建ぺい率・容積率オーバー物件の購入ってどうなの?

購入を考えている物件が、建ぺい率容積率がオーバーしているとわかったとき、どうすればいいのでしょうか。

基本的に違反建築(建ぺい率・容積率オーバー)の物件は融資が付かず、売却も難しくなるため、リスクの高い物件になります

今回の記事では、違反建築(建ぺい率・容積率オーバー)の物件について詳しく解説します。

建ぺい率・容積率とは

建ぺい率容積率について解説します。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

敷地面積が300㎡で建ぺい率が60%の地域なら、300×60%の180㎡が建築面積の上限になります。

建ぺい率の目的は、日照や風通しを確保するとともに、万が一の火災の炎症を最小限にとどめる効果を期待したものです。

建ぺい率は地域によって異なり、住宅街であれば30~60%、商業地であれば80%のところもあります。

容積率とは

容積率とは、建物の延べ面積の敷地に対する割合のことです。

敷地面積が300㎡で容積率が200%の地域なら、300×200%の600㎡が延べ面積の上限になります。

面積を規制をすることで建物の高さやボリュームを抑える効果があります。

物件資料に書かれていないことも多い

建ぺい率超過」や「容積率超過」という文言が物件資料にないこともあります。

土地に対する建物面積の割合が大きいと感じたら、自分で電卓で計算するか不動産業者に必ず確認するようにしましょう。

「検査済証」が存在しない物件が多い

建物を立てる際や増改築を行う際は図面のチェックを受けた後に「確認済証」というものが発行されます。

その後建物や増築が完成した後にチェックを受けて「検査済証」が発行されます。

古い家では、「検査済証」が存在しないことがよくあります。

よくあるのは、当初の図面から仕様を変えて違法建築をすることです。

悪質だと検査済証を発行してもらった後に間取りや使用用途を変えているものもあります。

また、増改築を行う場合は10㎡以下であれば建築確認申請が不要なために、建ぺい率・容積率のオーバーが起きていることがあります。

カーポートをあとから設置したりサンルームを増築したりすることによっても、違反建築になる場合もよくあります。

カーポートのイラスト
カーポート

建ぺい率・容積率オーバーの物件は融資が付きにくい

建ぺい率超過」「容積率超過」の物件の最大の問題は、銀行などの金融機関からの融資が非常に難しくなるという点です。

銀行や信用金庫などの金融機関は、法律を順守している「適法性」を重んじるため、法律違反をしている物件に融資をしないようにしています。

(金利の高いノンバンクであれば、「超過」についてシビアに見ていませんので、融資をしてもらえます。)

売却自体が禁止されているわけではありませんが、融資が付きにくいため売却はしにくくなります。

売却する際は

  • リフォームによる減築
  • 隣地の買取を行う
  • 古家付き土地として売却
  • 買取業者に依頼

などの方法が考えられます。

また、「既存不適格建築物」か「違反建築物」かによっても売却のしやすさは異なります。

現金で物件を購入したとしても、その後のリフォームのローンが組めない場合もあります。

融資が付いたとしても、金利が高かったり融資期間が短くなるなどの条件が付くこともあります。

既存不適格建築物と違反建築物

既存不適格建築物違反建築物について解説します。

既存不適格建築物とは

建築当時には適法であり、法令の改正により現行の規定に適さなくなった建物を既存不適格建築物といいます。

(1971年以降、各地で建ぺい率や容積率の都市計画が始まりました。)

違法建築物ではありませんが、増改築や再築の際には現行の規定に適合させる必要があります。

既存不適格建築物は、現行の制限を適用しないとされていますので、増築などを行わなければ適法な建築物として存在することが可能です。

金融機関によっては適法な建築物であることを理解してくれ、融資もしてくれることもあります。

建物自体に大きな不具合がなく、過去の建築確認申請書や建築計画概要書などによって、既存不適格建築物であることをしっかり説明できるのであれば、売却できる可能性はあります。

