「新規賃料を求める鑑定評価の手法」の過去問・予想問題

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過去問
予想問題

過去問

昭和63年　基礎価格の意義と求める必要性参考（平成28年より前の出題）

「基礎価格」とは何か説明しなさい。また何故このような価格を求める必要があるか，述べなさい。

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基礎価格の意義：積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求める(総論第7章第2節Ⅱ1(2)①)。
積算法は、価格時点における基礎価格に期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料（積算賃料）を求める手法であり、基礎価格はその出発点となる(同Ⅱ1(1))。
求め方の留意点：
- 宅地の賃料（地代）の場合、最有効使用が可能なときは、更地の経済価値に即応した価格とする(留意事項Ⅴ2(1)①ア)。
- 建物の所有を目的とする賃貸借等で、契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、当該契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格とする(同イ)。
- 建物及びその敷地の賃料（家賃）の場合は、建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ経済価値に即応した価格とする(同②)。
このような価格を求める必要がある理由：
- ※ 基準は理由を直接には述べていない。以下は基準の規定からの整理である。
- 新規賃料の鑑定評価は、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく経済価値に即応する適正な賃料を求めるものである(各論第2章第1節Ⅰ2、第2節Ⅰ2)。
- 積算法は、価格（元本）と賃料（果実）との間に認められる相関関係(総論第1章第2節(1))に着目し、元本の経済価値から賃料を求める手法である。
- ※ したがって、賃料算定の基礎となる元本の価格は、賃貸借の契約内容による使用方法（最有効使用の可否、建付地としての制約など）を反映した経済価値でなければ、現に成立するであろう賃料の水準と整合しない。そのため、更地価格や取引価格そのものではなく、契約内容を踏まえた基礎価格を求める必要がある。

平成11年　建物及びその敷地の正常賃料参考（平成28年より前の出題）

建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価について，次の問に答えなさい。

(1) 建物及びその敷地の賃貸借にあたって，授受される一時金にはどのようなものがあるか説明しなさい。

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基準は、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金として権利金、敷金、保証金等を挙げる(総論第7章第2節Ⅰ)。これらは、その性格により次の二つに分けて扱われる。
賃料の前払的性格を有する一時金（権利金等）
- その運用益及び償却額が実質賃料を構成する(総論第7章第1節Ⅳ3(1)②ア(ア)、第2節Ⅰ1・2)。
預り金的性格を有する一時金（保証金等）
- その運用益が実質賃料を構成する(総論第7章第2節Ⅰ1・2)。
- ※ 敷金は、賃借人の債務を担保する性格から、一般に預り金的性格の一時金として整理される。
一時金が授受される場合の支払賃料は、実質賃料から、前払的性格の一時金の運用益及び償却額並びに預り金的性格の一時金の運用益を控除して求める(総論第7章第2節Ⅰ2)。

(2) 建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額の求め方について説明しなさい。

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正常賃料の意義：正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）(総論第5章第3節Ⅱ1)。建物及びその敷地については、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく経済価値に即応する賃料を求める(各論第2章第2節Ⅰ2)。
鑑定評価額の決定：積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定する。純収益を適切に求めることができるときは、収益賃料を比較考量して決定する(各論第2章第2節Ⅰ2)。
各手法の内容
- 積算法：基礎価格に期待利回りを乗じた額に必要諸経費等を加算して積算賃料を求める。基礎価格は、建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提とする経済価値に即応した価格(総論第7章第2節Ⅱ1、留意事項Ⅴ2(1)②)。
- 賃貸事例比較法：新規の賃貸借等の事例について事情補正及び時点修正を行い、地域要因及び個別的要因の比較を行って比準賃料を求める(総論第7章第2節Ⅱ2)。
- 収益分析法：企業経営に基づく総収益から収益純賃料を求め、必要諸経費等を加算して収益賃料を求める(同Ⅱ3)。
建物及びその敷地の一部を対象とする場合は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求める(各論第2章第2節Ⅰ2)。
実質賃料と支払賃料：賃料の鑑定評価は実質賃料を求めることを原則とし、一時金の授受に関する条件が付されて支払賃料を求めることを依頼された場合は、実質賃料とともに支払賃料を求めることができる(総論第7章第2節Ⅰ)。
各試算賃料について再吟味及び説得力に係る判断を行い、鑑定評価額を決定する(総論第8章第8節)。

(3) 正常賃料を求めるにあたって，賃貸事例比較法を適用する場合における事例の収集および選択に係る留意点を述べなさい。

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基本：賃貸借等の事例の収集及び選択は、取引事例比較法における事例の収集及び選択に準ずる。この場合、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきことに留意する(総論第7章第2節Ⅱ2(2)①)。
事例の収集・選択の要件（取引事例比較法に準ずる）
- 適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものを選択しない(総論第7章第1節Ⅰ2)。
- 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する不動産に係るものとする。必要やむを得ない場合は近隣地域の周辺地域、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等は同一需給圏内の代替競争不動産に係るものとする(同)。
- 取引等の事情が正常なもの又は正常なものに補正できるもの、時点修正が可能なもの、地域要因及び個別的要因の比較が可能なものであること(同Ⅰ2(2)〜(4))。
新規賃料・継続賃料の別、建物の用途の別により賃料水準が異なるのが一般的であるから、できる限り対象不動産に類似した事例を選択する(留意事項Ⅴ2(2)①ア)。
契約内容の類似性の判断（留意事項Ⅴ2(2)①イ）
- 賃貸形式、賃貸面積、契約期間並びに経過期間及び残存期間、一時金の授受に基づく賃料内容、賃料の算定の期間及びその支払方法、修理及び現状変更に関する事項、賃貸借等に供される範囲及びその使用方法。
賃料を求める場合の地域要因の比較では、賃料固有の価格形成要因が存すること等により、価格を求める場合と地域の範囲及び地域の格差を異にすることに留意する(留意事項Ⅴ2(2)②)。

