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穴埋め
第５節 ＤＣＦ法の適用等
証券化対象不動産の鑑定評価におけるを求めるに当たっては、を適用しなければならない。この場合において、併せてを適用することによりを行うことが適切である。
Ⅰ ＤＣＦ法の適用過程等の明確化
（１）ＤＣＦ法の適用に当たっては、ＤＣＦ法による収益価格を求める際に活用するを次に定める区分に応じて、そのや等を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
①依頼者から入手した対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料を
②依頼者から入手した対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料に
③対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料を活用する場合
（２）ＤＣＦ法による収益価格を求める場合に当たっては、等査定した個々の項目等に関する説明に加え、それらを採用して収益価格を求めるについて、等を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない。また、複数の不動産鑑定士が共同して複数の証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては、ＤＣＦ法の適用において活用する最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等についてを図らなければならない。
（３）鑑定評価報告書には、ＤＣＦ法で査定した収益価格（を含む。）とで求めたとの関連について明確にしつつ、について記載しなければならない。
（４）ＤＣＦ法の適用については、今後、さらなるに向けてに努めることにより、を図る必要がある。
Ⅱ ＤＣＦ法の収益費用項目の統一等
（１）ＤＣＦ法の適用により収益価格を求めるに当たっては、証券化対象不動産に係る収益又は費用の額につき、に、次の表の項目（以下「」という。）に区分して鑑定評価報告書に記載しなければならない（収益費用項目ごとに、記載した数値のを付記するものとする）。この場合において、同表の項目の欄に掲げる項目の定義は、それぞれ同表の定義の欄に掲げる定義のとおりとする。
| 項目 | 定義 |
|---|---|
| 運営収益 | |
| 対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入（） | |
| 対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用（電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む）のうち、に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定） | |
| 対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定） | |
| 対象不動産に附属する駐車場をすることによって得られる収入及び駐車場をすることによって得られる収入 | |
| その他等の施設設置料、等の等の収入 | |
| 各収入についてに基づく減少分 | |
| 各収入についてに基づく減少分 | |
| 運営費用 | |
| 建物・設備管理、等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用 | |
| 対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用 | |
| 対象不動産に係る建物、設備等ののために支出した金額のうち当該建物、設備等の、又は一部がき損した建物、設備等につきそのに経常的に要する費用 | |
| 対象不動産の | |
| 新規テナントの募集に際して行われるに要する費用及びテナントの賃貸借契約のに要する費用等 | |
| 対象不動産及び附属設備に係る、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する等の料金 | |
| その他等の費用 | |
| 収益の算出 | |
| を有する保証金等の運用益 | |
| 対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等のに対応する支出 | |
| 運営純収益に | |
（２）ＤＣＦ法の適用により収益価格を求めるに当たっては、についてした上で必要な資料を入手するとともに、収益費用項目ごとに定められたことをしなければならない。
（３）ＤＣＦ法を適用する際の鑑定評価報告書の様式の例は、のとおりとする。証券化対象不動産の等に応じて、を工夫する場合は、同表２に必要な修正を加えるものとする。
４．ＤＣＦ法の適用等について
ＤＣＦ法の適用等に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。
（１）収益費用項目及びその定義を依頼者に説明するに当たって、各項目ごとの具体的ななど不動産の等と収益費用項目のを示すなどの工夫により、依頼者が不動産鑑定士に提供する資料のに十分配慮しなければならない。
