築古ボロ戸建て投資のリフォーム費用は約241万円でした!内訳詳細

こんにちは!不動産投資をしている藤本紗帆です。

74㎡、築38年の戸建てをほぼフルリフォームしました。

主なDIYは電気工事と塗装で、基本は職人さんたちに分離発注しました。

この記事では、リフォーム費用の内訳を値段の高い順にまとめます。

(注:このブログではSEO対策のため「築古戸建て」を「ボロ戸建て」と表現しています。ご了承ください。)

大工さん:約67万円

大工さんに発注した工事は、ざっくりと以下の3種類です。

  • クロスやCFを貼る前の下地づくり
  • 湿気で傷んだ洗面脱衣所の床の補強
  • キッチンパネル施工・流し台などの設置

合計で674,000円支払いました。

初回見積書 6畳和室の洋室化(大壁) 182,050円
4.5畳和室の洋室化(大壁) 135,400円
諸経費 20,000円
追加工事 12帖分の天井 70,000円
トイレ全体 30,000円
2帖分の廊下の壁 40,000円
2回目請求 洗面脱衣所の床にベニヤ 21,000円
キッチンパネルの下地 20,000円
キッチンパネル貼り 68,000円
キッチン組付け 27,000円
小計(端数は切り捨て) 613,000
消費税 61,300
合計 674,000円

消費税はまとめています。

大工さんの見積書1枚目
大工さんの見積書2枚目
大工さんの請求書

屋根の職人さんから「知り合いの中で一番腕のいい大工だ」と紹介してもらえて良かったです。

キッチンの工事

工期は全部で9日くらいでした。

コーヒーやおやつなど1,000〜2,000円くらい?差し入れしました。

和室の洋室化の下地づくり

和室の洋室化はコチラの記事で詳しく解説しています。▼

また、現金での支払いが助かるとのことだったので、現金書留に800円くらい使いました。

大工さん・職人さんの探し方はこちらの記事で解説しています。▼

内装屋さん:約53万円

内装屋さんには、

  • クロス
  • クッションフロア
  • ソフト巾木
  • ふすま張替え

などの内装工事を依頼しました。

合計531,938円です。

(表の数字は税込みです。)

クロスの単価が1,100円(税込み)と、相場より高めです。

ただ、クロスの剥がし方・貼り方を教えてもらえたので良かったです。

道具も貸してくれて、育休中の夫が3日間職業体験をしました。

「次回からDIYするときは糊付けしとくわ」と言ってくださって、とても有難いです。

ハードそうなパテ埋め
内装工事後

工期は8日くらいで、最初の3日だけ助っ人の職人さんが来ました。

浴室工事:約28万円

浴室のリフォームは壁と天井にバスパネル施工、床にバスシート264,341円で施工してもらいました。

浴室リフォーム後

また、浴室用水栓も14,155円で施主支給し交換してもらいました。(合計278,496円

新品の水栓
浴室リフォーム見積書

詳しくはコチラの記事でもまとめています。▼

雨漏り修理:約22万円

2階の天井が少し雨漏りの後があったので、屋根の職人さんに218,900円で修理を依頼しました。

雨漏りの後
屋根修理見積もり書
屋根 修繕前
屋根 修繕後

工期は3日とのことでしたが、2日で済みました。

詳しくはコチラの記事でも解説しています。▼

台所の設備:約9.6万円

台所もフルリフォームしました。

台所リフォーム前
台所リフォーム後

ニッサンハローの団地タイプは安っぽく感じたので、リクシルセクショナルキッチンにしました。

クリナップのほうが安いのですが、寸法の都合上リクシルを選びました。

詳しくはこちらの記事でも書いています。▼

施主支給の設備だけで96,239円です。(全て楽天で購入)

 

シンク(1100mm) 28,119円
ガスキャビネット(600mm) 18,000円
吊戸棚(1100mm) 16,720円
レンジフード(600mm) 20,000円
ガスコンロ 27,232円
水栓 9,800円
合計 96,239円
キッチンの新品の水栓