令和3年　新規地代を求めるための積算法

新規地代を求めるための積算法に関する次の各設問に答えなさい。

(1) 積算法の定義を述べなさい。

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積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料（積算賃料）を求める手法である(総論第7章第2節Ⅱ1(1))。
積算賃料＝基礎価格×期待利回り＋必要諸経費等。
積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効である(同)。

(2) 更地としての最有効使用は高層店舗付事務所地である土地について，使用目的を低層店舗に限る借地契約が結ばれる場合，基礎価格をどのように求めるか述べなさい。

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基礎価格の意義：積算賃料を求めるための基礎となる価格で、原価法及び取引事例比較法により求める(総論第7章第2節Ⅱ1(2)①)。
宅地の賃料（地代）の基礎価格は、最有効使用が可能な場合は更地の経済価値に即応した価格であるが、建物の所有を目的とする賃貸借等で契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、当該契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格である(留意事項Ⅴ2(1)①ア・イ)。
本件では、更地としての最有効使用は高層店舗付事務所地であるが、契約で使用目的が低層店舗に限られ、最有効使用が見込めない。したがって、基礎価格は低層店舗に限る契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格として求める。
賃貸人等の事情により使用方法が制約され、最有効使用の状態を確保できない場合は、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求める(留意事項Ⅸ1(1))。
具体的な求め方
- ※ 高層店舗付事務所地としての更地の価格を原価法及び取引事例比較法により求め、低層店舗に限る制約の程度に応じた減分を考慮して基礎価格を判定する。
- ※ 減分の程度は、契約の期間や、高層利用が可能な場合との収益性の格差などを勘案して査定する。

(3) 期待利回りについて次の各問に答えなさい。

① 収益還元法の還元利回りと積算法の期待利回りの定義を述べた上，両者の違いについて説明しなさい。

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還元利回りの定義
- 直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むもの(総論第7章第1節Ⅳ3(2)①)。
期待利回りの定義
- 賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益の、その資本相当額に対する割合(総論第7章第2節Ⅱ1(2)②)。
両者の違い
- ※ 還元利回りは純収益から価格（収益価格）を求める際の率であり、期待利回りは資本相当額（基礎価格）から純賃料を求める際の率である。求める方向が逆である。
- 還元利回りは、将来の収益の変動予測と予測に伴う不確実性を含む。
- 期待利回りを求める方法は還元利回りを求める方法に準ずるが、賃料の有する特性に留意すべきである(総論第7章第2節Ⅱ1(2)②)。具体的には、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び地価との相関関係の程度を考慮する必要がある(留意事項Ⅸ1(1))。
- ※ そのため、両者は一致するとは限らず、期待利回りは賃料の遅行性等を反映する分、還元利回りと水準が異なり得る。

② 期待利回りを求める方法について述べなさい。

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期待利回りを求める方法は、収益還元法における還元利回りを求める方法に準ずる。この場合、賃料の有する特性に留意する(総論第7章第2節Ⅱ1(2)②)。
還元利回りを求める方法（例示）(総論第7章第1節Ⅳ3(2)②イ)
- 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
- 借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
- 土地と建物に係る還元利回りから求める方法
- 割引率との関係から求める方法
- 留意事項では、これらのほか借入金償還余裕率の活用による方法も例示され、一つの方法又は複数の方法を組み合わせて採用する(留意事項Ⅴ1(4)①オ)。
還元利回りは、比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意し、地方別、用途的地域別、品等別等で異なる傾向を持つため、地域要因及び個別的要因の分析を踏まえて求める(総論第7章第1節Ⅳ3(2)②ア)。
期待利回りの判定に当たっては、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び地価との相関関係の程度を考慮する(留意事項Ⅸ1(1))。
※ 本件は宅地（土地）の賃料であるから、土地に係る利回り（土地の取引利回りなど）を基礎に求める整理が一般的である。

(4) 必要諸経費等として計上すべき項目を2つ挙げなさい。

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必要諸経費等とは、不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる経費であり、次のものがあげられる(総論第7章第2節Ⅱ1(2)③)。
例示された項目
- 減価償却費（償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合は計上しない）
- 維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）
- 公租公課（固定資産税、都市計画税等）
- 損害保険料（火災、機械、ボイラー等の各種保険）
- 貸倒れ準備費
- 空室等による損失相当額
解答例：公租公課（固定資産税、都市計画税等）と維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）。
※ 本問は土地の賃料（地代）であるため、土地に係る公租公課が中心となり、損害保険料や減価償却費は通常生じない。

令和4年　収益分析法

収益分析法に関する次の各設問に答えなさい。

(1) 収益分析法の意義と有効性について述べなさい。

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意義：一般の企業経営に基づく総収益を分析して、対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益（減価償却後のもの。収益純賃料）を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料（収益賃料）を求める手法(総論第7章第2節Ⅱ3(1))。
有効性：企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効である(同)。
※ 収益分析法は、積算法（原価に着目）、賃貸事例比較法（賃貸借等の事例に着目）と並ぶ、収益に着目した新規賃料の手法である(総論第7章冒頭、第2節)。
※ 賃貸借の事例が乏しく、事例から適正な賃料を把握することが困難な事業用不動産などで、事業採算性の観点から賃料水準を把握するのに有効である(留意事項Ⅴ1(4)③ウ参照)。

(2) 収益純賃料と不動産の価格に関する諸原則について，次の各問に答えなさい。

① 不動産の価格に関する諸原則とは何かを述べなさい。また，企業は不動産のみならず様々な経営資源を用いて収益を生み出すが，この点と関連が深い不動産の価格に関する諸原則を1つ挙げその内容を説明しなさい。

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不動産の価格に関する諸原則とは(総論第4章冒頭)
- 不動産の価格は、効用及び相対的稀少性並びに有効需要に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、その形成の過程を考察するとき、そこに認められる基本的な法則性を具体的に現したものである。
- 鑑定評価に必要な指針として認識し活用すべきものであり、一般の経済法則に基礎を置き、鑑定評価の立場からこれを認識・表現したものである。
- これらの原則は孤立しているものではなく、直接的又は間接的に相互に関連している。
関連が深い原則：収益配分の原則(総論第4章Ⅶ)
- 土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。
- したがって、総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属する。
- 企業が不動産のほか資本、労働、経営（組織）などの経営資源を結合して収益を生み出すという点に、この原則が対応する。

