【令和６年不動産鑑定士試験】鑑定理論（論文）解答

1　定義（総論第2章冒頭）

不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいう。

2　類型との区別（総論第2章冒頭）

不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。不動産の種別及び類型の二面から成る複合的な概念が「不動産の種類」であり、この両面の分析をまって初めて精度の高い鑑定評価が可能となる。

1　定義（総論第2章第1節Ⅰ）

宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。

1　基準の定め（総論第2章第1節Ⅰ）

住宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等に応じた細分化が考えられる。

2　分類の例（※）

基準に具体的な分類名の例示はない。※一般的な例として次の2つを挙げる。
(1) 戸建住宅地域と共同住宅地域（構成の内容による分類）
(2) 高級住宅地域と標準住宅地域（機能・品等による分類）
※このほか、規模による分類（大規模住宅団地等）や、一般住宅地域と農家集落地域・混在地域等の分類もある。

1　意義（総論第7章第1節Ⅲ1）

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という）。

2　有効な場合（総論第7章第1節Ⅲ1）

近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

1　事例の選択の要件（総論第7章第1節Ⅲ2(1)）

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択し、次の要件の全部を備えなければならない。
①取引事情が正常なものと認められるもの又は正常なものに補正することができるものであること。
②時点修正をすることが可能なものであること。
③地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

2　種別に特に関連する要件

③地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

3　種別を的確に分類・整理する必要性

(1) 不動産の価格は、種別・類型ごとに価格形成要因（地域要因・個別的要因）の内容や影響の程度が異なる。地域の種別・土地の種別が異なれば、地域要因・個別的要因の内容も異なるため、種別が異なる事例は、地域要因及び個別的要因の比較を適切に行うことが困難となる。種別を的確に分類・整理することにより、比較可能な事例を選択できる。
(2) 同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって地域的範囲を異にするため（総論第6章第1節Ⅱ1(2)）、対象不動産の種別を的確に把握して初めて、同一需給圏内の類似地域等を判定し、取引事例を収集・選択する範囲を適切に定めることができる。
(3) ※時点修正（要件②）も、事例に係る不動産の存する用途的地域又は相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域の価格変動率によって行うため（総論第7章第1節Ⅲ2(2)）、種別の分類・整理が前提となる。

1　基本的事項（総論第5章冒頭）

鑑定評価に当たっては、基本的事項として、対象不動産、価格時点及び価格の種類を確定しなければならない。

2　対象不動産の確定（総論第5章第1節）

鑑定評価の対象となる土地又は建物等を物的に確定するのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定される。

3　価格時点の確定（総論第5章第2節）

価格形成要因は時の経過により変動し、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものであるから、不動産の価格の判定の基準日（価格時点）を確定する必要がある。価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として、現在時点、過去時点及び将来時点に分けられる。

4　価格の種類の確定（総論第5章第3節Ⅰ）

鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。

1　正常価格の定義（総論第5章第3節Ⅰ1）

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。

2　前提となる市場の条件（総論第5章第3節Ⅰ1）

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
(1) 市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。
(2) 取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
(3) 対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。

1　限定価格の定義（総論第5章第3節Ⅰ2）

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合は、その例示である。

2　限定価格になる場合

隣接地の併合により併合後の価値が増加し、その増分を考慮した取引が、正常価格と同一の市場概念の下で形成される市場価値と乖離し、市場が土地所有者（併合の当事者）に相対的に限定される場合には、限定価格となる。

3　正常価格になる場合（※）

※併合を目的とする売買であっても、併合後の価値を考慮した価格が、一般の市場参加者による正常価格と同一の市場概念の下で形成される市場価値と乖離せず、市場が相対的に限定されない場合（併合による増分価値が生じない、あるいは通常の市場でも同様の価値が形成される場合）は、正常価格となる。
※すなわち、併合を目的とする売買であるか否かのみではなく、市場価値との乖離の有無及び市場の相対的限定の有無によって価格の種類が決まる。

1　鑑定評価額及び価格の種類（総論第9章第2節Ⅰ）

正常価格を求めることができる不動産について、依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は限定賃料を求めた場合は、かっこ書きで正常価格である旨を付記して、その額を併記しなければならない。

2　依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格の種類との関連（総論第9章第2節Ⅴ）

鑑定評価の依頼目的に対応した条件により、当該価格（限定価格）を求めるべきと判断した理由を記載しなければならない。

3　補足

※このほか、鑑定評価の条件（総論第9章第2節Ⅱ）として、当該条件の内容及び評価における取扱いが妥当と判断した根拠、必要がある場合には条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載する。

