不動産投資で融資を受けることを考えた場合、何から調べたらいいかわからないという人へ。
この記事では、金融機関の開拓や訪問方法について解説します。
金融機関の開拓方法
金融機関の開拓方法について解説します。
- 気になる物件を探して、業者に資料をもらう
- 自分自身の情報の整理
- 事業計画を立てる
- 金融機関アタックリストの作成
- 電話で不動産投資について融資しているかを確認
- 金融機関へ訪問
順に解説します。
1.気になる物件を探して、業者に資料をもらう
融資金額は投資家自身の年収や預金だけでは決まらず、「購入予定の物件の担保価値」で決まります。
そのため、手ぶらで銀行に出向いて「私にいくらまで融資してくれますか？」と質問されても銀行の担当者は答えることができません。
初心者が銀行に出向くときは「物件の情報」と「自分自身の情報」を持参します。
「物件の情報」とは不動産業者からもらえる以下の資料です。
- 物件概要書：不動産会社からもらえる資料
- レントロール：家賃表
- 不動産にかかわる資料（登記簿謄本、間取り図面、固定資産税評価、建物の検査済証など）
不動産にかかわる資料は、売り主から受領するものあるため、不足資料は後で提出しても問題はありません。
2.自分自身の情報の整理
「自分自身の情報」としては以下のものがあります。
準備をしっかりするほど本気度が伝わります。
- 自作の簡単な職務経歴書
- 源泉徴収票（3年分)または確定申告書(3年分)
- 金融資産一覧：預金、株式、保険などの資産のエビデンス→通帳のコピーなど
- 連帯保証人の資料：源泉徴収票など
- すでに所有している物件の詳細資料
- 返済予定表
これらの自分自身の情報は、銀行で融資審査をするときにいずれ提出を求められるため、あらかじめ整理をしてファイルにまとめておきます。
3.事業計画を立てる
銀行の担当者は、投資として考えることを嫌う傾向があります。
不動産賃貸業の経営者として、銀行へ融資を打診しましょう。
真剣に事業について考えていることを証明するために、簡単でもいいので事業計画書を作成します。
融資が問題がないかどうかを判断できるように、以下の点についてまとめます。
- 市場より安いかどうか
- 入居者がつけられるか
- 近隣のライバルとの比較
- 収支計画
ただ、融資希望者から提出される事業計画書やプレゼン資料は意図的になりがちです。
金融機関が鵜呑みにするかは疑問です。
新築物件ならともかく、中古物件の場合、そこまで時間をかけてつくる必要はなく、「しっかりとした考えがある」と判断されればOKだと思います。
3.金融機関アタックリストの作成
不動産投資に理解のある銀行や信金は少数ですので、できるだけたくさんの金融機関にあたることが必要になります。
10件の金融機関にあたってやっと1件だけ前向きに検討してくれる金融機関に出会えるということも珍しくないようです。
そこで、金融機関のアタックリストを最低でも10件以上書き出すようにします。
スマホやパソコンで自宅周辺の金融機関をメモしていきましょう。
メモする内容は、金融機関名、支店名、電話番号などです。
| 金融機関名 | 支店名 | 電話番号 | 備考（住所、担当など） |
| 〇〇信用金庫 | ■■支店 | ☓☓-☓☓☓☓-☓☓☓☓ | |
| 〇〇信用金庫 | ◇◇支店 | ☓☓-☓☓☓☓-☓☓☓☓ | |
| □□信用金庫 | ▲▲支店 | ☓☓-☓☓☓☓-☓☓☓☓ | |
| □□信用金庫 | ☆☆駅前支店 | ☓☓-☓☓☓☓-☓☓☓☓ | |
| △△銀行 | ●●駅東支店 | ☓☓-☓☓☓☓-☓☓☓☓ | |
| 〇〇銀行 | ▽▽支店 | ☓☓-☓☓☓☓-☓☓☓☓ | |
| ・・・ | ・・・ | ・・・ | |
| ・・・ | ・・・ | ・・・ | |
| ・・・ | ・・・ | ・・・ |
ちなみに、新興住宅地など、新しく開設される新規支店は狙い目です。
新しく出店している支店では、貸付額を増やすために、比較的融資が通りやすいです。