② 上記①で挙げた不動産の価格に関する諸原則との関連をふまえて，収益純賃料の意義と求め方について説明しなさい。

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意義
- 企業経営に基づく総収益を分析して、対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益（減価償却後のもの）(総論第7章第2節Ⅱ3(1))。
- 収益配分の原則との関連：純収益は、総収益から、資本（不動産に化体されているものを除く）、労働及び経営（組織）の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分であり、不動産に帰属する適正な収益をいう(総論第7章第1節Ⅳ3(1)①)。収益配分の原則により、他の要素への配分が正しく行われる限り、残余は不動産に帰属する。
求め方
- 収益純賃料の算定は、収益還元法における純収益の算定に準ずる。この場合、賃料の有する特性に留意する(総論第7章第2節Ⅱ3(2)①)。
- 賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益は、一般に売上高であり、総費用は売上原価、販売費及び一般管理費等を加算して求める(総論第7章第1節Ⅳ3(1)②ア(ア)・イ)。
- 総収益から総費用を控除し、さらに資本、労働及び経営（組織）の貢献度に応じた分配分を控除して、不動産に帰属する純収益を求める。当該事業の現状と動向に十分留意する(同)。
- 収益賃料は、収益純賃料に賃貸借等に当たって賃料に含まれる必要諸経費等を加算して求める。収益純賃料及び必要諸経費等を含む賃料相当額を直接求められる場合もある(総論第7章第2節Ⅱ3(2)②)。
- ※ 収益純賃料は減価償却後の純収益であるから、必要諸経費等として減価償却費を加算する。

(3) 原則として収益分析法を賃貸用不動産に適用できない理由について，いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係に関する不動産の経済価値の特徴との関連をふまえて説明しなさい。

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前提（基準の規定）
不動産の経済価値は、交換の対価である価格（元本）として表示されるとともに、用益の対価である賃料（果実）として表示され、両者の間にはいわゆる元本と果実との間に認められる相関関係がある(総論第1章第2節(1))。
収益分析法は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効な手法である(総論第7章第2節Ⅱ3(1))。賃貸用不動産の総収益は、一般に支払賃料等である(総論第7章第1節Ⅳ3(1)②ア(ア))。
適用できない理由
- ※ 本問の理由は基準に直接の記載がなく、以下は基準の規定を踏まえた整理である。教材により論じ方が異なる。
- ※ 賃貸用不動産の収益は、賃借人が賃貸人に支払う賃料（果実）そのものである。すなわち、賃貸用不動産の総収益は賃料であるから、これを分析して賃料を求めることは、求めるべき賃料を前提に賃料を求める循環になる。
- ※ また、賃貸用不動産の賃料（果実）は、賃貸借の事例等により市場で顕在化しており、賃料を求めるには賃貸事例比較法などによることができる。
- ※ 賃借人の事業収益は、賃借人の資本・労働・経営の結合の成果であって、賃貸人の元本たる不動産が生む果実とは区別される。
※ ただし、賃貸借の市場が相対的に成熟していない事業用不動産などでは、売上高をもとに事業採算性の観点から適正な賃料水準を把握する必要があり(留意事項Ⅴ1(4)③ウ)、例外的に収益分析法の考え方が有効になる場合がある。

令和8年　積算法と基礎価格

原価法及び積算法について，次の各設問に答えなさい。

(4) 積算法の定義を述べなさい。

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積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料（積算賃料）を求める手法である(総論第7章第2節Ⅱ1(1))。
積算賃料＝基礎価格×期待利回り＋必要諸経費等。
積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効である(同)。

(5) 宅地の賃料（いわゆる「地代」）を求める場合において，積算法における基礎価格の定義及び基礎価格を求める方法並びに基礎価格を求める際の留意事項について述べなさい。

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基礎価格の定義：積算賃料を求めるための基礎となる価格をいう(総論第7章第2節Ⅱ1(2)①)。価格時点における基礎価格を求める(同Ⅱ1(1))。
基礎価格を求める方法：原価法及び取引事例比較法により求める(総論第7章第2節Ⅱ1(2)①)。
- 原価法：価格時点における再調達原価を求め、減価修正を行って積算価格を求める手法である。対象不動産が土地のみの場合は、再調達原価を適切に求めることができるときに適用できる(総論第7章第1節Ⅱ1)。土地の再調達原価は、素材となる土地の標準的な取得原価に標準的な造成費と通常の付帯費用を加算して求める(同Ⅱ2(2)①)。
- 取引事例比較法：多数の取引事例を収集して事情補正及び時点修正を行い、地域要因及び個別的要因の比較を行って比準価格を求める手法である(同Ⅲ1)。
- ※ 両手法で求めた価格を比較考量して、基礎価格を判定する。
基礎価格を求める際の留意事項
- 最有効使用が可能な場合は、更地の経済価値に即応した価格とする(留意事項Ⅴ2(1)①ア)。
- 建物の所有を目的とする賃貸借等の場合で、契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、当該契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格とする(同イ)。
- 賃貸人等の事情によって使用方法が制約され、最有効使用の状態を確保できない場合は、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求める(留意事項Ⅸ1(1))。

予想問題

予想問題1　取引事例比較法と賃貸事例比較法の違い

予想度：本命。狙い：平成11年は賃貸事例比較法の事例の収集・選択のみの出題だった。価格を求める取引事例比較法と賃料を求める賃貸事例比較法を対比させ、「準ずる」とされる部分と異なる部分（契約内容の類似性、賃料固有の価格形成要因）を問う。

