こんにちは。不動産投資をしている藤本紗帆です。
物件のリフォームは電気工事と塗装だけDIYしますが、それ以外は外注しています。
この記事ではリフォーム費用を安くするコツについて紹介します！
分離発注
リフォームの分離発注とは、リフォーム会社や工務店を通さずに、リフォームを行う箇所ごとに別業者へ依頼することです。
一括発注と分離発注
一括発注とは、工事を一括で請け負う業者がいるリフォームです。
それに対して分離発注は、工事発注者が各業者に直接工事を依頼します。
一括請負業者が中間マージンをとらない分、分離発注のほうがリフォーム代が安く済みます。
自分で業者を探して仕事を依頼するだけなので、難しいことではありません。
分離発注の手順についてはこちらの記事で詳しく解説しています。▼
分離発注の注意点
分離発注のデメリットは、現場管理の時間や手間がかかってしまうことです。
一括発注のほうが高い理由は、上乗せだけでなく「現場管理費」という正当な費用の意味合いも含まれます。
現場管理の仕事は職人をタイミングよく現場に入れ、それぞれの職人に指示をしながらリフォームを完成させることです。
この仕事の代価が現場管理費です。
しかし、少し勉強すれば難しいことではありません。
ちなみに、木工事・水道・電気を同時に行う場合は、前後の日程調整などが必要となり、分離は比較的難しいです。
自信がない場合は大工さんに一括発注するのがオススメです。
職人の知り合いには職人の知り合いがいるためです。
職人さんが営む個人店に頼む
リフォームの値段は依頼先によって大きく変ります。
リフォーム業者とひとくちに言っても、1人親方の職人さんからリフォーム営業会社まで、さまざまな種類があります。
ざっくりとした業者の種類について解説します。
職人さんが営んでいる個人店
夫婦だけ、職人さん一人だけでやっている個人店です。リフォーム代は職人の日当（人件費）と材料代と諸経費だけです。
たとえば、職人の日当が18,000円、材料費が10,000円、諸経費が2,000円の場合、リフォーム代は30,000円です。
| 職人の日当 | 18,000円 |
| 材料費 | 10,000円 |
| 諸経費 | 2,000円 |
| 合計 | 30,000円 |
工務店や塗装店などの工事店
工事店とは個人店と違って会社組織です。
大工工事を専門とする会社は「工務店」ですし、塗装を専門とする会社は「塗装店」です。
従業員3人の会社もあれば何十人も雇っている会社まで、その規模は様々です。
個人店と違って、工事店は事務所の経費や会社の利益を確保しなければなりません。
個人店では30,000円でできるリフォームでも、工事店はこの金額で仕事を引き受けることはできません。
30,000円は工事店にとっての原価です。
そのため、会社の利益が上乗せされた金額が見積もりの金額になります。
工事店の利益率の相場が15%前後と考えると、工事金額は約35,000円になります。
| 職人の日当 | 18,000円 |
| 材料費 | 10,000円 |
| 諸経費 | 2,000円 |
| 工事店の利益 | 5,000円 |
| 合計 | 35,000円 |
リフォーム営業業者
リフォーム営業会社とは、営業マンが受注した工事を下請けの工事店に外注する会社のことです。
下請け業者の人を従えて、1人で現場調査をしない営業マンのいる会社は、単なる上乗せ業者といえます。
表向きは建築会社のように思えますが、社員で職人は1人もいません。
社員はお客と話すときには「うちの職人は・・・」「うちの技術の者は・・・」というように教育されています。
工事の外注を意識させないようにするためです。
その「職人」や「技術の者」は外注する「工事店」の職人です。
工事店に頼めば35,000円で済むリフォームでも、リフォーム営業会社にとっての原価になります。
リフォーム営業会社の利益率は30〜40%くらいが一般的です。
そのため、リフォーム営業会社の見積もりは50,000〜60,000円程度になります。
| 職人の日当 | 18,000円 |
| 材料費 | 10,000円 |
| 諸経費 | 2,000円 |
| 工事店の利益 | 5,000円 |
| リフォーム営業会社の利益 | 15,000円 |
| 合計 | 50,000円 |
同じ工事の値段の比較例
リフォームの値段は依頼先によって以下の表のように大きく変わります。
| 個人店 | 工事店 | リフォーム営業会社 | |
| 職人の日当 | 18,000円 | 18,000円 | 18,000円 |
| 材料費 | 10,000円 | 10,000円 | 10,000円 |
| 諸経費 | 2,000円 | 2,000円 | 2,000円 |
| 工事店の利益 | ー | 5,000円 | 5,000円 |
|
リフォーム営業会社の利益 |
ー | ー | 15,000円 |
| 合計 | 30,000円 | 35,000円 | 50,000円 |
リフォーム営業会社は広告宣伝費などが大きく、これだけの利益を確保しなければ経営が成り立たないのも事実です。
また、営業の会社ですのでリフォームを「サービス業」と捉えており、一般的にはサービスが充実しています。
しかし、サービス面で充実していたとしても、金額差を解消するだけのメリットがあるかどうかをきちんと判断しなければいけません。
相見積もり
不動産の世界では、相見積もりを取ることは必須です。
業者は相見積もりをとる人には値引きをします。
一方、最初から「ここでお願いすると決めています」という人には定価になります。
「誰かの紹介だったら安くしてもらえる」と思うかもしれませんが、大きな誤解です。
紹介でやってくる人の値引き額は、相見積もりをとってきた人に比べたら微々たるものです。
手間と時間はかかりますが、金額の大きいリフォームほど必ず相見積もりをとるようにしましょう。
業者の方には相見積もりをすることをあらかじめ打診しておいたほうが親切です。
割高な会社に多いケースですが「相見積もりなら、うちは結構です」と断ってくる場合もあります。
ただ、直接職人さんに仕事を依頼する場合は価格交渉はしないほうがいいです。
企業努力をする部分がないため、直接手を動かす対価を削るしかなく、やる気をそいでしまいます。
職人さんに直接仕事を依頼する場合は、追加で何かお願いできないかを考えて、いい関係をつくったほうがいいです。
施主支給
施主支給とは、通販などで設備などを安く購入し、業者に取付のサービスだけを発注することです。
業者が注文する手間が省けて、利益を上乗せされないため、リフォーム代を安くすることができます。
- 独立洗面台（シャンプードレッサー）
- 洗濯置き場の防水パン
- 洗濯機用の止水弁付き水栓
- 浴室や台所の水栓
- 浴室や台所の換気扇
- ガスコンロ
- 洋式トイレ
- 温水洗浄便座
- モニター付きインターホン
- スイッチプレート・コンセントプレート
など、施主支給してもいいかどうか業者に確認してから仕事を発注しましょう。
施主支給についてはコチラの記事でも解説しています。▼
また、水回りの施主支給品はこちらの記事で解説しています。▼
まとめ
この記事ではリフォームを安くする方法について解説しました。
リフォームの鉄則は主体的であることです。
自分で調べて、考えて、自分で決めて、自分で責任をとれば、大きく失敗をすることはありません。
業者のいいなりにならないようにしましょう。
安くするポイントは、以下の4点でした。
- 分離発注
- 職人さんに直接頼む
- 相見積もり（状況による）
- 施主支給（状況による）
ホームプロというサイトも便利です。
大工さんや職人さんの探し方はこちらの記事でも解説しています。▼
読んで頂きありがとうございました。
