章第1節Ⅳ）。
- ※行政的要因：市街化区域・市街化調整区域の見直し、都市計画上の施策（コンパクトシティ等）の動向も、外延的発展の影響度に関わるため確認する。

予想問題

予想問題1　熟成度の低い宅地見込地の鑑定評価

予想度：本命
狙い：平成23年・平成26年は熟成度が一定程度高い場合が中心だった。熟成度の低い宅地見込地（各論第1章第1節Ⅳ後段）は未出題であり、熟成度の高低で手法の組合せ・同一需給圏・要因の重視が反転する点を狙う。

宅地見込地の鑑定評価における熟成度に関し、次の問に答えなさい。

(1) 熟成度の意義を述べ、熟成度を判定する際の着眼点を示しなさい。

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基準に熟成度の定義規定はない。※転換しつつある地域の転換の進み具合（宅地地域への転換の程度）をいう。基準は「転換又は移行の程度の低い場合」との表現も用いている（総論第3章第3節Ⅰ4）。
着眼点は、各論第1章第1節Ⅳの勘案事項：行政上の措置又は規制、公共施設及び公益的施設の整備の動向、住宅・店舗・工場等の建設の動向、造成の難易及びその必要の程度、造成後の宅地としての有効利用度。あわせて、都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度を勘案する。
※時間軸（宅地化までの期間）と確実性（実現の蓋然性。留意事項Ⅳ2(2)①）の両面から判定する。

(2) 熟成度が高い宅地見込地と低い宅地見込地とで、鑑定評価の手法がどのように異なるか説明しなさい。

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熟成度が高い場合
- 比準価格と、転換後・造成後の更地の想定価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、熟成度に応じて適切に修正した価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅳ）。
熟成度が低い場合
- 比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定する（各論第1章第1節Ⅳ）。
- ※転換後の姿を想定する控除方式は、宅地化の時期・内容の予測が困難なため、標準とせず、転換前の種別の価格を基礎に期待性を加味する。
※手法の違いは、価格形成の中心が「転換後の宅地」にあるか「転換前の種別」にあるかの違いである。

(3) 熟成度が低い宅地見込地について、地域分析（同一需給圏）及び個別分析（個別的要因）上の留意点を述べなさい。

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同一需給圏：熟成度の低い場合は、転換前の土地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある（総論第6章第1節Ⅱ1(2)④）。
地域要因：転換の程度の低い場合は、転換前の種別の地域要因をより重視する（総論第3章第2節末尾のなお書き）。
個別的要因：転換の程度の低い場合は、転換前の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視する（総論第3章第3節Ⅰ4）。
見込地は、周辺地域の地域要因の変化の推移、動向が変化の動向予測にあたって有効な資料となる（留意事項Ⅳ1(1)④）。※熟成度が低い場合も、変化の兆しを継続的に把握して熟成度の見直しに備える。

予想問題2　宅地見込地と移行地の差異

予想度：有力
狙い：昭和44年（宅地と宅地見込地）、平成23年（定義）に続く土地の種別の対比。移行地は未出題で、同一需給圏・要因の重視の取扱いが見込地と対応している点を狙う。

