こんにちは！不動産投資をしている藤本紗帆です。
74㎡、築38年の戸建てをほぼフルリフォームしました。
主なDIYは電気工事と塗装で、基本は職人さんたちに分離発注しました。
この記事では、リフォーム費用の内訳を値段の高い順にまとめます。
- 大工さん：約67万円
- 内装屋さん：約53万円
- 浴室工事：約28万円
- 雨漏り修理：約22万円
- 台所の設備：約9.6万円
- トイレの設備：約6万円
- 不用品の処分：約6万円
- 給湯器関係：約5.8万円
- 電気系統の設備：約5.3万円
- 設備屋さん：4.8万円
- 畳屋さん：約4.4万円
- 分電盤交換：約4.3万円
- ガス管移設・撤去工事：約3.5万円
- 洗面所・洗濯機置場の設備：約3.4万円
- 浴室ドア修理：約2.7万円
- 塗装グッズ：約2.1万円
- サムラッチハンドル：約2.1万円
- 和室リフォームふすま：約2万円
- クリーニング：約1.9万円
- 砂壁の漆喰塗り：約1.6万円
- その他のDIY：約3.2万円
- （新たに購入した工具など：約2.8万円）
- まとめ：合計約241万円、工期は約2か月
大工さん：約67万円
大工さんに発注した工事は、ざっくりと以下の3種類です。
- クロスやCFを貼る前の下地づくり
- 湿気で傷んだ洗面脱衣所の床の補強
- キッチンパネル施工・流し台などの設置
合計で674,000円支払いました。
| 初回見積書 | 6畳和室の洋室化（大壁） | 182,050円 |
| 4.5畳和室の洋室化（大壁） | 135,400円 | |
| 諸経費 | 20,000円 | |
| 追加工事 | 12帖分の天井 | 70,000円 |
| トイレ全体 | 30,000円 | |
| 2帖分の廊下の壁 | 40,000円 | |
| 2回目請求 | 洗面脱衣所の床にベニヤ | 21,000円 |
| キッチンパネルの下地 | 20,000円 | |
| キッチンパネル貼り | 68,000円 | |
| キッチン組付け | 27,000円 | |
| 小計（端数は切り捨て） | 613,000 | |
| 消費税 | 61,300 | |
| 合計 | 674,000円 | |
消費税はまとめています。
屋根の職人さんから「知り合いの中で一番腕のいい大工だ」と紹介してもらえて良かったです。
工期は全部で9日くらいでした。
コーヒーやおやつなど1,000〜2,000円くらい？差し入れしました。
和室の洋室化はコチラの記事で詳しく解説しています。▼
また、現金での支払いが助かるとのことだったので、現金書留に800円くらい使いました。
大工さん・職人さんの探し方はこちらの記事で解説しています。▼
内装屋さん：約53万円
内装屋さんには、
- クロス
- クッションフロア
- ソフト巾木
- ふすま張替え
などの内装工事を依頼しました。
合計531,938円です。
（表の数字は税込みです。）
クロスの単価が1,100円（税込み）と、相場より高めです。
ただ、クロスの剥がし方・貼り方を教えてもらえたので良かったです。
道具も貸してくれて、育休中の夫が3日間職業体験をしました。
「次回からDIYするときは糊付けしとくわ」と言ってくださって、とても有難いです。
工期は8日くらいで、最初の3日だけ助っ人の職人さんが来ました。
浴室工事：約28万円
浴室のリフォームは壁と天井にバスパネル施工、床にバスシートを264,341円で施工してもらいました。
また、浴室用水栓も14,155円で施主支給し交換してもらいました。（合計278,496円）
詳しくはコチラの記事でもまとめています。▼
雨漏り修理：約22万円
2階の天井が少し雨漏りの後があったので、屋根の職人さんに218,900円で修理を依頼しました。
工期は3日とのことでしたが、2日で済みました。
詳しくはコチラの記事でも解説しています。▼
台所の設備：約9.6万円
台所もフルリフォームしました。
ニッサンハローの団地タイプは安っぽく感じたので、リクシルのセクショナルキッチンにしました。
クリナップのほうが安いのですが、寸法の都合上リクシルを選びました。
詳しくはこちらの記事でも書いています。▼
施主支給の設備だけで96,239円です。（全て楽天で購入）
| シンク（1100mm） | 28,119円 |
| ガスキャビネット(600mm) | 18,000円 |
| 吊戸棚（1100mm） | 16,720円 |
| レンジフード(600mm) | 20,000円 |
| ガスコンロ | 27,232円 |
