【令和６年不動産鑑定士試験】鑑定理論（論文）解答

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問題1 不動産の種別

(1) 不動産の種別の定義

不動産の種別の定義を簡潔に述べなさい。

(2) 宅地地域の定義

宅地地域の定義を簡潔に述べなさい。

(3) 住宅地域の細分化した分類

住宅地域について細分化した地域の分類の例を2つ挙げなさい。

(4) 取引事例比較法と不動産の種別

取引事例比較法との関連において、次の問に答えなさい。

① 取引事例比較法の意義を述べなさい。

② 取引事例比較法の適用における事例の選択に当たり、備えなければならない要件のうち、不動産の種別に特に関連するものを1つ挙げ、その要件との関連において、不動産の種別を分析し的確に分類・整理することの必要性を説明しなさい。

【解答の骨子】

1．選択する要件

不動産の種別に特に関連する要件として、「近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する不動産に係るものであること」を挙げる。

2．不動産の種別の意義（前提）

• 不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいう。
• 種別は、地域の種別（宅地地域・農地地域・林地地域等）と土地の種別（宅地・農地・林地・見込地・移行地等）に分かれ、さらに細分される。

3．要件との関連（種別を分類・整理する必要性）

(1) 近隣地域・類似地域の範囲は種別で決まる

• 地域は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。
• 近隣地域や類似地域は、用途的な地域の種別（住宅地域、商業地域、工業地域等）を前提に判定される。
• したがって、種別を的確に分類しなければ、どの地域が「類似地域」にあたるかを判定できず、事例の所在すべき範囲を特定できない。

(2) 同一需給圏の範囲は種別ごとに異なる

• 同一需給圏とは、対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼす関係にある不動産の存する圏域である。
• その範囲は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって異なる（例：住宅地は都心への通勤可能な範囲、高度商業地は広域的な商業背後地、工業地は産業基盤・市場接近性など、種別ごとに異なる）。
• 種別の分類・整理が不十分だと、同一需給圏を誤って判定し、代替関係のない不動産の事例を選ぶ（または有力な事例を落とす）おそれがある。

(3) 転換・移行過程にある土地の取扱い

• 見込地・移行地の同一需給圏は、転換後・移行後の種別の同一需給圏と一致する傾向がある（熟成度が低い場合は転換前・移行前の種別と同一）。
• 種別（見込地・移行地等）を的確に把握していなければ、事例を収集すべき圏域を誤る。

4．結論

• 近隣地域・類似地域・同一需給圏はいずれも種別を前提に判定されるため、不動産の種別を分析し的確に分類・整理することは、適切な事例の選択の前提となる。
• 事例の選択が適切になれば、事情補正・時点修正、地域要因・個別的要因の比較を適切に行えるようになり、比準価格の説得力が高まる。
• これが、鑑定評価の精密さを一段と高めることにつながる。

問題2 価格を求める鑑定評価の基本的事項

価格を求める鑑定評価の基本的事項について、次の各設問に答えなさい。

(1) 基本的事項として確定すべき事項

基本的事項として確定すべき事項を列挙し、それぞれを簡潔に説明しなさい。なお、条件設定に関する説明は不要である。

(2) 価格の種類

価格の種類について、次の問に答えなさい。

① 正常価格の定義を述べなさい。また、正常価格の前提となる市場の条件について、不動産鑑定評価基準に即して述べなさい。なお、市場参加者に関する説明は不要である。

② ある土地の所有者から、所有する土地と隣接地の併合を目的とする売買に関連して、併合後の価値を考慮した当該隣接地の鑑定評価を依頼された際、求める価格の種類が正常価格になる場合と限定価格になる場合がある。その理由を限定価格の定義に即して簡潔に述べなさい。

【解答の骨子】

1．結論（先に示す）

併合後の価値を考慮した隣接地の評価でも、その隣接地の取引市場が併合により相対的に限定され、正常価格と同一の市場概念の下で形成される市場価値と乖離する場合は限定価格、乖離しない場合は正常価格となる。

2．限定価格の定義の確認

3．限定価格になる場合

• 併合により、対象の隣接地は、併合する土地の所有者（併合の当事者）にとって、他の者より高い価値を持つ（併合による増分価値が生じる）。
• そのため、当該隣接地は、一般の市場参加者の間で形成される市場価値（正常価格）と乖離し、実質的に併合の当事者との間でのみ取引が成立する（市場が相対的に限定される）。
• この、併合に基づく市場限定を前提にした取得部分の市場価値が、限定価格にあたる。

4．正常価格になる場合

• 併合を考慮しても、併合による増分価値が生じない、または生じても市場全体で共有され、一般の市場参加者の間でも同様に評価されるため、正常価格と同一の市場概念の下で形成される市場価値と乖離しない。
• この場合は、市場が相対的に限定されたとはいえず、限定価格の定義を満たさない。したがって、正常価格となる。

