こんにちは。中古戸建て投資をしている藤本紗帆です。
夫が電気工事と塗装を担当し、その他のリフォームは職人さんに発注します。
なるべく物件に行く回数を減らし、最短でリフォームを終えるためにどのような順番でリフォームを発注すればよいかまとめます。
１．近所挨拶・キーボックス設置・写真・採寸
一番最初にするのは
- 近隣挨拶
- キーボックスの設置
- 採寸
です。
業者が出入りする前に近隣挨拶
業者が出入りすると不審に思う近隣の方もいますので、先に近隣挨拶を済ませておきます。
出会えなかったときのために、一筆箋を手土産に入れておきます。
手紙があると不在でも玄関ドアにかけておけます。
近隣挨拶・手土産についてはこちらの記事でも紹介しています。▼
雨で濡れない場所にキーボックス設置
自分たちが物件にいなくても業者が出入りできるように、キーボックスの設置は必須です。
4桁の番号は、業者さんに説明しやすいように住所の最後の4桁の数字にしています。
何度も使い回すので、傷みにくいように、なるべく雨に濡れない場所に設置します。
家で戦略を練るための写真撮影祭り
外観→1F→2F（全体→細部）という順番で、写真をこれでもか、というくらい取ります。
- 全体を撮るときは部屋の4隅からなるべく引いて撮る
- 建具・照明・設備・汚れ・傷などの細部に着目して撮る
職人さんが入ると、部屋をくまなく周りにくいですし、最初に撮っておきます。
写真をたくさん撮っておけば、家に帰ってゆっくりとリフォームの作戦を立てることができます。
私が最近買った家では159枚も撮っていました。
2人でやると効率がいい採寸祭り
ノートとメジャー、ペンを持参し、あちこち計測祭りです。
これは絶対2人でやったほうが効率がいいです。（1人計測、1人メモ）
- 交換する建具のサイズ
- リフォームする浴室のサイズ
- 洗面台・キッチンなど交換する設備のサイズ
- カーテンレールを取り付ける窓のサイズ
- 交換する水栓の取り付け穴ピッチ
- 表札のサイズ
などなど、とにかく一度に測っておきます。
私はいつも物件ノートをつくり、to do リストや大工さんに相談することなど、何でもメモします。
２．電気・ガス開通（立ち合いが必要）
水道と電気・ガスは、工事やDIYが入る日から契約すればいいと思います。
（トイレなど使うなら特に）
電気・ガスはセットで契約したほうが安いですし、給湯器・ガスコンロなどの動作確認に一応契約します。
問題はガス開通は立ち合いが必要なことです・・・。
夫が電気工事のDIYをしているときに来てもらうよう、予定を調整します。
関電ガスの場合、立ち合いの時間は以下の選択肢がありました。
- ９～12時
- 13～15時
- 15～17時
３．電気工事、浴室リフォーム、畳回収など
まず最初に着手したいのは、
- 電気工事
- 給排水工事
- 浴室リフォーム
- 畳回収
です。
壁に穴を開ける電気工事
大工さんが入る前に、壁に穴を開ける電気工事を夫がDIYします。
- 和室を洋室にするとき、電気のスイッチを壁につける
- ダサい露出配線を埋める
- 天井に穴をあけてダウンライトをつける
- 古い分電盤の交換（壁紙を変えたあとだとサイズが違うから汚れが見えることがある）
壁に穴を開けておいたままにしておいても、あとで大工さんに埋めてもらえます。
電気工事についてはこちらの記事でも紹介しています。▼
給排水工事（設備屋さん）
設備屋さん（水道屋さん）に、
- 洗濯機置き場の増設
- 水道管の交換
など、給排水設備についても、壁に穴を開ける工事などをしてもらいます。
設備屋さんはリフォームの最後で洗面台の設置などでまた来てもらうことになるので、なるべく近所の業者に依頼します。
写真のように、あまりに汚い排水管なども綺麗に施工してもらいます。
大がかりな浴室リフォーム
夫の電気工事DIYは週末に通うとなると平日があるぶん間隔が開きます。
そのあいだに大掛かりで見積もりなどの段取りが必要な浴室リフォームを進めると効率がいいです。
ユニットバスではなく、浴室パネル・シートを貼り、浴室ドアを交換する場合で考えます。
サッシの掃除・修理・ゴムパッキンの交換は非常に手間もかかるので、古いのなら交換したほうがいいと思います。
交換する費用をケチったばかりに以前かなり苦労したので、オススメしません。▼
浴室ドアの交換方法としてメジャーなのは「カバー工法」です。
浴室パネルを貼った後だと少し施工しにくくなるようなので、先にサッシ交換を依頼します。
近所のサッシ屋さん（ガラス屋さん）に発注します。
浴室パネル・シート貼りは、「浴室塗装」と検索して引っかかった業者が施工できます。
詳しくはこちらの記事で紹介しています。▼
写真をくまなく取り、サイズもくまなく測り、業者へ伝えます。
