「区分所有建物及びその敷地」過去問と予想問題

「区分所有建物及びその敷地」の過去問とClaudeに聞いた予想問題をまとめました。

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過去問
予想問題

過去問

平成7年度　区分所有建物及びその敷地の定義・確認・鑑定評価手法参考（平成28年より前の出題）

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価について次の問に答えなさい。

(1) 鑑定評価基準における「区分所有建物及びその敷地」の定義について述べなさい。

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区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律２条３項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条４項に規定する共用部分の共有持分及び同条６項に規定する敷地利用権をいう（総論第2章第2節Ⅱ）。
建物及びその敷地の類型は、有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられる（総論第2章第2節Ⅱ）。
※ 専有部分・共用部分の共有持分・敷地利用権の三者が一体として鑑定評価の対象となる点に特徴がある。

(2) その確認について述べなさい。

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対象不動産の確認は、物的確認と権利の態様の確認に分けられ、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により的確に行う（総論第8章第4節）。物的確認では、登記事項証明書等により登記又は登録されている内容と実態との異同を把握する（総論第8章第4節Ⅰ）。
区分所有建物及びその敷地の確認は、登記事項証明書、建物図面（さらに詳細な図面が必要な場合は設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき、物的確認と権利の態様の確認を行う（留意事項Ⅷ2(2)）。
確認に当たって留意すべき主な事項（留意事項Ⅷ2(2)①〜④）：
①専有部分：建物全体の位置・形状・規模・構造・用途／専有部分の一棟の建物における位置・形状・規模・用途／専有部分に係る建物の附属物の範囲
②共用部分：共用部分の範囲及び共有持分／一部の区分所有者のみに属する共用部分
③建物の敷地：敷地の位置・形状・規模／敷地に関する権利の態様／対象不動産が存する一棟の建物に係る規約敷地の範囲／敷地の共有持分
④管理費等：管理費及び修繕積立金の額
物的確認に当たっては、原則として内覧の実施を含めた実地調査を行う（留意事項Ⅵ3(1)）。

(3) その鑑定評価の手法について述べなさい。

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専有部分が自用の場合：積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定する（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。
積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、これに、一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求める（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。
専有部分が賃貸されている場合：実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めて得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する。この場合、貸家及びその敷地の勘案事項（各論第1章第2節Ⅱ1〜7）を総合的に勘案する（各論第1章第2節Ⅳ2(2)）。

平成11年度　区分所有建物及びその敷地の意義と、取引事例比較法における個別的要因の分析・積算価格の求め方参考（平成28年より前の出題）

区分所有建物及びその敷地について、次の問に答えなさい。

(1) 区分所有建物及びその敷地とは何か説明しなさい。

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建物の区分所有等に関する法律２条３項の専有部分、当該専有部分に係る同条４項の共用部分の共有持分及び同条６項の敷地利用権をいう（総論第2章第2節Ⅱ）。
建物及びその敷地の類型の一つであり、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物と並ぶ（総論第2章第2節Ⅱ）。

(2) 区分所有建物及びその敷地（ただし、既成市街地内の居住用建物とする）の鑑定評価を行うに当たって、取引事例比較法を適用する場合に、個別的要因の分析はどのように行いますか。具体例をあげて説明しなさい。

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取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例を選択し、事情補正及び時点修正を行い、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って比準価格を求める手法である（総論第7章第1節Ⅲ1）。
事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産から選択し、①取引事情が正常（又は補正可能）、②時点修正が可能、③地域要因及び個別的要因の比較が可能、の要件を備えるものとする（総論第7章第1節Ⅲ2(1)）。
個別的要因の比較は、事例が近隣地域に存する場合は対象不動産と事例の個別的要因の比較を、類似地域等に存する場合は地域要因の比較もあわせて行う（総論第7章第1節Ⅲ2(3)）。
個別的要因の分析では、典型的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し、代替・競争関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握する（総論第6章第2節Ⅱ1）。居住用不動産では、主たる需要者層の年齢・家族構成・所得水準等の属性にも留意する（留意事項Ⅳ1(3)①ア(ア)）。
区分所有建物及びその敷地に固有の個別的要因（各論第1章第2節Ⅳ1）：
(1) 一棟の建物及びその敷地に係る要因
　①建物：建築年次、面積・高さ・構造・材質等、設計・設備等の機能性、施工の質と量、玄関・集会室等の施設の状態、建物の階数、建物の用途及び利用の状態、維持管理の状態、居住者・店舗等の構成の状態、耐震性・耐火性等建物の性能、有害な物質の使用の有無及びその状態
　②敷地：形状及び空地部分の広狭の程度、敷地内施設の状態、規模、敷地に関する権利の態様
　③建物及びその敷地：配置の状態、建物と敷地の規模の対応関係、長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額
(2) 専有部分に係る要因：階層及び位置、日照・眺望及び景観の良否、室内の仕上げ・維持管理の状態、専有面積及び間取りの状態、隣接不動産等の利用の状態、エレベーター等の共用施設の利便性の状態、敷地に関する権利の態様及び持分、区分所有者の管理費等の滞納の有無
住宅の場合は、建物の用途別の留意事項（屋根、外壁、間取り、給排水設備等）にも留意し、区分所有建物では上記の事項もあわせて留意する（留意事項Ⅱ2(2)①）。
※ 具体例：対象が高層階・南向き・眺望良好、事例が低層階・北向きの場合、階層、日照、眺望の格差を個別的要因の比較で補正する。既成市街地では近隣地域内の事例が乏しいことがあるため、同一需給圏内の類似地域に範囲を広げ、地域要因の比較もあわせて行う。

