こんにちは。不動産投資をしている藤本紗帆です。
マイホーム用の築古戸建を500万円で購入しました。
固定資産税の評価額は730万円くらいありますが、残置物が多いことに加え、一番は建て替えが難しいことから、安く購入できました。
詳細が全くない状態でポータルサイトに1日だけ掲載して
- 閲覧1200以上
- メールの問い合わせ60以上
- 電話が5件
- すぐ見に来た人が自分を含めて3人
だったそうで、土日をまたがない超スピード勝負でした。
（育休中でないと絶対変えませんでした。）
リフォームしたら家賃13万円くらい、1階のだだっ広いガレージだけでも倉庫として貸せます。（月5.5万円くらい）
コンプラガバガバなちょっとヤバいおじいちゃんの一人業者が仲介でした。
超適当でしたが、まあ安く買えたのでいろいろ黙っておきます・・・。
擁壁はやめたほうがいい
今回買った物件は一方に擁壁がある物件でした。
基本的に擁壁のある物件は避けたほうがいいです。
建て替えの際に、古い擁壁のままだと再建築の許可が基本的に降りないからです。
擁壁をイチからやり変えるとなると、規模によりますが戸建てでも1,000万円以上の費用がかかることもあります。
基本的には擁壁があると土地の価値がマイナスになるということです。
神戸は擁壁だらけですが・・・。
私の場合、7年くらい住んで売却する予定（いわゆるやどかり投資）で、購入することにしました。
土地ではなく利用価値への投資というイメージです。区分マンションみたいですね。
擁壁の補修工事
擁壁の耐用年数は20～50年です。
古くなってくるとひび割れ（クラック）など不具合が生じてきます。
再販がしやすいように、見た目をキレイに補修工事をしておくことにしました。
こちらはクラック補修後の写真です。▼
さらに、擁壁の下に写真のようなスキ間が空いており、そこも埋めてもらいました。
こちらが施工後の写真です。▼
写真には納まっていませんが、かなり広範囲に手を加えてもらいました。
誰に工事してもらう？業者は？
業者を選んだり工事するまで、紆余曲折がありました。
まず建設事務所に連絡
「神戸市 擁壁」で検索すると神戸市の擁壁の安全性に関するQ＆Aのページ等がヒットします。
宅地の擁壁については、「各地域の建設事務所にご相談ください。」とありました。
建設事務所は、道路・公園・河川などの公共施設を維持管理を担当しているようです。
神戸市には6箇所の建設事務所があり、最寄りの事務所に連絡を取り擁壁を見てもらうことになりました。
（建設事務所の人は公務員で土日は対応できず、平日に立会いなしで見に行ってもらいました。）
危険な擁壁でない＝補助金は出ない
見てもらったところ、建物には影響はなく、危険な擁壁ではない、とのことでした。
危険な擁壁や崩壊したがけの応急修繕工事には補助金もあるのですが、対象外なようです。
ただ、見た目がよくなるよう最低限の補修はしたいと伝えると、「建設業協会 神戸支部」のページから工事業者を探せる、とのことでした。
建設事務所が工事を請け負うわけではないです。
業者を建設業協会から探す
建設業協会のサイトの会員一覧のページには、土木系の工事業者がずらり。
早速近所の会社にいくつか問い合わせてみますが、反応が微妙・・・。
どうやら戸建ての擁壁の補修工事のような小さい工事は受けたくないようです。
大規模な公共事業を請けるような会社ばかりなので、当たり前ですね。
もう少し規模が小さめな？業者を探し直すことにしました。
土木の業者免許を持っている会社
擁壁の補修工事等は、土木工事業の建設業許可業者から探すといいようです。
兵庫県の建設業許可業者一覧のページから探してみました。
名簿は絞り込み検索ができないので、近所の土木系の会社を探すのは大変でした。
結局、近くの「〇〇造園土木」という名前の業者に依頼することにしました。
「（地名）土木 業者」で検索したらヒットしたので最初からそうすれば良かったです。
費用は693,000円
見積もり書は以下の通りです。
なるべく安く見た目をキレイにして下さい、とお願いしていたので、交渉などはしませんでした。
いろいろサービスで外構の見た目をキレイにしてもらったので良かったです。
まとめ
擁壁がある物件を購入したのは初めてで、いろいろ右往左往しました。
擁壁は基本はやめたほうがいいですが、今回は住みたいと思ったマイホームで再販前提で購入しました。
業者を探すのに手こずりましたが、なんとか修繕工事ができて良かったです。
読んでいただきありがとうございました！
