鑑定理論の語呂合わせ（AI活用）

覚えにくいとこの語呂合わせをつくってもらおう！！

適宜追加していきます。

埋蔵文化財の有無及びその状態：「星設置、知識が重い」

「星(ほし)設置(せっち)、知識(ちしき)が重(おも)い」

語呂	条文の文言
ほ	発掘調査(「掘る」の「ほ」)
し	現状を変更することとなるような行為の停止又は禁止
せっ	設計変更に伴う費用負担
ち	土地利用上の制約

語呂	条文の文言
地(ち)	① 周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるか否か
指(し)	② 発掘調査、試掘調査等の措置が指示されているか否か
既(き)	③ 埋蔵文化財が現に存することが既に判明しているか否か(過去の発掘調査等の履歴及び措置の状況)
重	④ 重要な遺跡が発見され、保護のための調査が行われる場合(土木工事等の停止又は禁止の期間、設計変更の要否等)

• ストーリー

遺跡があるかもしれない土地には、星印(☆)を設置する(星設置)。星印がつくと、次の4つで価格に響く。土地を掘って(発掘調査)、工事が止まり(停止又は禁止)、設計を直す費用がかかり(設計変更に伴う費用負担)、土地の使い方が縛られる(土地利用上の制約)。

だから、知識が重い。次の順番で確かめる。

1. 周知の包蔵地に含まれるか(地)。
2. 調査の措置が指示されているか(指)。
3. 既に遺跡があると判明しているか(既)。
4. 重要な遺跡が見つかったら、工事の停止期間と、設計変更の要否を確かめる(重)。

設計、設備等の機能性：「ゆか天下、上空エレキ、自警エコ万能」

① 設計、設備等の機能性
各階の床面積、天井高、床荷重、情報通信対応設備の状況、空調設備の状況、エレベーターの状況、電気容量、自家発電設備・警備用機器の有無、省エネルギー対策の状況、建物利用における汎用性等に特に留意する必要がある。

「ゆか天下(てんか)、上空(じょうくう)エレキ、自警(じけい)エコ万能(ばんのう)」

語呂	条文の文言
ゆか	各階の床面積
天(てん)	天井高
荷(か)	床荷重

語呂	条文の文言
上(じょう)	情報通信対応設備の状況
空(くう)	空調設備の状況
エレ	エレベーターの状況
キ	電気容量

語呂	条文の文言
自警(じけい)	自家発電設備・警備用機器の有無
エコ	省エネルギー対策の状況
万能	建物利用における汎用性(意味が近い「万能」に置き換え)

• ストーリー

このビルは、ゆかが天下を取っている。床は広く、天井は高く、荷重にも強い。

その上空では、エレキが鳴り響いている。通信と空調が行き渡り、エレベーターが動き、電気の容量もたっぷりある。

ビルの守りは、自警団が固めている。自家発電と警備機器がそろい、エコで、しかも万能(何にでも使える)だ。

維持管理の状態：「矢が行かない、電球で防衛、ハロー保全」

③ 維持管理の状態
屋根、外壁、床、内装、電気設備、給排水設備、衛生設備、防災設備等に関する破損・老朽化等の状況及び保全の状態について特に留意する必要がある。

「矢(や)が行(ゆ)かない、電球(でんきゅう)で防衛(ぼうえい)、ハロー保全(ほぜん)」

語呂	条文の文言
矢(や)	屋根
が	外壁(がいへき)
行か(ゆか)	床
ない	内装(ないそう)

語呂	条文の文言
電(でん)	電気設備
球(きゅう)	給排水設備(「電」と「給」で「電球」)
防衛	防災設備、衛生設備(「防」と「衛」で「防衛」)

語呂	条文の文言
ハロー	破損・老朽化等の状況(「破」と「老」で「ハロー」)
保全	保全の状態

• ストーリー

屋根にも、外壁にも、床にも、内装にも、矢が行かない。

電球で(電気設備、給排水設備)防衛(防災設備、衛生設備)。

最後に、建物に「ハロー」と声をかけて、破損・老朽化の状況と、保全の状態を確認する。

商業施設の個別的要因：「ゆか天、売り客はん、棒針法」

③ 商業施設
各階の床面積、天井高等に留意する必要がある。特に、多数のテナントが入居するショッピングセンター等の大規模な商業施設については、多数の顧客等が利用することを前提とした集客施設としての安全性を確保しつつ収益性の向上を図ることが重要であるとの観点から、売場面積、客動線、商品の搬入動線、防災設備の状況、バリアフリー化の状況、施設立地・規模等に関する法令等に留意する必要がある。