| 水栓 | 9,800円 |
| 合計 | 96,239円 |
キッチンの分離発注は少し難易度が高く感じました。
詳しくはコチラの記事でも解説しています。▼
トイレの設備：約6万円
施主支給したトイレの設備は合計で60,022円です。
| 便器（リクシル） | 38,387円 |
| 便座（Panasonic） | 14,800円 |
| トイレットペーパーホルダー | 1,980円 |
| タオルバー | 1,655円 |
| 照明 | 3,200円 |
| 合計 | 60,022円 |
リクシルの便器（オフホワイト）とPanasonicの便座（パステルアイボリー）がマッチするか不安でしたが、違和感がなくて良かったです。
トイレのリフォームはこちらの記事で詳しく解説しています。▼
不用品の処分：約6万円
不用品の処分についてはもっと節約できたな〜と反省点がいっぱいです。
不用品回収業社に来てもらうのは1回にできるように次回は工夫します。
今回は不用品処分だけで60,050円も使いました。
（軽バンが欲しい・・・。）
| 不用品回収業者（2回来てもらった） | もりもり残置物 | 30,000円 |
| 便器・流し台・洗面台・ふすま・車庫の棚など | 28,000円 | |
| 車庫の棚を解体 | 電動ノコギリをコーナンでレンタル | 330円 |
| 自治体に大型ごみ | カーテンレール・照明など（300円×6) | 1,800円 |
| 合計 | 60,050円 | |
不用品の回収はくらしのマーケットやジモティーを活用しました。
残置物の処分についてはコチラの記事でも解説しています。▼
給湯器関係：約5.8万円
給湯器は施主支給し、くらしのマーケットで交換を依頼しました。
本体とリモコンで42,280円、交換だけ依頼してガス屋さんに16,000円です。
| 設備 | 給湯器本体 | GQ-1639WS-1 | 31,500円 |
| 台所リモコン | RC-7607M | 4,780円 | |
| 浴室リモコン | RC-7607S | 6,000円 | |
| 交換・リモコン取り付け（ガス屋さん） | 16,000円 | ||
| 合計 | 58,280円 | ||
リンナイは安いですがリモコンが気に入らず、20号でコスパのいいパロマが良かったのですがリモコンが欠品。
紆余曲折して結局はノーリツの16号にしました。
最近は給湯器ではなくリモコンが品薄らしく、ノーリツに電話して、上位互換の代替品があってラッキーでした。
給湯器の施主支給はメーカーに問い合わせると怒られたので注意してください。
施主支給についてはこちらの記事でも解説しています。▼
電気系統の設備：約5.3万円
- モニターインターホン
- コンセントプレート
- 照明
などは、電気工事士の資格を持つ夫がDIYで交換しました。
火災報知器なども含めた、こまごまとした支給品で約53,200円です。
| モニターインターホン | 10,890円 | |
| コンセント・スイッチプレートなど | 13,170円 | |
| 照明 | 廊下にダウンライト増設 | 約1,500円 |
| 内玄関 | 2,574円 | |
| トイレ | 2,574円 | |
| 洗面脱衣室 | 2,574円 | |
| 浴室用 | 1,698円 | |
| キッチンライト | 3,139円 | |
| VVFケーブル | 約2,000円 | |
| 玄関外 | 4,311円 | |
| 火災報知器（合計6つ） | 8,770円 | |
| 合計 | 約53,200円 | |
どんな電気工事を行ったかなどはコチラの記事でも書いています。▼
火災報知器の設置は義務になっており、大家がつけるべきかなと思います。
詳しくはコチラの記事で解説しています。▼
設備屋さん：4.8万円
近所の設備屋さんに以下の仕事をお願いしました。
- 洗濯機置場の排水接続
- 便器・洗面台・洗濯機水栓・台所水栓の取り外し・取り付け
3回に分けてきてもらい、いくらになるかと心配でしたが4.8万円と良心的でした。
万が一のトラブルにも備えて、特に水道屋さん（設備屋さん）は物件のすぐ近所の人を見つけておくのがいいと思います。
畳屋さん：約4.4万円
和室が3部屋あり、2部屋は洋室化、1部屋は表替えをしました。
不要な畳の処分と表替えで、畳屋さんに合計43,725円支払いました。
| 単価（枚） | 単価 | 金額 | |
| 不要な畳の処分 | 10.5 | 1,500 | 15,750円 |