取引事例比較法と賃貸事例比較法に関する次の各設問に答えなさい。

(1) 取引事例比較法と賃貸事例比較法のそれぞれについて、意義と有効な場合を述べなさい。

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取引事例比較法(総論第7章第1節Ⅲ1)
- まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、対象不動産の試算価格（比準価格）を求める手法。
- 有効な場合：近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合、又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合。
賃貸事例比較法(総論第7章第2節Ⅱ2(1))
- まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料（実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価）に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、対象不動産の試算賃料（比準賃料）を求める手法。
- 有効な場合：近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の賃貸借等が行われている場合、又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等が行われている場合。
相違点：比較の対象が取引価格か実際実質賃料か、求める試算値が比準価格か比準賃料か、という点にある。
※ 事例を収集し、補正・修正・比較を行って比較考量するという手順の骨格は両手法に共通する。

(2) 事例の収集及び選択における両手法の相違点を述べなさい。

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賃貸借等の事例の収集及び選択は、取引事例比較法における事例の収集及び選択に準ずる(総論第7章第2節Ⅱ2(2)①)。
共通点(総論第7章第1節Ⅰ2、Ⅲ2(1))
- 適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものを選択しない。
- 原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものから選択し、必要やむを得ない場合は近隣地域の周辺の地域、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等は同一需給圏内の代替競争不動産に係るものから選択する。
- 取引等の事情が正常なもの又は正常なものに補正できるもの、時点修正が可能なもの、地域要因及び個別的要因の比較が可能なものであること。
相違点
- 賃貸事例比較法では、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきことに留意する(総論第7章第2節Ⅱ2(2)①)。
- 新規賃料、継続賃料の別又は建物の用途の別により賃料水準が異なるのが一般的であることに留意して、できる限り対象不動産に類似した事例を選択する(留意事項Ⅴ2(2)①ア)。
- 契約内容の類似性を判断する際の留意事項(同イ)：
  - 賃貸形式、賃貸面積、契約期間並びに経過期間及び残存期間、一時金の授受に基づく賃料内容、賃料の算定の期間及びその支払方法、修理及び現状変更に関する事項、賃貸借等に供される範囲及びその使用方法。
- 取引事例比較法では、取引事情を始め取引当事者の属性及び取引価格の水準の変動の推移を慎重に分析する(留意事項Ⅴ1(3)①)。
※ 取引事例では取引事情の把握が中心となるのに対し、賃貸事例ではこれに契約内容の類似性が加わる。同じ不動産でも契約内容により賃料が異なるためである。

(3) 事情補正及び時点修正、地域要因の比較及び個別的要因の比較における両手法の相違点を述べなさい。

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賃貸事例比較法における事情補正及び時点修正並びに地域要因の比較及び個別的要因の比較は、取引事例比較法の場合に準ずる(総論第7章第2節Ⅱ2(2)②)。
時点修正
- 取引事例比較法：事例に係る不動産の存する用途的地域又は相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正する(総論第7章第1節Ⅲ2(2))。
- 時点修正率は、価格時点以前に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、一般的要因の動向を総合的に勘案して求める(留意事項Ⅴ1(3)③ア)。
- 賃貸事例比較法の価格時点は、賃料の算定の期間の期首となる(総論第5章第2節)。
- ※ 賃料は地価水準の変動に対して遅行する性質がある(留意事項Ⅸ1(1)参照)ため、賃貸事例の時点修正では、価格の変動率をそのまま用いず賃料の変動の実態を踏まえて査定する、と整理される。教材により整理が異なる。
地域要因の比較
- 取引事例比較法：取引価格は事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているから、同一需給圏内の類似地域等に存する事例等は地域要因の比較及び個別的要因の比較を、近隣地域に存する事例は個別的要因の比較を行う(総論第7章第1節Ⅲ2(3))。
- 賃貸事例比較法：賃料固有の価格形成要因が存すること等により、価格を求める場合の地域と賃料を求める場合の地域とでは、それぞれの地域の範囲及び地域の格差を異にすることに留意する(留意事項Ⅴ2(2)②)。
個別的要因の比較
- 賃料を求める場合の個別的要因の比較に当たっては、契約内容、土地及び建物に関する個別的要因等に留意する(留意事項Ⅴ2(2)②)。
- 新規賃料固有の価格形成要因(各論第2章第1節Ⅰ1。建物及びその敷地は同第2節Ⅰ1により準ずる)
  - 当該地域の賃貸借等の契約慣行
  - 賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容

(4) 継続賃料を求める場合の賃貸事例比較法について、新規賃料を求める場合との相違点を述べなさい。

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継続賃料に係る賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法であり、試算賃料を求めるに当たっては、継続賃料固有の価格形成要因の比較を適切に行うことに留意する(総論第7章第2節Ⅲ4)。
継続賃料固有の価格形成要因（直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心）(各論第2章第1節Ⅱ1)
- 近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
- 土地価格の推移
- 公租公課の推移
- 契約の内容及びそれに関する経緯
- 賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度
- 建物及びその敷地の場合は、「土地価格の推移」を「土地及び建物価格の推移」と読み替える(各論第2章第2節Ⅱ)。
事例の選択では、新規賃料、継続賃料の別により賃料水準が異なるのが一般的であるから、できる限り対象不動産に類似した事例を選択する(留意事項Ⅴ2(2)①ア)。
継続賃料の価格時点は、借地借家法第11条第1項又は第32条第1項に基づく賃料増減請求の場合、賃料改定の基準日となる(留意事項Ⅲ2(1))。

予想問題2　新規賃料の手法の有効性と試算賃料の調整

予想度：有力。狙い：過去問は手法ごとの出題が中心で、手法を横断して比較し調整する問いは未出題。令和3年・令和4年・令和8年の手法の知識を組み合わせて問える。

新規賃料を求める鑑定評価に関する次の各設問に答えなさい。

(1) 新規賃料を求める鑑定評価の手法を3つ挙げ，それぞれの手法が有効な場合を述べなさい。

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新規賃料を求める手法は、積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等である(総論第7章第2節)。
各手法が有効な場合
- 積算法：対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合(同Ⅱ1(1))。
- 賃貸事例比較法：近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の賃貸借等が行われている場合、又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等が行われている場合(同Ⅱ2(1))。
- 収益分析法：企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合(同Ⅱ3(1))。

