オ 還元利回りについては省いています。
🧮 直接還元法の適用について 要点まとめ
🎯 ア 一期間の純収益の算定
🤝 大原則：純収益と還元利回りは「セット」で整合させる！
- 📊 還元対象の一期間の純収益と、対応する還元利回りは、把握の仕方で整合をとる
- 📏 一定期間の標準化した純収益を使うなら、還元利回りもそれに対応したものを使う
🏢 建物等を含む不動産は「償却前」が基本！
- 💡 基本は減価償却費を控除しない償却前の純収益＋償却前に対応する還元利回り
- 🧾 Ｐ ＝ ａ ÷ Ｒ
- Ｐ：建物等の収益価格
- ａ：償却前の純収益
- Ｒ：償却前に対応する還元利回り
🔻 償却後の純収益を使うなら…
- ✂️ 減価償却費を控除した純収益を使う場合は、還元利回りも償却後に対応するものに！
- 🧾 Ｐ ＝ ａ’ ÷ Ｒ’（ａ’：償却後の純収益、Ｒ’：償却後に対応する還元利回り）
- 🛠️ 減価償却費の算定方法は定額法や償還基金率を用いる方法など。適切に使い分ける
- 🔁 償却後の還元利回りは、減価償却費ｄと償却前の還元利回りＲから求められる
🏞️ イ 土地残余法
🔍 どんなとき使える？
- 🌱 更地で、最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、収益還元法以外の手法で想定建物等の価格が求められるとき
- 🏘️ 敷地＋建物等の不動産で、建物等の価格が収益還元法以外で求められるとき
⚙️ 仕組み
- ➖ 建物及びその敷地の純収益から建物等に帰属する純収益を控除
- 🎯 残余の純収益を還元利回りで還元して土地の収益価格を求める
- 🧾 Ｐ_Ｌ ＝ （ａ － Ｂ × Ｒ_Ｂ） ÷ Ｒ_Ｌ
⚠️ 注意ポイント
- 🏚️ 建物等が古いと、土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多い → 建物等は新築か築後間もないものに限る！
- ⚖️ 複合不動産の純収益を土地と建物等に適正に配分できるときに有効
- 🔄 賃貸事業のライフサイクルの観点を踏まえて純収益を求める
🏢 ウ 建物残余法
⚙️ 仕組み（土地残余法の逆バージョン！）
- 🔍 収益還元法以外の手法で敷地の価格が求められるとき適用できる
- ➖ 不動産に基づく純収益から敷地に帰属する純収益を控除
- 🎯 残余の純収益を還元して建物等の収益価格を求める
- 🧾 Ｐ_Ｂ ＝ （ａ － Ｌ × Ｒ_Ｌ） ÷ Ｒ_Ｂ
- ⚖️ 純収益を土地・建物等に適正に配分できるときに有効
⏳ エ 有期還元法
📐 基本の考え方
- 💰 償却前の純収益に、割引率と有限の収益期間を基礎とした複利年金現価率を乗じて収益価格を求める
- 🕰️ 収益期間Ｎ＝建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合
🧩 インウッド式
- ➕ 複利年金現価率を用い、
- 🏞️ 収益期間満了時の土地の価格
- 🏚️ 建物等の残存価格 または 建物等の撤去費
- を現在価値に換算して加減する方法
- 📌 収益期間が耐用年数より短い場合はｎとする（Ｎ・ｎの使い分け）
- 🔢 登場する記号：Ｐ_Ｌｎ（ｎ年後の土地価格）、Ｐ_Ｂｎ（ｎ年後の建物等の価格）、Ｐ_ＬＮ（Ｎ年後の土地価格）、Ｅ（撤去費）
🏦 ホスコルド式
- 🔁 複利年金現価率の代わりに、蓄積利回り等を基礎とした償還基金率と割引率を用いる方法
- 🔑 登場する記号：ｉ（蓄積利回り）、償還基金率＝ｉ÷{（１＋ｉ）ⁿ－１}
🌟 ひとことで言うと
直接還元法は「純収益と還元利回りの整合」が命！基本は償却前どうしでセット。土地残余法は新築か築後間もない建物限定、建物残余法はその逆パターン。有期還元法はインウッド式（複利年金現価率）とホスコルド式（償還基金率）の2本立て🔑
1992年生まれ。3人目の育休中。
初めて不動産投資をするときにつまづくことが多く、当時知りたかったことをまとめています。最近は不動産鑑定士の勉強についての記事ばかりです。ドメイン分ければ良かったか・・・。