5．判断の視点（まとめ）

価格の種類は、依頼の形式（併合を目的とする売買か）ではなく、定義の要件（市場価値との乖離があり、市場が限定されるか）を、依頼目的・条件を踏まえて個別に判断して決める。

(3) 限定価格の場合の鑑定評価報告書の記載事項

鑑定評価報告書の記載事項のうち、鑑定評価により求める価格の種類が限定価格である場合に、正常価格を求める場合との相違を明確にするために記載する事項について述べなさい。

問題3 原価法の適用における減価修正

原価法の適用における減価修正について、次の各設問に答えなさい。

(1) 減価の要因

減価の要因について説明しなさい。

(2) 建物の減価額を求める方法（耐用年数に基づく方法・観察減価法）

対象不動産が建物及びその敷地である場合において、当該建物の減価額を求めるための耐用年数に基づく方法及び観察減価法について、簡潔に説明しなさい。また、当該建物が複数の分別可能な組成部分により構成されている場合、耐用年数に基づく方法を適用してどのように減価額を決定すべきか述べなさい。

(3) 室内の仕上げの更新と不動産の価格に関する原則

上記(2)の対象不動産について、建物の組成部分の一つである室内の仕上げが更新された。この場合に、室内の仕上げの更新が行われたことに直接的に関連している不動産の価格に関する原則を1つ挙げ、その意義を述べなさい。また、その原則との関連において、耐用年数に基づく方法及び観察減価法を適用する際の留意点を説明しなさい。

【解答の骨子】

1．挙げる原則

寄与の原則を挙げる。

2．寄与の原則の意義

• 不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼすとする原則である。
• 不動産の最有効使用の判定に当たって、追加投資の適否を判定する場合等に有用である。

3．室内の仕上げの更新との関連

• 建物の組成部分である室内の仕上げは、建物全体の一部分である。
• 更新の価値は、更新に要した費用そのものではなく、更新によって建物全体の収益獲得（賃料の維持・向上や稼働の安定など）がどれだけ高まるか、その寄与度で捉える。
• 寄与度が高ければ建物全体の価格を押し上げ、低ければ、費用をかけても価格には十分に反映されない。

4．適用上の留意点

（１）耐用年数に基づく方法

• 更新が建物全体の経済的残存耐用年数をどの程度延ばすかを、市場性を踏まえて判断する（更新したからといって、建物全体の残存耐用年数が当然に延びるとは限らない）。
• 建物が分別可能な組成部分から成り、仕上げと躯体等とで経過年数や経済的残存耐用年数が異なる場合は、それぞれをいかに判断して用いるかを、用途や利用状況に即して決定する。
• 経済的残存耐用年数は、物理的要因・機能的要因に照らした劣化の程度と、経済的要因に照らした市場競争力の程度を総合して判断する。更新費用の額に引きずられて機械的に算定しない。

（２）観察減価法

• 更新による機能性の向上、維持管理・補修の状態の改善といった減価の要因の実態を調査し、建物全体の減価額に及ぼす影響を直接把握する。
• 個別分析の結果を踏まえ、代替・競争関係にある不動産と比べた優劣や競争力の程度を適切に反映する。
• 更新された部分の見た目の良し悪しだけでなく、建物全体の収益獲得への寄与度を見て評価する。

（３）共通

• 対象不動産が有する市場性を踏まえ、増改築・修繕・模様替等の実施が耐用年数及び減価の要因に与える影響の程度に留意する。

5．結論

室内の仕上げの更新は、寄与の原則に照らし、建物全体の収益獲得への寄与度で評価する。両方法の適用でも、更新が耐用年数及び減価の要因に与える影響の程度を、市場性を踏まえて的確に把握することが必要である。

問題4 借地権等

借地権等に関する次の各設問に答えなさい。

(1) 借地権

借地権について、次の各問に答えなさい。

① 借地権の定義を述べなさい。

② 借地権の価格について、借地権者に帰属する経済的利益に触れつつ説明しなさい。

③ 借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているため、借地権の鑑定評価に当たっては、これらを相互に比較検討すべきとされている。この場合において、十分に考慮すべき諸点のうち、借地権取引の態様及び借地権の態様以外のものを2つ挙げなさい。

④ 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域において、借地権の鑑定評価額をどのように決定するかを説明しなさい。また、その場合に総合的に勘案する事項を3つ挙げなさい。ただし、定期借地権の評価に固有の事項は除くものとする。

(2) 借地権付建物

借地権付建物について、次の各問に答えなさい。

① 借地権付建物の定義を述べなさい。

② 建物が賃貸されている場合、借地権付建物の鑑定評価額をどのように決定するかを説明しなさい。ただし、総合的に勘案する事項については触れなくてよい。