【令和6年不動産鑑定士試験】経済学 過去問解説

GeminiやClaudeに壁打ちしました。

アイキャッチ画像はCanvaのAIです。

問題はコチラ

問題１：余剰分析・外部性、ゲーム理論

(1) ワンルーム賃貸アパート市場(余剰分析・外部性)

共通の前提

• 需要関数: D = 1500 − 100P(逆需要: P = 15 − Q/100)
• 供給関数: S = 100P(逆供給: P = Q/100)
• 単位: P は万円、Q は戸

---

① 均衡取引量と均衡家賃

問われていること

• 市場の均衡取引量と均衡家賃

答え

• 均衡取引量: 750戸
• 均衡家賃: 7.5万円

解説

• 均衡は D = S となる点(需要曲線と供給曲線の交点)
• 1500 − 100P = 100P → 200P = 1500 → P = 7.5
• 供給関数に代入: Q = 100 × 7.5 = 750

---

② 家賃補助(1戸当たり3万円)

問われていること

• 借家人に3万円/戸の補助を出したときの消費者価格と生産者価格

答え

• 消費者価格: 6万円
• 生産者価格: 9万円

解説

• 両価格の関係: Pp = Pc + 3
• 需要は Pc に依存: D = 1500 − 100Pc
• 供給は Pp に依存: S = 100Pp = 100(Pc + 3) = 100Pc + 300
• D = S より 1500 − 100Pc = 100Pc + 300 → Pc = 6
• Pp = 6 + 3 = 9
• 補足: 取引量は900戸で、補助により750戸から拡大する

---

③ 家賃上限規制(上限5万円)

問われていること

• 上限5万円の規制下での消費者余剰と生産者余剰

答え

• 消費者余剰(CS): 3,750万円
• 生産者余剰(PS): 1,250万円
• (参考)死荷重(DWL): 625万円

解説

• 取引量の決定
  • 供給量は S = 100 × 5 = 500戸
  • 需要量は 1500 − 100 × 5 = 1000戸で、超過需要が生じる
  • 実際の取引量は供給側に制約され、500戸になる
• 生産者余剰
  • 底辺500戸、高さ5万円の直角三角形
  • PS = 1/2 × 500 × 5 = 1,250万円
• 消費者余剰
  • Q = 500 のときの需要価格は 15 − 5 = 10万円
  • 上底 (15 − 5) = 10万円、下底 (10 − 5) = 5万円、高さ500戸の台形
  • CS = (10 + 5) × 500 ÷ 2 = 3,750万円

---

④ 限界外部費用(1万円)がある場合の最適取引量

問われていること

• 1戸当たり1万円の限界外部費用(公害・混雑など)があるときの、社会的に最適な取引量

答え

• 最適取引量: 700戸

解説

• 最適な取引量は SMB = SMC となる点
  • SMB(社会的限界便益)= 需要曲線 = 15 − Q/100
  • SMC(社会的限界費用)= PMC + MEC = Q/100 + 1
• 15 − Q/100 = Q/100 + 1 → 2Q/100 = 14 → Q = 700
• 外部性を無視した市場均衡(750戸)より50戸少なくなる
• 市場に任せると過剰生産になり、その分が社会的損失(死荷重)になる