(3) 上記鑑定評価において、積算価格はどのようにして求めるか説明しなさい。その場合に個別的要因はどのように用いられるかあわせて説明しなさい。

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積算価格は原価法により求める。原価法は、価格時点における再調達原価を求め、これについて減価修正を行って試算価格を求める手法である（総論第7章第1節Ⅱ1）。
区分所有建物の積算価格は、一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、これに一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求める（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。
一棟の建物及びその敷地の再調達原価は、土地の再調達原価（再調達原価が把握できない既成市街地の土地は、取引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算した額）に、建物の再調達原価を加算して求める（総論第7章第1節Ⅱ2(2)②）。
減価修正は、耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用して行う。減価の要因は物理的要因・機能的要因・経済的要因である（総論第7章第1節Ⅱ3(1)(2)）。
個別的要因の用い方：観察減価法では、設計・設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況等の実態を調査し、個別分析の結果を踏まえた代替・競争関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映する（総論第7章第1節Ⅱ3(2)②）。個別的要因の分析結果は、手法の適用や試算価格の調整等における各種の判断に反映する（総論第6章第2節Ⅱ1）。
専有部分に係る要因のうち階層及び位置は、各階層別及び同一階層内の位置別の効用比（配分率）に反映される（各論第1章第2節Ⅳ1(2)①、Ⅳ2(1)）。
※ 建築年次・維持管理の状態・耐震性等の建物に係る要因は減価修正に、敷地に関する権利の態様及び持分は敷地利用権に係る部分の価格にそれぞれ反映する、と整理できる。

平成13年度　貸家及びその敷地と区分所有建物及びその敷地の定義、賃貸借に供されている場合の鑑定評価額の決定参考（平成28年より前の出題）

「貸家及びその敷地」及び「区分所有建物及びその敷地」について次の問に答えなさい。

(1) 「貸家及びその敷地」の定義について述べなさい。

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貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう（総論第2章第2節Ⅱ）。
対比：自用の建物及びその敷地は、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合の当該建物及びその敷地をいう（総論第2章第2節Ⅱ）。

(2) 「区分所有建物及びその敷地」の定義について述べなさい。

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建物の区分所有等に関する法律２条３項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条４項に規定する共用部分の共有持分及び同条６項に規定する敷地利用権をいう（総論第2章第2節Ⅱ）。
※ 貸家及びその敷地は「建物所有者と敷地所有者が同一人」であることが前提だが、区分所有建物及びその敷地は専有部分に係る敷地利用権（共有持分等）を含む点で、権利関係の構成が異なる。

(3) 「区分所有建物及びその敷地」の建物が賃貸借に供されている場合（「貸家及びその敷地」の場合）において、鑑定評価額をどのように決定すべきかについて、勘案すべき事項を含めて述べなさい。

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専有部分が賃貸されている区分所有建物及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まない）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めて得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する（各論第1章第2節Ⅳ2(2)）。
勘案すべき事項（各論第1章第2節Ⅱ1〜7、Ⅳ2(2)）：
①将来における賃料の改定の実現性とその程度
②契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
③将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
④契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数
⑤貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り
⑥借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借か否かの別
⑦借家権価格
貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合は、自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意する（各論第1章第2節Ⅱ）。
権利の態様の確認では、契約の目的・当事者・期間・数量、月額支払賃料、一時金の有無とその内容、賃貸条件等に係る特約を確認する（留意事項Ⅵ3(2)）。

