こんにちは。初めての不動産投資「はじふど」を運営している藤本紗帆です。
私の物件の購入基準を5つ紹介します。
新耐震基準（築40年以内）
ひとつめの基準は、新耐震基準（築40年以内）です。
火災保険のハードル
そもそも築古戸建てが新規に加入できる火災保険はかなり限られています。
築38年の戸建ての火災保険を探すのにもかなり苦労しました。▼
よく調べてわかったことですが、火災保険・地震保険に入れる基準のひとつが「新耐震」です。
旧耐震の物件は火災保険に入るハードルが格段に上がります。
室内洗濯機置き場のハードル
「室内洗濯機置き場」などの水回りは入居付けに重要です。
体感ですが、築40年以上になると室内洗濯機置き場がない家が多いです。
もちろん、リフォームして室内につくることは可能ですが、適切な場所につくることができるかは物件によります。
あとの「今風の間取り」のところでも解説しますが、浴室の横に洗面脱衣室がある間取りが好ましいです。
大きな傾きがない
建物の瑕疵で代表的なものは以下の3つです。
- シロアリ
- 傾き
- 雨漏り
シロアリは柱や躯体もダメなら×
シロアリは柱や躯体など、家全体にまわっているものは厳しいと思います。
脱衣所の床だけなど、部分的であれば大工さんになおしてもらい、薬剤散布でシロアリを駆除することはできます。
床下は必ず確認するようにしましょう。
チェックポイントはコチラでの解説しています。▼
傾きはダメ
気づかないほどの軽微な傾きは、古い家ではあるあるです。
和室であれば、洋室にリフォームする際に大工さんに傾きを調整してもらえます。
洋室化の記事はコチラです。▼
ただ、歩いたらすぐわかるような大きな傾きの修正には数百万円では足らないような費用がかかります。
外壁にクラック、窓枠のしなりも危険です。
建物の広範囲が傾いていてるのは、地盤が軟弱である可能性が高く、どうしようもありません。
雨漏りはあるある
木造の築古戸建てに雨漏りはあるあるです。
2階の天井に雨漏りがある程度で、家全体にまわっていなければ、修理できます。
私は屋根の職人さんに約21万円で修理してもらいました。▼
小学校が近い
私の戸建てのターゲットはファミリー層であるため、小学校に近いのはとても重要です。
長く住んでくれるファミリー層が住むことによって、入退去のサイクルが遅くなることが戸建て投資の一番の魅力です。
多少歩いても大きな道路を渡らないなどであれば安心です。
今風の間取り
今風の間取りとはズバリ、以下の3つです。
- 洗面脱衣室（洗面台と洗濯機置き場）
- 台所と居間が分かれていない
- 2階の個室に廊下からアクセスできる
洗面脱衣室がある
浴室の隣に洗面脱衣室（洗面台と洗濯機置き場）があると、リフォームの難易度がかなり下がります。
洗面脱衣室がなくても、うまく区切ることができて使いやすい水回りにできるような間取りがベターです。
特に「室内洗濯機置き場」の有無は物件選びに大きく影響します。
水回りのリフォームについてはコチラの記事で解説しています。▼
台所と居間が分かれていない
最近の家は全てLDKになっていて、くつろぐ場所と食事をする部屋が一緒です。
築古物件で、台所と居間が分かれている間取りがあります。
DKの隣に居室が続き間としてあればいいですが、そうでなければ現代風の生活にマッチしません。
個室に廊下からアクセスできる
例えば、２階の子供部屋にする部屋などが、他の部屋を通路としなければいけない間取りがあります。
現代風の間取りではないため、こちらも避けたいです。
土地値（路線価）以下
この条件が一番ハードルが高く、ここを超えられればいわゆるお宝物件です。
土地値の種類はコチラで解説しています。▼
路線価以下のお宝物件は、地元の普通の仲介業者からは買えません。
- 破産した人の物件
- 相続でもめて弁護士から預かった物件
- 遠方の業者
- 管理会社
など、珍しい売却ルートの物件です。
粘り強く、ポータルサイトを見続けるしかありません。（特にアットホーム）
優良物件の探し方はこちらの記事で解説しています。▼
土地値（路線価）ー解体費用で物件を購入できたらほぼ負けない投資になります。
間口が狭い、擁壁の上、階段の上など、重機が入れない物件は解体費用が高くなるので注意が必要です。
まとめ
この記事では私の戸建て投資の購入基準を紹介しました。
なかなか難しいですが、毎日ポータルサイトを見ておけば一年に一軒は出てくるイメージです。
今後10年で買い場もあるでしょう。
いい物件が出たらすぐに行動できるよう、日ごろから準備しておきましょう。
読んでいただきありがとうございました！
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