【初心者向け】ボロ戸建て1棟目の探し方

(注)このブログには広告を含みます。

こんにちは!不動産投資をしている藤本紗帆です。

初心者が業者の紹介でいい物件は買えません。

とにかく毎日、毎日、ネットで物件探しです。

特にアットホーム・SUUMO・ホームズは暇さえあれば見ておきましょう。

この記事ではボロ戸建て1棟目の探し方を紹介します。

物件検索サイトで探す

初心者でも中級者でも、物件を探す方法は毎日物件検索サイトを見ることです。

この地道な努力ができるかどうかで、不動産投資の成否が決まります。

詳しくはコチラの記事でも解説しています。▼

情報を常に見続けることで相場感を養っておきましょう。

物件情報を見れば見るほど、物件を見る目は磨かれていきます。

毎日ポータルサイトをチェックしていると、まれにではありますがいい物件が出たときに即座に「これだ! 」と判断ができます。

また、物件を紹介している不動産業者を見ておくことで、よく物件を掲載する不動産会社を常日頃から探しておくようにしましょう。

物件検索サイトにも掘り出し物はある!

優良物件はサイトに掲載される前に他の投資家に紹介されて売れてしまうのでは?と思うかもしれません。

しかし、販売力のない不動産業者が元付けでポータルサイトに出していることがあります。

なぜかといえば、不動産業者とひとくちに言っても以下のように各社によって得意不得意があるためです。

  • 商業ビルなどを扱う会社
  • 店舗の賃貸を扱う会社
  • 営業エリア外の会社
  • 売買仲介ではなく賃貸仲介や管理が中心の会社

売主がたまたま家の近くの会社や管理をお願いしている会社に売却を依頼することがあります。

他にも、地元密着の会社なのに、「昔、投資用に買った東京の区分マンションを売りたい」

といった遠方の物件の売却を受けることもあります。

そういった会社は売買が専門でないため、投資家などの顧客がおらず、ポータルサイトで告知するしかありません。

そのため、ポータルサイトの情報が一概に「売れ残りばかり」「割高な物件ばかり」とは言い切れません。

私は神戸西部〜明石の物件を毎日見ていますが、「これは!」と思った2つの物件はどちらも大阪の弁護士から預かる物件を主に扱う不動産会社でした。

  • 相続で揉めたあとの物件
  • 破産した売り主で、弁護士が「破産管財人」として売り出している物件

でしたが、そのうちひとつは掲載された次の日に満額買付を出して購入できました。

大本命のアットホーム

アットホームは掘り出し物件が出る確率が一番高いサイトです。

新規物件の反映が1時間程度と早いです。

一瞬でなくなる優良物件を取得するために必ず見ておくべきサイトです。

もちろんいい物件はすぐに売れてサイトから消えてしまいますので、早いもの勝ちです。

アットホームは、掘り出し物件が出る確率が一番高いサイトです。

なぜかというと、利用料金が安いため、不動産業者が最も多く利用するサイトだからです。

不動産業者がアットホームで見つけた物件を購入し、転売することもあります。

つまり、不動産投資家も業者と同じように割安な物件を見つけることができます。

アットホームは元付けの会社が多い

アットホームは元付けの会社が掲載することが多いと言われています。

掘り出し物件を買うためには、元付けの会社に連絡をするのが鉄則です。

元付けの会社は、仲介手数料を売主からも買主からも貰える(両手仲介)ため、積極的に売ろうしますし、売主と直接やりとりしているため交渉もしやすいためです。

元付け会社の探し方はこちらの記事でも解説しています。▼

掘り出し物件は販売力のない会社が掲載する

物件価格は高い方が仲介手数料が取れるため、販売力のある会社は必ず強気の値段を設定します。

しかし、不動産業者とひとくちに言っても、

  • 相続問題などで弁護士から物件を預かる専門の会社
  • 店舗の賃貸を扱う会社
