こんにちは。初めての不動産投資「はじふど」を運営している藤本紗帆です。
戸建て投資の始め方や知っておきたいことを初心者向けに徹底解説します。
物件を探す
初心者が業者の紹介でいい物件は買えません。
とにかく毎日、毎日、ネットで物件探しです。
特にアットホーム・SUUMO・ホームズは暇さえあれば見て、相場観を養っておきましょう。
優良物件の探し方はコチラで詳しく解説しています。▼
時間をかけて探す
毎日物件を検索していると、「1年前350万円で売りに出されていた物件が、リフォームして650万円で売りに出されている！」
ということも発見できたりします。（投資家の出口物件です。）
利益を上乗せされた物件を選ばないためにも、焦らずにしっかり時間をかけましょう。
私は1年以上探し続けましたが結局いい物件に出会えず、最初は区分マンションからスタートしました。▼
区分マンションに入居者がついて自信がつき、その1年後に念願の高利回り戸建てを買うことができました。
優良物件は1000に3つ
不動産業界ではセンミツといって、いい物件は1000つに3つと言われています。
また、優良物件を手に入れるための「1000・30・3・1の法則」というものがあります。
1000の物件情報を見て、30の物件を現地調査をして、3の物件に買いたいという申込をして、1つ買えるという法則です。
（実際はGoogleマップで物件を見れるため30も現地調査はしません。5くらい？）
初心者はとにかくたくさんの物件情報を見ることが、優良物件を購入できる道です！
半年〜1年と物件を探していると、そのうち1回くらいは買付を入れてもよいと思える物件に出会えるはずです。
何度か買付を入れるとわかりますが、良い物件であればあるほど買付は通らないことが多いです。
多くの場合、他の投資家の買付も入っているためです。
あきらめず、また次の1000件を見ます。
物件の購入基準
購入基準は人それぞれですが、
- 大きな傾きがない
- 土地値（路線価）以下or土地値の割合が大きい
は意識しておいたほうがいいです。
私の物件の購入基準はコチラで紹介しています。▼
物件を見に行く
ポータルサイトで気になる物件を見つけたら、次は業者に連絡を取ります。
最初は緊張するかもしれませんが、買わなくても全然いいので、気楽に「物件を見たいです」と連絡します。
業者の人にわからないことはどんどん質問してみましょう。
戸建てのチェックポイントはこちらの記事で解説しています。▼
買付証明書を出す
物件を購入したい意思が固まれば、買付（かいつけ）証明書を記入します。
買付証明書とは、「物件を〇〇円で購入したいです」という意思表示を行う書類です。
物件の値下げ交渉は、このタイミングです。
購入したい金額を指定することを「指値（さしね）」と言います。
- 売り出してからかなり時間がたっている
- 相続など売主に売り急ぐ事情がある場合
場合は、大幅な指値交渉も通りやすいでしょう。
詳しくはこちらの記事でも解説しています。▼
また、買付証明書を記入する際、認印が必要になることもあります。
物件見学の際は忘れずに持参しましょう。
（私は認印を忘れて近くの100均に走りました…。）
買付証明書についてはコチラの記事でも解説しています。▼
売買契約
仲介業者が売主に連絡し、売主から価格交渉のOKが出れば、だいたい2週間以内に契約の日を設定します。
契約の日に行うことは以下の通りです。
- 重要事項説明
- 契約書読み合わせ
- 手付金の支払い
重要事項説明
重要事項の説明がかなり長丁場になります。1〜2時間ほど。
内容が盛りだくさんで集中力が切れそうになりますが、頑張りましょう！
わからないこと、不安なことは遠慮せずに聞きます。
問題がなければ、
- 重要事項説明書、契約書に記名押印
- 引き渡しに関する書類に記名押印
をします。ここは認印でOKです。
手付金を売主に払う
手付金は物件価格の1割程度でキリのいい金額になることが多いようです。
この手付金は現金で用意します。←振込の場合は確認するのに時間が必要となるため。
契約の日の持ち物まとめ
- 認印
- 身分確認ができる物（運転免許書等）
- 手付金←現金で
- 契約書に貼付する収入印紙（不動産屋が用意する場合もある）
私は張り切って郵便局で収入印紙を買って持っていったのですが、仲介業者も準備していました。
結局、私が購入したものを使ってもらいましたが、どちらが用意するか確認するようにしましょう。
契約後〜決済までの日にすること
契約から決済までのあいだはバタバタして忙しいです。
決済の日を決める
決済の日は契約から2か月以内の平日の午前中に設定します。
なぜ平日の午前中なのかというと、
- 銀行の窓口が開いている
- 何かトラブルがあったとき、午後に対応できる
- 司法書士が登記の書類を昼から登記所に持ち込める
などの理由です。
本業との予定を調整し、早めに決めて仲介業者に日程を伝えましょう。
司法書士を探す
決済の日を決めたら、その日に対応できる司法書士を探します。
基本は仲介業者に紹介してもらえます。
ただ、中間マージンを上乗せされる可能性もあるため、自分でネットで近所の好みの人を探してみましょう。
いくつかの司法書士をピックアップして、電話で費用を相見積もりとれば安く抑えることもできます。
詳しくはこちらの記事で解説しています。▼
火災保険・地震保険に入る
決済の日から万が一のことがあったときに保険が下りるように、保険会社を調べましょう。
ネットで比較検討し、書類を取り寄せて申し込みを済ませておきましょう。
築古戸建ての火災保険についてはコチラの記事でも紹介しています。▼
振込上限額をあげる
現金振込で決済をする場合、銀行の振込上限額を解除しておく必要があります。
直前に焦らないようにしましょう。
