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過去問
昭和52年 更地と建付地の相違点と鑑定評価上の留意点
更地と建付地との相違点を指摘し、鑑定評価額の決定に当たっての留意点を述べなさい。
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- 【相違点】
- 定義：更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう（総論第2章第2節Ⅰ）。建付地とは、建物等の用に供されている敷地で、建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう（総論第2章第2節Ⅰ）
- 評価の性格：更地は土地そのものの評価。建付地は、建物等と一体として継続使用することが合理的な場合における敷地の部分鑑定評価（各論第1章第1節Ⅰ2）
- 前提とする効用：更地は更地としての最有効使用を前提とする。建付地は、建物等と結合して有機的に効用を発揮しており、建物等と密接な関連を持つ（同）
- 権利の態様：更地は使用収益を制約する権利が付着しない。建付地は、敷地利用権原のほか地役権等が付着していればその状態を所与とする（同）
- 【鑑定評価額の決定に当たっての留意点】
- 更地：比準価格（配分法を含む）・土地残余法による収益価格を関連づけ、再調達原価が把握できれば積算価格も関連づける。面積が大きい場合は開発法を比較考量する（各論第1章第1節Ⅰ1）
- 建付地：更地の価格をもとに、更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮する。複合不動産価格からの配分も可能（各論第1章第1節Ⅰ2）
- 建物等と一体として継続使用することが合理的かの判断が前提となる。最有効使用の判定は、建物及びその敷地としての最有効使用と、更地としての最有効使用の双方について行い、両者は必ずしも一致しない（総論第6章第2節Ⅱ2(6)(7)）
- 建物と敷地の規模の対応関係など、建物等と敷地との適応の状態に留意する（総論第3章第3節Ⅲ）
- ※建付地価格が更地価格を下回る場合（建付減価）、上回る場合（建付増価）があることは基準に直接の記載がなく、一般的理解で補った
- ※昭和52年は平成16年・平成26年改正前の基準下の出題であり、現行基準で整理した。参考扱い
平成10年 自用の建物及びその敷地における定義と建付地・独立鑑定評価の評価額の差異
「自用の建物及びその敷地」について、以下の設問に答えなさい。
(1) 次の用語についてその定義を述べなさい。「自用の建物及びその敷地」、「建付地」、「独立鑑定評価」
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- 自用の建物及びその敷地：自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう（総論第2章第2節Ⅱ）
- 建付地：建付地とは、建物等の用に供されている敷地で、建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう（総論第2章第2節Ⅰ）
- 独立鑑定評価：独立鑑定評価とは、土地及び建物等の結合により構成されている不動産について、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とする場合の鑑定評価をいう。対象確定条件の一つである（総論第5章第1節Ⅰ1(2)）
- ※独立鑑定評価は現実の利用状況（建物あり）と異なる条件を設定するため、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかの観点から妥当性を確認する（総論第5章第1節Ⅰ2）
(2) 建付地の鑑定評価額及び独立鑑定評価による評価額をそれぞれ求めたところ評価額に差異を生じました。その差異を生じた理由について考えられるところを述べなさい。
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- 評価の前提の相違：建付地は建物等と一体として継続使用することが合理的であることを前提とする部分鑑定評価。独立鑑定評価は、建物等が存しない更地を想定する（各論第1章第1節Ⅰ2、総論第5章第1節Ⅰ1(2)）
- 更地としての最有効使用との格差：建付地は、更地価格をもとに更地としての最有効使用との格差を考慮する。現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致しない場合、実現に要する費用等の分だけ差が生じる（各論第1章第1節Ⅰ2、総論第6章第2節Ⅱ2(6)）
- 更地化の難易の程度：建物の取壊し・除去等に要する費用、期間、実現可能性の差が建付地価格に反映される。独立鑑定評価はこれを織り込まない（各論第1章第1節Ⅰ2、留意事項Ⅳ2(2)②）
- 建物等と敷地との適応の状態：建物と敷地の規模の対応関係、配置、環境との適合等により、建付地は建物等と一体としての効用を反映する（総論第3章第3節Ⅲ）
- 適用手法・資料の相違：建付地は、配分法に基づく比準価格・土地残余法による収益価格を比較考量し、複合不動産価格からの配分価格を標準とすることもできる。独立鑑定評価は、更地の手法（開発法を含む）による（各論第1章第1節Ⅰ1・Ⅰ2）
- ※建付増価（建付地価格が更地価格を上回る）・建付減価（下回る）の具体的な要因は、基準に直接の記載がなく一般的理解で補った
