ボロ戸建てでも、お金をかけて修繕すれば貸し出すことが可能です。
この記事では、ボロ戸建てを見学に行ったときのチェックポイントを紹介します。
ボロ戸建て投資に興味がある人は是非読んで下さい。
見学に行く前にすること
物件見学前にすることを解説します。
Googleのストリートビューで物件を確認
物件の詳しい住所を確認できたら、まずはGoogleマップで物件やその周辺環境を見てみましょう。
- 航空写真で屋根の状態を確認（ボロボロのマーブル模様になっていないか）
- 線路、葬儀場、宗教施設、ガソリンスタンド、高圧線鉄塔など、気になる施設が近くにないか
- ファミリー向けなら、最寄りの保育園・小学校・公園・スーパーの場所を確認
- 単身者向けならコンビニが近いか
など、客付けがしやすい環境であるかを確認します。
土地値と周辺の家賃相場を調べる
土地値と周辺の家賃相場についてはあらかじめ調べておきましょう。
土地値
「土地値」は資産性の指標になります。
土地だけでいくらの値段で売れるのかも確認しましょう。
土地値チェック方法についてはこちらの記事で解説しています▼
家賃相場
いくらで貸せるのかを調べておきます。
周辺地域の家賃相場をSUUMOなどで調べておきましょう。
近隣に募集している賃貸(ライバル)が多くないかもチェックしましょう。
物件の周辺環境を歩いてチェックする
周りにどんな人達が住んでいそうか、交通量や街の雰囲気などは周辺を散策してみなければわかりません。
- 前面道路（道幅が狭すぎないか、急な坂道になっていないか）
- 人や車の交通量
- 周辺の施設の雰囲気
- ゴミステーションの位置・窓の近くがゴミ捨て場になっていないか
- 周辺に墓・火葬場・ゴミ屋敷・廃墟・〇〇事務所がないか
- 河川からの距離、海抜m、傾斜地、ガケ、埋立地
- 湿気がたまる窪地になっていないか
など、周辺環境はじっくりと確認しましょう。
また、物件を見ている途中に物件のお隣さんやご近所の人が通りかかったら、積極的に声をかけます。
物件を買おうとしていると正直に話す必要はありません。
「このあたりに引っ越しを考えているんですけど、暮らしやすいところですか？」と話しかけましょう。
特に年配の女性は基本的に話好きですから、積極的に話しかければたくさんの情報を得ることができます。
可能であれば昼・夜・平日・休日・晴れの日・雨の日といろいろなシチュエーションで見ます。
建物周囲のチェック
建物周囲の確認ポイントを紹介します。
敷地境界を確認する
古い物件だと隣地との境界線が未確定な場合も多いです。
ただ、境界が曖昧なせいで隣地の所有者とのトラブルがあったかどうかは確認しておいたほうがいいでしょう。
隣地所有者は新しい所有者に替わったことをいいことに、境界が自分に有利になるように立ち回るかもしれません。
擁壁がある物件は要注意
擁壁とは斜面の土を留めるための壁状の構造物のことです。
大きなひび割れがあると、地震が起こったときなどに崩壊する危険性もあります。
擁壁の修繕は数百万円単位でお金がかかりるため、注意が必要です。
駐車場のサイズ
駐車場があっても、軽自動車しか停められなかったり、掘り込み車庫で天井が低く車種が限られると、客付けが難しくなります。
駐車場がない場合は、近くの月極駐車場が空いているかどうかを確認します。
屋根・外壁のひび割れや損傷を見る
建物外部を周り、ひび割れや損傷がないかを確認します。
水が侵入して長い時間がたつと、修復には大きなコストがかかります。
外壁のチェックポイント
わかりやすいチェックポイントは軒天という屋根の外壁から外側に出ている天井部分（軒裏部）です。
軒裏天井の板部分は傷みやすいため、はがれていたり、隙間ができていたりしないかをチェックしましょう。
また、窓やひさしの出っ張り部分や角にはヒビが入りやすいです。
もしヒビが入っていたら、修繕して水の侵入を止めてあるかを確認しましょう。
ほかにも、外壁塗装が必要になるかどうかのチェックポイントはこちらの記事で解説しています。▼
屋根は高いところから確認
また、近くの物件より高い場所に行って、屋根の状態を確認することも重要です。
双眼鏡でもいいですし、大工さんに同行してくれるならはしごを持ってきてもらうのもいいかもしれません。