  • 売買仲介ではなく賃貸仲介や管理が中心の会社

などさまざまな種類があります。

こういった会社は売買が専門でないため、投資家などの顧客がおらず、ポータルサイトで告知するしかありません。

また、営業エリア外の遠方の物件の売却を任されたら、「何度も物件に出向くのは面倒だから、さっさと売ってしまおう」となり、安い値段がつくこともあります。

いい物件は早いもの勝ち

いい物件はすぐに売れてしまいますので、早いもの勝ちです。

実際、私は月曜日の夕方に掲載されたお宝物件を火曜日に内見して満額で買い付けを入れて買うことができました。

普通に働いてたら絶対買えませんでした。育休最高!

相場よりめちゃくちゃ安い物件でしたが、遠方の不動産会社が、売主が相続でもめたあとに弁護士から預かったという物件でした。

私の感覚ですが、アットホームで年に2回くらいはお宝物件が出てくるイメージです。

新着物件お知らせメールは微妙

アットホームでは「新着お知らせメール」を設定できます。

しかし、売れ残り物件ばかり何度も通知があるので正直うっとうしいです。

「新着じゃないやんそれ!」というものばかりです。

毎日サイトにアクセスして本当の?新着物件を確認すればいいので、新着物件お知らせメールは微妙だと思います。

安定の「SUUMO」

SUUMO物件の掲載数が一番多いサイトです。

不動産業者が掲載するための広告料は高いですが、マイホームを探す人が一番見るサイトでもあります。

相場感を養うためにも毎日チェックしています。

ダークホースの「ホームズ」

ホームズ」はちょくちょく掘り出し物件が出るダークホース的な存在です。

最初の物件はホームズでしか掲載されていなかった物件を指値して購入しました。

(今となっては買わない物件ですが・・・。)

ホームズSUUMOやアットホームよりも掲載物件は少ないです。

しかし、広告料の安さから稀にホームズだけで載せているという業者があるので要チェックです。

ニフティ不動産、OCN不動産、goo不動産

ニフティ不動産OCN不動産goo不動産は有名な不動産サイトをまとめて一括検索できます。

情報の反映が遅いのでスピード勝負には勝てませんが、相場を掴むのには便利かもしれません。

ちなみに、ヤフー不動産の物件数は他のサイトの7分の1くらいと少なく、SUUMOと情報がかぶっていることも多いです。

ニフティ不動産」は有名な不動産サイトをまとめて一括検索できます。

不動産ジャパン

不動産ジャパンは後述するレインズとほぼ同じ情報を見ることができます。

不動産ジャパンでしか見られない物件もありますが、掘り出し物件はありません。

楽街、健美家

楽街健美家は投資家用のポータルサイトです。

一般の人向けではなく、投資家が売りに出していることがメインです。

区分や戸建てを探すのなら使わなくてもいいサイトだと思います。

「レインズ」って何?

レインズ」とは、不動産業者が使用する物件管理システムです。

再建築不可などの情報は隠さずに載せており、終了した物件は速やかに削除されるなど、ポータルサイトよりも情報が正確です。

不便なことに、レインズは実際に不動産業者を訪問しなければ見ることができません。

ただ、レインズは業法に違反しなしギリギリのタイミングまで掲載しないことも多いです。

優良物件は、レインズに掲載される前にポータルサイト経由で売れてしまいます

業者としては片手仲介よりも両手仲介としたほうが美味しいため、レインズですぐに他の不動産業者に知らせることをしないのです。

掲載反映のタイムラグ

優良物件は掲載後すぐに売れることもあります。

各ポータルサイト等の掲載反映は早い順に

  1. 各社のHP(大手等)
  2. アットホーム、SUUMO、ホームズなどのポータルサイト
  3. ニフティ不動産、OCN不動産などのポータルサイトのまとめサイト
  4. レインズ、不動産ジャパン