---

(2) ホテリングの立地モデル（ゲーム理論）

① ナッシュ均衡における出店地点と理由

【問題文】

ホテリングの立地モデルにおいて、ナッシュ均衡となる出店地点とその理由を答えよ。

【解答】

A店・B店ともに H2 に出店する。（A店は H2、B店は H2 を選択）

【解説】

• ナッシュ均衡の定義: 各プレイヤー（店舗）が、「相手の戦略を所与としたとき、自らの戦略を単独で変更しても利得（獲得顧客数）を増やすことができない状態」のことである。
• 理由の説明: 両店舗が中央の H2 地点に並んで出店した場合、全5軒の住民（H0〜H4）を均等に分け合い、両店ともに 2.5軒分 の顧客を獲得する。 ここで、一方の店舗（例：A店）が単独で戦略を変え、他の地点へ移動した場合の獲得顧客数を検証する。
  • H1 へ移動した場合：西側の H0, H1 の計2軒を獲得するにとどまり、残り3軒は H2 に残るB店に奪われる（獲得客数は2軒に減少）。
  • H0 へ移動した場合：H0 の1軒のみの獲得に終わる（獲得客数は1軒に減少）. 同様に東側（H3, H4）へ移動しても獲得客数は減少する。したがって、両店舗ともに H2 から単独で離れる動機（インセンティブ）が存在しないため、組み合わせ (H2, H2) がナッシュ均衡となる。

② 5軒の住民の総移動距離が最も短くなる立地

【問題文】

5軒の住民の総移動距離が最も短くなる最適な出店地点の組み合わせと、その総移動距離の最小値を求めよ。

【解答】

総移動距離の最小値は 3km。出店地点の組み合わせは以下のいずれか3パターン（A店とB店の入れ替えを含む）である。

1. 一方の店舗が H1、他方の店舗が H3 に出店する
2. 一方の店舗が H0、他方の店舗が H3 に出店する
3. 一方の店舗が H1、他方の店舗が H4 に出店する

【解説】

住民は最も近い店舗を利用するため、全5軒の住民の移動距離の合計が最小になる配置（社会最適配置）を計算・比較する。

• パターン1：(H1, H3) の場合H0 は H1 店舗利用（1km）、H1 は H1 店舗利用（0km）、H2 は両店から同距離のためどちらか利用（1km）、H3 は H3 店舗利用（0km）、H4 は H3 店舗利用（1km）。 総移動距離 = 1 + 0 + 1 + 0 + 1 = 3km。
• パターン2：(H0, H3) の場合H0(0km) + H1(1km) + H2(1km) + H3(0km) + H4(1km) = 3km。 （※ H1 の住民は H0 店舗まで1km、 H2 の住民は H3 店舗まで1km移動する）
• パターン3：(H1, H4) の場合H0(1km) + H1(0km) + H2(1km) + H3(1km) + H4(0km) = 3km。
• 上記3通りのいずれにおいても、総移動距離は最小の3kmとなる。
• ※補足：①で求めたナッシュ均衡 (H2, H2) における総移動距離は 2 + 1 + 0 + 1 + 2 = 6km であり、各店舗が自店の利益を追求した結果、社会全体としては住民に余計な移動負担を強いる不効率な配置が生じていることが理解できる。

問題2：マクロ経済学（SNA・地価モデル・金融政策）

(1) SNA（国民経済計算）と帰属家賃

① SNAにおいて持ち家の「帰属家賃」をGDPに含める理由

【問題文】

SNA（国民経済計算）において、持ち家の「帰属家賃」をGDPに含める理由を述べよ。

【解答の骨子】

• 持ち家も、住んでいる人に「住まい」という価値（サービス）を毎日生み出し続けている大切な財産である
• 持ち家の帰属家賃をGDPに入れないと、「持ち家にするか賃貸にするか」という選び方の違いだけで国全体のGDPが大きく変わってしまい、実際の経済活動の規模を正しく測れなくなる
• 持ち家に住む人が多い国と賃貸に住む人が多い国、あるいは時代ごとの経済の大きさをフェアに比較するためにも必要
• 自分の家に住む場合であっても「アパートを借りているのと同じ価値のサービスを消費している」とみなし、家賃相当額をGDPにカウントする