平成14年 土地及び建物の結合により構成されている不動産の更地・建付地としての鑑定評価
土地及び建物の結合により構成されている不動産について、次の問に答えなさい。
(1) 更地として鑑定評価の対象とする場合について説明し、その鑑定評価額の求め方について簡潔に述べなさい。
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- 説明：土地及び建物等の結合により構成されている不動産について、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とする場合であり、対象確定条件を設定した独立鑑定評価にあたる（総論第5章第1節Ⅰ1(2)）
- 条件設定に当たっては、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかの観点から妥当性を確認し、依頼者との合意が必要（総論第5章第1節Ⅰ2・Ⅴ）
- 求め方：
- 更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格、及び土地残余法による収益価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅰ1）
- 再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである（同）
- 当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等には、さらに開発法による価格（一体利用の場合は建物建築を想定、分割利用の場合は区画割りを想定）を比較考量する（同）
- 配分法及び土地残余法を適用する場合の取引事例・収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用する（同）
(2) 建付地として鑑定評価の対象とする場合について説明し、その鑑定評価額の求め方について簡潔に述べなさい。
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- 説明：建付地とは、建物等の用に供されている敷地で、建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう（総論第2章第2節Ⅰ）。建物等と密接な関連を持つため、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合に、その敷地について部分鑑定評価を行う（各論第1章第1節Ⅰ2）
- 求め方：
- 建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合に、その敷地について行う部分鑑定評価である。建物等に係る敷地利用権原のほか地役権等の使用収益を制約する権利が付着している場合は、その状態を所与とする（各論第1章第1節Ⅰ2）
- 鑑定評価額は、更地の価格をもとに、当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定する（同）
- ただし、複合不動産価格（建物及びその敷地としての価格）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる（同）
- 配分法・土地残余法の事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用する（各論第1章第1節Ⅰ1）
(3) 更地としての鑑定評価と建付地としての鑑定評価の異同について、手法ごとに説明しなさい。
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- 取引事例比較法：【同】両者とも配分法に基づく事例を用い、事例は敷地が最有効使用の状態にあるものとする。【異】更地は更地の取引事例を直接用いるのに対し、建付地は一体利用の状態にある建物及びその敷地の事例から配分して求める（各論第1章第1節Ⅰ1・Ⅰ2、総論第7章第1節Ⅲ2(4)）
- 収益還元法：【同】両者とも土地残余法による収益価格を求める。【異】更地は最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定して適用し、建付地は現存する建物等を前提とする。建物等が古い場合は複合不動産の純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多く、建物等は新築か築後間もないものでなければならない（留意事項Ⅴ1(4)）
- 原価法：更地は再調達原価が把握できる場合に積算価格を関連づける。建付地は積算価格の関連づけが基準に明記されず、更地の価格をもとに格差等を考慮して標準とする（各論第1章第1節Ⅰ1・Ⅰ2）
- 開発法：更地のみに規定があり、面積が近隣地域の標準的な土地に比べて大きい場合等に比較考量する。建付地には規定がない（同）
- 複合不動産価格からの配分：建付地のみに認められる方法で、配分した価格を標準とすることもできる。更地にはない（各論第1章第1節Ⅰ2）
- 価格の決定方式：更地は各価格を関連づけて決定する。建付地は、更地の価格をもとに格差等を考慮して求めた価格を標準とし、他の価格を比較考量して決定する
- ※手法ごとの「同」「異」の整理は、各論第1章第1節Ⅰ1・Ⅰ2の文言を対比して作成した
平成27年 築40年の自社利用オフィスビルの鑑定評価（建物取壊しが最有効使用）（一部改題）