キッチンの分離発注は少し難易度が高く感じました。

詳しくはコチラの記事でも解説しています。▼

トイレの設備:約6万円

施主支給したトイレの設備は合計で60,022円です。

便器(リクシル) 38,387円
便座(Panasonic) 14,800円
トイレットペーパーホルダー 1,980円
タオルバー 1,655円
照明 3,200円
合計 60,022円
トイレ リフォーム前
トイレ リフォーム後

リクシルの便器(オフホワイト)とPanasonicの便座(パステルアイボリー)がマッチするか不安でしたが、違和感がなくて良かったです。

トイレのリフォームはこちらの記事で詳しく解説しています。▼

不用品の処分:約6万円

不用品の処分についてはもっと節約できたな〜と反省点がいっぱいです。

不用品回収業社に来てもらうのは1回にできるように次回は工夫します。

今回は不用品処分だけで60,050円も使いました。

(軽バンが欲しい・・・。)

不用品回収業者(2回来てもらった) もりもり残置物 30,000円
便器・流し台・洗面台・ふすま・車庫の棚など 28,000円
車庫の棚を解体 電動ノコギリをコーナンでレンタル 330円
自治体に大型ごみ カーテンレール・照明など(300円×6) 1,800円
合計 60,050円
車庫にあった古い棚

不用品の回収はくらしのマーケットジモティーを活用しました。

残置物の処分についてはコチラの記事でも解説しています。▼

給湯器関係:約5.8万円

給湯器は施主支給し、くらしのマーケットで交換を依頼しました。

本体とリモコンで42,280円、交換だけ依頼してガス屋さんに16,000円です。

設備 給湯器本体 GQ-1639WS-1 31,500円
台所リモコン RC-7607M 4,780円
浴室リモコン RC-7607S 6,000円
交換・リモコン取り付け(ガス屋さん) 16,000円
合計 58,280円

リンナイは安いですがリモコンが気に入らず、20号でコスパのいいパロマが良かったのですがリモコンが欠品。

紆余曲折して結局はノーリツの16号にしました。

台所リモコン

最近は給湯器ではなくリモコンが品薄らしく、ノーリツに電話して、上位互換の代替品があってラッキーでした。

浴室リモコン

給湯器の施主支給はメーカーに問い合わせると怒られたので注意してください。

施主支給についてはこちらの記事でも解説しています。▼

電気系統の設備:約5.3万円

  • モニターインターホン
  • コンセントプレート
  • 照明

などは、電気工事士の資格を持つ夫がDIYで交換しました。

火災報知器なども含めた、こまごまとした支給品で約53,200円です。

モニターインターホン 10,890円
コンセント・スイッチプレートなど 13,170円
照明 廊下にダウンライト増設 約1,500円
内玄関 2,574円
トイレ 2,574円
洗面脱衣室 2,574円
浴室用 1,698円
キッチンライト 3,139円
VVFケーブル 約2,000円
玄関外 4,311円
火災報知器(合計6つ) 8,770円
合計 約53,200円
コスパのいいダウンライト風の照明
暗い廊下にダウンライトを増設
玄関外の照明も交換

どんな電気工事を行ったかなどはコチラの記事でも書いています。▼

火災報知器の設置は義務になっており、大家がつけるべきかなと思います。

詳しくはコチラの記事で解説しています。▼

設備屋さん:4.8万円

近所の設備屋さんに以下の仕事をお願いしました。

  • 洗濯機置場の排水接続
  • 便器・洗面台・洗濯機水栓・台所水栓の取り外し・取り付け

3回に分けてきてもらい、いくらになるかと心配でしたが4.8万円と良心的でした。

万が一のトラブルにも備えて、特に水道屋さん(設備屋さん)は物件のすぐ近所の人を見つけておくのがいいと思います。

畳屋さん:約4.4万円

和室が3部屋あり、2部屋は洋室化、1部屋は表替えをしました。

不要な畳の処分と表替えで、畳屋さんに合計43,725円支払いました。

  単価(枚) 単価 金額
不要な畳の処分 10.5 1,500 15,750円
表替え 6 4,000 24,000円
小計 39,750円
消費税 3,975円
合計 43,725円
ふちは「おまかせ」にすると緑色でした(柔道場みたい)

