【ボロ戸建て投資】水回りリフォーム費用の抑え方

中古物件のリフォームで重要になるのが、入居付けに直結する水回りです。

水回りとは、浴室・トイレ・キッチン・洗面台・洗濯機置き場のことです。

水回りのリフォームは多額の費用がかかりやすいです。

できるだけコストを抑えつつ、新しい設備を取り入れることが重要になります。

最初にケチりすぎると、後でまた修繕が必要になり、結局はお金がかかります。

この記事では、不動産投資のためのコストを抑えた水回りのリフォームについて紹介します。

独立洗面台(シャンプードレッサー)

古い物件では幅60cmの1面鏡で、お湯と水の水栓金具が別々についたものが見られます。

旧式のイメージの洗面台

このような洗面台は古臭くて内覧に来た入居希望者の印象が悪くなります。

そこで、75cm幅のワンレバー式の水栓のシャンプードレッサーに交換します。

75cm幅のシャンプードレッサー

値段は3万円前後で、TOTOパナソニックリクシルなどのメーカーがメジャーです。

楽天などの通販サイトで注文することができますが、日付は指定できても時間指定ができません。

一日物件で待てる人なら施主支給して取り付けだけを業者に頼むことができます。

取り付け工賃と古い洗面所の処分は2万円程度でくらしのマーケットで依頼できます。

届く時間がわからないのは困るという人は、少し割高になりますが業者に洗面台も持ってきてもらいましょう。

室内洗濯機置場

室内に洗濯機置場がない場合は、室内に新設するようにします。

室内洗濯機置場の有無は物件選びに大きく影響するためです。

洗濯機パン

配管工事ができる大工さんか設備屋さんに頼む

設置には給排水管電源が必要です。

そのため、電源と水回りの近くに設置すると最低限の工事で済みます。

  • 壁に穴を開けて、給水を確保
  • 床に穴を開けて、下水管を接続する

といった工事が必要になります。

配管工事もできる大工さんか、水道設備屋さんに依頼しましょう。

コンセントのない場所に設置をしたければ、電気工事士の資格を持った人に依頼して増設してもらいます。

費用の相場は、給排水管電源の位置によって異なります。

最近の新築戸建てを見ると洗濯機パンを置かないのが主流になっているようです。

洗濯機用の水栓はリクシルがオススメ

また、洗濯機パンと合わせて施主支給するといいのが洗濯機用の水栓です。

既存の蛇口があってもサビていたりすると古い印象を与えてしまいます。

そこで、最新の止水弁付き水栓を通販で購入しておきます。

TOTOよりリクシルのほうがプラスチック感がなくて私は好きです。

洗濯機パンの施工と同時に業者の人に取り付けてもらうようにします。

浴室はユニットバスに交換しない方法もある

古い物件の場合は、浴室がユニットバスではなくタイル張りの在来工法であることも多いです。

タイル張りの在来工法

在来工法の浴室をユニットバスに交換すると安くても60〜80万円はします。

浴室を拡張してお風呂のサイズを変更する場合は100万円以上かかることを覚悟しておかなければいけません。

また、リフォーム期間も1週間〜10日ほどです。

ユニットバス

もちろんユニットバスのほうが入居者はつきやすいです。

しかしここでは、費用を抑えるためユニットバスに交換せずにリフォームする方法を紹介します。

床シート施工

床は塗装せずにシート施工をします。

バスナフローレはお風呂用のクッションフロアで、塩ビ製のため冬でも床がひんやりしないのがメリットです。

浴室塗装と一緒に業者にお願いしてもいいですし、通販で接着剤と一緒に購入しDIYする人もいます。

しかし、下地が平坦でないと、細かな凸凹が目立ってしまいます。

下地が平坦でない場合は素人がDIYするのは少し難しいようです。

壁にバスパネルを貼り付ける

バスパネルは、浴室での使用を前提としているため、水気に強くデザインも豊富です。

素人目ではユニットバスと見分けるのが困難なほどです。

さらにコストを削減する場合は壁面の再塗装で済ませます。

ちなみに天井は目立たないのでペンキの再塗装で済ませてもいいのですが、パネルが天井分余った場合は施工する方がいいでしょう。

浴槽を新しいものに交換

楽天等で検索すれば、樹脂やFRP製などの浴槽が2~3万円程度で販売されています。

サイズ、排水溝の位置、エプロンの位置を確認してから購入します。