4.電話で不動産投資について融資しているかを確認
多くの銀行は不動産投資への融資を行っていないため、不動産投資への融資をしない銀行に出向いても無駄足になります。
必ず電話でヒアリングを行うようにしましょう。
電話するときの注意点を解説します。
縁のない支店では関係性をアピール
金融機関にアプローチするときは、何らかの縁があるとベターです。
実際に縁があれば問題ないですが、ない場合は以下のような何らかの縁を演出して電話をします。
- 居住地最寄りの支店
- 勤務地最寄りの支店
- 物件所在地最寄りの支店
地縁があるほうが、話を聞いてもらえる可能性が高いです。
相談すべきは「融資担当者」
電話をする際、当然ですが誰が出るかはわかりません。
金融機関には
- 融資に積極的な融資担当者
- 融資に保守的な審査担当者
がいて、融資にネガティブな審査担当だと話が進みにくくなるかもしれません。
そのため、「収益物件の購入を検討しているので、融資担当の方をお願いします」と伝えて、融資担当者と話すようにしましょう。
不要な面談は回避する
融資担当者と電話で話したあと、面談を要請されることがあります。
「面談に呼ばれるということは、融資に積極的な支店かもしれない」と思って、休暇を取得して赴く人もいるでしょう。
しかし、実際の面談では「不動産に融資していない」「頭金は3割必要」などといわれ、徒労に終わってしまうこともあります。
そのため、やみくもに面談に臨むのではなく、事前に電話で融資基準や融資姿勢をしっかりとヒアリングし、前向きな支店に絞ることがオススメです。
不動産融資にネガティブな金融機関への訪問は時間のムダです。
また、面談は基本的に平日の9〜15時の間になりますが、会社員で難しい場合は閉店後の夜間に対応してくれる場合もあるため、相談してみましょう。
5.金融機関へ訪問
「物件の情報」と「自分自身の情報」と「事業計画書」を持参して、自分の言葉で物件の事業計画を説明します。
実際に何を持参したかはこちらの記事に詳しく書いています。▼
銀行を訪問しても、すぐには融資をしてもらえないことも多々ありますが、関係性をつくっておくことが重要です。
また、銀行員は融資をする相手として「お金持ち」や「倹約家」を好みます。
高級なスーツや腕時計などは身に着けず、「浪費家」と判断されないようにしましょう。
金融機関にしてはいけない3つのこと
金融機関でしてはいけないことを解説します。
だましてはいけない
- 住宅ローンで投資用物件を購入する
- 二重契約書を作成する
- 通帳の預金額を偽造する
私文書偽造などの罪に問われますので絶対にやめましょう。
評価を信用してはいけない
不動産業界を揺るがした「かぼちゃの馬車」事件の被害者は「銀行が評価してくれる物件だったから購入した」といいます。
銀行はたとえその物件が担保として不十分だとしても、購入する人の給与や資産を差し押さえることができるなら、お金を貸す商売だからです。
銀行の評価ではなく自分自身で物件を評価しなければいけません。
心を許してはいけない
銀行であれノンバンクであれ、突き詰めると「金貸し」です。
担当者がよい人でもその上司や本部はあなたをシビアに査定します。
ポロッと担当者に言ってしまった何気ない一言で早期返済を求められたりすることもあります。
心を許して必要以上に自分自身の情報を与える必要はありません。
銀行に行かずに借入可能額を知りたい場合
銀行は平日の昼しか営業していないため、普通のサラリーマンはなかなか訪問しづらいかもしれません。
そんな人は、「バウチャー（借入可能額証明書）サービス」を利用するのも選択肢のひとつです。
投資用物件を購入する前にローンの借入可能額と金利が把握できます。
融資が確実につく、借入可能額を保証しているわけでは有りませんが、自分がいくら借り入れできそうなのかを知りたい人は利用を検討してみてください。
まとめ
この記事では金融機関の開拓方法について紹介しました。
まずは物件を探し、自分の資産情報を整理し、自宅や職場の金融機関について調べてみましょう！