(2) 各手法により求められた試算賃料の調整について，再吟味及び説得力に係る判断に留意して述べなさい。

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複数の手法の適用：地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の手法を適用すべきであり、複数の手法の適用が困難な場合も、その考え方をできるだけ参酌するよう努める(総論第8章第7節)。
試算賃料の調整とは：各試算賃料の再吟味及び各試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価額の決定に導く作業をいう(総論第8章第8節)。
各試算賃料の再吟味（同Ⅰ）
- 資料の選択、検討及び活用の適否
- 不動産の価格に関する諸原則の当該案件に即応した活用の適否
- 一般的要因の分析並びに地域分析及び個別分析の適否
- 各手法の適用において行った各種補正、修正等に係る判断の適否
- 各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性
- 単価と総額との関連の適否
各試算賃料が有する説得力に係る判断（同Ⅱ）
- 対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性
- 各手法の適用において採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性
鑑定評価額は、宅地の場合は積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて、建物及びその敷地の場合は積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定し、純収益を適切に求められるときは収益賃料を比較考量する(各論第2章第1節Ⅰ2、第2節Ⅰ2)。
※ 賃貸事例が豊富で市場性の高い地域では比準賃料の説得力が相対的に高く、事例が乏しい場合は積算賃料や収益賃料の説得力が相対的に高まる、という整理ができる。

予想問題3　建物及びその敷地の一部の正常賃料

予想度：有力。狙い：令和5年のスケルトン貸しとは別に、一部賃貸・共益費・算定の期間といった家賃固有の基礎知識を問う。

賃貸用ビルの一部（貸室）の新規賃料の鑑定評価について，次の各設問に答えなさい。

(1) 建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額の求め方を述べなさい。

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建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定し、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定する(各論第2章第2節Ⅰ2)。
一部を対象とする場合は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求める(同なお書き)。
※ 全体と部分の関連とは、貸室の階層、位置、面積、設備などの個別的要因による効用の差や、共用部分の利用関係を踏まえて、全体の賃料から部分の賃料を判断することをいう。

(2) 付加使用料、共益費等が授受される場合の鑑定評価上の留意点を述べなさい。

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慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等が付加使用料、共益費等の名目で支払われる場合がある(総論第7章第2節Ⅰ1)。
これらのうちには実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに留意する(同)。
賃貸事例比較法では、賃料の算定の期間及びその支払方法など契約内容の類似性を判断する(留意事項Ⅴ2(2)①イ)。
※ 事例の共益費等の取扱いを対象不動産と揃えて実際実質賃料を把握する必要がある。

(3) 賃料の算定の期間と価格時点について述べなさい。

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賃料の算定の期間：原則として、宅地並びに建物及びその敷地の賃料にあっては1月を単位とし、その他の土地にあっては1年を単位とする(総論第7章第2節Ⅰ3)。
賃料の価格時点：賃料の算定の期間の収益性を反映するものとして、その期間の期首となる(総論第5章第2節)。

予想問題4　新規賃料を求める鑑定評価の手法と必要諸経費等

予想度：有力。狙い：令和3年は必要諸経費等の項目を2つ挙げさせるにとどまった。算式上の位置づけ、減価償却費の取扱い（償却前・償却後の対応）、事例ごとの計上の要否を問い、令和3年の積算法と令和4年の収益純賃料（減価償却後）を結びつける。

新築の賃貸マンション1棟について、新規賃料を求めることとなった。積算法及び収益分析法の適用が検討されている。基礎価格、期待利回りは的確に把握でき、対象不動産の売上高に代わる事業収益は生じないものとする。次の各設問に答えなさい。

(1) 積算法及び収益分析法における必要諸経費等の位置づけと内容について述べなさい。

① 積算法及び収益分析法の算式を示し、必要諸経費等がそれぞれの算式においてどのような役割を果たすかを説明しなさい。

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積算法の算式：積算賃料＝基礎価格×期待利回り＋必要諸経費等(総論第7章第2節Ⅱ1(1))。
収益分析法の算式：収益賃料＝収益純賃料＋必要諸経費等(総論第7章第2節Ⅱ3(1)・(2)②)。
必要諸経費等の役割
- 賃料（実質賃料）は、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等（必要諸経費等）から成り立つ(総論第7章第2節Ⅰ1)。必要諸経費等は、純賃料に相当する額に加算して試算賃料を求めるための項目である。
- 積算法：基礎価格に期待利回りを乗じて得た額に、必要諸経費等を加算して積算賃料を求める(同Ⅱ1(1))。
- 収益分析法：企業経営に基づく総収益から求めた収益純賃料に、必要諸経費等を加算して収益賃料を求める(同Ⅱ3(1))。
- ※ 両手法とも、純賃料に相当する部分（期待利回りを乗じた額、収益純賃料）と必要諸経費等（賃貸借等の継続に通常必要な経費の回収部分）の合計として賃料を求める構造になっている。
本件では、基礎価格、期待利回りは的確に把握できるから、積算法が有効である(総論第7章第2節Ⅱ1(1))。収益分析法は企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効とされる(同Ⅱ3(1))が、本件は売上高に代わる事業収益が生じないとされている。

② 不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる必要諸経費等として挙げられる6項目を全て挙げ、それぞれ簡潔に説明しなさい。

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基準が挙げる必要諸経費等は次の6項目である(総論第7章第2節Ⅱ1(2)③)。
減価償却費：償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合には、計上しない(同ア)。※ 建物等の経年による価値の減少分を賃料で回収する費用をいう。
維持管理費：維持費、管理費、修繕費等(同イ)。※ 建物・設備管理、保安警備、清掃等、対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用をいう（各論第3章第5節Ⅱ(1)の表の定義を参考にした）。
公租公課：固定資産税、都市計画税等(同ウ)。
損害保険料：火災、機械、ボイラー等の各種保険の保険料(同エ)。
貸倒れ準備費(同オ)：※ 賃借人の賃料不払い等による損失に備える費用をいう。
空室等による損失相当額(同カ)：※ 空室や入替期間等の発生により賃料が得られないことによる減少分に相当する額をいう（各論第3章第5節Ⅱ(1)の表の「空室等損失」の定義を参考にした）。