平成17年度　共用部分の権利内容と確認方法、試算価格への反映、積算価格における配分率の2方法と建物用途参考（平成28年より前の出題）

「区分所有建物及びその敷地」の鑑定評価について、次の問に答えなさい。

(1) 共用部分の確認における留意事項としての権利内容とその確認方法について述べなさい。

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共用部分の確認における留意事項は、ア共用部分の範囲及び共有持分、イ一部の区分所有者のみに属する共用部分である（留意事項Ⅷ2(2)②）。
確認方法は、登記事項証明書、建物図面（さらに詳細な図面が必要な場合は設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき、物的確認と権利の態様の確認を行う（留意事項Ⅷ2(2)、総論第8章第4節）。
※ 区分所有法上、共用部分は専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物、規約により共用部分とされた附属の建物をいう（区分所有法2条4項）。法定共用部分（廊下・階段室等）と規約共用部分があり、規約共用部分はその旨の登記がされるため、登記事項証明書で確認する。共用部分は原則として区分所有者全員の共有で、一部の区分所有者のみの共用に供される一部共用部分がある。共有持分は規約に別段の定めがなければ専有部分の床面積の割合による。

(2) (1)で確認された権利内容を試算価格へ反映する方法について述べなさい。

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※ 基準・留意事項には、権利内容の試算価格への反映方法の直接の記載はない。以下は基準の枠組みからの整理である。
積算価格：一棟の建物及びその敷地の積算価格から専有部分への配分率を求める際に、共用部分の範囲・持分、一部共用部分の帰属を踏まえる（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。
比準価格：取引事例との個別的要因の比較において、共用施設の状態・利便性（玄関・集会室等の施設の状態、エレベーター等の共用施設の利便性の状態）の格差を反映する（各論第1章第2節Ⅳ1(1)①オ・(2)⑥、総論第7章第1節Ⅲ2(3)）。
収益価格：共用部分の維持管理に係る費用負担（管理費及び修繕積立金の額）を総費用に反映する（留意事項Ⅷ2(2)④、総論第7章第1節Ⅳ3(1)②イ）。
※ 一部共用部分が存する場合は、その利用・負担が当該専有部分に帰属する範囲を踏まえて、各手法で格差・費用を反映する。

(3) 積算価格の求め方のうち、配分率に係る2つの方法の違いを建物用途と関連付けて説明しなさい。

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基準の文言：積算価格は、一棟の建物及びその敷地の積算価格に、一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求める（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。
※ 配分率に係る2つの方法の呼称・整理は教材により異なる。一般的な整理は次のとおり（解答例で確認すること）。
方法A：土地・建物を一体として、階層別・位置別の効用比（効用積数）により配分率を求める方法。
方法B：土地は敷地利用権の持分割合を基礎とし、建物は床面積に階層別・位置別の効用比を考慮して、土地・建物を別々に配分率を求める方法。
※ 建物用途との関連：住宅は、階層・位置による効用差が眺望・日照・静穏など建物側の要因に由来するため、土地は持分、建物は効用比で配分する方法Bになじむ。店舗・事務所は、階層・位置による効用差（集客力・視認性・接近性）が土地の立地優位に由来する部分が大きいため、土地・建物一体の効用比で配分する方法Aになじむ、という整理がある。

平成19年度　区分所有建物（店舗）の事例収集上の留意点と、高層ビル低層階における階層別・位置別効用比率参考（平成28年より前の出題）

区分所有建物の鑑定評価について、次の問に答えなさい。

(1) 対象不動産Aは、中高層住宅が立ち並ぶ地域において、5階建住宅の1階に位置する区分所有建物（店舗）である。対象不動産Aの最有効使用が地域の標準的使用である住宅としての使用と異なると判断される場合において、近隣地域及び同一需給圏の範囲を把握し、事例収集する際の留意点を述べなさい。