古くからの市街地にある新築後40年を経た自社利用中のオフィスビル（類型は自用の建物及びその敷地）の鑑定評価の依頼を受け、担当の不動産鑑定士は、当該建物を取り壊して、更地化し、賃貸用の店舗ビルを建築することが最有効使用と判断した。次の各問に答えなさい。
(1) 本件自用の建物及びその敷地の鑑定評価における、鑑定評価の手法の適用と試算価格の調整について述べなさい。
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- 最有効使用の判定：建物及びその敷地の最有効使用と更地としての最有効使用の双方を判定し、現実の建物を継続する場合の経済価値と、取壊し等に要する費用等を勘案した経済価値とを十分比較考量する（総論第6章第2節Ⅱ2(6)(7)）
- 取壊しを想定する場合は、①物理的・法的な実現可能性、②取壊し後の競争力を踏まえた収益変動予測の不確実性及び取壊し期間中の逸失利益の程度に留意する（留意事項Ⅳ2(2)②）
- 手法の適用：自用の建物及びその敷地は、本来、積算価格・比準価格・収益価格を関連づけて決定する。ただし、建物の取壊しが最有効使用と認められる場合は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し・除去・運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定する（各論第1章第2節Ⅰ）
- 敷地の最有効使用に基づく価格（更地としての価格）は、比準価格（配分法を含む）、賃貸用店舗ビルの建築を想定した土地残余法による収益価格を求め、積算価格や開発法も把握できれば比較考量する（各論第1章第1節Ⅰ1、留意事項Ⅴ1(4)）
- 試算価格の調整：各試算価格の再吟味（資料の選択・諸原則の活用・要因分析・各種補正の適否、価格形成要因の整合性、単価と総額の関連）及び説得力の判断（個別分析の結果と各手法との適合性、資料の相対的信頼性）を行う（総論第8章第8節Ⅰ・Ⅱ）
- ※築40年で建物の経済価値が乏しい本件では、現況利用の継続を前提とした試算価格の説得力は低くなる。調整では敷地の最有効使用に基づく価格を中心に据える整理とした（総論第8章第8節Ⅱ1の適合性判断）
(2) 本件不動産について、建付地の価格を求める鑑定評価の依頼があった場合に建付地の鑑定評価は可能か。不動産鑑定評価基準に基づき述べなさい。
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- 結論：建付地としての鑑定評価は、原則として不可
- 理由：建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合に、その敷地について行う部分鑑定評価である（各論第1章第1節Ⅰ2）。本件は取壊し・更地化が最有効使用であり、建物等と一体として継続使用することが合理的とはいえない
- 対象確定条件を設定する場合も、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかの観点から妥当性を確認しなければならず（総論第5章第1節Ⅰ2）、現実の最有効使用と整合しない建付地としての評価は妥当性を欠く
- ※代替として、更地として評価する独立鑑定評価（総論第5章第1節Ⅰ1(2)）への条件変更や、自用の建物及びその敷地としての評価を依頼者に説明の上で提案する整理とした。条件設定は依頼者との合意が必要（総論第5章第1節Ⅴ）
平成28年 建付地の定義・建付増価・評価額の求め方・複合不動産価格からの配分
建付地について、次の各問に答えなさい。
(1) 建付地の定義についてその特徴を挙げて説明しなさい。
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- 定義：建付地とは、建物等の用に供されている敷地で、建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう（総論第2章第2節Ⅰ）
- 特徴①：建物等の用に供されている敷地であること
- 特徴②：建物等及びその敷地が同一の所有者に属していること
- 特徴③：建物等と結合して有機的にその効用を発揮しており、建物等と密接な関連を持つこと（各論第1章第1節Ⅰ2）
- 特徴④：評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合の部分鑑定評価であること。敷地利用権原のほか地役権等が付着していれば、その状態を所与とすること（同）
(2) 建付地の価格が更地価格を上回る、いわゆる建付増価が生じている場合について2つ例を挙げ、建付増価が生ずる理由について簡潔に説明しなさい。
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- ※建付増価の具体例は基準に直接の記載がなく、一般的理解で補った
- 例1：既存不適格建物が存する場合。現行の法規制では同規模・同用途の建物を新築できないが、既存建物が継続して使用できる。更地は現行規制下の利用を前提とするため、建物と一体で継続使用する建付地のほうが効用が大きくなる
- 例2：許認可等の取得が困難な用途の建物が稼働している場合。事業用の建物が新規には許認可を得にくい立地で営業しており、更地化すると同様の利用が困難となる。一体利用による効用が更地としての効用を上回る
- 理由の骨格：建付地は建物等と結合して有機的に効用を発揮するため（各論第1章第1節Ⅰ2）、建物等と敷地との適応の状態（総論第3章第3節Ⅲ）が良好で、一体としての効用が更地としての最有効使用に基づく効用を上回るとき、建付増価が生じる
(3) 建付地の鑑定評価額の求め方について簡潔に説明しなさい。