(2) 減価償却費の計上の要否について、次の各問に答えなさい。

① 積算法において、期待利回りが償却前の純収益に対応するものである場合には減価償却費を計上しないとされる理由を、純賃料の概念を用いて説明しなさい。

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前提
- 賃料（実質賃料）は純賃料及び必要諸経費等から成り立つ(総論第7章第2節Ⅰ1)。※ 純賃料は、実質賃料から必要諸経費等を除いた部分と整理される。積算法では、基礎価格に期待利回りを乗じて純賃料に相当する額を得る(同Ⅱ1(1))。
- 期待利回りは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益の、その資本相当額に対する割合である(同Ⅱ1(2)②)。期待利回りを求める方法は、還元利回りを求める方法に準ずる(同)。
基準の規定：減価償却費は、償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合には計上しない(総論第7章第2節Ⅱ1(2)③ア)。
還元対象となる純収益と還元利回りは、把握の仕方において整合がとれていなければならない。建物その他の償却資産を含む不動産の純収益は、基本的に減価償却費を控除しない償却前の純収益を用い、それに対応した還元利回りで還元する(留意事項Ⅴ1(4)①ア)。
理由
- ※ 基準は理由を直接には述べていない。以下は基準の規定を踏まえた整理である。
- ※ 償却前の純収益は、減価償却費を控除しない純収益であり、減価償却費に相当する部分（建物等の価値の減少分に対応する投下資本の回収部分）を含んでいる。したがって、償却前の純収益に対応する期待利回りを基礎価格に乗じて得た純賃料は、減価償却費相当額を既に含んでいる。
- ※ この純賃料に、必要諸経費等として減価償却費をさらに加算すると、減価償却費を二重に計上することになる。そのため、償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合には、減価償却費を計上しない。
- ※ 反対に、償却後の純収益に対応する期待利回りを用いる場合は、純賃料が減価償却費を含まないため、必要諸経費等として減価償却費を計上する。

② 収益分析法における収益純賃料は減価償却後のものであるとされる。このことと、収益賃料を求めるに当たって必要諸経費等に減価償却費を加算することとの関係を説明しなさい。

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収益純賃料は、企業経営に基づく総収益を分析して求める純収益で、減価償却後のものとされる(総論第7章第2節Ⅱ3(1))。
収益賃料は、収益純賃料の額に、賃貸借等に当たって賃料に含まれる必要諸経費等を加算して求める(同Ⅱ3(2)②)。必要諸経費等には減価償却費が含まれる(同Ⅱ1(2)③ア)。
両者の関係
- ※ 基準は両者の関係を直接には説明していない。以下は整理である。
- ※ 収益純賃料は減価償却後のものであるため、減価償却費に相当する部分を含まない。そのため、必要諸経費等として減価償却費を加算して初めて、賃貸借等の継続に通常必要な経費を回収する賃料（収益賃料）となる。
- ※ すなわち、償却後の純賃料（収益純賃料）には減価償却費を加算し、償却前の純収益に対応する純賃料には減価償却費を加算しない。いずれも、減価償却費を賃料に漏れなく、かつ二重にならないように織り込むための対応であり、(2)①と同じ考え方である。
- ※ 収益純賃料の算定は収益還元法における純収益の算定に準ずる(総論第7章第2節Ⅱ3(2)①)が、収益還元法の純収益は基本的に償却前のもの(留意事項Ⅴ1(4)①ア)であり、収益純賃料は減価償却後である点に違いがあるため、償却の前後の別に留意が必要である。

(3) 次の場合について、必要諸経費等として計上すべきか否か、その理由とともに述べなさい。

① 賃貸借契約において、公租公課を借主が負担する旨の特約がある場合

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結論：賃貸人が負担しない部分の公租公課は、必要諸経費等として計上しない。
必要諸経費等は、不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる経費であり、公租公課は例示の一つである(総論第7章第2節Ⅱ1(2)③ウ)。
新規賃料の鑑定評価は、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく経済価値に即応する賃料を求めるものであり(各論第2章第1節Ⅰ2、第2節Ⅰ2)、新規賃料固有の価格形成要因として、特約事項の有無及びその内容等の契約内容が挙げられる(各論第2章第1節Ⅰ1(2)。建物及びその敷地は同第2節Ⅰ1により準ずる)。
賃貸用不動産に関する個別的要因として、修繕費用等の負担区分がある(総論第3章第3節Ⅲ3.)。
※ 借主が公租公課を負担する特約があれば、賃貸人は公租公課を負担せず、賃料でその回収を図る必要がない。賃料に含まれる必要諸経費等としての公租公課は賃貸人が負担する部分に限られ、借主負担部分を計上すると二重の負担になる。
※ 公租公課の一部のみを借主が負担する場合は、賃貸人が負担する部分を計上する。

② 対象不動産が更地であり、土地のみを賃貸借する場合

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結論：土地に関する項目のみ計上し、建物等に係る項目は計上しない。
宅地の賃料（地代）を求める場合の基礎価格は、最有効使用が可能な場合は更地の経済価値に即応した価格である(留意事項Ⅴ2(1)①ア)。必要諸経費等の6項目は、建物を含む賃貸借を念頭に例示されたものである(総論第7章第2節Ⅱ1(2)③)。
※ 項目ごとの整理
- 減価償却費：土地は減価償却の対象とならないため、計上しない。
- 公租公課：固定資産税、都市計画税は土地に課されるため、計上する。
- 損害保険料：火災、機械、ボイラー等の保険は建物・設備を対象とするため、土地のみの賃貸借では通常計上しない。
- 維持管理費：土地の維持管理に要する費用が賃貸人に生じる範囲で、実態に応じて計上する。
- 貸倒れ準備費：地代の不払いに備える費用として、必要に応じて計上する。
- 空室等による損失相当額：土地の賃貸借では通常空室を想定しないため、計上しない。