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最有効使用の判定：標準的使用と異なる用途の可能性が考えられる場合は、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定する（総論第6章第2節Ⅱ2(4)）。
近隣地域は対象不動産の属する用途的地域であり（総論第6章第1節Ⅱ1(1)①）、同一需給圏は、対象不動産と代替関係が成立して価格の形成について相互に影響を及ぼす関係にある他の不動産の存する圏域をいう（総論第6章第1節Ⅱ1(2)）。同一需給圏は需要者の選好性によって地域的範囲を異にするため、種類・性格・規模に応じて需要者の選好性を的確に把握して判定する。
商業地の同一需給圏：普通商業地は、一般に狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があり、地縁的選好性により狭められる傾向がある（総論第6章第1節Ⅱ1(2)①イ）。
建物及びその敷地の同一需給圏は、一般に当該敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、建物及びその敷地一体としての用途・規模・品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なり、一致しない場合がある（総論第6章第1節Ⅱ1(2)⑤）。
市場参加者の属性及び行動の把握：業務用不動産では、主たる需要者層及び供給者層の業種・業態、法人か個人かの別、需要者の存する地域的範囲、並びに意思決定の際に重視する価格形成要因の内容を把握する（総論第6章第1節Ⅱ2、留意事項Ⅳ1(3)①ア）。
事例の選択：取引事例は原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域から選択するが、最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るものから選択する（総論第7章第1節Ⅲ2(1)）。この場合の事例は、(ア)用途・規模・品等等からみた類似性が明確に認められ、(イ)対象不動産の価格形成に直接に影響を与えていることが明確に認められるものでなければならない（留意事項Ⅴ1(1)①ウ）。地域要因の比較もあわせて行う（留意事項Ⅴ1(1)②）。
※ 本件では、住宅地域に属する1階店舗であるため、近隣地域（住宅地域）の制約が小さい。住宅の事例ではなく、店舗の商業収益に着目して、商圏・顧客層・視認性・通行量が類似する地域の店舗（区分所有建物）の事例を収集する。

(2) 高層オフィスビルの1階に存する区分所有建物（店舗）がある。対象不動産Bは、比較的人通りの多い道路（歩道）に面した視認性の高い場所に位置しており、対象不動産Cは、同じ建物の1階の奥まった、ふだん人通りが少ない場所に位置している。

このような高層ビルの低層階に位置する区分所有建物（店舗）の価格または賃料を求める際において、同一需給圏内における市場参加者（店舗経営者）の属性及び行動や彼らの想定する顧客層等の観点から、以下の点についてそれぞれ指摘しなさい。

① ビル全体における1階の階層別効用比率を算定する際の留意点

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枠組み：積算価格は、各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求める（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。専有部分に係る個別的要因として「階層及び位置」がある（各論第1章第2節Ⅳ1(2)①）。
同一需給圏における市場参加者（店舗経営者）の属性（業種・業態等）及び行動（どのような観点から利用形態を選択し、価格形成要因を判断しているか）を的確に把握する（総論第6章第1節Ⅱ2、留意事項Ⅳ1(3)①ア(ア)(イ)）。
個別的要因の分析では、典型的な需要者がどの個別的要因に着目し、代替・競争関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを把握する（総論第6章第2節Ⅱ1、留意事項Ⅳ2(1)）。
建物用途別の留意：事務所ビルでは、特に大規模な高層事務所ビルの場合、建物内に店舗等の区画が存する場合における面積・配置等に留意する（留意事項Ⅱ2(2)②）。
※ 店舗は、通行客等が直接入店でき、視認性・接近性に優れる1階の効用が最も高いのが通例であり、上層階ほど効用が高くなる傾向のある事務所・住宅とは階層別効用の傾向が異なる。想定する顧客層（通行客、ビル内就業者・来訪者、目的来店客）と業種（物販・飲食・サービス等）を踏まえ、他の階との賃料・価格の格差を市場データで検証する。

② 1階における対象不動産Bと対象不動産Cの位置別効用比率把握の際の留意点

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枠組み：同一階層内の位置別の効用比（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。専有部分に係る個別的要因のうち、階層及び位置、隣接不動産等の利用の状態、エレベーター等の共用施設の利便性の状態が関係する（各論第1章第2節Ⅳ1(2)①⑤⑥）。
市場参加者（店舗経営者）の属性・行動、重視する価格形成要因の内容、想定する顧客層に即して判断する（留意事項Ⅳ1(3)①ア）。
※ B（歩道に面し視認性が高く人通りが多い）は、通行客の入店を見込む業種（物販・飲食等）の市場参加者にとって効用が高い。C（奥まって人通りが少ない）は、通行客を見込みにくく、目的来店型・固定客型の業種を想定する市場参加者が中心となるため、賃料負担力が低い。位置別効用は路面性のみで一律に決めず、想定する顧客層・業種に応じて、同一需給圏内の賃料・価格の格差で検証する。

令和元年度　区分所有建物及びその敷地の鑑定評価額の決定・収益価格の標準性・敷地に関する権利の態様・再調達原価

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価に関する次の各設問に答えなさい。

(1) 専有部分が自用の場合に鑑定評価額をどのように決定するか、簡潔に説明しなさい。また、積算価格をどのように求めるか、簡潔に説明しなさい。

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専有部分が自用の場合の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定する（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。
積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、これに一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求める（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。