のようになっています。

2にYahoo!不動産も入りますが、物件数はとても少ないです。

ポータルサイトのイメージをまとめると以下の表の通りです。

基本はアットホーム、SUUMO、ホームズを毎日チェックしておけばOKです。

気になる物件を見つけたら

気になる物件を見つけたら、まずはストリートビューなどを活用して物件を調べてから、問い合わせるようにします。

難あり物件かどうかを確認する

初心者が避けるべき物件でないかをチェックしましょう。

具体的には

  • 借地権
  • 再建築不可
  • 違反建築

の物件です。

Googleのストリートビューで物件を確認

物件の詳しい住所を確認できたら、まずはGoogleマップで物件やその周辺環境を見てみましょう。

  • 航空写真で屋根の状態を確認(ボロボロのマーブル模様になっていないか)
  • 線路、葬儀場、宗教施設、ガソリンスタンド、高圧線鉄塔など、気になる施設が近くにないか
  • ファミリー向けなら、最寄りの保育園・小学校・公園・スーパーの場所を確認
  • 単身者向けなら、コンビニが近いか

元付けの不動産会社に連絡

不動産会社は、

  • 付き合いがある会社
  • 地元で有名な会社

ではなく、売主から売却を依頼されている不動産会社、すなわち元付(もとづけ)の業者に連絡をするのがベストです。

元付会社

  • 仲介手数料が売主からも買主からも貰えるので必死に売ろうとする
  • 売主と直接やりとりをしているので、売主側の事情をよく知っている→指値が通りやすい

というメリットがあります。

元付け会社の探し方はこちらの記事で解説しています。▼

ただし、客付業者などから得た情報から元付業者を割り出して、元付業者へアタックするのが業界のタブーです。

土地値と周辺の家賃相場を調べる

物件を見学する前に、土地値段や家賃相場を調べておきましょう。

土地値

土地値」は資産性の指標になります。

土地だけでいくらの値段で売れるのかも確認しましょう。

土地値チェック方法についてはこちらの記事で解説しています▼

家賃相場

いくらで貸せるのかをざっと考えて、周辺地域の家賃相場をSUUMOなどで調べておきましょう。

近隣に募集している賃貸(ライバル)が多くないかもチェックしましょう。

不動産会社に問い合わせて見学予約

物件検索サイトが便利なのは、物件を探せるからというだけではありません。

気になる物件があったら、サイトを通じて物件に問い合わせてみましょう。

また、その不動産会社が何を強みにしているのか、どれくらいの規模の会社なのか、あらかじめホームページを参照しておきましょう。

また、物件見学のポイントはこちらの記事で詳しく解説しています。▼

物件探しの心構え

物件探しの心構えをいくつか紹介します。

大前提:基本は自分で探す

世の中には

  • 不動産仲介会社
  • 不動産投資会社
  • 不動産コンサルタント

など、様々な業者やセミナーなどがありますが、基本的にそういったところで優良物件は紹介されません。

優良物件は初心者に紹介する前に売れてしまうものだからです。

物件探しや融資付けなど、間に業者を入れれば、利益が上乗せされます。

手間暇を惜しんだ分、自分の儲けが減ってしまいます。

投資は自己責任ですし、必ず自分で探すようにしましょう。

不動産会社に出向く必要はない

不動産業者だけが見れるサイトである「レインズ」には売れ残り物件しかありません。

いい物件はレインズに掲載する前に、ほかのサイト経由で売れてしまうからです。

業者としては片手仲介よりも両手仲介としたほうが美味しいため、レインズで他の不動産業者に知らせることをしないのです。

そのため、レインズは業法に違反しないギリギリのタイミングまで掲載しないことが多いです。

つまり、不動産会社に出向いても紹介されるのは売れ残り物件だけです。

ちなみに「不動産ジャパン」というサイトにはレインズとほぼ同じ物件が掲載されています。

見づらいサイトですし、どれも微妙な物件ばかりです。

川上物件ってあるの?