③ 対象不動産の空室率が、同一需給圏における標準的な空室率を著しく上回っている場合に、空室等による損失相当額を当該対象不動産の実際の空室率に基づいて計上する場合

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結論：実際の空室率に基づいて計上すべきではなく、同一需給圏における標準的な空室率に基づいて計上する。
理由：必要諸経費等は、不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等である(総論第7章第2節Ⅰ1)。
また、新規賃料のうち正常賃料は、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料である(総論第5章第3節Ⅱ1)。市場参加者は特別な動機なく、慎重かつ賢明に予測し、行動する(同Ⅰ1(1))。
対象不動産の優劣及び競争力の程度は、代替、競争等の関係にある不動産と比べて把握する(総論第6章第2節Ⅱ1)。
※ 実際の空室率が標準を著しく上回るのは、管理の不良や競争力の劣位等、対象不動産固有の事情によることが多い。その損失を賃料に上乗せして賃借人に負担させると、市場で成立するであろう賃料（正常賃料）を超えることになる。
※ 新築の賃貸マンションでは、入居開始直後の稼働率が不安定なことがある（留意事項Ⅴ1(4)①オ(ア)参照）ため、一時的な実際の空室率ではなく、安定時の標準的な水準で把握する。
※ 実際の空室率が高い原因が対象不動産の競争力の劣位にある場合、その劣位は個別的要因の分析・比較等（基礎価格や期待利回りの査定）に反映して判断するものであり、空室等による損失相当額で調整するものではない。

予想問題5　事業用不動産（ホテル）の新規賃料と収益分析法

予想度：変化球。狙い：令和4年は収益分析法の意義・原則・賃貸用不動産への適用不可を問うた。今回は事業用不動産（ホテル）の事例で、積算法・賃貸事例比較法との対比、収益還元法の純収益との異同、適用の可否が反転する対比（ホテルは適用可、賃貸マンション等は原則不可）を問う。留意事項（事業用不動産）からの出題で、基準だけでは答えにくい。

ある都心部の宿泊特化型ホテルについて、新たにホテル運営会社との間で賃貸借契約を締結する場合の新規賃料を求めることとなった。対象不動産は、ホテル運営会社の営業活動に大きく寄与しており、過去の売上高、売上原価、販売費及び一般管理費等の資料が入手可能である。次の各設問に答えなさい。

(1) 収益分析法の意義と有効性について述べなさい。あわせて、新規賃料を求める他の手法である積算法及び賃貸事例比較法と対比して、収益分析法の位置づけを説明しなさい。

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意義：一般の企業経営に基づく総収益を分析して、対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益（減価償却後のもの。収益純賃料）を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料（収益賃料）を求める手法(総論第7章第2節Ⅱ3(1))。
有効性：企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効である(同)。
他の手法との対比
- 積算法：価格時点における基礎価格に期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して積算賃料を求める。基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効(総論第7章第2節Ⅱ1)。
- 賃貸事例比較法：多数の新規の賃貸借等の事例を収集し、事情補正及び時点修正、地域要因及び個別的要因の比較を行って比準賃料を求める。近隣地域等で対象不動産と類似の不動産の賃貸借等が行われている場合などに有効(同Ⅱ2)。
- 収益分析法：企業経営に基づく総収益から収益純賃料を求める(同Ⅱ3)。
※ 総論第7章冒頭は、原価方式は再調達原価、比較方式は事例、収益方式は不動産から生み出される収益に着目するとする。これに当てはめると、積算法は原価方式、賃貸事例比較法は比較方式、収益分析法は収益方式の考え方に対応するものと整理される。
建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定し、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定する(各論第2章第2節Ⅰ2)。
本件での位置づけ
- 本件では、対象不動産は宿泊特化型ホテルであり、事業用不動産（ホテル等の宿泊施設）にあたる(留意事項Ⅴ1(4)③ア(ア))。事業用不動産は、利用方法における個別性が高く、賃貸借の市場が相対的に成熟していないため、賃貸借の事例をもとに適正な賃料を把握することが困難な場合が多い(同ウ)。
- また、対象不動産はホテル運営会社の営業活動に大きく寄与し、過去の売上高、売上原価、販売費及び一般管理費等の資料が入手可能であるから、企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合にあたる。
- ※ よって、賃貸事例比較法は適切な事例が得にくく、積算法は期待利回りや必要諸経費等の的確な把握に難があるため、収益賃料の説得力が相対的に高まる、と整理できる。

(2) 収益純賃料の意義と求め方について、次の各問に答えなさい。

① 不動産の価格に関する諸原則とは何か。また、収益分析法と関連が深い原則を1つ挙げ、その内容を説明しなさい。

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不動産の価格に関する諸原則とは(総論第4章冒頭)
- 不動産の価格は、効用及び相対的稀少性並びに有効需要に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、その形成の過程を考察するとき、そこに認められる基本的な法則性を具体的に現したものである。
- 鑑定評価に必要な指針として認識し活用すべきものであり、一般の経済法則に基礎を置き、鑑定評価の立場からこれを認識・表現したものである。
- これらの原則は孤立しているものではなく、直接的又は間接的に相互に関連している。
関連が深い原則：収益配分の原則(総論第4章Ⅶ)
- 土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。
- したがって、総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属する。
- ※ 本件のホテル運営会社は、不動産のほか資本、労働、経営（組織）などの経営資源を結合して売上高を生み出しており、この点に収益配分の原則が対応する。