瓦が飛んでいたり、アンテナが倒れていないかを点検しましょう。
瓦屋根でなくて、金属の屋根であれば、10年〜20年も放っておいたら錆びてきます。
その場合、屋根塗装も検討する必要があります。
塗装工事についてはこちらの記事でも解説しています。▼
値下げ交渉の材料になるため、屋根や外壁もしっかり撮影しておきましょう。
また、物件見学前にグーグルマップの航空写真でも多少ですが確認することもできます。
物件の屋根がマーブル模様になって色あせている場合、雨漏りの原因となります。
室内のチェックポイント
物件の見学の際は必ず建物の床下や基礎をチェックします。
初めてでよくわからない人は、大工さんに同行してもらうのもいいでしょう。
一度物件を案内してもらったあと、明日以降にもう一度見学にきてもいいかを仲介業者に確認します。
インスペクション（既存住宅状況調査）を住宅診断士にお願いすると4.5万円～6.5万円程度かかりますが。
ただ、大工さんにお願いすれば今後の仕事につながることもありますので費用を請求されることも少ないでしょう。
大工さんの探し方はこちらの記事に書いています▼
第三者の同行を求めなくても、自分で確認することもできます。
柱や梁などの躯体がシロアリにやられてないか
柱や梁（はり）などの躯体も確認します。
古くて低価格な戸建てでは耐震強度が足りていないことが多いです。
簡単な耐震工事としては、補強金物等の施工や、従来の筋交（すじかい）にツーバイフォーという壁構造を上貼りする方法があります。
地方自治体から耐震補強の補助を受けられるケースもありますので、大工さんと相談して検討してもいいでしょう。
床に近い部分の柱などにシロアリの被害がないかどうかも確認します。
シロアリが活動している場所には、蟻道という茶色っぽい蟻の通り道があります。
古い木造物件ではシロアリの被害は珍しくありません。
基礎近辺に少しいる程度だったら許容範囲です。
シロアリ駆除の価格相場は坪当たり10,725円（1㎡あたり3,250円）です。
修理することは可能ですので、指値の根拠になります。
ただ、畳を上げるとシロアリがいたり、柱を歩いているのが見えたりするのはよくありません。
周囲全体にシロアリが広がっている可能性があります。
床下が湿気ていないか
台所のプラスチックの床下収納庫を外して、建物の土台をチェックします。
それができなければ、通風口から写真を撮ります。
土台の木がシロアリでボロボロになっていないか、また、湿気が溜まっていないかを確認しましょう。
特に、周りより低い場所にある物件は湿気がたまりやすいです。
湿気があるとカビが生えやすく入居者の不満につながります。
雨漏りのチェック
雨漏りの跡が確認できる場合は修繕工事を行う必要があります。
居室だけでなく、玄関・階段・押入れなど収納部の天井部分も忘れずにチェックします。
天井部分の壁紙が張り替えられている雨漏りの跡がわからない場合もあるため、天井裏の確認もできればベストです。
古い木造物件では雨漏りの跡があることが珍しくありません。
修繕することは可能なので、指値の根拠にしましょう。
雨漏り修繕の体験談はこちらの記事で解説しています。▼
ただ、雨漏りとシロアリがセットになっている建物は危険です。
雨漏りは湿気を呼ぶため、湿った木材をつたってシロアリが家中にまわりやすくなるためです。
日当たりが悪くないか
日当たりが悪いと、湿気やすく、住環境が悪くなりがちです。
南側の建物が高すぎではないか、バルコニーの方角などをチェックしましょう。
床が傾いていないか
床の傾きは、水平器かビー玉を使って調べましょう。
家の傾きは、軽微であれば床材で水平を取って修繕できることもあります。
しかし、軟弱地盤が原因だと、簡単なリフォームではどうしようもありません。
地盤は地形や土地の歴史を調べれば見当がつきます。
物件が川の近くだったり、昔は池や沼、田んぼであれば軟弱地盤の可能性が高いです。
瑕疵（シロアリ・雨漏り・傾き）は指値の根拠になる
シロアリ・雨漏り・傾きなどの瑕疵についてはリフォーム代も高額になりやすいため、指値の根拠になります。
指値についてはこちらの記事でも解説しています。▼
インフラを確認する
インフラが不十分であれば、指値を入れる根拠になります。