(2) 専有部分が賃貸されている場合における鑑定評価額は収益価格を標準とするものとされているが、その理由を簡潔に説明しなさい。

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基準は、賃貸されている場合の鑑定評価額を、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めて得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定すると定める（各論第1章第2節Ⅳ2(2)）。
収益還元法は、賃貸用不動産の価格を求める場合に特に有効であり、不動産の価格は一般に当該不動産の収益性を反映して形成され、収益は不動産の経済価値の本質を形成する（総論第7章第1節Ⅳ1）。
※ 理由の整理：専有部分が賃貸されていると、所有者の使用収益が賃貸借契約により制約され、市場参加者は賃貸収益（純収益）と契約条件に着目して取引する。このため、実際の賃貸借の内容に基づく収益価格が市場の実態を最もよく反映する。

(3) 区分所有建物及びその敷地に係る固有の個別的要因の一つとされる「敷地に関する権利の態様」とはどのようなものをいうか、簡潔に説明しなさい。

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区分所有建物及びその敷地に固有の個別的要因として、一棟の建物の敷地に係る要因「敷地に関する権利の態様」（各論第1章第2節Ⅳ1(1)②エ）と、専有部分に係る要因「敷地に関する権利の態様及び持分」（同Ⅳ1(2)⑦）が挙げられている。
確認の場面では、敷地に関する権利の態様、規約敷地の範囲、敷地の共有持分を確認する（留意事項Ⅷ2(2)③イ・ウ・エ）。
敷地利用権とは、区分所有法２条６項に規定する権利であり、鑑定評価の対象に含まれる（総論第2章第2節Ⅱ）。
※ 内容の整理：敷地利用権の種類（所有権・地上権・賃借権等）、敷地利用権の持分割合、専有部分との分離処分の可否、規約敷地の範囲。借地権の場合は借地契約の内容（存続期間・地代等）も価格に影響する。

(4) 区分所有建物及びその敷地の鑑定評価を行う場合における一棟の区分所有建物及びその敷地の再調達原価に関し、次の各問に答えなさい。

① 再調達原価をどのように求めるか、簡潔に説明しなさい。

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再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額をいう（総論第7章第1節Ⅱ2(1)）。
建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に支払う標準的な建設費に、発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める（総論第7章第1節Ⅱ2(2)）。
建物及びその敷地の再調達原価は、まず土地の再調達原価（再調達原価が把握できない既成市街地の土地は、取引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格に付帯費用を加算した額）又は借地権の価格に付帯費用を加算した額を求め、これに建物の再調達原価を加算する（総論第7章第1節Ⅱ2(2)②）。
再調達原価を求める方法には直接法及び間接法があり、収集した建設事例等の資料の信頼度に応じていずれかを適用し、必要に応じて併用する（総論第7章第1節Ⅱ2(2)③）。
通常の付帯費用には、建物引渡しまでに発注者が負担する通常の資金調達費用や標準的な開発リスク相当額等が含まれる場合がある（総論第7章第1節Ⅱ2(2)）。

② 開発リスク相当額とはどのようなものであるか、簡潔に説明しなさい。

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開発リスク相当額とは、開発を伴う不動産について、当該開発に係る工事が終了し、不動産の効用が十分に発揮されるに至るまでの不確実性に関し、事業者（発注者）が通常負担する危険負担率を金額で表示したものをいう（留意事項Ⅴ1(2)①ウ）。
標準的な開発リスク相当額は、再調達原価における通常の付帯費用に含まれる場合がある（総論第7章第1節Ⅱ2(2)）。

予想問題

予想問題1　区分所有建物及びその敷地の最有効使用の判定と、取壊し・用途変更を想定する場合の留意点

予想度：本命　狙い：区分所有建物の過去問では、個別分析（最有効使用の判定）が未出題。留意事項Ⅳ2(2)②に「建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっての留意点」としてア・イが明記されており、論述の型を作りやすい。

