【約30万円】中古区分マンション不動産投資リフォーム代の実例詳細

中古区分マンションのリフォーム代の詳細をまとめました

合計約30万円かけていますが、正直やりすぎた感があります。

  • 640万を指値で540万にして現金購入
  • 築34年・3LDKで69.85㎡
  • 家賃は69,000円➕管理費6000円で月75,000円もらってる
  • 修繕積み立て金と管理費で月23,000円の支出😭
  • 月52,000円のキャッシュフロー
  • 実質利回りは約10.5%

リフォーム代の参考になると思います!

外注費 : 合計230,000円

3日に分けて外注を依頼しました!

  • 10/23(土):ガスコンロの設置と洗面台交換→時間を一緒にしてしまったので人口密度がすごい
  • 10/30(土):クロス交換
  • 10/31(日):電気工事

ガスコンロの設置・処分費含む:10,000円

くらしのマーケットで口コミが良かったところに依頼しました。

優しい雰囲気の老夫婦。対応もとても良かったので、機会あったらリピート!

工事の前にガスコンロの下の写真を送って欲しいと頼まれました。

洗面台交換(TOTOのVシリーズ)処分費含む:57,200円

洗面台は施主支給したかったけど、楽天などの通販では届く時間が設定できない!

一日物件で待つのは厳しいので施主支給は断念。

くらしのマーケットで近所の業者にお願いしたけど、タバコくさい兄ちゃんだったのでリピしない。

洗面台の下の写真を送るように頼まれました。
交換前の洗面台

コンセント交換:3,000円

洗面台の電源確保のためのコンセント増設のために、別で請求されました。

くらしのマーケット的に追加請求は契約違反では・・・?
しかもコンセントの原価は100円程度で、簡単な工事なのに3,000円は正直高すぎ。

クロス交換(15帖のリビングで天井除く):60,000円

タウンページで見つけたクロス職人の会社。くらしのマーケットで近所の会社と相見積もりしたけど、こちらの会社はサンプルもたくさん持ってきてくれて良かった!

仕上がりもバッチリで、絶対リピートする!

分電盤(ブレーカー)交換とエアコンコンセント増設:99,800円

電気工事士は〇〇 電気工事」と調べてネットで地道に探しました。

10万なんて高い!と思って相見積もりしたらもう片方の業者は16万!

相見積もりって本当に大事・・・。

交換前の分電盤。昭和レトロを感じさせます。

修繕費と消耗品費:合計64,829円

DIYの内容

4日くらい物件に通って掃除とDIYをしました。

玄関にあった謎の穴→合板で埋めました
  • 網戸張替え
  • 温水洗浄便座交換
  • 玄関の謎の穴を合板で埋める
  • スイッチプレート・コンセントプレートの交換
  • モニター付きインターホンに交換
  • ハウスクリーニング
  • カギ交換

あと、クレ556で窓のさんやドアの蝶番などで手入れしました。クレ556最強!

こんな古いインターホン初めて見ました。
型番は「VL-465」松下通信工業製でした。

ホームセンターか100均で買ったもの

消耗品の買い出しに4回ほど行きました。

品目名 金額 備考
網戸のあみ(382×2) 764 黒色がオススメ!
網戸のゴム(110×2) 220 太さを間違えて書い直した(泣)
網戸のゴムをはめるコロコロ 195 網戸のゴムをはめるもの
フローリングシート 110 掃除用
ワックスシート 110 掃除用
合板 1,408 玄関の謎の穴を防ぐため
スイッチプレート3個セット 800 夫がスイッチプレートを全部変える!と意気込む
スイッチプレート(85×8) 680 手が触れるところだから新品の方がいいらしい
コンセントプレート(206×2) 412 夫いわく、変えると印象がとてもいいらしい
コンセントプレート(金属) 316 アルミ製:キッチンのスイッチプレート
埋め込みトリプル 294 3つ穴があいたコンセントプレート
ロータンクパッキン 377 トイレの水漏れ防止
ナットパッキン 186 上に同じ
くぎ 110 玄関の穴を合板で塞ぐため
網戸のゴム 217 太さを間違えて2個目(泣)
マイペット 173 住居用洗剤
雑巾 327 掃除用
シールはがしスプレー 330 キッチンのシールをきれいにするため
研磨スポンジ 327 水回りの掃除
スクレーバー 173 シールはがし以外にも大活躍
トイレが水漏れしてる?!と思って買いましたが、洗面台交換の人が力の限りギュッとしめてくれて直りました。

Amazonなどネットで購入したもの

品目名 金額 備考
電気のひも 82 台所の電気のひもが汚かったから
コネクタ 627 インターホンを取り付けるためのもの
チャイムコード 297 夫は電気工事士の資格があるため↓
ダブルコンセント 481 インターホンの工事ができます
モーターレンチ 1,087 工具
モニター付きインターホン 10,200 パナソニック:VL-SE30XL
ガスコンロ 26,390 リンナイ:RB32AM5H2SVW 12A13A
温水洗浄便座 15,180 パナソニック:ビューティー・トワレ CH941S
カギ・シリンダー 3,282 WESTのディンプルキー

カギ交換についてはこちらの記事に書いています▼

リフォームのコスト感覚

リフォームは、一定の基準を設けて、バランスを考えて行うことが重要です。

以下のようなコスト感覚が参考になります。

  • 原状回復程度:3000円/㎡
  • 一般的なリフォーム:6000円/㎡
  • フルリフォーム:9000円/㎡

物件自体の競争力や室内の状況を総合的に見て判断しましょう!

まとめ

こうやってまとめてみると、リフォーム代の30万のうち約10万(3分の1)は電気工事に使っています。

絶対にやらなくてはならないという工事ではありませんが

  • ブレーカーが落ちにくくなる
  • 入居者にエアコンコンセント増設を任せると、下手な工事をされるかも

など、夫のこだわりもありお金がかかってしまいました。

リフォームはどこまでやるか、見極めが難しいです!

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