【初心者向け】ボロ戸建て1棟目の探し方

初心者が業者の紹介でいい物件は買えません。

とにかく毎日、毎日、ネットで物件探しです。

特にアットホーム・SUUMO・ホームズは暇さえあれば見ておきましょう。

この記事ではボロ戸建て1棟目の探し方を紹介します。

大本命の「アットホーム」

アットホームは、掘り出し物件が出る確率が一番高いサイトです。

なぜかというと、利用料金が安いため、不動産業者が最も多く利用するサイトだからです。

不動産業者がアットホームで見つけた物件を購入し、転売することもあります。

つまり、不動産投資家も業者と同じように割安な物件を見つけることができます。

アットホームは元付けの会社が多い

アットホームは元付けの会社が掲載することが多いと言われています。

掘り出し物件を買うためには、元付けの会社に連絡をするのが鉄則です。

元付けの会社は、仲介手数料を売主からも買主からも貰える(両手仲介)ため、積極的に売ろうしますし、売主と直接やりとりしているため交渉もしやすいためです。

元付け会社の探し方はこちらの記事でも解説しています。▼

掘り出し物件は販売力のない会社が掲載する

物件価格は高い方が仲介手数料が取れるため、販売力のある会社は必ず強気の値段を設定します。

しかし、不動産業者とひとくちに言っても、

  • 相続問題などで弁護士から物件を預かる専門の会社
  • 店舗の賃貸を扱う会社
  • 売買仲介ではなく賃貸仲介や管理が中心の会社

などさまざまな種類があります。

こういった会社は売買が専門でないため、投資家などの顧客がおらず、ポータルサイトで告知するしかありません。

また、営業エリア外の遠方の物件の売却を任されたら、「何度も物件に出向くのは面倒だから、さっさと売ってしまおう」となり、安い値段がつくこともあります。

いい物件は早いもの勝ち

いい物件はすぐに売れてしまいますので、早いもの勝ちです。

実際、私は月曜日の夕方に掲載されたお宝物件を火曜日に内見して満額で買い付けを入れて買うことができました。

普通に働いてたら絶対買えませんでした。育休最高!

相場よりめちゃくちゃ安い物件でしたが、遠方の不動産会社が、売主が相続でもめたあとに弁護士から預かったという物件でした。

私の感覚ですが、アットホームで年に2回くらいはお宝物件が出てくるイメージです。

新着物件お知らせメールは微妙

アットホームでは「新着お知らせメール」を設定できます。

しかし、売れ残り物件ばかり何度も通知があるので正直うっとうしいです。

「新着じゃないやんそれ!」というものばかりです。

毎日サイトにアクセスして本当の?新着物件を確認すればいいので、新着物件お知らせメールは微妙だと思います。

安定の「SUUMO」

SUUMO」も掲載物件数がアットホーム並みに多いです。

アットホームに掲載される前に「SUUMO」に掲載される物件もあります。

アプリ版もありますが、ブラウザのほうが見やすく感じます。

ダークホースの「ホームズ」

ホームズ」はちょくちょく掘り出し物件が出るダークホース的な存在です。

最初の物件はホームズでしか掲載されていなかった物件を指値して購入しました。

(今となっては買わない物件ですが・・・。)

ちょいちょい役立つ「ニフティ不動産」

ニフティ不動産」はアットホームホームズスーモなどの有名な不動産サイトをまとめて一括検索できます。

ただし、情報にはかなりのライムラグがあります。反映が遅い。

そのため、個々のサイトを見る方がいいです。

しかし、たま〜に「ヤフー不動産」でしかない物件が出てきます。

感覚では年に2〜3回。

たくさんのサイトを巡回するのは大変ですので、普段見ないサイトの物件をチェックするために、アプリをダウンロードしておくのがオススメです。

不動産会社に出向く必要はない

不動産業者だけが見れるサイトである「レインズ」には売れ残り物件しかありません。

いい物件はレインズに掲載する前に、ほかのサイト経由で売れてしまうからです。

業者としては片手仲介よりも両手仲介としたほうが美味しいため、レインズで他の不動産業者に知らせることをしないのです。

そのため、レインズは業法に違反しないギリギリのタイミングまで掲載しないことが多いです。

つまり、不動産会社に出向いても紹介されるのは売れ残り物件だけです。

ちなみに「不動産ジャパン」というサイトにはレインズとほぼ同じ物件が掲載されています。

見づらいサイトですし、どれも微妙な物件ばかりです。

物件探しの心構え

物件探しの心構えをいくつか紹介します。

時間をかけて探す

毎日物件を検索していると、「1年前350万円で売りに出されていた物件が、リフォームして650万円で売りに出されている!」

ということも発見できたりします。(投資家の出口物件です。)

利益を上乗せされた物件を選ばないためにも、焦らずにしっかり時間をかけましょう。

優良物件は1000に3つ

不動産業界ではセンミツといって、いい物件は1000つに3つと言われています。

また、優良物件を手に入れるための「1000・30・3・1の法則」というものがあります。

1000の物件情報を見て、30の物件を現地調査をして、3の物件に買いたいという申込をして、1つ買えるという法則です。

(実際はGoogleマップで物件を見れるため30も現地調査はしません。5くらい?)

初心者はとにかくたくさんの物件情報を見ることが、優良物件を購入できる道です!

半年〜1年と物件を探していると、そのうち1回くらいは買付を入れてもよいと思える物件に出会えるはずです。

何度か買付を入れるとわかりますが、良い物件であればあるほど買付は通らないことが多いです。

多くの場合、他の投資家の買付も入っているためです。

どの投資家も平均的に3回ほど買付を入れて1回買えるかどうかです。

あきらめず、また次の1000件を見て買付を入れ続けましょう。

苦労して物件を探して、何度も指値を入れて玉砕して、落ち込んで。これの繰り返しです。

我慢が大事

どうしても欲しい物件が出たときに買えない悔しさを味わうなら、今目の前にある少し欲しい物件を買わない苦しさを味わうようにしましょう。

その代わりに、必ず欲しいと思う物件がでたときに一瞬で買えるように準備しておきます。

ずっと物件を買えないでいると、ちょっと妥協して買いそうになってしまいます。

それを我慢したら、その後にもっといい物件が出てくることもあります。我慢が大事!

いい物件が出たらメールではなく電話

これはお宝物件だ!と思ったらすぐに電話をかけましょう。

いい物件はたくさんの問い合わせが入るため、メールではライバルを出し抜けません。

また、できるだけ早く内見に行くようにしましょう。

水曜日にネットに掲載されて、土曜日に内覧の予約をしていたら、次の日には値引きなしで売れてしまったことがありました。

(仕事に行っている場合ではなかったですね・・・。)

見学のポイントはこちらの記事で解説しています。▼

まとめ

この記事では初心者がボロ戸建てを探す方法を紹介しました。

見ておくサイトは

  • アットホーム
  • SUUMO
  • ホームズ
  • ニフティ不動産

で十分です。

特にアットホームは必須です。

不動産投資を始めるために最も必要なのは物件を探し続ける忍耐力です。

半年から1年買えないなんて普通です。

しかし、毎日サイトを確認していれば、必ず物件を見る目や相場観がついてきます。

千里の道も一歩から。

毎日コツコツ物件検索頑張りましょう!

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