不動産会社は物件を表に出す前に、各営業マンが懇意にしている投資家へ声をかけます。

こういった自分の顧客だけに流す情報を、いわゆるクローズの情報、川上情報、未公開情報などといいます。

しかし、大量にある不動産業者のすべてにコンタクトすることは不可能です。

自分が売主だとしたら絶対この不動産業者に頼む!というくらい、地域で強い不動産業者があるなら、その業者とつながりを持っておきましょう。

(ただし、基本的に不動産業者は価格交渉をしてくるような投資家よりも素人に売りたいものです。)

また、未公開の情報だからといっていい情報だとは限りません。

不動産会社によっては、ポータルサイトに出ている物件でも「未公開物件です」と言って顧客に紹介するケースもあります。

時間をかけて探す

毎日物件を検索していると、「1年前350万円で売りに出されていた物件が、リフォームして650万円で売りに出されている!」

ということも発見できたりします。(投資家の出口物件です。)

利益を上乗せされた物件を選ばないためにも、焦らずにしっかり時間をかけましょう。

優良物件は1000に3つ

不動産業界ではセンミツといって、いい物件は1000つに3つと言われています。

また、優良物件を手に入れるための「1000・30・3・1の法則」というものがあります。

1000の物件情報を見て、30の物件を現地調査をして、3の物件に買いたいという申込をして、1つ買えるという法則です。

(実際はGoogleマップで物件を見れるため30も現地調査はしません。5くらい?)

初心者はとにかくたくさんの物件情報を見ることが、優良物件を購入できる道です!

半年〜1年と物件を探していると、そのうち1回くらいは買付を入れてもよいと思える物件に出会えるはずです。

何度か買付を入れるとわかりますが、良い物件であればあるほど買付は通らないことが多いです。

多くの場合、他の投資家の買付も入っているためです。

どの投資家も平均的に3回ほど買付を入れて1回買えるかどうかです。

あきらめず、また次の1000件を見て買付を入れ続けましょう。

苦労して物件を探して、何度も指値を入れて玉砕して、落ち込んで。これの繰り返しです。

我慢が大事

どうしても欲しい物件が出たときに買えない悔しさを味わうなら、今目の前にある少し欲しい物件を買わない苦しさを味わうようにしましょう。

その代わりに、必ず欲しいと思う物件がでたときに一瞬で買えるように準備しておきます。

ずっと物件を買えないでいると、ちょっと妥協して買いそうになってしまいます。

それを我慢したら、その後にもっといい物件が出てくることもあります。我慢が大事!

いい物件が出たらメールではなく電話

これはお宝物件だ!と思ったらすぐに電話をかけましょう。

いい物件はたくさんの問い合わせが入るため、メールではライバルを出し抜けません。

また、できるだけ早く内見に行くようにしましょう。

水曜日にネットに掲載されて、土曜日に内覧の予約をしていたら、次の日には値引きなしで売れてしまったことがありました。

(仕事に行っている場合ではなかったですね・・・。)

見学のポイントはこちらの記事で解説しています。▼

まとめ

この記事では初心者がボロ戸建てを探す方法を紹介しました。

見ておくサイトは

  • アットホーム
  • SUUMO
  • ホームズ

で十分です。

特にアットホームは必須です。

不動産投資を始めるために最も必要なのは物件を探し続ける忍耐力です。

半年から1年買えないなんて普通です。

しかし、毎日サイトを確認していれば、必ず物件を見る目や相場観がついてきます。

千里の道も一歩から。

毎日コツコツ物件検索頑張りましょう!

この記事を書いた人:藤本紗帆

1992年生まれで、現在次女の育休中です。

初めて不動産投資をするときにつまづくことが多く、当時知りたかったことをこのブログ(はじふど)でまとめています。

電子書籍も出しています。▼

X (旧Twitter)も毎日更新しています。

物件選び
sahoをフォローする
はじふど
タイトルとURLをコピーしました