② ①で挙げた原則との関連をふまえて、収益純賃料の意義と求め方を説明しなさい。なお、収益還元法における純収益との異同にも触れること。

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意義
- 企業経営に基づく総収益を分析して、対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益（減価償却後のもの）(総論第7章第2節Ⅱ3(1))。
- 収益配分の原則との関連：純収益は、総収益から、資本（不動産に化体されているものを除く）、労働及び経営（組織）の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分であり、不動産に帰属する適正な収益をいう(総論第7章第1節Ⅳ3(1)①)。収益配分の原則により、他の要素への配分が正しく行われる限り、残余は不動産に帰属する。
求め方
- 収益純賃料の算定は、収益還元法における純収益の算定に準ずる。この場合、賃料の有する特性に留意する(総論第7章第2節Ⅱ3(2)①)。
- 賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益は、一般に売上高であり、総費用は売上原価、販売費及び一般管理費等を加算して求める(総論第7章第1節Ⅳ3(1)②ア(ア)・イ)。当該事業の現状と動向に十分留意する(同)。
- ※ 売上高から売上原価、販売費及び一般管理費等を控除し、さらに資本、労働及び経営（組織）の貢献度に応じた分配分を控除して、不動産に帰属する純収益（収益純賃料）を求める。
- 依頼者等から提出された事業実績や事業計画等は、運営事業者の視点から、その持続性・実現性について十分に検討する(留意事項Ⅴ1(4)③イ(イ))。
- 運営事業者が通常よりも優れた能力を有することによって生じる超過収益は本来運営事業者の経営等に帰属するが、賃貸借契約において当該超過収益の一部が不動産の所有者に安定的に帰属することについて合意があるときは、その一部が事業用不動産に帰属する場合がある(同ウ)。
- 収益賃料は、収益純賃料に賃貸借等に当たって賃料に含まれる必要諸経費等を加算して求める。収益純賃料及び必要諸経費等を含む賃料相当額を直接求められる場合もある(総論第7章第2節Ⅱ3(2)②)。
収益還元法における純収益との異同
- 共通点
  - 収益純賃料の算定は、収益還元法における純収益の算定に準ずる(総論第7章第2節Ⅱ3(2)①)。
  - いずれも、総収益から資本、労働及び経営（組織）の貢献度に応じた分配分を控除した、不動産に帰属する適正な収益である(総論第7章第1節Ⅳ3(1)①)。
  - 総収益から総費用を控除して求める(同②)。
- 相違点
  - 償却の取扱い：収益純賃料は減価償却後のものとされる(総論第7章第2節Ⅱ3(1))。これに対し収益還元法では、建物等を含む不動産の純収益は基本的に減価償却費を控除しない償却前の純収益を用い、それに対応した還元利回りで還元する(留意事項Ⅴ1(4)①ア。DCF法も償却前の純収益を用いる(同②ア))。
  - 求める対象：収益還元法は純収益を還元利回りや割引率により価格に換算して収益価格を求める(総論第7章第1節Ⅳ2)。収益分析法は収益純賃料に必要諸経費等を加算して収益賃料を求める(総論第7章第2節Ⅱ3(2)②)。
  - 賃料の特性への留意：収益純賃料の算定では賃料の有する特性に留意しなければならない(同Ⅱ3(2)①)。
  - ※ 収益純賃料は減価償却後であるため、収益賃料を求める際の必要諸経費等には減価償却費を加算する(償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合に減価償却費を計上しない取扱いは、総論第7章第2節Ⅱ1(2)③アを参照)。
  - ※ 純収益の算定期間は、収益還元法では一般に1年単位である(総論第7章第1節Ⅳ3(1)②)のに対し、賃料の算定の期間は建物及びその敷地の賃料では1月を単位とする(総論第7章第2節Ⅰ3)。

(3) 次の2つの場合について、収益分析法の適用の可否とその理由を述べなさい。

① 上記の宿泊特化型ホテル

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結論：適用できる（有効である）。
理由：収益分析法は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効である(総論第7章第2節Ⅱ3(1))。
本件では、対象不動産はホテル運営会社の営業活動に大きく寄与しており、過去の売上高、売上原価、販売費及び一般管理費等の資料が入手可能であるから、不動産に帰属する純収益を適切に求め得る。
ホテル等の宿泊施設は事業用不動産であり、賃貸借の市場が相対的に成熟していないため、賃貸借の事例をもとに適正な賃料を把握することが困難な場合が多い。したがって、事業による売上高をもとに、事業採算性の観点から適正な賃料水準を把握する必要がある(留意事項Ⅴ1(4)③ウ)。
適用上の留意点
- 将来における事業経営の動向を中長期的な観点から分析し、賃料等が相当の期間、安定的に収受可能な水準であるかを検討する(留意事項Ⅴ1(4)③ウ)。
- 事業実績や事業計画等は、運営事業者の視点から持続性・実現性を検討し、提出資料のみに依拠しない(同イ(イ))。
- 運営事業者の超過収益の帰属は、賃貸借契約における合意の有無を踏まえて判断する(同ウ)。

② 賃貸マンション等の一般的な賃貸用不動産。なお、②については、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係に関する不動産の経済価値の特徴との関連をふまえて説明しなさい。

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結論：原則として適用できない。
前提：不動産の経済価値は、交換の対価である価格（元本）として表示されるとともに、用益の対価である賃料（果実）として表示され、両者の間にはいわゆる元本と果実との間に認められる相関関係がある(総論第1章第2節(1))。
収益分析法は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効な手法である(総論第7章第2節Ⅱ3(1))。賃貸用不動産の総収益は、一般に支払賃料等である(総論第7章第1節Ⅳ3(1)②ア(ア))。
適用できない理由
- ※ 本問の理由は基準に直接の記載がなく、以下は基準の規定を踏まえた整理である。教材により論じ方が異なる。
- ※ 賃貸マンション等の収益は、賃借人が賃貸人に支払う賃料（果実）そのものである。したがって、賃貸用不動産の総収益は賃料であり、これを分析して賃料を求めることは、求めるべき賃料を前提に賃料を求める循環になる。
- ※ 賃貸用不動産の賃料（果実）は、賃貸借の事例等により市場で顕在化しており、賃貸事例比較法により、また元本の価格に基づく積算法により求めることができる。
- ※ 賃貸マンション等の賃借人（居住者等）は、不動産を用いて企業経営により総収益を生み出すものではなく、賃貸人の元本たる不動産が生む果実と区別して分析すべき賃借人の事業収益が存在しない。
※ ホテルの場合（①）は、賃借人が不動産を用いた事業により売上高を得ており、賃料の源泉が賃借人の事業収益にあるため、収益分析法が成立する。この点で①と②は結論が分かれる。