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価について、次の問に答えなさい。

(1) 専有部分（住宅）を対象不動産とする場合において、最有効使用を判定するに当たっての留意点を述べなさい。

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対象不動産の個別的要因が利用形態と価格形成にどのような影響力を持っているかを分析して最有効使用を判定する（総論第6章第2節Ⅰ）。
最有効使用の判定上の留意点（総論第6章第2節Ⅱ2）：(1)良識と通常の使用能力を持つ人が採用する使用方法、(2)使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得ること、(3)効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと、(4)近隣地域の標準的使用との相互関係、(5)地域要因の変動が客観的に予測される場合の使用方法の変化の可能性。
建物及びその敷地では、現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合の費用等の勘案（同(6)）、現実の用途等を継続する場合と取壊し・用途変更等を行う場合の経済価値の比較考量（同(7)）に留意する。
個別的要因の分析では、典型的な需要者が着目する個別的要因と、代替・競争関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度を把握する（総論第6章第2節Ⅱ1、留意事項Ⅳ2(1)）。

(2) 築年数が経過した区分所有建物について、建物の取壊しや用途変更等を想定した場合の経済価値と、現況の用途等を継続する場合の経済価値を比較考量するに当たり、特に留意すべき事項を述べなさい。

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最有効使用の観点から現実の建物の取壊しや用途変更等を想定する場合は、それらに要する費用等を勘案した経済価値と、当該建物の用途等を継続する場合の経済価値を比較考量する（留意事項Ⅳ2(2)②、総論第6章第2節Ⅱ2(7)）。
特に留意すべき事項（留意事項Ⅳ2(2)②）：
ア物理的、法的にみた当該建物の取壊し、用途変更等の実現可能性
イ取壊し、用途変更等を行った後における対象不動産の競争力の程度等を踏まえた収益の変動予測の不確実性及び取壊し、用途変更に要する期間中の逸失利益の程度
※ 区分所有建物では、取壊し・建替えは一棟の建物全体について区分所有者の合意形成（集会の決議等）を要するため、一専有部分の所有者が単独で実現することはできない。この点が「法的にみた実現可能性」の中心となる。

(3) 区分所有建物及びその敷地において、建物の取壊しや用途変更が最有効使用と判断される場合に、鑑定評価額の決定上どのような点を勘案すべきか述べなさい。

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基準は、自用の建物及びその敷地について、①用途変更等が最有効使用の場合は、用途変更等を行った後の経済価値の上昇の程度、必要とされる改造費等を考慮して決定し、②建物の取壊しが最有効使用の場合は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し・除去・運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定する、と定める（各論第1章第2節Ⅰ）。
専有部分が自用の場合の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定する（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。
※ 区分所有建物に上記①②をそのまま適用できるかは基準上明記がない。区分所有建物では、取壊し・用途変更の実現可能性（上記(2)ア）が低い場合は、現況の用途等を継続する前提で、積算・比準・収益の各価格を関連づけて決定するのが基本となる。

予想問題2　賃貸されている区分所有建物及びその敷地の収益価格の求め方

予想度：有力　狙い：令和元年度は「収益価格を標準とする理由」のみで、収益価格の求め方そのものは未出題。基準に「大規模修繕費等の費用の発生時期に留意」とあり、区分所有の修繕積立金・管理費と結び付けやすい。

専有部分が賃貸されている区分所有建物及びその敷地の鑑定評価について、次の問に答えなさい。

(1) 収益価格を求めるに当たって、純収益を算定する場合の総収益及び総費用の算定上の留意点を述べなさい。

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純収益は、一般に1年を単位として総収益から総費用を控除して求める（総論第7章第1節Ⅳ3(1)②）。
総収益（賃貸用不動産）：一般に、支払賃料に、預り金的性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額、駐車場使用料等のその他収入を加えた額（支払賃料等）とする（同②ア(ア)）。
総費用（賃貸用不動産）：減価償却費（償却前の純収益を求める場合には計上しない）、維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）、公租公課（固定資産税、都市計画税等）、損害保険料等の諸経費等を加算して求める（同②イ）。
賃貸されている場合は、実際実質賃料に基づく純収益を求める（各論第1章第2節Ⅳ2(2)）。
※ 区分所有建物では、区分所有者が負担する管理費・修繕積立金の額（留意事項Ⅷ2(2)④）の取扱いを整理し、維持管理費・修繕費との重複計上を避ける。

(2) 直接還元法とDCF法の違いを述べるとともに、区分所有建物及びその敷地にDCF法を適用する場合に特に留意すべき事項を述べなさい。

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直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法、DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法である（総論第7章第1節Ⅳ2）。
還元利回りは、一期間の純収益から価格を直接求める際に使用する率で、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含む。割引率は、DCF法である将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用する率で、還元利回りに含まれる変動予測と不確実性のうち、収益見通しで考慮された連続する複数の期間の純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除く（総論第7章第1節Ⅳ3(2)①）。
DCF法の適用に当たっては、毎期の純収益及び復帰価格並びにその発生時期が明示されるため、純収益の見通しについて十分な調査が必要であり（総論第7章第1節Ⅳ3(1)②）、特に保有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に留意する（同②イ）。また、賃貸用不動産では、特に賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼動率の毎期の変動に留意する（同②ア(ア)）。
※ 区分所有建物では、大規模修繕の時期・内容は長期修繕計画と修繕積立金の状況（各論第1章第2節Ⅳ1(1)③ウ）から把握する。