注意点は、既存の浴槽が浴室の床面から100%露出しているか、それとも何割かが床の下に埋まっているかを確認することです。

少しでも埋まっている場合、工事費が跳ね上がります。

事前に大工さんに工事費について確認しておきましょう。

浴槽がステンレスの場合はピカールなどを使って磨きあげてもいいでしょう。

全体を浴室塗装

バスパネルや床シートを施工するよりもコストを抑えられるのは、浴室全体を塗装することです。

浴室塗装のメリットは、20万円前後の低コストで、2~3日と工期が短いことです。

デメリットは、塗装できる専門業者が限られていることと、耐久性が高くないことです。

5〜7年か、長くとも10年以内には再塗装が必要になります。

また、必要に応じて、

  • 割れたタイルの補修や交換
  • 目地のコーキングの再施工
  • 浴槽の再塗装交換

なども業者にお願いします。

しかし、専門の業者に頼むと工事価格が相対的に高く、割に合わないこともあります。

浴槽の入れ替え等がコスト面で実施できない場合などに取る次善策といえます。

水栓を混合水栓に交換

在来工法でもユニットバスでも、光る部分はピカピカのほうが印象がいいです。

水栓金具は新品の混合水栓に変えることがオススメです。

水栓はAmazon楽天市場で購入します。(施主支給

それから、くらしのマーケットで「リフォーム▶水栓蛇口交換▶浴室▶工事だけ依頼する」で検索して取り付けを依頼します。

取り付け費用の相場は8,000~9,000円です。

ホームセンターだと12,000〜15,000円かかりますので、くらしのマーケットのほうが安いです。

壁面にバスパネルを施工する際は、職人さんに頼んで一緒に交換してしまいましょう。

換気扇

換気扇を作動させて、異音がしないかどうかを確認します。

故障している場合はもちろん、少しでも異音がする場合は新品へ交換します。

予防的に交換しておくことで、クレームが入ったときに慌てて高い費用で交換することを防げます。

換気扇の交換は電気工事の資格を持っている人が作業する必要があります。

これも水栓と同様で、換気扇のみを施主支給して、くらしのマーケットで交換のみを依頼すると費用を抑えることができます。

換気扇は通販で数千円、交換代は8,000~12,000円程度です。

シャワーヘッド、シャワーフック、鎖付きゴム栓

シャワーヘッドやシャワーフックが古い場合はステンレスタイプに交換します。

また、鎖付きゴム栓も新しいものに交換します。

特に、サビが出ている場合は交換必須です。

どれもホームセンター等で販売されています。

キッチン

ファミリータイプの居室は女性の意見が優先されます。

女性は特にキッチンに注目しますので、キッチンをきれいにしておくことは重要です。

システムキッチンを新たに導入するのは50万円以上かかり高額になります。

公団用の安い流し台であれば、10万円以下に抑えることもできます。

ここでは、既存のキッチンをきれいにする方法を紹介します。

洗剤を選んで掃除する

壁紙、タイル、床の汚れは洗剤をきちんと選べば自分で落とすことができます。

うまく汚れが落ちれば交換しなくてすむので安上がりです。

ただし、シンクの汚れは油・サビ・水アカなどいろいろな汚れが混ざっていて、自分でピカピカにすることは難しいです。

ネットで調べたクエン酸を使う掃除方法を実際にやってみましたがあまりピカピカにならなかったです。

シンクの掃除は業務用の洗剤を使ったり、プロに任せたほうがいいかもしれません。

ガスコンロ・水栓

ガスコンロやキッチン用の水栓は古ければ新品に交換します。

これも施主支給して、くらしのマーケットで業者に取付工事だけをお願いします。

ガスコンロ2万円前後、取り付け工事は1万〜1万5千円ほどです。

水栓はシングルレバーの混合水栓がベターです。

7,000円〜1万円ほどで購入できます。

取り付けの施工費は8,000~1万円ほどです。

収納の扉にはカッティングシートを貼る

収納の扉がひどく汚れていたり、傷んでいる場合はカッティングシート(リメイクシート)を貼ります。

業者に頼むと数万円しますが、カッティングシートの貼り方はDIY動画がたくさんあります。

道具はカッター、定規、霧吹き、針などで全て100均で揃えることもできます。

器用な人はDIYにチャレンジしてもいいと思います。