（２）収益費用項目においては、、、（個別の不動産に関する費用は除く）等のは含まないこと。「純収益」はのものとして求めることとしていることからは計上しないことに留意する必要がある。また、各論第３章第５節Ⅱ（１）の表に定める「運営純収益」と証券化対象不動産に係る一般の開示書類等で見られるいわゆる「（ネット・オペレーティング・インカム）」はがあることに留意する必要がある。
（３）各論第３章第５節Ⅱ（１）の表の収益費用項目のうち「運営純収益」と「純収益」の差額を構成する「」と「」の算出について、「一時金の運用益」のを付記するとともに、「資本的支出」と「修繕費」の区分については、に十分配慮する必要があることに留意しなければならない。
（４）収益費用項目については、ＤＣＦ法を適用した場合の検証として適用するにおいても、必要がある。
📊 第５節 ＤＣＦ法の適用等 要点まとめ
🎯 大原則
- 💰 証券化対象不動産の収益価格は、ＤＣＦ法を適用して求める
- ✅ あわせて直接還元法で検証を行うことが適切
📝 Ⅰ ＤＣＦ法の適用過程等の明確化
（１）活用する資料の区分ごとに、妥当性・判断の根拠等を報告書に記載
- 📥 ① 依頼者から入手した資料をそのまま活用する場合
- ✏️ ② 依頼者から入手した資料に修正等を加える場合
- 🔍 ③ 自らが入手した資料を活用する場合
（２）査定した項目の説明と、価格を求める過程・理由
- 📈 最終還元利回り、割引率、収益・費用の将来予測などを説明する
- 🧩 採用して収益価格を求める過程と理由も、次の点を明確にして記載
- 経済事情の変動の可能性
- 具体的に検証した事例
- 論理的な整合性
- 👥 複数の不動産鑑定士が共同して複数の不動産を評価する場合は、対象不動産相互間の論理的な整合性を図る
（３）試算価格との関連
- ⚖️ ＤＣＦ法の収益価格（直接還元法による検証を含む）と、原価法・取引事例比較法等の試算価格との関連を明確にする
- 📌 鑑定評価額を決定した理由を記載
（４）研鑽
- 🔧 さらなる精緻化に向けて自己研鑽に努め、説明責任の向上を図る
🧾 Ⅱ 収益費用項目の統一等
（１）表の項目に区分して記載
- 📅 連続する複数の期間ごとに、収益費用項目に区分して記載する
- 🔢 各項目の積算内訳等も付記する
🏢 運営収益
- 🏠 貸室賃料収入：賃貸・運営委託で経常的に得られる収入（満室想定）
- 🤝 共益費収入：共用部分に係る費用として、賃借人との契約で徴収する収入（満室想定）
- 💡 水道光熱費収入：貸室部分に係る費用として、契約で徴収する収入（満室想定）
- 🚗 駐車場収入：テナント等への賃貸と、時間貸しによる収入
- 🪧 その他収入：看板・アンテナ・自動販売機の設置料、礼金・更新料など返還を要しない一時金
- 🚪 空室等損失：空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
- ⚠️ 貸倒れ損失：貸倒れの発生予測に基づく減少分
🛠️ 運営費用
- 🧹 維持管理費：建物・設備管理、保安警備、清掃など
- 🔌 水道光熱費：電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等の費用
- 🔨 修繕費：通常の維持管理や、き損した建物・設備の原状回復のための経常的な費用
- 📋 プロパティマネジメントフィー：管理業務に係る経費
- 📣 テナント募集費用等：仲介・広告宣伝、更新や再契約業務の費用
- 🏛️ 公租公課：固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
- 🛡️ 損害保険料：火災保険、賠償責任保険など
- 📎 その他費用：支払地代、道路占用使用料など
🧮 収益の算出
- ➖ 運営純収益 ＝ 運営収益 − 運営費用
- 💼 一時金の運用益：預り金的性格を有する保証金等の運用益
- 🏗️ 資本的支出：建物・設備の価値を高め、または耐久性を増す部分に対応する支出
- 🏁 純収益 ＝ 運営純収益 ＋ 一時金の運用益 − 資本的支出
（２）依頼者への説明と確認
- 🗣️ 収益費用項目とその定義を依頼者に提示・説明したうえで、必要な資料を入手する
- 🔎 各項目が定義に該当していることを確認する
（３）様式
- 📄 報告書の様式の例は別表２
- 🎨 用途・類型に応じて実務面での適合を工夫する場合は、必要な修正を加える
💡 留意事項４ ＤＣＦ法の適用等で注意すること
（１）依頼者への説明の工夫 🗂️
- 各項目の具体的な積算内訳など、出納管理に関するデータと収益費用項目の対応関係を示す
- 依頼者が提供する資料の正確性の向上に十分配慮する
（２）含まないもの・注意点 🚫
- 収益費用項目には証券化関連費用は含まない
- 信託報酬
- 特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用
- アセットマネジメントフィー（個別の不動産に関する費用は除く）
- 「純収益」は償却前のものとして求めるので、減価償却費は計上しない
- 表の「運営純収益」と、開示書類等のＮＯＩは、内訳が異なる場合がある
（３）一時金の運用益と資本的支出 ⚖️
- 「一時金の運用益」の利回りの考え方を付記する
- 「資本的支出」と「修繕費」の区分は、税務上の整理等との整合性に十分配慮する
（４）直接還元法でも同じ項目を使う 🔁
- ＤＣＦ法の検証として適用する直接還元法でも、収益費用項目を同様に用いる
🌟 ひとことで言うと
収益価格はＤＣＦ法が基本、直接還元法で検証！ 収益費用項目は統一した定義で報告書に載せ、依頼者への説明と定義の確認も忘れずに。採用した数値の理由と整合性は、報告書で明確にする！
