【令和８年不動産鑑定士試験】会計学解答

将来の期間に影響する特定の費用とは、次の3つの要件をすべて満たす費用をいう。

• すでに代価の支払が完了し、又は支払義務が確定していること
• これに対応する役務の提供を受けていること
• その効果が将来にわたって発現するものと期待されること

根拠：企業会計原則 注解15（企業会計原則 第三 一 D を含む）

根拠は、費用収益対応の原則にある。将来の期間に影響する特定の費用は、その効果が将来の数期間にわたって発現し、将来の収益の獲得に貢献する。したがって、支出した期に全額を費用とせず、効果の及ぶ数期間に合理的に配分し、収益と対応させることで、各期の期間損益を適正に計算できる。

そのため、いったん貸借対照表の資産の部に計上し、各期に償却を通じて費用化する。これは、期間損益計算を適正にするための経過的な処理である。

根拠：企業会計原則 第二（費用収益対応の原則）、同 注解15

現行制度で繰延資産として計上できる項目は、次の5つである。このうちいずれか3つを挙げればよい。

• 創立費
• 開業費
• 株式交付費
• 社債発行費等
• 開発費

いずれも、支出時に費用処理することが原則であり、繰延資産として資産計上することは認められる処理（任意）である。

（参考）各項目の償却期間（単位：年）

根拠：実務対応報告第19号「繰延資産の会計処理に関する当面の取扱い」（企業会計原則 注解15 を含む）

前払費用は、一定の契約に従い、継続して役務の提供を受ける場合に、いまだ提供されていない役務に対して支払われた対価である。そのため、前払費用は、役務の提供を受ける権利を表し、契約の解除などで支払った対価の返還を受けうる点で、換金能力を有する。

これに対して、繰延資産は、すでに役務の提供を受け、代価の支払が完了し、又は支払義務が確定した費用である。役務の提供は終了しているので、対価の返還を受けることはできず、換金能力を有しない。

このように、繰延資産は、本来は費用であり、期間損益計算を適正にするために、特別に資産として計上されている。この点で、財産的な価値をもつ前払費用とは異なる。

根拠：企業会計原則 注解5（前払費用）、注解15（繰延資産）

研究開発費は、発生した時点では、将来の収益を獲得できるかどうかが不明である。また、研究開発の計画が進行し、将来の収益獲得が期待される場合でも、その獲得は依然として不確実である。そのため、資産としての計上要件である「将来の収益を獲得する能力があること」を、客観的に判断することができない。

さらに、資産計上を認めると、企業ごとに処理がばらつき、企業間の比較可能性が損なわれる。そこで、研究開発費は、発生時に費用として処理する。

根拠：研究開発費等に係る会計基準（結論の背景を含む）

投資家による企業評価の観点

売買目的有価証券は、市場で自由に売買でき、時価で容易に換金できる。投資家にとっては、時価が将来キャッシュ・フローの予測や企業の財務内容の評価に有用な情報である。そのため、貸借対照表に時価で計上する。

損益計算書上の利益測定の観点

売買目的有価証券は、短期的な価格変動を利用して利益を得ることを目的とする。そのため、時価の変動そのものが、投資の成果である。また、時価で換金できるので、成果はいつでも実現できる状態にある。したがって、評価差額は、その期の損益として、純利益に含める。

根拠：金融商品に関する会計基準（企業会計基準第10号）の売買目的有価証券の定め（結論の背景を含む）

事業投資は、時価で売却して成果を得ることを目的とせず、事業の中で使用・加工し、販売することで資金を回収するために保有する。したがって、時価の変動は、投資の成果ではなく、事業の成果を左右しない。

売買目的有価証券では、時価の変動が投資の成果そのものであり、時価で換金もできる。これに対して、事業投資では、時価の変動による評価差額は、まだ実現していない未実現の利益である。投資の成果は、事業を通じて、製品やサービスの販売によって実現した時点で、収益として認識する。

そこで、事業投資は、取得原価で評価し、時価の変動は損益に反映しない。

（設例）取得原価1,000の資産。期末の時価は1,300（単位：万円）

根拠：企業会計原則 第三（資産の評価の定め）、金融商品に関する会計基準（結論の背景を含む）

評価差額を、損益計算書を通さずに、貸借対照表の純資産の部に直接計上する方法が考えられる。

具体例は、その他有価証券（たとえば、取引関係の維持のために保有する、取引先の株式）である。その他有価証券は、売買目的とも満期保有目的とも異なり、時価の変動を、直ちに投資の成果とみなすことは適当でない。そこで、貸借対照表には時価で計上し、財政状態を適切に示す。一方で、評価差額は、「その他有価証券評価差額金」として純資産の部に計上し、当期の純利益には含めない。これにより、経営成績の情報が、未実現の損益によって歪められない。

根拠：金融商品に関する会計基準（企業会計基準第10号）のその他有価証券の定め（結論の背景を含む）

売却によって、保有期間中は未確定であった投資の成果が、現金という形で確定する。つまり、投資の成果が実現したことを意味する。

そのため、保有期間中に純資産の部に計上されていた評価差額は、売却時に損益計算書へ振り替えられ、当期の純利益に含められる（組替調整）。これにより、投資の成果は、実現した期の純利益として、一度だけ計上される。

（設例）その他有価証券。取得原価1,000、期末の時価1,300、翌期に1,300で売却（単位：万円。税効果は考えない）

根拠：金融商品に関する会計基準（企業会計基準第10号）のその他有価証券の定め（結論の背景を含む）

時価情報が有用であるという点は、たしかにそのとおりである。しかし、だからといって、時価で記録し、評価差額を損益に含めるべきとは限らない。

第三者に賃貸する不動産は、売却による時価の変動ではなく、賃貸を通じて得られるキャッシュ・フローによって、投資を回収する。つまり、(2)②の事業投資と同じ性格をもつ。そのため、時価の変動による評価差額は未実現であり、これを損益に含めると、投資の成果を適切に示さない。したがって、取得原価で評価するのが適当である。

一方で、抜粋にもあるように、時価情報の開示は、財務諸表本体の評価だけで満たされるものではない。そこで、貸借対照表では取得原価で評価しつつ、時価を注記で開示することで、投資家に有用な時価情報も提供する。

根拠：賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準（企業会計基準第20号）（結論の背景を含む）

賃貸等不動産は、固定資産の減損会計の対象である。資産の収益性が低下し、投資額の回収が見込めなくなった場合に、帳簿価額を回収可能価額まで減額する。具体的には、次の手順による。

• 減損の兆候がある場合に、減損損失を認識するかどうかを判定する
• 資産から得られる割引前の将来キャッシュ・フローの総額が、帳簿価額を下回る場合に、減損損失を認識する
• 帳簿価額を、回収可能価額（正味売却価額と使用価値のいずれか高い方）まで減額し、その差額を減損損失とする

これに対して、棚卸資産は、販売によって投資を回収する。そのため、期末における正味売却価額が取得原価より下落している場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げる。

このように、賃貸等不動産は、使用（賃貸）による回収額で判断する。棚卸資産は、販売による回収額（正味売却価額）で判断する。

（設例）帳簿価額1,000。割引前将来キャッシュ・フローの総額900、使用価値700、正味売却価額650（単位：万円）

根拠：固定資産の減損に係る会計基準（認識・測定の定めを含む）、企業会計基準第9号「棚卸資産の評価に関する会計基準」