(3) 貸家及びその敷地の勘案事項のうち、収益価格の査定に直接影響する事項を挙げ、その反映方法を述べなさい。

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勘案事項（各論第1章第2節Ⅱ1〜7）：①将来における賃料の改定の実現性とその程度、②契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件、③将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件、④契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数、⑤取引慣行並びに取引利回り、⑥借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否か、定期建物賃貸借か否か、⑦借家権価格。
※ 反映方法の整理：①は賃料の改定見込みとして各期の総収益に、②③は保証金等の運用益・権利金等の償却額として総収益に、④は純収益の発生期間（残存期間・残存耐用年数）に、⑤は還元利回り・割引率の判定に反映する。

予想問題3　修繕計画・管理状態等の個別的要因の分析と、各手法への反映

予想度：有力　狙い：平成11年度（個別的要因の分析）と令和元年度（敷地に関する権利の態様）の延長線上。管理状態・修繕積立金は基準に具体的な項目があり、各手法への反映は他の類型でも問われる横断的な論点。

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価について、次の問に答えなさい。

(1) 区分所有建物及びその敷地における管理の状態に関する個別的要因を挙げ、確認すべき事項を述べなさい。

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管理の状態に関する個別的要因（各論第1章第2節Ⅳ1）：一棟の建物に係る要因として、維持管理の状態（(1)①ク）、長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額（(1)③ウ）。専有部分に係る要因として、室内の仕上げ・維持管理の状態（(2)③）、区分所有者の管理費等の滞納の有無（(2)⑧）。
建物及びその敷地に関する個別的要因として、修繕計画・管理計画の良否とその実施の状態がある（総論第3章第3節Ⅲ）。大規模修繕に係る修繕計画の有無及び修繕履歴の内容、管理規則の有無、管理委託先、管理サービスの内容等に特に留意する（留意事項Ⅱ3(1)）。
確認：管理規約等に基づき、管理費及び修繕積立金の額を確認する（留意事項Ⅷ2(2)④）。

(2) 管理の状態に関する個別的要因を、原価法・取引事例比較法・収益還元法の各手法にどのように反映するか述べなさい。

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個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格の調整等における各種の判断に反映する（総論第6章第2節Ⅱ1）。
原価法：減価修正において、観察減価法により維持管理の状態、補修の状況等の実態を調査し、個別分析の結果を踏まえた代替・競争関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を反映する（総論第7章第1節Ⅱ3(2)②）。
取引事例比較法：地域要因の比較及び個別的要因の比較において、管理状態の格差を反映する（総論第7章第1節Ⅲ2(3)）。
収益還元法：総費用の維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）に反映する（総論第7章第1節Ⅳ3(1)②イ）。DCF法では大規模修繕費等の発生時期に留意する（同②イ）。
※ 修繕積立金が不足し、将来の一時金徴収や大規模修繕の遅延が見込まれる場合は、将来の負担や建物の劣化として価格の減額要因となる。管理費等の滞納がある場合は、その承継の有無や回収可能性も確認する。

予想問題4　区分所有建物及びその敷地の試算価格の調整と鑑定評価額の決定

予想度：やや有力　狙い：平成13年度・令和元年度で「決定」は問われたが、「試算価格の調整」（再吟味・説得力）は区分所有では未出題。自用（関連づけ）と賃貸（収益価格を標準）という結論が反転する対比に、総論第8章第8節を組み合わせる。

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価について、次の問に答えなさい。

(1) 専有部分が自用の場合と賃貸されている場合とで、鑑定評価額の決定の仕方がどのように異なるか述べなさい。

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自用の場合：積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定する（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。
賃貸されている場合：実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めて得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定する。この場合、貸家及びその敷地の勘案事項（各論第1章第2節Ⅱ1〜7）を総合的に勘案する（各論第1章第2節Ⅳ2(2)）。
※ 違いの要点：自用は3価格を対等に関連づける。賃貸は収益価格に標準としての位置づけを与え、他の2価格は比較考量にとどめる。