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- 建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合に、その敷地について行う部分鑑定評価である。建物等に係る敷地利用権原のほか地役権等の使用収益を制約する権利が付着している場合は、その状態を所与とする（各論第1章第1節Ⅰ2）
- 鑑定評価額は、更地の価格をもとに、当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定する（同）
- ただし、複合不動産価格（建物及びその敷地としての価格）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる（同）
- 配分法・土地残余法の事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用する（各論第1章第1節Ⅰ1）
(4) 複合不動産価格をもとに建付地の価格を求める2つの方法を挙げ、その定義を簡潔に説明し、それぞれの方法の留意点について説明しなさい。
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- 複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を配分する方法には主として次の二つがあり、対象不動産の特性に応じて適切に適用しなければならない（留意事項Ⅷ1(2)）
- 割合法：複合不動産価格に占める敷地の構成割合を求めることができる場合において、複合不動産価格に当該構成割合を乗じて求める方法（同①）
- 控除法：複合不動産価格を前提とした建物等の価格を直接的に求めることができる場合において、複合不動産価格から建物等の価格を控除して求める方法（同②）
- 留意点（割合法）：敷地の構成割合が取引事例等で的確に把握できることが適用の前提となる。※割合の根拠の信頼性の確認は、定義の「求めることができる場合」から整理した
- 留意点（控除法）：建物等の価格を直接的に求められることが適用の前提となる。※建物が古い場合などは建物価格の把握精度が下がるため、建物価格の根拠を吟味する、という整理は一般的理解で補った
- 複合不動産価格は、建物及びその敷地としての価格であり、建付地の評価は配分した価格を標準として決定することもできる（各論第1章第1節Ⅰ2）
予想問題
予想問題1 用途変更・改造が最有効使用の場合の自用の建物及びその敷地と建付地
予想度：本命 狙い：平成27年の「取壊し」に対し、未出題の「用途変更・改造」を問う。建付地の可否で結論が反転する点を確認させる
築35年の自社利用中の事務所ビル（類型は自用の建物及びその敷地）の鑑定評価の依頼を受け、担当の不動産鑑定士は、当該建物の用途を変更し、構造等を改造して使用することが最有効使用と判断した。次の各問に答えなさい。
(1) 建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たって留意すべき事項について述べなさい。
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- 建物及びその敷地と更地では、最有効使用の内容が必ずしも一致しない。現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致しない場合は、実現に要する費用等を勘案する必要がある（総論第6章第2節Ⅱ2(6)）
- 現実の用途等を継続する場合の経済価値と、用途変更等を行う場合の費用等を勘案した経済価値を十分比較考量する（同(7)）
- 用途変更等を想定する場合は、物理的・法的な実現可能性、収益変動予測の不確実性、工事期間中の逸失利益の程度に留意する（留意事項Ⅳ2(2)②）
- 鑑定評価報告書には、建物及びその敷地の最有効使用のほか、その敷地の更地としての最有効使用も記載しなければならない（総論第9章第2節Ⅶ2）
(2) 本件自用の建物及びその敷地の鑑定評価額の決定方法について述べなさい。
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- 自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格・比準価格・収益価格を関連づけて決定する（各論第1章第2節Ⅰ）
- 用途変更等が最有効使用の場合は、用途変更等を行った後の経済価値の上昇の程度、必要とされる改造費等を考慮して決定する（同）
- 試算価格の調整では、各試算価格の再吟味と説得力の判断を行う（総論第8章第8節）
(3) 本件について、建付地としての鑑定評価は可能か。可能な場合はその鑑定評価額の求め方を述べなさい。
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- ※結論は「建物等と一体として継続使用することが合理的」といえるかによる。用途変更後も建物を継続使用するため、一体として継続使用が合理的と認められれば可能
- 求め方：
- 鑑定評価額は、更地の価格をもとに、当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定する（同）
- ただし、複合不動産価格（建物及びその敷地としての価格）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる（同）