ついでにお風呂の水栓や照明なども交換してもらえるように、先に購入しておきます。
畳の処理：すき間を見てサッと
大工工事が入る前に、畳屋さんに畳を回収してもらっておきます。
和室のまま残す部屋は表替えを依頼して、内装工事が終わってから持ってきてもらいます。
「畳 表替え」と検索すると「ネットde畳」「格安畳.com」など、安い値段表示のサイトがたくさん出てきます。
しかし、実際に見積もりに来るとそんなに安くはなりません。むしろ高い。
しかもあいだに業者が入っている分、直接職人さんと連絡を取れず不便です。
近所の畳屋さんをネットやタウンページで探して直接依頼するほうがいいです。
私は1枚あたり税込4,400円で地元の畳屋さんに依頼しています。
また、洋室化のため不要となる畳も1枚あたり税込1,650円で回収・処分してもらいました。
回収自体は１０分以内で終わるので、他の業者がいないときにサッと回収に来てもらいます。
設備の取り外し（設備屋さんor大工さん）
床工事を大工さんがしようと思っても、キッチンやトイレなど既存の設備があると作業がしにくくなります。
キッチンや洗面台などの取り外しは、設備屋さんや大工さんにお願いします。
（トイレの取り外しは設備屋さんのイメージです。）
キッチンや吊戸棚が大きい場合は2人以上の人手が必要になります。
取り外した設備をどこに置いておくか、あらかじめ段取りしておきましょう。
このタイミングで不用品回収業者を入れてもいいですね。
カーテンレール・不要な棚・電灯など、いらないものをまとめて一回で回収してもらえたら完璧です。
不用品回収についてはこちらの記事でも紹介しています。▼
４．大工工事、ガス工事、美装など
設備の取り外しや畳回収などが終了すれば大工さんにバトンタッチです。
家のことなら大工さん
大工さんには
- ふかふかする床の補強
- 壁紙やクッションフロアを貼るための下地工事
- キッチンパネルを貼る
などをお願いします。
窓枠がボロボロの場合などは化粧板を貼ってもらうなど、細かく打合せが必要です。
リフォームについてわからないことは基本的に大工さんに相談します。
和室の洋室化についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。▼
ガス管移設工事
公団向けのキッチンをシステムキッチンに変更する場合はガス管の移設工事が必要になります。
ガス管を触る工事は都市ガスの直営店を通して依頼するのが一般的です。
大工さんや設備屋さんなどに協力してもらいながら、既設のキッチンを取り外しておく必要があります。
ガス管移設についてはこちらの記事で紹介しています。▼
キッチンリフォームの分離発注はかなり難易度が高いと感じました。
体験談はこちらです。▼
美装（クリーニング）
クリーニングをどのタイミングで入れるか悩みますが、
- 塗装が必要か
- クロスに汚れがある場合、張替えが必要か
などを知るために、塗装や内装の前にクリーニングを入れます。
レンジフードは美装によって塗装が剥げやすいです。▼
壁紙の汚れもクリーニングで落ちる場合とそうでない場合があります。
この汚れはあまり落ちませんでした・・・。
５．塗装、漆喰、網戸・障子交換など
室内のペンキ塗装はしんどい＆面倒です。
なるべくオイルステインだけで済むように大工さんと打ち合わせておきます。
それか化粧板で仕上げてもらい、そもそも塗装をせずに済むようにするかです。
木部塗装したときの記事はコチラです。▼
どうせクロスや床を張り替えるor上貼りするなら、先に塗装をするほうが養生の手間が省けます。
巾木、廻り縁、窓枠、扉などの室内の木部塗装はDIYするなら真っ先に取り掛かります。
網戸の交換やサッシの掃除も最後にやると部屋が汚れるので内装前にやってしまいましょう。
漆喰などを塗る作業もこのタイミングです。
ローラーで塗る漆喰「コーラルテックス」でDIYした記事はこちらです。▼
６．内装（クロス・クッションフロアなど）
内装（クロス・CF貼り・巾木設置）はリフォームの終盤です。
内装工事をしてからだと、何かを壊したりする他のリフォームが本当にやりにくくなります。
私は表具屋さんと内装職人の親子にふすまの張替えなどもまとめてお願いしています。
畳の表替えを依頼している場合は、内装工事の前後で持ってきてもらいます。
７．設備取り付け
仕上げとして洗面台、キッチン、換気扇、インターホンなどの設備を取り付けていきます。
施主支給してくらしのマーケットで取り付けだけ依頼するか、近所の設備屋さんなどに依頼します。
まとめ
リフォームでもなんでもそうですが、「段取りが命」です。
なるべく行く回数は減らし、最短で終わるリフォームをこれからも追求しようと思います。
リフォーム費用のまとめ記事はこちらです。▼
読んで頂きありがとうございました。