② 日本における近年の帰属家賃の年間規模

【問題文】

日本における近年の帰属家賃の年間規模はおよそどれくらいか。

【解答】

約50兆円

【計算式】

持ち家数：3,280万戸 × 想定される年間の平均家賃：150万円 ＝ 49.2兆円 ≒ 約50兆円

【考え方のプロセス】

• 問題文の「持ち家数：3,280万2千戸」という数字を使用する
• 日本のファミリー向け住宅の平均的な家賃を「月12.5万円（年間150万円）」と仮定する
• 持ち家数×年間家賃で掛け算を行うと、約49.2兆円となる
• これを問題文の指示通り「何十兆円単位」に丸める（四捨五入する）
• 統計の実情に合った、綺麗な「約50兆円」という数字が導き出せる

(2) 地価モデル・実質利子率・金融政策

① 空欄補充（ア〜カ）

【問題文】

地価決定理論式 P = R ÷ (i – g) に基づき、利子率やインフレ率の変化が地価に与える影響に関する空欄（ア〜カ）を埋めよ。

【解答】

ア: 高い

イ-1: 0.1

イ-2: 上昇

ウ-1: 0.1

ウ-2: 上昇

エ-1: 0.1

エ-2: 上昇

オ-1: 0.5

オ-2: 低下

カ: 上回る

【解説】

地価の公式の基本的な考え方

• 地価 ＝ 地代 ÷（金利 － 物価上昇率）
• 分母（金利－物価上昇率）が小さくなるほど、割り算の答え（地価）は一気に大きくなる
• 例：100÷10＝10だが、分母を小さくして100÷1にすると答えは100に跳ね上がる

---

ア：なぜ金利は物価上昇率より「高い」必要があるのか

• もし金利より物価上昇率のほうが大きいと、分母（金利－物価上昇率）がゼロやマイナスになってしまう
• その場合、割り算が成立しなくなり（地価が無限大になり）、計算が破綻する
• そのため、必ず「金利のほうが物価上昇率より高い」という前提が必要になる

---

イ：普段の平和なとき

• 金利0.5%、物価上昇率0.1%のケース
• 分母：0.5%－0.1%＝0.4%
• このとき地価は、世の中の物価が上がるペースと同じ0.1%ずつ、毎年ジワジワ上昇していく

---

ウ：金利がガクンと下がった年（金利0.5%→0.2%）

• 物価上昇率は0.1%のまま、金利だけが0.2%に下がったケース
• 分母：0.2%－0.1%＝0.1%
• 分母が0.4%から0.1%へ、4分の1の大きさに縮む
• 分母が4分の1になると、割り算の答え（地価）は一気に4倍に跳ね上がる
• そのため、金利が下がった「今年」の土地の値上がりペースは、普段の0.1%を大きく上回る勢いで上昇する
• ただし、4倍に跳ね上がった「来年以降」は、再び落ち着いて毎年0.1%ずつ静かに上昇していくだけである

---

エ・オ・カ：デフレ突入（物価上昇率0.1%→－0.5%）

• 金利0.2%のまま、物価上昇率がマイナス0.5%（デフレ）になったケース
• 分母：0.2%－（－0.5%）＝0.7%（マイナスのマイナスでプラスになる）
• 分母が0.1%から0.7%へ、7倍も大きくなる
• 分母が7倍に膨らむと、割り算の答え（地価）は7分の1に大暴落する
• そのため、デフレになった「今年」の土地の値下がりペースは、普段のペース（0.5%）をはるかに上回る超スピードで低下（大暴落）する
• 大暴落した「来年以降」は、マイナス0.5%のペースに合わせて毎年0.5%ずつ静かに低下していく

