不動産投資において、「利回り」は収益性の指標になりますが、「土地値」は資産性の指標です。
利回りだけでなく、土地値も必ずチェックするようにしましょう。
土地には、同じ土地であっても複数の価格がついています。
その目的ごとに異なる主体（国や自治体など）が、土地の評価・価格設定をするためです。
そのため、土地の価格は一物四価、一物五価などといわれます。
この記事では、代表的な土地値や土地値チェックの方法について解説します。
代表的な土地の価格
代表的な土地の価格は
- 実勢価格（時価）
- 公示価格・基準地標準価格
- 相続税評価額（路線価）
- 固定資産税評価額
です。
価格同士の関係を押さえておくと、いずれかの価格がわかれば、ほかのおおよその価格を計算できます。
基本は「相続税路線価」の求め方がわかっていればOKです。
実勢価格（時価）
実勢価格は、実際に市場で取引されている相場価格です。
個別の取引によっても変わります。
国土交通省の「土地総合情報システム」などで調べることができます。
「不動産取引価格情報検索」をクリックすると全国の地図が出ます。
調べたいエリアを詳細検索すれば、そのエリアで過去に取引された物件の実際の取引価格を知ることができます。
このサイトでは番地まではわかりませんが、土地勘のある場所だと「なんとなくあの辺りかな」と想像がつきます。
取引が少なければわからない場所もありますが、過去数年まで遡って調べることもできるため、値段の推移も知ることができます。
実勢価格がわかれば、その物件を売るときの最低ラインの価格がわかります。
公示価格・基準地標準価格
公示価格は、国土交通省による全国の一定の場所（標準値）の毎年1月1日の価格です。
3月下旬に発表され、土地売買の指標となります。
基準地標準価格は、各都道府県に評価された毎年7月1日時点の価格です。
公示価格の補足として、9月下旬に発表されます。
2つの評価基準はほぼ同じです。
相続税評価額（路線価）
相続税評価額（路線価）は、相続税や贈与税の計算の基礎となる価格で、国税庁が決定します。
市街地の道路（路線）ごとに評価された1月1日時点の1㎡当たりの価格で、毎年7月に発表されます。
多くの銀行がこの「相続税路線価」をもとに資産性を算定し、融資額を決定します。
相続税路線価は「全国地価マップ」というサイトで検索することができます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格です。
市区町村（東京23区は都）が管轄内の土地について評価した金額で、3年に一度評価替えが行われます。
固定資産税、登録免許税、不動産取得税の計算などで使われます。
路線価チェックの方法
気になる物件を見つけたときの土地値のチェック方法を紹介します。
まずは【全国地価マップ】のサイトにアクセスします。
「相続税路線価」のページを開き、調べたい住所を入力します。
例えば、「420」と表示されていた場合は、「平米420千円」、すなわち「平米42万円(42万/㎡)」ということです。
この平米単価に土地の面積をかけることで「積算価格」を算出できます。
ちなみに「420C」の「C」は借地権割合のことで、借地権割合が70％であるということです。 借地権割合は地域や場所によって異なり「A」から「G」まであります。
この積算価格を0.8で割ると(1.25倍する）と、実勢価格が導かれます。
この実勢価格がその土地の最低ラインの価格です。
実勢価格に近い価格で売り出されている物件は投資家たちに大人気で、市場からすぐに消えてしまいます。
「積算価格」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。▼
土地値割合を計算しよう
土地値割合とは、「物件価格÷実勢価格」で計算します。
複数の物件を比較する際には土地値割合を用います。
物件に対して土地の実勢価格の何倍の値段がつけられているかを表すため小さいほどよい物件になります。
| 土地値割合 | 備考 | 融資 |
| 1.0未満 | 土地値段未満なので業者がすぐに買う | 出やすい |
| 1.0倍 | 物件と土地値が同等 | |
| 1.0〜1.2倍 | ほぼ土地値なので、将来買った値段で売却できる可能性大 | |
| 1.2〜1.5倍 | 土地割合が高いので融資が出やすい | |
| 1.5〜2.0倍 | 場所がよければOK | ギリギリ |
| 2.0倍〜 | よほどの好立地以外は投資対象外とする | 厳しい |
※土地値割合の指標は大都市や県庁所在地などの都心部周辺に限られています。
建物の価格を考慮しない理由は、建物の価値はいずれなくなるからです。
不動産投資においてリスクを回避する方法は「買った値段と同等の値段で売ること」です。
売りたくても売れない状態にならないように、土地として売却可能な金額を大きく逸脱しない買値で購入することが大切です。
まとめ：リスクを減らすために土地値を調べよう
最低ラインである「実勢価格」で購入することができれば、万が一お金に困って物件を手放すときに購入した値段で売ることができ、リスクは小さくなります。
不動産投資で購入を検討する場合、「利回り」だけを注目するのではなく、事前に土地値チェックを行うようにしましょう。
特に「相続税路線価」の求め方は必ず理解していおくようにしましょう！