(2) 試算価格の調整において、各試算価格の再吟味及び説得力に係る判断で留意すべき事項を述べなさい。

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試算価格の調整とは、複数の手法により求められた各試算価格の再吟味及び説得力に係る判断を行い、鑑定評価額の決定に導く作業である（総論第8章第8節）。
再吟味（同Ⅰ1〜6）：①資料の選択、検討及び活用の適否、②不動産の価格に関する諸原則の当該案件に即応した活用の適否、③一般的要因の分析並びに地域分析及び個別分析の適否、④各手法の適用において行った各種補正、修正等に係る判断の適否、⑤各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性、⑥単価と総額との関連の適否。
説得力に係る判断（同Ⅱ1・2）：①対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性、②各手法の適用において採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性。
試算価格の調整に当たっては、対象不動産の価格形成を論理的かつ実証的に説明できるようにすることが重要である（総論第8章第8節）。

(3) 対象不動産に係る市場の特性が、区分所有建物及びその敷地の各試算価格の説得力の判断にどのように影響するか述べなさい。

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把握した市場の特性は、近隣地域における標準的使用の判定に反映するとともに、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである（総論第6章第1節Ⅱ2）。
市場の特性の把握：同一需給圏における市場参加者の属性・行動（居住用不動産では主たる需要者層の年齢・家族構成・所得水準等、業務用不動産では業種・業態等）、市場の需給動向（留意事項Ⅳ1(3)①ア・イ）。
※ 区分所有建物（住宅）の自用の場合は、市場参加者が取引事例に基づく価格水準で判断する傾向が強ければ比準価格の説得力が高く、賃貸用の投資物件として取引される市場であれば収益価格の説得力が高い、と整理できる。

予想問題5　区分所有建物及びその敷地（店舗）の新規賃料の鑑定評価

予想度：変化球　狙い：平成19年度は「価格または賃料」と触れたが、賃料の手法は区分所有では未出題。賃料テーマの典型論点（スケルトン貸し、建物及びその敷地の一部を対象とする場合）を区分所有に接続する。

高層ビルの低層階に位置する区分所有建物（店舗）の専有部分について、新規賃料（正常賃料）を求める場合に関し、次の問に答えなさい。

(1) 鑑定評価額をどのように決定するか述べなさい。

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建物及びその敷地の正常賃料を求める場合は、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求める（各論第2章第2節Ⅰ2）。
鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定する。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定する（各論第2章第2節Ⅰ2）。
建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求める（各論第2章第2節Ⅰ2）。
※ 専有部分（区分所有建物の一部）の賃料は、一棟の建物全体の賃料水準と、階層・位置による賃料の格差との関連を踏まえて比較考量する。

(2) 積算賃料を求める際の基礎価格及び必要諸経費等について、店舗用ビルのスケルトン貸しの場合に留意すべき点を踏まえて述べなさい。

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積算法は、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である（総論第7章第2節Ⅱ1(1)）。
基礎価格は、原価法及び取引事例比較法により求める（同Ⅱ1(2)①）。必要諸経費等は、減価償却費（償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合は計上しない）、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等による損失相当額である（同Ⅱ1(2)③）。
店舗用ビルの場合は、賃貸人が躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し（スケルトン貸し）、内装・外装・建物設備の一部は賃借人が施工することがあるので、積算賃料を求めるときの基礎価格の判定及び比準賃料を求めるときの事例の選択に当たってこれに留意する（留意事項Ⅸ2）。
※ 区分所有建物の専有部分の基礎価格は、積算価格（一棟の積算価格×配分率）を基礎に整理する（各論第1章第2節Ⅳ2(1)）。賃貸人が負担しない内装等の部分は、基礎価格から除外して判定する。

(3) 賃貸事例比較法を適用する場合の事例の選択及び比較における留意点を述べなさい。

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賃貸事例比較法は、多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例を選択し、実際実質賃料に事情補正・時点修正を行い、地域要因及び個別的要因の比較を行って比準賃料を求める手法である（総論第7章第2節Ⅱ2(1)）。
事例の収集及び選択は、取引事例比較法に準ずる。この場合、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきことに留意する（同Ⅱ2(2)①）。事情補正・時点修正・要因比較は取引事例比較法に準ずる（同②）。
店舗用ビルでは、スケルトン貸しか内装付きかなどの契約内容の違いに留意して事例を選択する（留意事項Ⅸ2）。
※ 区分所有建物（店舗）では、階層・位置、顧客層・業種の違いによる賃料格差を、個別的要因の比較に反映する（平成19年度の効用比率の論点と同様）。