| 表替え | 6 | 4,000 | 24,000円 |
| 小計 | 39,750円 | ||
| 消費税 | 3,975円 | ||
| 合計 | 43,725円 | ||
分電盤交換：約4.3万円
分電盤がすごく古かったので一番最初に交換しました。
分電盤の交換もDIYしようとして色々調べましたがグレーな部分が多くやめておきました。
以前もお世話になった電気工事士の方に43,200円で外注しました。
事情を話すと、次の物件を買ったら分電盤の交換方法を一緒にレクチャーしてくれるそうです♫
ガス管移設・撤去工事：約3.5万円
大阪ガスの直営店に、
- 不要なガス栓の撤去
- システムキッチン風にするためのガス栓の移設
- ガスコンロの接続
を依頼しました。
（給湯器の交換の見積もりは高かったので別で依頼）
見積もりでは28,800円でしたが、材料が増えたため35,200円となりました。
職人さんに直接発注したかったのですが、紆余曲折して結局は大阪ガスのショップに依頼しました。
詳しくはコチラの記事で解説しています。▼
洗面所・洗濯機置場の設備：約3.4万円
洗面台と洗濯機置場の水栓を新品に交換して、合計34,180円です。
| 洗面台（TOTOのVシリーズ）600mm | 31,100円 |
| 洗濯機用水栓 | 3,080円 |
| 合計 | 34,180円 |
最近の新築戸建てのように、洗濯パンは置かないことにしました。（単純に安いですし）
洗面脱衣室のリフォームはコチラの記事でまとめています。▼
浴室ドア修理：約2.7万円
浴室ドアはバネが壊れていたようで、最後まできっちり閉まりませんでした。
サッシ交換に10万円と言われて、あきらめて修理することにしました。
しかし、それでも修理に27,379円と、けっこうかかりました。
| 基本料金 | 12,000円 |
| 部品料金 | 4,890円 |
| 技術料金 | 8,000円 |
| 小計 | 24,890円 |
| 消費税 | 2,489円 |
| 合計 | 27,379円 |
出張費が高く、自分でもドアを取ることができたため、次からは部品を購入してDIYします。
浴室ドアの修理やDIYについてはこちらの記事でまとめています。▼
塗装グッズ：約2.1万円
塗装はDIYして、塗装グッズは約2.1万円購入しました。
塗装した部分は
- 室内木部（巾木、廻り縁、窓枠）
- 2階の居室1部屋の天井
- 階段
- 雨戸
- 車庫のシャッター
です。
| 水性ペンキ | 室内木部用（アサヒペン） | 2,519円 |
| 階段蹴板（カインズPB) | 1,880円 | |
| 雨戸・庇（アサヒペン） | 3,629円 | |
| シャッター（アサヒペン） | 3,190円 | |
| ミッチャクロン | 1,744円 | |
| シリコンオフ | 884円 | |
| ワトコオイル | 1,164円 | |
| 紙やすり | 約1,000円 | |
| 防塵マスク | 約1,500円 | |
| ハケ・ローラー・バケツなど | 約2,000円 | |
| マスキングテープ・マスカー | 約1,000円 | |
| 合計 | 約20,510円 | |
木部塗装についてはコチラの記事でまとめています。▼
大苦戦した階段塗装の記事はコチラです。▼
雨戸塗装は養生が楽で初心者でもチャレンジしやすいと思います。▼
サムラッチハンドル：約2.1万円
玄関ドアのサムラッチハンドルが壊れていたので購入しました。
2.7万円くらいの商品をセールで20,694円で購入したのに、なぜか3万円以上する上位互換品が送られてきました。
ショップに電話すると、そのまま使ってよいとのことでした。
木工用ドリルは持っていたのでDIYで交換しました。
和室リフォームふすま：約2万円
洋室化した部屋の入り口のふすまが蹴破られていてボロボロでした。
変に和風のふすまだったので、思い切って交換しました。
楽天で19,980円です。
壁紙に傷がつかないように、3Mのクッションゴムも270円くらいで買いました。
シリコンオフで脱脂してから、上下2箇所に貼りました。
詳しくはこちらの記事で解説しています。▼
クリーニング：約1.9万円
掃除はDIYするつもりでしたが、あきらめて少し外注しました。
外注で15,500円と、掃除道具3,000円くらいで合計1.9万円くらいです。
| 外注 | キッチンクリーニング（交換したので意味無し） | 8,000円 |
| ↑心付け | 2,000円 | |
| 浴室ドア、ついでにリビングの窓 | 5,500円 | |