② 設備投資の意思決定において名目利子率より「実質利子率」が重要な理由

【問題文】

企業の設備投資の意思決定において、名目利子率よりも「実質利子率」が重要視される理由を述べよ。

【解答の骨子】

• 1. 結論(冒頭で述べる)
  • 設備投資の採算は、物価変動の影響を除いた実質利子率(名目利子率 − 予想物価上昇率)で判断すべきだから
• 2. 理由(なぜ名目では足りないか)
  • 投資の収益(将来の売上・販売価格)は、物価の動きに左右される
  • 借入の返済額は名目で固定されている
  • よって名目利子率だけでは、投資の損得や返済の実質的な負担が分からない
• 3. 具体例(デフレとインフレの対比)
  • デフレ: 借入額は不変で販売価格は下落し、実質利子率が上昇して返済負担が重くなる
  • インフレ: 売上が増え、実質利子率が低下して返済負担が軽くなる
• 4. 結び(再結論)
  • 企業は実質利子率と投資の期待収益率を比較して判断する
  • 実質利子率が低いほど、採算に合う投資が増えて設備投資は増加する
• 書き方のポイント
  • 実質利子率の式は、冒頭か理由の部分で必ず示す
  • デフレとインフレの両方を挙げると説得力が増す
  • 字数が少ない場合は、1・2・4だけに絞り、3は一文で触れる程度にする

③ 政策金利がゼロに達した状況（ゼロ金利制約下）で実質利子率を低下させる金融政策

【問題文】

政策金利がゼロに達した状況（ゼロ金利制約下）において、実質利子率を低下させるための金融政策にはどのようなものがあるか。

【解答の骨子】

• ゼロ金利で表面上の金利をこれ以上下げられない状況では、「実質利子率＝表面上の金利－物価上昇の予想」という式に基づき、人々の期待インフレ率を直接引き上げる特別な金融政策が必要になる
• 具体的な手段は以下の３つである
  • 大量の資産買い入れ（量的緩和）：中央銀行が国債や株式などを市場から大量に買い取ってお金をあふれさせ、「本気でデフレを終わらせる」という強いメッセージを出す
  • 将来の約束（フォワードガイダンス）：「物価目標が達成されるまで、絶対にゼロ金利を続けます」と前もって約束し、世の中の金利が低いまま維持されるという安心感を与える
  • 明確な目標設定（インフレターゲット）：「毎年2%ずつ物価を上げます」といった具体的な目標を打ち出し、人々の物価上昇への期待を直接高める

金融政策の論点と最新の動向

試験当時の時事的な金融政策の論点と、最新の現状についてまとめています。

ゼロ金利制約

• 理論的定義: 名目金利をこれ以上引き下げられない政策上の限界（下限）のことである。
• 最新の動向: 日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、段階的な利上げへと舵を切った。現在は「金利をいかに引き下げるか」というゼロ金利の限界に関する議論から、景気への影響に配慮しつつ利上げを進める「金融正常化」のフェーズへと完全に移行している。

量的緩和

• 理論的定義: 操作目標を金利ではなく、市場へ供給する「お金の量（マネタリーベース）」に置き換えて行う金融緩和政策である。
• 最新の動向: 2024年3月にETF（上場投資信託）などの新規買い入れが終了した。さらに大量に保有してきた長期国債についても、市場の価格形成機能を回復させる観点から、毎月の買い入れ額を段階的に減額する計画が進められている。

フォワードガイダンス

• 理論的定義: 将来の政策金利の方針をあらかじめ表明し、市場参加者の期待（予想）に働きかける手法である。
• 最新の動向: かつて掲げられていた「物価上昇率の実績値が安定的に2％を超えるまで緩和を続ける」という強い約束（オーバーシュート型コミットメント）は、2024年3月に正式に廃止された。現在は、あらかじめ長期の約束を固定する手法を取りやめ、経済・物価データに基づいて柔軟に政策判断を行うスタンスへ変更されている。

イールドカーブ・コントロール（YCC：長短金利操作）

• 理論的定義: 短期金利だけでなく、長期金利（10年物国債利回り）の目標水準を設定し、直接コントロールする政策である。
• 最新の動向: 債券市場の機能を低下させる副作用が存在したこと、および物価目標の実現が見込まれたことから、2024年3月に撤廃された。現在は、長期金利の形成は基本的に市場の取引に委ねられている。

出題の要旨

国土交通省HPのコピペです。