土地の種別に関し、次の問に答えなさい。

宅地見込地と移行地との差異を述べ、両者の鑑定評価上の取扱い（地域要因・個別的要因の重視、同一需給圏）について説明しなさい。

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差異
- 見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいう（総論第2章第1節Ⅱ）。
- 移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう（総論第2章第1節Ⅱ）。
- ※見込地は地域の種別相互間の「転換」、移行地は同じ種別の地域のうちの細分された種別間（例：住宅地域から商業地域）の「移行」という違いである。
鑑定評価上の取扱い（共通する点）
- 地域要因：転換後又は移行後の種別の地域の地域要因をより重視し、転換又は移行の程度の低い場合は転換前又は移行前の種別の地域要因をより重視する（総論第3章第2節末尾のなお書き）。
- 個別的要因：見込地及び移行地とも、転換後又は移行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視し、程度の低い場合は転換前又は移行前の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視する（総論第3章第3節Ⅰ4）。
鑑定評価上の取扱い（同一需給圏・手法）
- 同一需給圏：見込地は、転換すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向があり、熟成度の低い場合は転換前の種別の同一需給圏と同一となる（総論第6章第1節Ⅱ1(2)④）。移行地も、移行すると見込まれる種別の同一需給圏と一致する傾向があり、熟成度の低い場合は移行前の種別の同一需給圏と同一となる（同①エ）。
- 手法：宅地見込地には固有の規定がある（各論第1章第1節Ⅳ）。※移行地には、各論に固有の手法の規定はない。
- 周辺地域の地域要因の変化の推移、動向は、見込地及び移行地の変化の動向予測にあたって有効な資料となる（留意事項Ⅳ1(1)④）。

予想問題3　宅地見込地の地域分析

予想度：有力
狙い：見込地の地域分析（留意事項Ⅳ1(1)④）は未出題。近隣地域の範囲・標準的使用の判定を、転換の過程にある地域で問う形を狙う。

宅地見込地の地域分析に関し、次の問に答えなさい。

(1) 宅地見込地の地域分析において、近隣地域及び標準的使用をどのように判定するか説明しなさい。

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近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に直接に影響を与えるような特性を持つ。近隣地域は、地域要因の推移、動向によって変化していく（総論第6章第1節Ⅱ1(1)①）。
地域の特性を形成する地域要因は常に変動するため、地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向をあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない（総論第6章第1節Ⅱ1）。
地域要因の分析では、近隣地域の地域要因の推移、動向を時系列的に分析するとともに、周辺の他の地域の地域要因の推移、動向及びそれらの近隣地域への波及の程度を分析する。見込地では、周辺地域の変化の推移、動向が変化の動向予測にあたって有効な資料となる（留意事項Ⅳ1(1)④）。
※見込地の標準的使用は、熟成度に応じて、転換後の種別の標準的使用を見込むか、転換前の種別の標準的使用にとどめるかを判定する（総論第3章第2節末尾のなお書き）。
対象不動産に係る市場の特性（同一需給圏の市場参加者の属性・行動、需給動向）を把握し、標準的使用の判定に反映する（総論第6章第1節Ⅱ2）。

(2) 近隣地域の範囲の判定に当たって留意すべき事項を、宅地見込地の場合に即して述べなさい。

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自然的状態に係るもの（留意事項Ⅳ1(2)①）
- 河川、山岳及び丘陵は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合がある。地勢、地質、地盤等は、日照、通風、乾湿等や土地利用形態に影響を及ぼす。
- ※山林から転換する見込地では、丘陵・地勢が地域の範囲を画する場合がある。
人文的状態に係るもの（留意事項Ⅳ1(2)②）
- 行政区域の違いによる公共施設、公益的施設の整備水準、公租公課の負担の差異。
- 公法上の規制等：都市計画法等による土地利用の規制内容が土地利用形態に影響を及ぼす。※市街化区域の線引き、用途地域の違いが地域の範囲を画する。
- 鉄道、公園等、広幅員の道路等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合がある。※一方、都市計画道路の整備は、周辺の開発を促進する要因にもなる。

予想問題4　大規模な宅地見込地と開発法

予想度：やや有力
狙い：平成23年は地積5,000㎡の事例だが、控除方式と開発法の関係は深掘りされていない。開発法の基本式（割戻し・投下資本収益率）を絡める計算的な論点を狙う。

