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穴埋め
第４節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等
Ⅰ 対象不動産の個別的要因の調査等
証券化対象不動産の個別的要因の調査等に当たっては、証券化対象不動産のを確実かつ詳細に行うため、依頼された証券化対象不動産の鑑定評価のための実地調査について、依頼者（依頼者が指定した者を含む。）のの下、対象不動産のを含めた実地調査を行うとともに、対象不動産のからの聴聞等によりに関し鑑定評価に必要な事項を確認しなければならない。
Ⅱ 実地調査
不動産鑑定士は、実地調査に関し、次の事項をに記載しなければならない。
（１）実地調査を行った
（２）実地調査を行った不動産鑑定士の
（３）の氏名及び職業
（４）実地調査を行った範囲（を含む。）及び実地調査により
（５）実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その
Ⅲ エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調査
（１）証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なを求め、その内容をした上で、鑑定評価に活用しなければならない。ただし、又はには、エンジニアリング・レポートに代わるものとしてなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
（２）エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載されている内容が不十分である場合として想定される場合を例示すれば、、証券化対象不動産が（建物を取り壊す予定である場合を含む。）等がある。
（３）エンジニアリング・レポートの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たっては、そのについて、鑑定評価報告書に記載しなければならない。この場合においては、少なくともに、それぞれ同表に掲げる内容を鑑定評価報告書に記載しなければならない。この場合における鑑定評価報告書の様式の例は、のとおりとする。なお、（１）ただし書きの場合においても、同様とする。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ・エンジニアリング・レポートの等 ・エンジニアリング・レポートの |
|
| ・（氏名及び職業等） ・ ・エンジニアリング・レポートの作成者からの等 ・入手したエンジニアリング・レポートについて鑑定評価を行う上での等 |
|
| 次に掲げる専門性の高い個別的要因に関する調査について、エンジニアリング・レポートを活用するか又は不動産鑑定士の調査を実施（不動産鑑定士が他の専門家へ調査を依頼する場合を含む。）するかの ・（法令遵守状況調査を含む。） ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ |
|
| についての | 専門性の高い個別的要因に関する調査に関する対応について、エンジニアリング・レポートの記載内容を活用した場合、不動産鑑定士の調査で対応した場合等の |
（４）エンジニアリング・レポートについては、不動産証券化市場の環境の変化に対応してそのが図られていくことにかんがみ、エンジニアリング・レポートを作成する者とのを図りつつ、常に自らのエンジニアリング・レポートに関する知識・理解を深めるための。
【留意事項】
３．証券化対象不動産の個別的要因の調査について証券化対象不動産の個別的要因の調査に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。
（１）同一の証券化対象不動産のを行う場合における物的確認については、に定めるところにより、することができる。この場合においては、各論第３章第４節Ⅲ（３）の表に掲げるについても、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較してと認められることが必要であるほか、各論第３章第４節Ⅱに定める、実地調査に関する鑑定評価報告書への記載事項に加え、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して当該不動産の個別的要因に重要な変化がないと判断したについて記載する。
（２）エンジニアリング・レポートの活用に当たっては、その活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要がある。また、エンジニアリング・レポートの内容の適切さや正確さ等の判断に当たっては、必要に応じて、も踏まえつつことに留意する必要がある。
既存のエンジニアリング・レポートの活用で対応できる場合がある一方、エンジニアリング・レポートが、鑑定評価にとって不十分でもある。
（３）鑑定評価に必要な対象不動産の物的確認、法的確認等に当たっては、各論第３章第４節Ⅲ（３）の表に掲げる内容や別表１の項目に掲げる内容がのものを定めたものであり、必要に応じてしなければならないことに留意する必要がある。
（４）できる限り依頼者からエンジニアリング・レポートのを受けるとともに、エンジニアリング・レポートの作成者からのを求めることが必要である。
（５）なお、エンジニアリング・レポートの作成はが、この場合には、エンジニアリング・レポートの作成者はを指すことに留意しなければならない。また、この場合においては、エンジニアリング・レポートの作成者を鑑定評価報告書に記載する際、も記載する必要がある。
📘 要点まとめ
Claudeに要点まとめてポップにしてと言いました。
🔍 Ⅰ 調査の基本
- 🏢 物的・法的確認を確実かつ詳細に行うため、依頼者（指定者を含む）の立会いの下、内覧を含めた実地調査を行う
- 🗣️ 管理者への聴聞等で確認するもの
- 権利関係
- 公法上の規制
- アスベスト等の有害物質
- 耐震性
- 増改築等の履歴
📝 Ⅱ 実地調査の記載事項（鑑定評価報告書）
- 📅 実地調査を行った年月日
- 👤 調査した不動産鑑定士の氏名
- 🤝 立会人・管理者の氏名と職業
- 🚪 調査の範囲（内覧の有無を含む）と確認した内容
- ⚠️ 一部を実施できなかった場合は、その理由
📑 Ⅲ エンジニアリング・レポート（ER）の扱い
（１）原則
- 📥 依頼者にERの提出を求め、内容を分析・判断した上で活用する
- 🚨 ERがない・内容が不十分 → 不動産鑑定士が代わりに調査などで対応し、その内容と「適切と判断した理由」を報告書に記載
（２）ERがない・不十分となる例
- 🔁 過去に鑑定評価したことがある不動産の再評価
- 🌱 更地（建物を取り壊す予定を含む）
（３）ERを活用するか否かの判断と根拠を報告書に記載（様式例は別表１）
- 🪪 基本的属性：作成者の名称、調査日・作成日
- 🧭 入手経緯・対応方針：入手先、入手日、作成者からの説明の有無、鑑定評価上の対応方針
- 🔬 専門性の高い個別的要因の調査：ER活用か不動産鑑定士の調査かの別
- ⚖️ 公法上・私法上の規制
- 🔧 修繕計画
- 💰 再調達価格
- ☣️ 有害物質
- 🌍 土壌汚染
- 🌋 地震リスク
- 🏗️ 耐震性
- 🕳️ 地下埋設物
- 🧠 不動産鑑定士の判断：ER活用または自ら調査した内容と根拠
（４）研鑽義務
- 📚 ERは市場の変化に応じて改善・充実していく → 作成者と密接に連携し、自らの知識・理解を深める
💡 留意事項 個別的要因の調査で注意すること
（１）再評価の特例 🔁
- ✂️ 同一不動産の再評価では、内覧の全部または一部を省略できる
- ✅ ただし、専門性の高い個別的要因が前回の価格時点から重要な変化なしと認められることが必要
- 📝 実地調査の記載事項に加え、「変化なし」と判断した理由も書く
（２）ERの活用 🤔
- 👨⚖️ 活用の有無は、不動産鑑定士が主体的に責任を持って判断
- 🔎 内容の適切さ・正確さは、必要に応じて建築士等の意見も踏まえて検証するよう努める
- ⚡ 既存のERで足りる場合もあるが、形式的に項目を満たしていても不十分で、鑑定士の調査が必要なこともある
（３）項目の追加 ➕
- 表や別表１の項目は必要最小限。必要に応じて項目・内容を追加して確認する
（４）ERの入手 📦
- できる限りERの全部の提供を受け、作成者から直接説明を受ける機会を求める
（５）ERの作成者 ✍️
- 作成が委託される場合、ERの作成者＝調査の受託者
- 報告書に記載するときは、調査の委託者の名称も記載する
🎯 ひとことで言うと
実地調査と確認は立会いの下で確実に行い、ERは鵜呑みにせず、不動産鑑定士が責任を持って活用の可否を判断し、その過程を報告書に残す！