分電盤交換:約4.3万円

分電盤がすごく古かったので一番最初に交換しました。

古い分電盤

分電盤の交換もDIYしようとして色々調べましたがグレーな部分が多くやめておきました。

以前もお世話になった電気工事士の方に43,200円で外注しました。

事情を話すと、次の物件を買ったら分電盤の交換方法を一緒にレクチャーしてくれるそうです♫

新品の分電盤

ガス管移設・撤去工事:約3.5万円

大阪ガスの直営店に、

  1. 不要なガス栓の撤去
  2. システムキッチン風にするためのガス栓の移設
  3. ガスコンロの接続

を依頼しました。

給湯器の交換の見積もりは高かったので別で依頼)

ガス工事の内容
ガス栓の移設

見積もりでは28,800円でしたが、材料が増えたため35,200円となりました。

請求書

職人さんに直接発注したかったのですが、紆余曲折して結局は大阪ガスのショップに依頼しました。

詳しくはコチラの記事で解説しています。▼

洗面所・洗濯機置場の設備:約3.4万円

洗面台と洗濯機置場の水栓を新品に交換して、合計34,180円です。

洗面台(TOTOのVシリーズ)600mm 31,100円
洗濯機用水栓 3,080円
合計 34,180円
洗面台と水栓

最近の新築戸建てのように、洗濯パンは置かないことにしました。(単純に安いですし)

洗面脱衣室のリフォームはコチラの記事でまとめています。▼

浴室ドア修理:約2.7万円

浴室ドアはバネが壊れていたようで、最後まできっちり閉まりませんでした。

サッシ交換に10万円と言われて、あきらめて修理することにしました。

しかし、それでも修理に27,379円と、けっこうかかりました。

基本料金 12,000円
部品料金 4,890円
技術料金 8,000円
小計 24,890円
消費税 2,489円
合計 27,379円

出張費が高く、自分でもドアを取ることができたため、次からは部品を購入してDIYします。

浴室ドアの修理やDIYについてはこちらの記事でまとめています。▼

塗装グッズ:約2.1万円

塗装はDIYして、塗装グッズは約2.1万円購入しました。

塗装した部分は

  • 室内木部(巾木、廻り縁、窓枠)
  • 2階の居室1部屋の天井
  • 階段
  • 雨戸
  • 車庫のシャッター

です。

水性ペンキ 室内木部用(アサヒペン) 2,519円
階段蹴板(カインズPB) 1,880円
雨戸・庇(アサヒペン) 3,629円
シャッター(アサヒペン) 3,190円
ミッチャクロン 1,744円
シリコンオフ 884円
ワトコオイル 1,164円
紙やすり 約1,000円
防塵マスク 約1,500円
ハケ・ローラー・バケツなど 約2,000円
マスキングテープ・マスカー 約1,000円
合計 20,510円

 

