こんにちは。不動産投資をしている藤本紗帆です。
中古区分マンション投資の私の結果はこのようになりました↓
- 640万を指値で540万にして現金購入
- 築37年・3LDKで69.85㎡
- 家賃は69,000円➕管理費6000円で月75,000円もらってる
- 修繕積み立て金と管理費で月23,000円の支出
- 月52,000円のキャッシュフロー
- 実質利回りは約10.5%
この記事では、区分マンション投資をやった経緯と、やってみた感想をまとめます。
中古戸建て投資をしたいが、ライバル多くて買えない
色々と勉強して、中古戸建て投資が最適解だと思い、物件を毎日探していました。
1年半買えなかった
毎日物件を検索し、気になる物件があれば内覧し、買付も出したけど指値が通らなかったり。
絶対欲しい！と思った物件は土曜日に内覧に行く前に売れてしまったり。
中古戸建て投資をやろうと決心するも、ライバルが多く、1軒目がなかなか買えませんでした。
本業が落ち着いた時期に、買いたい病に！
早く不動産投資を始めたい、と気持ちが焦っていました。
本業が落ち着いている時期に、区分マンションの検索も始めました。
これは自分でも住めるな、という物件に巡り会えました。
結果、ずーっと狙っていた中古戸建てではなく、区分マンションで不動産投資をスタートすることになりました。
区分マンション投資のメリット
区分マンション投資は初心者向けです。
メリットをいくつか紹介します。
本業が忙しくても取り組める
ボロ戸建て投資など、大掛かりなリフォームが必要となると物件に何度も通うことになります。
私は育休中に2件目に戸建てを購入しましたが、リフォームが忙しすぎて本業があるときは無理だと思いました。
それに比べて区分マンションは手間があまりかからないため、本業が忙しくても無理なく取り組むことができました。
大掛かりなリフォームを必要としない
区分マンションは大掛かりなリフォームを必要としません。
私の場合、リフォーム代は約30万円で、計7~8回物件に通いました。
リフォーム代の詳細についてはこちらの記事に書いています▼
これに比べて、戸建ては240万円以上もリフォームに使いました。
正直、初心者だと厳しかったと思います。
区分マンションは戸建てよりもリフォーム費用が大きくならないのでオススメです。
突発的かつ大きなお金の出入りがないので収支管理しやすい
戸建てと違い区分マンションのいいところは、災害などで被害にあった際も修繕積立金があるため、大きなお金の出入りが少ないところです。
そのため、収支計画を立てやすいです。
戸建ての場合は、修繕金などは別に確保しておく必要があります。
区分マンション投資のデメリット
区分マンションのデメリットは、失敗も少ないかわりに大儲けはしにくいことです。
また、積算評価が小さくなるため、金融機関から融資が出にくくなります。
空室期間も管理費・修繕積立金がかかる
入居者が決まるまで、出費がじわじわ続くので焦ります。
結果、購入して半年後から家賃収入が入るようになりました。
中古戸建よりも利回りが低くなりやすい
管理費・修繕積立金があるため、実利回りは戸建てよりも低くなりやすいです。
（しかし、月5.2万の副収入は本当に嬉しいです。）
築古区分マンション投資の注意点
私が行った築古区分マンションの注意点を補足します。
配管が鉄管の場合、劣化しやすい
古いマンションの配管は「鉄管」であることが多く、現在主流となっている「塩ビ管」に比べて劣化しやすいです。
入居者の部屋だけでなく、下の階に水漏れを起こしてしまうこともあります。
水漏れなどの事故があった場合は、火災保険での対応が可能です。
原因となった配管は保険対象にはなりませんが、水漏れ被害に対しては保険金が出ます。
火災保険の内容や特約の内容をしっかり確認しておきましょう。
管理組合がしっかり機能しているか
管理組合が自主管理をしており、大規模修繕が全く行われておらず荒れ果てたマンションもあります。
エントランスの状態などを見ることも大切ですが、修繕積立金がしっかり貯まっているかも確認します。
総戸数が少ないマンションよりも、規模が大きいマンションの方が修繕積立金は貯まりやすいです。
管理会社に管理を委託しているマンションを選ぶようにしましょう。
区分マンション投資がオススメの人
区分マンション投資がオススメの人は以下の通りです。
資金に余裕がある
区分マンションの投資は中古戸建てに比べると管理費や修繕積立金があるぶん儲からないので、1軒買ったらもうしばらく買えないという人は向いていないです。
とりあえず買ってみて一通り勉強してみよう、そしてその次にもっと儲かる物件を購入しよう、という人にオススメです。
一度経験すると、次に買うときはより落ち着いて物件を探して購入することができます。
DIYやリフォームに詳しくない
戸建てと違い、リフォームが内装のみになるため、初心者向けです。
また、外構やインフラなどのメンテナンスやリフォームが必要ありません。
練習として不動産投資を早く始めたい
今たくさん資金があって、眠らせておくのはもったいないという人です。
とにかく早く副収入が欲しいという人は、ライバルが多い中古戸建てよりも早くいい物件が見つかるかもしれません。
まとめ
中古区分マンション投資は、戸建てやアパートよりも初心者にオススメです。
読んでいただきありがとうございました！
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