こんにちは。戸建て投資をしている藤本紗帆です。
基本的に違法建築（建ぺい率・容積率オーバー）の物件は融資が付きにくく、売却も難しくなるため、リスクの高い物件になります。
今回の記事では、違法建築（建ぺい率・容積率オーバー）の物件について詳しく解説します。
違法建築は思ったよりも多い
私が物件を探している神戸や明石では、昭和～平成初期の物件はだいたい違反建築です。
仲介業者に必ず確認する
「建ぺい率超過」や「容積率超過」という文言が物件資料にないこともあります。
土地に対する建物面積の割合が大きいと感じたら、自分で電卓で計算するか不動産業者に必ず確認するようにしましょう。
私は、買付を出した後に仲介業者から「容積オーバーしています」と言われ、先に言っといてよ！と腹が立った経験があります。
（結局買いましたが。）
「検査済証」が存在しない物件が多い
建物を立てる際や増改築を行う際は図面のチェックを受けた後に「確認済証」というものが発行されます。
その後建物や増築が完成した後にチェックを受けて「検査済証」が発行されます。
古い家では、「検査済証」が存在しないことがよくあります。
よくあるのは、当初の図面から仕様を変えて違法建築をすることです。
悪質だと検査済証を発行してもらった後に間取りや使用用途を変えているものもあります。
また、増改築を行う場合は10㎡以下であれば建築確認申請が不要なために、建ぺい率・容積率のオーバーが起きていることがあります。
カーポートをあとから設置したりサンルームを増築したりすることによっても、違反建築になる場合もよくあります。
違法物件の融資を受けられる金融機関
「建ぺい率超過」「容積率超過」の物件の最大の問題は、信金や公庫など金利の低い金融機関から融資を受けられないことです。
銀行や信用金庫などの金融機関は、「適法性」を重んじるため、法律違反をしている物件に融資をしないようにしています。
私は、公庫や地元の信用金庫5行に相談しましたが、「建ぺい率・容積率オーバーの物件には融資をしない」と断られました。
詳しくはコチラの記事で解説しています。▼
もし違反建築の物件を購入したければ、
- 現金で購入
- ノンバンクや信用組合など、金利が高めの金融機関で融資を受けて購入
するしかありません。
金融機関の種類についてはこちらの記事でも解説しています。▼
ノンバンクとは、銀行のようにお金を預けることはできませんが、お金を貸してくれるところです。
- 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
- セゾンファンデックス
- SBIエステートファイナンス
- オリックス銀行
相場よりかなり安く、高金利な融資でも運営することができるなら検討してもいいと思います。
私は関西に住んでいますが、
なども、違法建築でも融資を出してくれるそうです。
私は今激アツの滋賀銀行で融資が出ました。
滋賀銀行のように、セゾンファンデックスが保証するローン商品で融資が出るようです。
セゾンファンデックス提携の金融機関はこちらの記事で紹介しています。▼
売却が難しい
また、融資が付きにくいということは当然売却もしにくくなります。
- 現金で購入できる小さな価格帯か
- 更地にしやすいか（道路付け・高低差）
- リフォームによる減築をするか
- 隣地を買取するか
などには注意する必要があります。
また、現金で物件を購入したとしても、その後のリフォームのローンが組めない場合もあります。
（公庫に違法物件のリフォーム費用の融資を打診しましたが、無理でした。）
融資が付いたとしても、金利が高かったり融資期間が短くなるなどの条件が付くこともあります。
既存不適格建築物と違反建築物
既存不適格建築物と違反建築物について解説します。
既存不適格建築物とは
建築当時には適法であり、法令の改正により現行の規定に適さなくなった建物を既存不適格建築物といいます。
（1971年以降、各地で建ぺい率や容積率の都市計画が始まりました。）
違法建築物ではありませんが、増改築や再築の際には現行の規定に適合させる必要があります。
既存不適格建築物は、現行の制限を適用しないとされていますので、増築などを行わなければ適法な建築物として存在することが可能です。
金融機関によっては適法な建築物であることを理解してくれ、融資もしてくれることもあります。
過去の建築確認申請書や建築計画概要書などによって、既存不適格建築物であることをしっかり説明できるのであれば、売却できる可能性はあります。
違反建築物とは
違反建築物とは、建築業法や都市計画法に違反している建物のことです。
違反建築物を建てた場合には、行政指導を受け、自らの費用と責任で直さなければなりません。
（しかし、強制執行されることは基本的にほとんどないようです。）
発見されると役所の位置づけとしては「是正指導中」となり、違反の是正義務は新しい所有者にも発生します。
違反建築物でも登記はできる
中古物件の購入の際に、増築部分は登記してあるから大丈夫かというとそうでもありません。
登記と違反建築の認定は縦割り行政で全く関係していません。
登記ができたとしても違反建築物に変わりはありません。
| 既存不適格建築 | 違反建築 | |
| 特徴 |
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| メリット |
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| デメリット |
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違反建築物の歴史
1990年代までは多くの違反建築物があり（特に関西）、行政では違反建築物の指導業務に追われていました。
まるでスピード違反の取締と同じで、建築主や施工者は「世の中に違反建築物が溢れているのになぜ自分の家だけ指導を受けないといけないのか」と感じていたようです。
しかし、銀行が違反建築物に対して融資をしなくなったため、違反建築物は2000年代に劇的に減少しました。
（大阪などのエリアでは建ぺい率・容積率オーバーの物件に融資を出してくれる銀行もあります。）
まとめ
地域性もあるため一概には言えないですが、建ぺい率・容積率オーバーの物件は基本的に出口戦略が取りにくく、売却が難しくなります。
私はかなり割安だと思ったので、容積率オーバーの戸建てを現金で購入しました。
次の物件も容積率オーバーで、滋賀銀行で融資を受けています。
500～700万円の価格帯なので、現金で購入できる人もいると考えています。
ちなみに、建ぺい率オーバーの物件でも火災保険などの加入は問題ありません。
詳しくはこちらの記事で解説しています。▼
ボロ戸建て投資のやること一覧はこちらの記事でも解説しています。▼
読んでいただきありがとうございました。
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