- ※平成27年(2)（取壊しの場合は不可）と結論が逆になる点を押さえる
予想問題2 貸家及びその敷地と自用の建物及びその敷地の比較
予想度：有力 狙い：自用の建物及びその敷地と並ぶもう一つの類型を問い、評価額の決定方式の違い（収益価格を標準とする点）を確認させる
貸家及びその敷地の鑑定評価について、次の各問に答えなさい。
(1) 貸家及びその敷地の定義を述べ、自用の建物及びその敷地との相違を説明しなさい。
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- 貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう（総論第2章第2節Ⅱ）
- 自用の建物及びその敷地は、所有者による使用収益を制約する権利の付着がない点で異なる（同）
(2) 貸家及びその敷地の鑑定評価額の決定方法を述べ、勘案すべき事項を挙げなさい。
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- 実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めて得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する（各論第1章第2節Ⅱ）
- 勘案事項：①将来における賃料の改定の実現性とその程度 ②契約に当たって授受された一時金の額及び契約条件 ③将来見込まれる一時金の額及び契約条件 ④契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数 ⑤取引慣行並びに取引利回り ⑥借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否か、定期建物賃貸借か否か ⑦借家権価格（同）
(3) 貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合の留意点を述べなさい。
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- 自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意する（各論第1章第2節Ⅱ）
予想問題3 建物のみの鑑定評価と複合不動産価格からの配分
予想度：有力 狙い：建付地（敷地の部分鑑定評価）と対をなす「建物の部分鑑定評価」を問い、配分法の準用を確認させる
土地及び建物の結合により構成されている不動産について、次の各問に答えなさい。
(1) 建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価について説明し、その鑑定評価額の求め方を述べなさい。
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- 建物のみの鑑定評価は、敷地と一体化している状態を前提として、全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものである（各論第1章第3節Ⅰ）
- 鑑定評価額は、積算価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び建物残余法による収益価格を比較考量して決定する（同）
- ただし、複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる（同）
(2) (1)において複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分する方法を述べ、建付地の場合との異同を説明しなさい。
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- 建物に帰属する額を配分する方法は、建付地について述べた割合法・控除法に準ずる（留意事項Ⅷ3）
- 割合法：複合不動産価格に建物の構成割合を乗じる。控除法：複合不動産価格から敷地の価格を控除する（※建付地の定義を建物側に置き換えた整理）
- 建付地は敷地に帰属する額を、建物のみの評価は建物に帰属する額を求める点で異なる。標準とする価格も、建付地は更地の価格をもとにした価格、建物は積算価格である点で異なる（各論第1章第1節Ⅰ2、第3節Ⅰ）
(3) 建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価について述べなさい。
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- 一般に特殊価格を求める場合に該当し、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、保存等に主眼をおいて行う（各論第1章第3節Ⅱ）
- 鑑定評価額は、積算価格を標準として決定する（同）
予想問題4 独立鑑定評価の条件設定の妥当性
予想度：変化球 狙い：平成10年・14年の独立鑑定評価の定義を、条件設定の妥当性・証券化の制限へと発展させる
自用の建物及びその敷地について、依頼者から、建物が存しない更地として評価（独立鑑定評価）してほしい旨の依頼があった。次の各問に答えなさい。
(1) 独立鑑定評価の意義と、対象確定条件を設定するに当たって確認すべき事項を述べなさい。
