【不動産投資】最初の物件のオススメ条件7つ

こんにちは。区分マンションと戸建てを所有している駆け出し大家の藤本紗帆です。

書籍を山ほど読み、時間をかけて勉強した結果、初心者にオススメの物件は「郊外のファミリー向け区分マンション」だと思います。

もちろん戸建てのほうが儲かる可能性は高いですが、リフォームの難易度が段違いです!!

また、戸建てはライバルが多く、いい物件は超スピード勝負で、初心者は他の投資家に勝てません。

かといって、売れ残りの戸建てを安くリフォームするのは超難易度が高い。

リフォームが適当で家賃が安いと、変な人が住む可能性もあります。

変な人が住んだら怖くないですか?

最初の物件は練習物件だと割り切って、手間がかかりすぎない物件を購入すべきです。

最初のハードルが高すぎるときついです!!

この記事では、最初の物件のオススメ条件を紹介します。

融資は組まず、現金購入

いきなり融資とかハードル高くないですか?怖い。

不動産投資はレバレッジかけてなんぼ、という考えもありますが、失敗が怖い人はまずは小さい額の物件(500〜700万円)を現金で購入しましょう!

「現金で購入すべき」と書いてあるこの本↓初心者に本当にオススメです。

とてもわかりやすいので、初心者は絶対読んだ方がいいです。

最初の物件を購入する前に読みたかったです・・・。

ファミリー向け区分マンション

最初の物件は経営が圧倒的に楽ちんなファミリー向けの区分マンションがオススメです。

単身者向けだと、駅から近い立地条件が好まれますが、ファミリータイプの場合はそうではないため、割安な物件を見つけやすいです。

また、単身者向けの物件よりも広いため、家賃を高く取れる分、入居者の属性が高い傾向がある!!これ重要です。

また、単身者向けの物件と比べてライバルが少ないため入居者募集が楽です。

入居者募集の方法はこちらの記事で解説しています。▼

実質利回り10%以上

不動産投資を副業や事業を目的として始めるなら、実質利回りは10%以上を狙いたいところです。

不動産投資の目的はこちらの記事でも解説しています。▼

だって、利回り7%とかならS&P500のインデックスファンドを安いときにどーんと買えばいいだけですよね。

せっかく手間暇かけてリスクをとるなら、できるだけ高い利回りを狙います。

管理費・修繕積立金、取れる家賃を考慮して、ひたすら指値を入れまくりましょう

毎日ポータルサイトで物件をチェックです。

優良物件の探し方についてはこちらの記事でも解説しています。▼

私は640万円の物件を指値して540万円で購入しましたが、もっと鬼の指値をすればよかったー!!と後悔しています。

指値の方法についてはこちらの記事で解説しています。▼

小学校が近い

小学校が近いと長く住んでくれるファミリー層が住んでくれます!

物騒な世の中、小学生低学年の子どもを1人で外を歩かせたくないくらいです。

もちろん、合併してなくなりそうな小学校はダメです。

最低1学年2クラス以上あるか調べておきましょう。

また、スーパー・公園・小児科が近ければなおよいです。

小学校の校区も人気であれば最高です。

駐車場がある

ファミリー向け物件に駐車場は必須!

背の高いファミリーカーもOKな駐車場がある区分マンションを選びましょう。

近くの月極駐車場を探して借りておくという選択肢もあります。

空室物件

すでに入居者が住んでいる物件のことを「オーナーチェンジ物件」といいます。

はじめての不動産投資では「オーナーチェンジ物件」ではなく、リフォームや入居者募集など一通り経験できる空室物件がオススメです。

オーナーチェンジ物件と空室物件のメリット・デメリットは以下の通りです。

  メリット デメリット
空室
  • 部屋の中の状態を確認できる
  • 募集時に入居者の選別ができる
  • 賃料を自分で決められる
  • 空室期間は賃料が入らない
  • リフォーム費用が初期費用としてかかる
  • 想定賃料で決まらない場合は、賃料を下げる必要があり、利回りが下がる
  • 管理会社を決めるなど、オーナーチェンジよりも手間がかかる
オーナーチェンジ
  • 購入後、すぐに家賃が入る
  • 利回りが確定している
  • 購入時にリフォーム費用がかからない
  • 現在の入居者が長く住んでいる場合、退去時に多額のリフォーム費用がかかる
  • 部屋の中の状態を確認できない
  • 入居者を自分で選べない
  • 購入後、すぐ退去してしまうこともある

上記の表はこちらの本から引用しています。▼

こちらの本もまだ物件を持ってない人にはめちゃくちゃオススメです!!

どれくらいの年数で、FIREできるのか、どんな物件をどんな順番で買っていけばいいのかが書かれています。

詳しくはこちらの記事です。▼

洗面台が交換されてない

洗面台が新品だったら、必ず、高く売りたい人が売主です。

なんなら、売主が業者で、ピカピカにリフォームされて、利益がたっぷりと上乗せされている物件に惹かれている人はカモです。カモ。

狙い目は

  • 洗面台が汚い
  • 壁紙(クロス)が汚い

物件です。

どちらも比較的安価にリフォームできます。

水回りのリフォームに関してはこちらの記事でも解説しています。▼

クロス交換を迷うならクリーニングでも

クロスが少し汚れたりはがれている程度なら、リフォームの前にクリーニング(美装)を検討します。

クリーニングをしたら、リフォームしなくても使えると思うこともあり、コストを削減できます。

ちょっと黄ばんだクロスが漂白剤でキレイになったり、壁紙のめくれたところも接着剤でわからなくなります。

壁紙はクロス屋さんを探して発注するか、器用な人はDIYしてもいいです。

クロス交換の基礎知識はこちらの記事で紹介しています。▼

洗面台・モニターホン・温水洗浄便座

設備交換も非常に簡単です。

設備をネットで施主支給して、くらしのマーケットで取り付けだけ依頼すればOK。

ただし、お風呂のリフォームは高額(20万円〜)になることが多いため、初心者はお風呂が綺麗な物件だと安心です。

私の場合は、だいたいリフォームに30万円くらいかけました。

  • エアコンコンセントの増設などの工事:約10万円
  • リビング壁紙張り替え:6万円
  • 洗面台交換:2万5000円

詳細はこちらの記事で解説しています。▼

まとめ

この記事では、最初の物件にオススメの条件を紹介しました。

結論は、郊外のファミリー向け区分マンションです!

私の場合、長く住んでくれそうなシングルマザー+子ども2人に住んでもらえて、けっこう成功だと思っています。

ただ、築古のマンションなので、減価償却しきる前に、オーナーチェンジで売れたらいいな〜とは思っています。(うまくいくかわかりませんが)

初めての不動産投資で失敗したことはこちらの記事でも解説しています。▼

読んで頂きありがとうございました!

投資未経験でもOK!失敗しない中古マンション投資なら【GA technologies】
藤本紗帆

明石のファミリー向け区分マンション(家賃75,000円)と神戸市の戸建て(入居者未定,家賃9万?)を借り入れなしで所有しています。

1992年生まれで、現在次女の育休中です。

初めて不動産投資をするときにつまずくことが多く、当時知りたかったことをこのブログ(はじふど)でまとめています。

また、年100冊くらい読書していて、参考になった知識も発信しています。

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