ボロ戸建て投資やること一覧とリフォームの順番

こんにちは。DIYできないのにボロ戸建てに投資した藤本紗帆です。

夫が少しだけDIYしますが、ほとんどのリフォームは外注しています。

この記事では決済前にやることと、リフォームの順番をまとめます。

決済前にやること

契約を済ませて、決済までにやること一覧です。

登記の準備、司法書士を探す

余裕があって平日に動ける人は、自分で所有権移転の登記をしていいか不動産業者に確認してみましょう。

私は仲介業者に「司法書士は食べていくのも大変だしやめてほしい」と断られてしまいました・・・。えー。

しかし、You Tubeでも丁寧に解説された動画がありますし、自分で登記できれば司法書士への報酬(5万円程度)の節約になります。

いつかはチャレンジしようと思います!

登記はこちらの記事でも解説しています。▼

自分で登記できなくても、司法書士の報酬は相見積もりをとれば安くすることも可能です。

近所の司法書士を探してみましょう。▼

周辺の賃貸仲介業者にヒアリング

物件の周辺の賃貸仲介業者に、家賃や入居者ターゲットのヒアリングをしましょう。

だいたいの家賃と入居者がわかれば、リフォームの方向性が見えます。

私は客付け会社も探すついでなのでSUUMOで賃貸の広告を出している業者に電話して聞くようにしています。

(Casaを利用した自主管理で、客付けだけ業者にお願いしています。)

リフォーム見積もり

可能ならば決済前に不動産業者の許可をとり、外注するリフォームの見積もりをとっておきましょう。

繁忙期の前は職人さんも忙しくなりますので、早め早めにアポを取っておくことが大切です!

(特に大工さんは年中つかまりにくいです。)

内覧のときに隅々まで写真を撮って、メールに添付して見積もりをとってもらったりもします。

分離発注の方法はこちらの記事で解説しています。▼

プロパンガス会社と交渉

物件がプロパンガスなら、プロパンガス会社を探して給湯器やガスコンロなどの設備支給について交渉します。

詳しくはこちらの記事でも解説しています。▼

火災保険の契約

火災保険は決済の日に間に合うように早めのリサーチが大切です。

ボロ戸建てリフォームの火災保険についてはこちらの記事でも解説しています。▼

施主支給する設備の仕入れ

リフォームに必要な道具や施主支給する設備などは、早めに買っていきましょう。

施主支給するものは例えば以下のようなものがあります。

  • 便器・便座
  • 台所、お風呂、洗濯機置き場の水栓
  • 台所
  • 洗面台(シャンプードレッサー)
  • 換気扇
  • クロス、CF(クッションフロア)
  • モニター付きインターホン

いきつけのホームセンターにはなかったり、ネットだと取り寄せで届くのが遅かったりなど、不都合が起きても大丈夫なように早めに準備しましょう。

家賃振り込み口座の開設

1つの物件につき1つの口座をつくったほうが、お金の流れがわかりやすいです。

家賃振り込み、固定資産税や修繕費をひとつの口座で管理しましょう。

なるべく普通預金の金利が高い口座で解説するのがオススメです。

私は楽天銀行島根銀行で家賃収入用の口座をつくりました。

詳しくはこちらの記事でも解説しています。▼

開業届・青色申告承認申請書の提出

初めて収益用の不動産を取得した人は「開業届」を税務署に提出しておきます。

開業届の提出は義務になっていますが、提出しなくても罰則はありません。

「開業届」の書き方はこちらの記事で解説しています。▼

また、1年目は赤字になるので、白色申告でもいいのですが、ついでなので「青色申告承認申請書」も一緒に提出しておいてもいいと思います。

私も1年目は特にメリットはなかったですが、勉強だと思って青色申告で申請しました。

青色申告についてはこちらの記事でも解説しています。▼

電気・ガス・水道の契約

DIYするときなどに電気・ガス・水道が必要になりますし、そもそも動作確認のために契約はしておくほうが無難です。

売主が解約し忘れていないか、決済の前に仲介業者を通じて確認しておきましょう。

電気・ガスはまとめて契約

電気・ガスの契約は「〇〇ガス」「〇〇電力」などでまとめて契約すると安くなることもあります。

契約開始日は先の日程を指定できるため、あらかじめ契約しておいたほうがいいと思います。

ガスは決済の次の日に開通作業に立ち会います。

水道は自治体による

水道の契約は自治体によって違うと思いますので、「○○市 水道局」と検索して調べてみてください。

私の住んでいる自治体の場合は、「給水申込書のお客様番号」「水栓プレート」の番号が必要になります。

神戸市水道局のHPより

追記:お客様番号がわからなくても、水道局に電話して住所を伝えれば無事手続きできました。

リフォームの順番

リフォームの順番をまとめます。

順番を間違えて職人さんに迷惑をかけないようにしましょう!

