こんにちは。不動産投資家の藤本紗帆です。
この記事では、賢いマイホーム戦略について紹介します！
やどかり投資
自宅として購入した物件を売却あるいは賃貸に出して利益を得る投資です。
自分の家を住み替えていくところから「やどかり投資」とも言われています。
金利が低い住宅ローンを最大限に使って利益に結びつけていくことがポイントです。
ただし、住宅ローンで購入した家を貸し出す場合は、必ず金融機関に相談・報告する必要があります。
こっそりと賃貸に出すと規定に反しますが、転勤などやむを得ない事情で銀行へ報告してから貸し出すことは認められています。
賃貸併用住宅
また、自宅兼アパート（賃貸併用住宅）に住んで家賃収入を得る方法もあります。
賃貸部分の収入で自宅用のローンの返済ができることが魅力です。
また、賃貸している部分も自宅とみなすことができるため固定資産税の軽減措置を受けることができます。
ただ、住宅ローンを適用するためには全体の5割以上を自宅スペースとしなければならず、多くの戸数を確保できません。
賃貸併用住宅で住宅ローンを組める金融機関はコチラの記事で紹介しています。▼
中古物件をリフォーム
900〜1500万円くらいの住宅は投資家も新築が欲しい人も買わないため在庫が豊富です。
建物の構造がしっかりしている物件を指値（価格交渉）して購入し、住宅ローンを目一杯使います。
中古物件の指値についてはこちらの記事で解説しています。▼
住宅ローン控除などのメリットを享受しつつ、自分好みに自宅をカスタマイズできます。
中古戸建ての問題点は断熱性能に劣ること
断熱性能の高い家を購入できればいいのですが、古い家や建売の安普請の家はどうしても断熱や気密性能に劣ります。
寒がりな人は冬は耐えられないと思います。
断熱リフォームをすればいいのですが、中古戸建ての断熱工事は新築のそれよりも難しく、費用が高額になりやすいです。
上手に施工できる技術力のある工務店を探すのも難しいです。
例えるなら、新築の断熱工事は、イチから献立を立てて買い物に行って、レシピを見ながら料理をするというイメージです。
しかし、中古住宅は壁の中がどのようになっているの壁を壊すまでわかりません。
例えるなら、冷蔵庫の中をパッと見てあるもので完璧な料理をするという、ベテラン主婦のような技術力と経験が求められます。
腕のいい職人さんにお願いしたいところです。
職人さんの探し方はこちらの記事でも紹介しています。▼
光熱費が安くなるのは南向きマンションの中部屋
電気代などを含めたトータルのコスパが最強なのは南向きのマンションの中部屋です。
マンションの中部屋は、上下左右の部屋が断熱材となり、断熱するとしても最低限しかない窓だけです。
さらに南向きだと、夏は南中高度が高くなるため涼しく（上の階のバルコニーが庇となっている前提）、冬は南中高度が低いため部屋の奥まで日差しが入って暖かいため、光熱費が安くなります。
特に家にいる時間が長い人は、光熱費のことまで考えるとコスパがいいです。
マイホームを購入しない選択肢もアリ
私はしばらくマイホームを購入しないことにしました。
経緯はこちらの記事でも紹介しています。▼
賃貸でもお得にする方法はあります。
個人事業主として開業して家賃を経費として落とす
個人事業主として開業し、自宅でも仕事をできるようにして、家賃や光熱費を事業用と個人使用分に分けて経費にします（家事按分）。
- せどり
- 動画編集
- ハンドメイド
- YouTuber
- ブログ
などの副業を自宅で始めて家賃の一部を経費とすることができれば、納税額を減らすことができます。
法人で借りて役員社宅として自分に貸す
法人をつくり、法人名義で賃貸契約して、役員社宅として自分が住めば、自分が法人に払う家賃と大家に払う家賃の差額を経費にすることができます。
節税効果が大きいですが、大前提として法人に家賃を払えるだけの売上が必要となります。
法人の作り方についてはこちらの記事で解説しています。▼
まとめ
この記事では不動産に強い人のマイホーム戦略について紹介しました。
読んで頂きありがとうございました。
追記：500万円の築古戸建をマイホームとして購入しました。
500万かけてリフォームし、7年くらい住んだら売る予定です。