照明のひも・包丁差し

キッチンの照明のひも包丁差しも汚れていることが多いです。

キッチンのひもは2個100円ほど、包丁差し500~1000円くらいで購入できます。

細かいところですが、知らず知らずのうちに目に入って部屋の印象を悪くしてしまいます。

トイレ

トイレは和式から洋式トイレに取り替える場合は15~20万円程度の費用がかかります。

洋式便座自体は4~5万円で購入できます。

取り付け工事は大工工事、配管工事、仕上げのクロス・クッションフロアの施工、古い便座の処分というふうに、複数の職人にお願いする必要があります。

床はクッションフロア

トイレや洗面所など狭くて水気のある場所は施工性と耐水性に優れたクッションフロアを貼ります。

質感はフローリングの方が上質ですが、トイレや洗面台の床は長い目で見ると原状回復のコストを下げることができます。

クッションフロアはフローリングの上からでも施工できます。

クッションフロアは1.8m幅で1m あたり1500円くらいですので、材料代はトイレで1500円、洗面台で3000円です。

接着剤も1kgで1000円前後です。

トイレは狭い空間のため、クッションフロアやクロスの張替えもDIYでチャレンジしやすいです。

温水洗浄便座

物件を検索するポータルサイトでも温水洗浄便座ありを選ぶ人もいます。

1万5千円〜2万円で施主支給して、動画で確認して自分で30分ほどで取り付けることが可能です。

トイレにコンセントがない場合は、コンセント増設を電気工事士に工事を依頼する必要があります。

トイレ内の照明器具や換気扇用の電源を流用できるため、比較的短時間で施工できます。

小物も施主支給

  • トイレットペーパーホルダー
  • 手洗い吐水口(ロータンク手洗い金具)
  • 洗浄ハンドル(ロータンクレバー)
  • タオル掛け

以上のような小物は、状態に応じて新品に交換します。

すべて楽天やアマゾンなどで数千円程度で購入できます。

目先の利回り優先はダメ

ボロ戸建て投資では利回りを優先し最低限のリフォームしか行わなかったりすると、入居者から「退去」というしっぺ返しが待っています。

入居者が部屋を選ぶときは内装のきれいさなどの第一印象で決まることが多いため、見た目に訴える改装工事を中心に考えがちです。

しかし、実生活で古屋ならではの不満が見え始め、退去につながることも多いです。

  • 洗濯機置場が外にある
  • 洗濯物を干す場所に屋根がない
  • 窓に簡易換気扇があるためすき間から虫が入る
  • 周りが都市ガスなのにプロパン
  • 断熱性能が低いので寒い
  • 床が傾いている

などの不満が多くなりすぎては耐えられなくなります。

最低限のリフォーム費用で高利回りを謳っている投資法もありますが、それでは退去が多くなります。

高利回りは一瞬で終わり、長い空室期間が待っています。

また、低家賃となるため入居者の属性もよくなく、トラブルも多くなってしまいます。

見栄えの内装工事だけでなく、入居後に見えてくる古屋独特のトラブル要素を極力減らしたリフォームが必要です。

入居者が「ほかの物件よりも良い」と満足を得ることが長期的な入居につながり、結果的には大家が得をします。

まとめ:安くするポイントは施主支給と分離発注

リフォームを安くするポイントは「施主支給」と「分離発注」です。

施主支給とは、通販などで設備を安く購入し、業者に取付のサービスだけを発注することです。

分離発注はこちらの記事で解説しています。▼

ボロ戸建てのリフォームはYouTube で勉強してDIYできることも多いですが、電気系統や水道工事はプロにまかせておいたほうが無難です。

ボロ戸建て投資に興味がある人は、こちらの記事も参考にして下さい。▼

読んでいただきありがとうございました!

藤本紗帆

明石のファミリー向け区分マンション(家賃75,000円)と神戸市の戸建て(入居者未定,家賃9万?)を借り入れなしで所有しています。

1992年生まれで、現在次女の育休中です。

初めて不動産投資をするときにつまずくことが多く、当時知りたかったことをこのブログ(はじふど)でまとめています。

また、年100冊くらい読書していて、参考になった知識も発信しています。

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