1　減価修正の目的（総論第7章第1節Ⅱ3）

減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して、価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。

2　減価の要因（総論第7章第1節Ⅱ3(1)）

減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。
(1) 物理的要因：不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷。
(2) 機能的要因：不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等。
(3) 経済的要因：不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等。

3　相互関係

これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。

1　減価修正の方法（総論第7章第1節Ⅱ3(2)）

減価額を求めるには次の二つの方法があり、これらを併用するものとする。

2　耐用年数に基づく方法（総論第7章第1節Ⅱ3(2)①）

対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。
経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じて、その効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、この方法の適用に当たり特に重視されるべきものである。
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があり、いずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。

3　観察減価法（総論第7章第1節Ⅱ3(2)②）

対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。適用においては、対象不動産に係る個別分析の結果を踏まえた、代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映すべきである。

4　複数の分別可能な組成部分により構成される場合（総論第7章第1節Ⅱ3(2)①なお書き）

対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの経過年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
※具体的には、建物を、例えば躯体、設備、内装仕上げ等の組成部分に分け、部分ごとに再調達原価、経過年数及び経済的残存耐用年数を判断して減価額を求め、合計する方法が考えられる。ただし、部分に分けて判断することに合理性がなければ、建物全体として判断する。

1　直接関連する原則：寄与の原則（総論第4章Ⅷ）

※室内の仕上げは建物の一部分であり、その更新（追加投資）に関する原則として、寄与の原則を挙げる。

2　寄与の原則の意義（総論第4章Ⅷ）

不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす。この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。

3　耐用年数に基づく方法・観察減価法を適用する際の留意点

(1) 市場性を踏まえた影響の程度：耐用年数に基づく方法及び観察減価法を適用する場合には、対象不動産が有する市場性を踏まえ、特に、建物の増改築・修繕・模様替等の実施が耐用年数及び減価の要因に与える影響の程度について留意しなければならない（留意事項Ⅴ(2)②イ）。
(2) 耐用年数に基づく方法：経済的残存耐用年数は、物理的要因・機能的要因に照らした劣化の程度及び経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じて判断する（総論第7章第1節Ⅱ3(2)①）。
※更新の費用額そのものではなく、更新が建物全体の市場競争力と収益獲得にどの程度寄与するかを踏まえて、仕上げ部分の経過年数・残存耐用年数、及び建物全体の経済的残存耐用年数への影響を判断する。
(3) 観察減価法：設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況等の実態を調査し、個別分析の結果を踏まえた、代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映する（総論第7章第1節Ⅱ3(2)②）。
(4) 減価の要因の重複考慮の回避：減価修正の過程を通じて、同一の減価の要因について重複して考慮することのないよう留意する（留意事項Ⅴ(2)②ア）。※更新により解消された減価の要因を、耐用年数に基づく方法と観察減価法の双方で二重に調整したり、更新された部分のみを過大に評価して全体の減価額を過少にしたりしないようにする。

1　定義（総論第2章第2節Ⅰ）

借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権、すなわち建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

1　借地権の価格（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①）

借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したものである。

2　借地権者に帰属する経済的利益（各論第1章第1節Ⅰ3(1)①ア・イ）

土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。
ア　土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益。
イ　借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（賃料差額）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分。

1　十分に考慮すべき諸点（各論第1章第1節Ⅰ3）

借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、次の諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである。
①宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度
②借地権の存在と借地権の価格の存在との関係
③借地権取引の態様
④借地権の態様

2　借地権取引の態様及び借地権の態様以外のもの（2つ）

(1) 宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は、都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもあること（各論第1章第1節Ⅰ3①）。
(2) 借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること（各論第1章第1節Ⅰ3②）。

1　鑑定評価額の決定（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア）

借地権の鑑定評価額は、次の価格を関連づけて決定する。
(1) 借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格
(2) 土地残余法による収益価格
(3) 当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格
(4) 借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格

2　総合的に勘案する事項（3つ）（各論第1章第1節Ⅰ3(1)②ア(ア)〜(キ)）

(ア) 将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ) 借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ) 契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
（このほか、(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件、(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件、(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り、(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格。）

1　定義（総論第2章第2節Ⅱ）

借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。

1　鑑定評価額の決定（各論第1章第2節Ⅲ2）

借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

2　実際実質賃料の留意点（各論第1章第2節Ⅲ2）

売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。

3　対比（各論第1章第2節Ⅲ1）

建物が自用の場合は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定する（上記との相違）。