違反建築物とは

違反建築物とは、建築業法や都市計画法に違反している建物のことです。

違反建築物を建てた場合には、行政指導を受け、自らの費用と責任で直さなければなりません

(しかし、強制執行されることは基本的にほとんどないようです。)

自治体のHPに、「違反建築物を発見された場合は連絡して下さい」とありました。

発見されると役所の位置づけとしては「是正指導中」となり、違反の是正義務は新しい所有者にも発生します。

金融機関の融資は期待されませので、古家付き土地として売却するか、建築物を解体して新しい建物を建てる買取専門の不動産会社に安く買い叩かれるしかありません。

違反建築物でも登記はできる

中古物件の購入の際に、増築部分は登記してあるから大丈夫かというとそうでもありません。

登記と違反建築の認定は縦割り行政で全く関係していません。

登記ができたとしても違反建築物に変わりはありません。

  既存不適格建築 違反建築
特徴
  • 建築時には適法
  • 建ぺい率や容積率の変化で不適格に
  • 用途制限が変更になり不適格に
  • 無許可で増改築
  • 無許可で用途変更
メリット
  • 融資を受けられる可能性がある
  • 購入金額が比較的安い
  • なし
デメリット
  • 建替えの際は現行の制限に従う
  • 消防法に抵触する際は勧告あり
  • 行政から是正勧告を受ける
  • 融資が受けられない

違反建築物の歴史

1990年代までは多くの違反建築物があり(特に関西)、行政では違反建築物の指導業務に追われていました。

まるでスピード違反の取締と同じで、建築主や施工者は「世の中に違反建築物が溢れているのになぜ自分の家だけ指導を受けないといけないのか」と感じていたようです。

しかし、銀行が違反建築物に対して融資をしなくなったため、違反建築物は2000年代に劇的に減少しました。

(大阪などのエリアでは建ぺい率・容積率オーバーの物件に融資を出してくれる銀行もあります。)

既存不適格か違反建築か、契約まで曖昧にする不動産業者も

曖昧にする不動産業者もいます

私が業者に「既存不適格ですか、違反建築ですか」と尋ねると、「既存不適格です。再建築のときに気をつければ問題がないです。」と答えました。

しかしさらに質問を重ねると、「検査済証」をもらっていない違反建築であることがわかりました。

もちろん、契約のときに言わなかったらアウトですが、検討中のときにも必ず質問して確認するようにしましょう。

建ぺい率・容積率オーバー物件を買ってもよい場合

建ぺい率・容積率オーバーの物件でも、買ってもよい場合について解説します。

是正工事を含めても金額が相場以下

減築リフォームなどの是正工事費用も含めて考慮しても利回りが十分高いと判断できるなら、購入してもいいでしょう。

既存不適格や違法建築の物件は、価格だけ見れば相場より安い場合が多いですが、是正工事の費用まで含めて検討するようにしましょう。

立地がよく更地として高値で売却できる

更地にして土地として高値で売却できる見込みがあり、ノンバンクの高金利な融資でも運営することができるなら検討してもいいと思います。

その際は、再建築によって特に支障なく建物を建てられる土地であるかも考慮する必要があります。

自分の人的資本が上がると確信できるとき

例えば、休職中(時間があるとき)に家の近くにお手頃な中古物件が売り出されていて、本格的にDIYの勉強をして実践したいと感じているときなどです。

不動産を買う経験や自分でDIYをする経験は、投資で儲ける以上に価値があることかもしれません。

自己投資だと思って取り組めるならありだと思います。

まとめ:初心者は避けたほうが無難

地域性もあるため一概には言えないですが、建ぺい率・容積率オーバーの物件は基本的に出口戦略が取りにくく、売却が難しくなります

リスクが大きいため、初心者は購入を避けたほうが無難です。

他にも注意すべき物件や投資エリアについては、こちらの記事で解説しています。

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