塗装した階段
塗装した雨戸

木部塗装についてはコチラの記事でまとめています。▼

大苦戦した階段塗装の記事はコチラです。▼

雨戸塗装は養生が楽で初心者でもチャレンジしやすいと思います。▼

サムラッチハンドル:約2.1万円

玄関ドアのサムラッチハンドルが壊れていたので購入しました。

2.7万円くらいの商品をセールで20,694円で購入したのに、なぜか3万円以上する上位互換品が送られてきました。

ショップに電話すると、そのまま使ってよいとのことでした。

サムラッチハンドル
壊れていたサムラッチハンドル

木工用ドリルは持っていたのでDIYで交換しました。

和室リフォームふすま:約2万円

洋室化した部屋の入り口のふすまが蹴破られていてボロボロでした。

裏がボロボロのふすま

変に和風のふすまだったので、思い切って交換しました。

新品の引き戸

楽天で19,980円です。

壁紙に傷がつかないように、3Mのクッションゴム270円くらいで買いました。

3Mのクッションゴム

シリコンオフで脱脂してから、上下2箇所に貼りました。

詳しくはこちらの記事で解説しています。▼

クリーニング:約1.9万円

掃除はDIYするつもりでしたが、あきらめて少し外注しました。

外注で15,500円と、掃除道具3,000円くらいで合計1.9万円くらいです。

外注 キッチンクリーニング(交換したので意味無し) 8,000円
↑心付け 2,000円
浴室ドア、ついでにリビングの窓 5,500円
ウエス大量 約1,500円
建具掃除 建具を磨くワックス 約500円
メラミンスポンジ 110円
浴槽磨き ピカール(金属磨き剤) 約300円
スポンジやすり(約120円×2) 約240円
クレンザー 110円
サッシ掃除用のブラシ 110円
合計 18,480円

 浴槽磨きはダスキンで見積もりをとると16,500円と言われ、あきらめて自分で磨きました。

砂壁の漆喰塗り:約1.6万円

和室のままの1部屋の砂壁に漆喰を塗りました。

ローラーで塗れる漆喰アクドメールなどで、合計16,393円でした。

コーラルテックス(西洋漆喰) 9,800円
アクドメール 4,145円
砂骨ローラー 1,970円
穴埋め用パテ 478円
合計 16,393円
ローラーで塗る漆喰のDIY

コテや手で塗るのと違い、変な味が出なくて良かったです。

詳しくはコチラの記事でも解説しています。▼

その他のDIY:約3.2万円

その他のDIYにかかった費用は約3.2万円です。

網戸交換 網戸 約1,000円
網戸のゴム 約500円
障子交換 障子紙 約1,200円
のり 110円
外構のタイル補修 タイル 2,400円
インスタントセメント 約1,400円
タガネ・ヘラ・バケツなど 約600円
建具関係 すりガラス(1,265円×2) 2,530円
蝶番4枚 約1,000円
戸当り3つ 約1,500円
ドアノブ 約3,500円
浴室ドア ドアパッキン 約3,500円
防水シール 449円
表札 購入予定の表札 500円
表札を隠すPPシート 110円
カーテンレール5箇所 約5,500円
ニトリル手袋(DIY全般で大活躍) 約2,500円
車庫のカギ 約3,800円
消臭剤×2 220円
合計 約32,299円

建具のすりガラスはネットの見積もりだとどこも5,000円前後でしたが、ガラス加工所に直接注文すると1,265円でした♫

割れていたすりガラス

ガラス屋さん・サッシ屋さんを探すのにはとても苦労しました。

詳しくはこちらの記事で書いています。▼

表具屋さんに聞いた障子の張替えのコツはコチラです。▼

インスタントセメントを使った外構タイルのDIYはこちらの記事で紹介しています。▼

(新たに購入した工具など:約2.8万円)

消耗品ではなく、次の物件でも使えますが、今回のリフォームで新たに購入したものの費用は約2.8万円です。

高圧洗浄機 約15,000円
電動サンダー 約4,400円
ワークライト 1,980円
保護メガネ 約1,000円
彫刻刀のようなもの(ノミ?)←鍵交換 約1,000円
石膏ボード用のノコギリ←電気工事 約1,000円
電気ケトル 約1,200円
ほうき 約800円
塗装用の帽子 約800円
ドリルビット←浴室リモコン設置のため 約700円
ちりとり 110円
合計 27,990円

高圧洗浄機はケルヒャーの黄色いものが有名です。

ただ、吐出圧力と価格を天秤にかけてみると、ボッシュUA125がケルヒャーよりもコスパがいいのでコチラを購入しました。▼

まとめ:合計約241万円、工期は約2か月

リフォーム費用は約241万円でした。(工期は約2か月)

仕入れ590万円、家賃は9万円にして2週間反響がなかったので8.5万円にすると、反響が2件あったのでこのままにします。

リフォーム費用は年間家賃の2年分まで(8.5×24=204万円)と考えると、けっこうオーバーしてしまいした。

長期譲渡になって退去になったら、実需向けに売却と賃貸の両方で募集しようと思っています。

リフォームの順番はこちらの記事で解説しています。▼

区分マンションのリフォーム代はこちらの記事でまとめています。▼

読んで頂きありがとうございました!

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