リフォームの見積もり
決済が終わってなくても、仲介業者の許可を取ってリフォームの見積もりをすることができます。
決済が終わったらすぐにリフォームに入れるように、予定をたてておきましょう。
リフォームの順番はこちらで解説しています。▼
家賃振り込み口座の開設
現金で不動産を購入する場合は、ネット銀行などで不動産投資用口座をつくっておきましょう。
管理費などの支払い、家賃の振り込みはこの口座に設定します。
普段使いの口座と一緒にすると、お金の流れが把握しにくくなるためです。
私は楽天銀行や島根銀行で家賃収入用の口座をつくりました。
詳しくはこちらの記事でも解説しています。▼
開業届・青色申告承認申請書の提出
初めて収益用の不動産を取得した人は「開業届」を税務署に提出しておきます。
開業届の提出は義務になっていますが、提出しなくても罰則はありません。
「開業届」の書き方はこちらの記事で解説しています。▼
決済
平日の午前中に、司法書士、仲介業者、売主と買主が集まります。
決済自体は拍子抜けするほどサッと終わります。
決済の場所
融資を受ける場合は、その金融機関で行います。
現金で購入する場合は、金融機関の部屋を借りることはできないため
- 銀行に近い仲介業者の店舗
- 喫茶店
- 貸スペース
などで行われます。
仲介さんがコメダ珈琲の横並びのボックス席を予約してくれていたこともありました。
司法書士による本人確認・書類の確認
司法書士に買主本人であることを提示します。
運転免許証など身分証明書と、住民票を準備しておきましょう。
その後、所有権移転登記の必要書類を確認し署名押印します。
できれば実印、認印でもOK
現金で購入であれば認印でも問題ありません。
ただ、契約の安全性を高めるために実印を用いることを勧められることもあるようです。
私ははりきってこちらの実印を買いましたが結局使いませんでした・・・。
住民票を忘れずに！
住民票は、あらかじめ司法書士にデータを送ってく場合もありますが、決済のときに現物を持参しましょう。
私は、今回は先にデータを送ったから油断していたのか、住民票を忘れ、コンビニに急いで取りに行きました。
マイナンバーカードをつくっておいてよかったです。（汗）
残代金の支払
支払いは、金融機関で行うのが一般的ですが、最近はスマホがあれば振込ができます。
売主が支払いがあったことをスマホで確認できればいいのですが、できなければここから金融機関へ移動します。
銀行窓口で振込を行う際には銀行印が必要となります。
ネットで振込できる場合でも、万が一のことを考え銀行印も持参しておきましょう。
物件の引渡し→鍵や必要書類をもらう
振り込みの完了を確認したら、物件の引き渡しです。
鍵や領収書を受け取ります。
司法書士と仲介業者へ手数料を支払う
司法書士代と仲介業者への仲介手数料は、現金で手渡しするか、振込するかを確認しておきます。
振込手数料がかかるため、現金で手渡すことも多いようです。
現金で持って行く場合、お釣りがないように準備して封筒に金額などを記入しておきます。
決済日の持ち物まとめ
仲介業者と持ち物の確認は必ずしておきます。
- 免許証などの写真付き身分証明書
- 住民票
- 認印（実印とその印鑑証明書）
- 銀行印(振込の場合必要になるかも)
- 司法書士代(現金の場合)
- 仲介手数料(現金の場合)
関係者に迷惑をかけないよう、忘れ物に気をつけましょう。
リフォーム
戸建て投資をするにはリフォームの知識は必須です。
リフォーム費用は業者に丸投げしたら高額になりますが、DIYや分離発注・施主支給をすることで大幅に削減することができます。
まずはどんなリフォームをするかを自分で整理します。
どの職人さんに依頼するかなどを把握して、分離発注しましょう。
詳しくはこちらの記事で解説しています。▼
私は個人でやっている大工さんや職人さんにリフォームを依頼するようにしています。▼
DIYもチャレンジできればリフォーム費用削減につながります。▼
入居者募集
リフォーム完了前に、入居者募集について動き始めます。
仲介業者を探して出向く
入居者を募集する不動産業者を選定します。
私は、SUUMOに掲載している物件の近所の不動産会社を選びます。
物件を購入することが決まればすぐに客付け業者のアドバイスを聞いて家賃や礼金を仮決めしておきます。
特約について考える
賃貸借契約書については、仲介会社ごとにひな型が用意されていますが、特約事項は大家が考えて追加することができます。
タバコ・ペット・楽器・修繕費用など、盛り込んでおくといい特約事項についてはこちらの記事で解説しています。▼
私は退去後のクリーニング費用（4万円）についてあらかじめ特約に盛り込んでいます。
保証会社を探す
物件を自己管理する場合、自分で家賃保証会社を探しましょう。
入居者の申し出があってから探すと、焦ることになりますので、早めに調べておきましょう。
私はCasaという会社にお世話になっています。▼
鍵交換
入居者が決済金のやり取りが済めば、物件の鍵交換を行います。
外注することもできますが、DIYですぐに交換することもできます。
鍵交換についてはこちらの記事に詳しく書いてあります。▼
確定申告
最初の物件を購入した年は、税金が返ってくることが多いため、忘れず確定申告をしましょう。
不動産投資の確定申告で特に間違えやすい点についてはこちらの記事で解説しています。▼
まとめ
この記事では初心者向けに戸建て投資の始め方についてまとめました。
初めての不動産投資では、わからないことばかりだらけだと思いますが、ひとつずつクリアしていきましょう。
読んで頂きありがとうございました！
以下、関連記事です。
やること一覧とリフォームの順番▼
戸建て丸ごとリフォームの費用の総まとめ▼