近隣地域の標準的な土地に比べて著しく大規模な宅地見込地の鑑定評価に関し、次の問に答えなさい。

(1) 転換後・造成後の更地の価格を求める際の留意点（開発法の適用を含む）を述べなさい。

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宅地見込地は、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、熟成度に応じて修正する（各論第1章第1節Ⅳ）。
更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合は、開発法による価格を比較考量する。一体利用が合理的なときは販売総額から建物建築費相当額等を、分割利用が合理的なときは区画割りして標準的な宅地とすることを想定し販売総額から通常の造成費相当額及び付帯費用を控除する（各論第1章第1節Ⅰ1）。
開発法の適用では、細区分した宅地の規模及び配置等に関する開発計画を想定し、これに応じた事業実施計画を策定する。法令上許容される用途、容積率等によって土地価格が異なる（留意事項Ⅷ1(1)）。
※見込地では、開発計画の前提となる地域要因の変動（道路・公共施設の整備等）について、実現の蓋然性が高いことが認められなければならない（留意事項Ⅳ2(2)①）。

(2) 開発法の基本式を示し、各項の意義と、宅地見込地への適用上の留意点を説明しなさい。

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基本式（留意事項Ⅷ1(1)）
- P ＝ S／(1＋r)ⁿ¹ − B／(1＋r)ⁿ² − M／(1＋r)ⁿ³
- P：開発法による試算価格、S：販売総額、B：建物の建築費又は土地の造成費、M：付帯費用、r：投下資本収益率、n1：価格時点から販売時点までの期間、n2：価格時点から建築代金の支払い時点までの期間、n3：価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間。
宅地見込地への適用上の留意点
- ※n1（販売時点までの期間）は、転換・造成の時期と関係するため、熟成度の判定と整合させる。
- ※付帯費用には資金調達費用・標準的な開発リスク相当額が含まれる場合がある（総論第7章第1節Ⅱ2(2)、留意事項Ⅴ1(2)①イ・ウは原価法の規定であり、準用して考える）。
- ※熟成度の低い場合は、開発法を標準とせず、比準価格を標準とする（各論第1章第1節Ⅳ後段）。

予想問題5　農地を農地以外のものとする取引における農地と宅地見込地

予想度：変化球
狙い：平成26年(3)の「農地か宅地見込地か」を、評価手法の側から問う。同じ農地でも、宅地見込地と判定されるか否かで、標準とする価格と手法の組合せが反転する対比を狙う。

公共事業の用に供するため、市街化区域に存する農地（田）の取得に当たって鑑定評価を求められた。次の問に答えなさい。

(1) 当該農地の鑑定評価額の決定方法を述べなさい。

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公共事業の用に供する土地の取得等、農地を農地以外のものとするための取引にあたって農地の鑑定評価を求められる場合の鑑定評価額は、比準価格を標準とし、収益価格を参考として決定する。再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである（各論第1章第1節Ⅱ）。
土地の取得により通常生ずる損失の補償として農業補償が別途行われる場合があることに留意する（各論第1章第1節Ⅱ）。
農地とは、農地地域のうちにある土地をいう（総論第2章第1節Ⅱ）。

(2) 当該農地が宅地見込地と判定される場合の鑑定評価額の決定方法を述べ、(1)との違いを説明しなさい。

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決定方法
- 宅地見込地と判定される場合は、比準価格と、転換後・造成後の更地の想定価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し熟成度に応じて修正した価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅳ）。
- 熟成度の低い場合は、比準価格を標準とし、転換前の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味した価格を比較考量する（同Ⅳ）。
(1)との違い
- ※農地（(1)）は、比準価格を標準とし収益価格を参考とするのに対し、宅地見込地は、転換後の宅地としての価格を基礎にした控除方式による価格を関連づける点で異なる。収益価格の位置づけも異なる。
- ※判定は、農地地域のうちにある土地か、農地地域から宅地地域へ転換しつつある地域のうちにある土地かによる（総論第2章第1節Ⅰ・Ⅱ）。宅地見込地と判定される土地は農地地域のうちにある土地にあたらないため、各論第1章第1節Ⅱではなく同Ⅳによる。
- ※都市の外延的発展を促進する要因の影響度や公共施設の整備動向など、宅地見込地に固有の勘案事項が加わる（各論第1章第1節Ⅳ）。