また、物件にはキーボックスを設置して、業者が出入りしやすいようにします。

4桁の番号は、物件の住所を覚えるついでに、住所の最後の数字にしました。

(セキュリティ的に微妙かもしれないですが・・・)

1.残置物処理・設備の取り外し

残置物が多いとリフォームが開始できません。

一番早く段取りして取り掛かりましょう。

古い下駄箱や換気扇など、不要な設備は取り外して一緒に処分します。

私はジモティーくらしのマーケットを活用していて、こちらの記事で解説しています。▼

2.木工事:大工さんの仕事

最初に外注する仕事は

  • シロアリ被害の修繕
  • 床や壁の下地をつくる

など、大工さんにお願いする工事です。

大工さんの探し方はこちらの記事で解説しています。▼

また、雨漏りがあれば早めに屋根やさんに依頼します。

雨漏りのリフォームについてはこちらの記事でも書いています。▼

3.給排水工事

大工さんの仕事と並行して、給排水管職人さん(水道屋さん)

  • 洗濯機置場を増設(排水の接続など)
  • 水道管の交換

などを依頼します。

壁や床に穴を開けて作業してもらいますが、ついでに配線などの電気工事があれば効率よくできます。

また、トイレはDIYヤーの死活問題になるため、使えないくらい汚いならトイレもさっさと交換します。

4.畳の処理or表替え

畳は塗装するときなど邪魔になるので、早めに引き取ってもらいます。

和室から洋室へ変更する場合は、ジモティーで畳を引き取ってもらいましょう。

和室のまま残す部屋は表替えを依頼して、内装が終わってから持ってきてもらえるように、納期を遅くします。

「畳 表替え」と検索すると「ネットde畳」「格安畳.com」など、安い値段表示のサイトがたくさん出てきます。

しかし、実際に見積もりに来るとそんなに安くはなりません。むしろ高い。

しかもあいだに業者が入っている分、直接職人さんと連絡を取れず不便です。

近所の畳屋さんをネットやタウンページで探して依頼するほうがいいです。

私は1枚あたり税込4,400円で地元の畳屋さんに依頼しました。

また、洋室化のため不要となる畳も1枚あたり税込1,650円で回収してもらいました。

5.塗装:内装前だと養生の手間を省ける

自分でやるとコスパのいいリフォームは

  • 塗装
  • クロス張り替え
  • 設備取り付け
  • クリーニング

です。

どうせクロスや床を張り替えるor上貼りするなら、先に塗装をするほうが養生の手間が省けます。

巾木、廻り縁、窓枠、扉などの室内の木部塗装はDIYするなら真っ先に取り掛かります。

網戸の交換やサッシの掃除も最後にやると部屋が汚れるので内装前にやってしまいましょう。

6.浴室:塗装やシート・パネルの施工

塗装工事のあいだに、浴室のリフォームも依頼します。

ユニットバスに交換すると高いため、

  • 床にバスシートを貼る
  • 壁や天井にバスパネルを貼る
  • 浴槽は交換or塗装、ステンレスなら磨く

といったリフォームをします。

水栓も古かったら交換します。

7.内装:クロス、クッションフロアなど

塗装の作業を終えれば、クロスやクッションフロアなどの内装です。

クロスも自分でできればコスパのいいDIYです。

クロスはのり付きを買えばいいですが、クッションフロアは専用のボンドを大量に用意しないといけないです。

クッションフロアは施主支給だけして、くらしのマーケットで貼るのを依頼してもいいですね。

8.設備取り付け

洗面台、キッチン、換気扇、インターホンなどの設備を取り付けていきます。

施主支給してくらしのマーケットで取り付けだけ依頼するか、リフォームを依頼した職人さんにお願いします。

まとめ

私は不器用でDIYできませんが、リフォーム会社に丸投げだとリフォーム代が高くなりすぎるため、分離発注しています。

やってることは職人さん探しとスケジュール管理です。工務店の仕事ですね。

リフォームが終われば入居者募集、入居者が決まればカギ交換です。

カギ交換はこちらの記事でも解説しています。▼

ボロ戸建て投資にチャレンジしたい人の参考になれば嬉しいです。

読んで頂きありがとうございました!

【くらしのマーケット】
藤本紗帆

明石のファミリー向け区分マンション(家賃75,000円)と神戸市の戸建て(入居者未定,家賃9万?)を借り入れなしで所有しています。

1992年生まれで、現在次女の育休中です。

初めて不動産投資をするときにつまずくことが多く、当時知りたかったことをこのブログ(はじふど)でまとめています。

また、年100冊くらい読書していて、参考になった知識も発信しています。

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