「ゆか天(てん)、売り客はん、棒針法(ぼうばりほう)」

語呂	条文の文言
ゆか	各階の床面積
天	天井高等

語呂	条文の文言
売り	売場面積
客	客動線
はん	搬入動線(商品の搬入動線)

語呂	条文の文言
棒(ぼう)	防災設備の状況
針(ばり)	バリアフリー化の状況
法	施設立地・規模等に関する法令等

• ストーリー

まず、ゆかと天(床面積と天井高)を確認する。

ショッピングセンターでは、お客はんに売る(売場面積、客動線、搬入動線)。そして、安全のために、棒針で網を編む(防災設備、バリアフリー、法令)。安全性を確保しながら、収益性を上げていく。

一時金の運用利回り：「金ないし性格、木戸で予告か」

運用利回りは、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考量して決定するものとする。

「金ないし性格、木戸で予告か」

語呂	条文の文言
金	一時金の性格
ない	賃貸借等の契約内容
し	対象不動産の種類及び性格等
性格	一時金の性格、不動産の種類及び性格等(2か所を1語で受ける)

語呂	条文の文言
木戸の「キ」	当該不動産の期待利回り
木戸の「ト」	不動産の取引利回り
予告の「ヨ」	長期預金の金利
予告の「コク」	国債及び公社債利回り
予告の「カ」	金融機関の貸出金利

• ストーリー

大家の木戸さんは、借主から契約の際に一時金を預かった。ところが、財布の中身はからっぽで、「金ないし…」と冷や汗をかいている。だから、この一時金は無駄にできない。

そこで木戸さんは、次の3つを確かめて、性格を見極める。

1. 一時金(金)は、どんなお金か。
2. 契約の内容(ない)は、どうなっているか。
3. 物件の種類(し)は、何か。

性格は、一時金の性格と、不動産の性格の2か所に出てくる。木戸さんは、この2つの性格をしっかり見極める。

次に、この一時金をどこで運用するかを考える。借主が解約を予告してくるまでは、お金が手元にある。その間の運用先は、2つに分かれる。

• 自分の物件で運用する(期待利回り・取引利回り)。これが「木戸」。
• 預金・国債・貸出に回す(預金の金利、国債及び公社債利回り、貸出金利)。これが「予告か」。

継続賃料の鑑定評価額：「耕地の近代化、警戒ない」

継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点(以下「直近合意時点」という。)以降において、公租公課、土地及び建物価格、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の変動等のほか、賃貸借等の契約の経緯、賃料改定の経緯及び契約内容を総合的に勘案し、契約当事者間の公平に留意の上決定するものである。

「耕地(こうち)の近代化(きんだいか)、警戒(けいかい)ない」

語呂	条文の文言
耕	公租公課
地	土地及び建物価格
近	近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における賃料
代	同一需給圏内の代替競争不動産の賃料
警(けい)	賃貸借等の契約の経緯
戒(かい)	賃料改定の経緯
ない	契約内容

【ストーリー】

昔ながらの耕地が近代化して、周りの様子が変わった。それでも、貸主と借主は警戒ない(互いに契約の経緯をわかっていて、疑っていない)。だから公平に賃料を決める。

継続賃料利回り：「貴兄、基礎の類題」

継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるものとする。

語呂合わせ

「貴兄(きけい)、基礎(きそ)の類題(るいだい)」

語呂	条文の文言
貴(き)	期待利回り
兄(けい)	契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り
基礎	基礎価格の変動の程度
類(るい)	近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例における利回り
題(だい)	同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回り

• ストーリー

大家は、前回の約束(直近合意時点の利回り)を出発点にする。ただし、継続賃料ならではの事情には気をつける。

そして借主に「貴兄、」と呼びかけて、利回りを説明する。まず「基礎価格の動き」を示す。次に「類題」として、似た物件の事例と、代わりになるライバル物件の事例を並べる。この5つを総合的に比べて、継続賃料利回りを決める。