下水道につながっているか
物件が下水道につながっているかどうかは売り主に確認すればわかりますが、トイレを確認すればある程度判断できます。
トイレは、水洗（本水洗）・簡易水洗・非水洗（ボットン）に大きく分けられます。
通常の水洗トイレの場合は下水道につながっているか、浄化槽が設置されている可能性が高いです。
簡易水洗トイレは1回の洗浄水量が500cc以下の汲取り式トイレです。
仮設トイレとして工事現場やイベント時に設置される場合も多いです。
下水道に接続されていない場合は
- 物件の前の道路まで下水管が来ているか
- 物件までの接続費用はいくら必要か
を確認します。
浄化槽が設置されている場合は、その維持管理にかかるコストと下水管への接続コストを比較検討します。
工事する場合は、自治体の水道局の指定業者に依頼する必要がありますので、水道局に問い合わせます。
地域によっては補助金が出て得をする場合もあるのでリサーチしましょう。
下水道が近くになく、和式便所の場合は、洋式の簡易水洗トイレを設置すれば印象が良くなります。
普通の水洗トイレと見た目もあまり変わりません。
水回りのリフォームについてはこちらの記事でも解説しています。▼
水道管が傷んでいないか
上水道が通っていないケースはほとんどありませんが、長い間不在だと水道メーターが撤去されている可性があります。
その場合、メーターの再設置に水道利用加入金等の名目で6万円程度かかるケースがあります。
また、水道は蛇口をひねって水を出してみましょう。
水道管が傷んでいると、真っ黒な水（黒水）や、錆びた色の水（赤水）が出ます。
戸建ての場合、水道管を全部取り替える費用は20~30万円程度です。
プロパンか都市ガスか
都市ガスは通っているに越したことはありませんが、もし通っていなくても問題ありません。
購入後にLPガス（プロパンガス）を導入すれば何も支障はないからです。
工事費用をLPガス取扱業者が補助してくれることもあります。
また、給湯器やガスコンロをサービスでプレゼントしてくれる業者も多いです。
ただ、地域によりますがガス代が1.5〜2倍くらいになることもあります。
単身向けだとあまり気にならないかもしれませんが、ファミリー向け物件だとガス代が高くて不満につながります。
サービスをたくさんしてくれる業者にお願いするとガス代が高かった・・・ということもありますので、業者は慎重に選びましょう。
プロパンガスについてはコチラの記事でも詳しく解説しています。▼
テレビアンテナが設置されているか
ボロ戸建ての場合、テレビアンテナが設置されていないケースや、地上波デジタル放送に対応していないこともあります。
新たに地上波のアンテナを用意する必要はなく、ケーブルテレビを導入する手があります。
もちろん、費用対効果を考えて地上波をテレビアンテナを設置してもいいでしょう。
リフォームの際に電気工事士にアンテナコンセントの設置工事を依頼します。
保険の知識も大切
保険の知識があれば、物件の見学の際にこの程度なら数年後に何かあっても保険で直せる、と予測が立ちます。
購入するときはバタバタとして保険についてよく調べずに加入してしまいがちです。
できれば物件選びの段階で保険の知識もつけておくのがベストです。
特に近年は台風による被害も大きいため、火災保険に破損の特約をつけることは必須です。
保険についてはこちらの記事で解説しています▼
現地調査とは「写真撮影」のこと
現地調査で重要なのは業者へのヒアリングと写真撮影です。
現地調査のポイントはたくさんあるため、全てを頭に入れてチェックすることは不可能です。
いつも帰ってから、あそこはどうなってたっけ？写真とっとけばよかった！ と後悔します。
- 物件全体
- 境界
- 設備状況
- 物件の状態
外→中、1階→2階、全体→部分と、くまなく撮影しましょう。
物件のどの部分かわからなくなるため、なるべく広角に撮ることも大切です。
まとめ
この記事ではボロ戸建て見学の注意点について解説しました。
大切なのは仲介業者へのヒアリングと写真撮影です。
写真があれば家に帰ってからリフォームの作戦が立てやすいです。
ボロ戸建て投資のやることの記事はこちらです。▼
読んで頂きありがとうございました！