| ウエス大量 | 約1,500円 | |
| 建具掃除 | 建具を磨くワックス | 約500円 |
| メラミンスポンジ | 110円 | |
| 浴槽磨き | ピカール（金属磨き剤） | 約300円 |
| スポンジやすり（約120円×2) | 約240円 | |
| クレンザー | 110円 | |
| サッシ掃除用のブラシ | 110円 | |
| 合計 | 約18,480円 | |
浴槽磨きはダスキンで見積もりをとると16,500円と言われ、あきらめて自分で磨きました。
砂壁の漆喰塗り：約1.6万円
和室のままの1部屋の砂壁に漆喰を塗りました。
ローラーで塗れる漆喰やアクドメールなどで、合計16,393円でした。
| コーラルテックス（西洋漆喰） | 9,800円 |
| アクドメール | 4,145円 |
| 砂骨ローラー | 1,970円 |
| 穴埋め用パテ | 478円 |
| 合計 | 16,393円 |
コテや手で塗るのと違い、変な味が出なくて良かったです。
詳しくはコチラの記事でも解説しています。▼
その他のDIY：約3.2万円
その他のDIYにかかった費用は約3.2万円です。
| 網戸交換 | 網戸 | 約1,000円 |
| 網戸のゴム | 約500円 | |
| 障子交換 | 障子紙 | 約1,200円 |
| のり | 110円 | |
| 外構のタイル補修 | タイル | 2,400円 |
| インスタントセメント | 約1,400円 | |
| タガネ・ヘラ・バケツなど | 約600円 | |
| 建具関係 | すりガラス(1,265円×2) | 2,530円 |
| 蝶番4枚 | 約1,000円 | |
| 戸当り3つ | 約1,500円 | |
| ドアノブ | 約3,500円 | |
| 浴室ドア | ドアパッキン | 約3,500円 |
| 防水シール | 449円 | |
| 表札 | 購入予定の表札 | 500円 |
| 表札を隠すPPシート | 110円 | |
| カーテンレール5箇所 | 約5,500円 | |
| ニトリル手袋（DIY全般で大活躍） | 約2,500円 | |
| 車庫のカギ | 約3,800円 | |
| 消臭剤×2 | 220円 | |
| 合計 | 約32,299円 | |
建具のすりガラスはネットの見積もりだとどこも5,000円前後でしたが、ガラス加工所に直接注文すると1,265円でした♫
表具屋さんに聞いた障子の張替えのコツはコチラです。▼
インスタントセメントを使った外構タイルのDIYはこちらの記事で紹介しています。▼
（新たに購入した工具など：約2.8万円）
消耗品ではなく、次の物件でも使えますが、今回のリフォームで新たに購入したものの費用は約2.8万円です。
| 高圧洗浄機 | 約15,000円 |
| 電動サンダー | 約4,400円 |
| ワークライト | 1,980円 |
| 保護メガネ | 約1,000円 |
| 彫刻刀のようなもの（ノミ？）←鍵交換 | 約1,000円 |
| 石膏ボード用のノコギリ←電気工事 | 約1,000円 |
| 電気ケトル | 約1,200円 |
| ほうき | 約800円 |
| 塗装用の帽子 | 約800円 |
| ドリルビット←浴室リモコン設置のため | 約700円 |
| ちりとり | 110円 |
| 合計 | 約27,990円 |
高圧洗浄機はケルヒャーの黄色いものが有名です。
ただ、吐出圧力と価格を天秤にかけてみると、ボッシュのUA125がケルヒャーよりもコスパがいいのでコチラを購入しました。▼
まとめ：合計約241万円、工期は約2か月
リフォーム費用は約241万円でした。（工期は約2か月）
仕入れ590万円、家賃は9万円にして2週間反響がなかったので8.5万円にすると、反響が2件あったのでそのままにしておくと入居者が決まりました。
リフォーム費用は年間家賃の2年分まで（8.5×24=204万円）と考えると、けっこうオーバーしてしまいした。
長期譲渡になって退去になったら、実需向けに売却と賃貸の両方で募集しようと思っています。
リフォームの順番はこちらの記事で解説しています。▼
分離発注の方法や注意点はこちらの記事でまとめています。▼
戸建ゼロ円ゲット
読んで頂きありがとうございました！
1992年生まれ。3人目の育休中。
初めて不動産投資をするときにつまづくことが多く、当時知りたかったことをまとめています。最近は不動産鑑定士の勉強についての記事ばかりです。ドメイン分ければ良かったか・・・。