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- 独立鑑定評価とは、土地及び建物等の結合により構成されている不動産について、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とする場合の鑑定評価をいう。対象確定条件の一つである（総論第5章第1節Ⅰ1(2)）
- 対象確定条件の設定に当たっては、対象不動産に係る諸事項の調査及び確認を行った上で、依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかの観点から妥当性を確認する（総論第5章第1節Ⅰ2）
- 利益を害するおそれがある場合とは、現実の利用状況と異なる条件を設定した場合に、その相違が価格に与える影響の程度等を利用者が自ら判断することが困難な場合をいう（留意事項Ⅲ1(2)①ウ）
- 条件設定には、依頼者との間で鑑定評価依頼契約上の合意が必要。妥当でない場合は、依頼者に説明の上、妥当な条件に改定する（総論第5章第1節Ⅴ）
(2) 本件が証券化対象不動産の鑑定評価である場合、独立鑑定評価の条件を設定できるか。
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- 証券化対象不動産の鑑定評価等、鑑定評価が利用者の利益に重大な影響を及ぼす可能性がある場合は、原則として、現実の利用状況と異なる対象確定条件を設定してはならない（総論第5章第1節Ⅳ）
- ※独立鑑定評価は建物が存する現状と異なる更地を想定するため、この制限にあたると整理した。例外として基準が明記するのは、各論第3章第2節の要件を満たす未竣工建物等鑑定評価のみ
(3) 本件の独立鑑定評価の鑑定評価額の求め方を述べなさい。
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- 更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格、及び土地残余法による収益価格を関連づけて決定する（各論第1章第1節Ⅰ1）
- 再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである（同）
- 当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等には、さらに開発法による価格（一体利用の場合は建物建築を想定、分割利用の場合は区画割りを想定）を比較考量する（同）
- 配分法及び土地残余法を適用する場合の取引事例・収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用する（同）
予想問題5 土地残余法・配分法の適用と試算価格の調整
予想度：変化球 狙い：過去問で触れられた土地残余法・配分法の要件を正面から問い、試算価格の調整と組み合わせる
築後間もない賃貸用ビルの敷地について建付地の鑑定評価を行う場合に関し、次の各問に答えなさい。
(1) 土地残余法を適用して建付地の収益価格を求める場合の適用要件と留意点を述べなさい。
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- 不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合、収益還元法以外の手法によって建物等の価格を求めることができるときに土地残余法を適用できる（留意事項Ⅴ1(4)）
- 建物等が古い場合は、複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いため、建物等は新築か築後間もないものでなければならない（同）
- 土地と建物等から構成される複合不動産の純収益を、土地及び建物等に適正に配分できる場合に有効。賃貸事業のライフサイクルの観点を踏まえて純収益を求める必要がある（同）
(2) 配分法に基づく比準価格を求める際の方法と留意点を述べなさい。
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- 取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合に、①同類型以外の部分の価格が判明していればその価格を控除し、②各構成部分の価格の割合が判明していれば、取引価格に構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求める（総論第7章第1節Ⅲ2(4)）
- 配分法を適用する場合の取引事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである（各論第1章第1節Ⅰ1）
(3) 各試算価格を調整して建付地の鑑定評価額を決定する際に留意すべき事項を述べなさい。
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- 各試算価格の再吟味：資料の選択・活用の適否、諸原則の活用の適否、要因分析の適否、各種補正等の適否、価格形成要因に係る判断の整合性、単価と総額との関連の適否（総論第8章第8節Ⅰ）
- 説得力に係る判断：個別分析の結果と各手法との適合性、採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性（同Ⅱ）
- 建付地は更地の価格をもとに求めた価格を標準とし、他の価格を比較考量して決定する（各論第1章第1節Ⅰ2）
1992年生まれ。3人目の育休中。
初めて不動産投資をするときにつまづくことが多く、当時知りたかったことをまとめています。最近は不動産鑑定士の勉強についての記事ばかりです。ドメイン分ければ良かったか・・・。
