こんにちは。不動産投資をしている藤本紗帆です。
Twitterで最短FIREを目指すサラリーマンの投資戦略を質問している人がいました。
たくさんの返信を参考に、最速FIREのための不動産投資戦略をまとめることにしました。
〇築古で「信金or滋賀銀行」
大人気の築古戸建て投資は、途中で自己資金が尽きるのが課題です。
現金で2~4つ買うと資金が枯渇してしまうため、FIREするにはかなりの年数が必要になってしまいます。
そこで、早い段階（できれば一軒目）から融資を活用する必要があります。
- 公庫
- 滋賀銀行
- 地元の不動産投資の融資に強い信用金庫・地銀など
が選択肢になってきます。
現金はなるべく温存して、サラリーマンの与信を換金するのが賢い方法です。
「与信額は資産」ともいいますし、有効活用したいところです。
〇修繕費や運転資金は公庫で借りる
公庫は物件を購入する資金としては使いにくい面がありますが、無担保ローンをリフォーム費用として借りる例が多いようです。
（私は何度もチャレンジしていますが、違法建築の物件にはリフォーム費用も出なかったです。）
事業計画書をしっかり準備する必要があり、ある程度実績をつくってから活用する人が多い印象です。
公庫の事業計画書の書き方はこちらの記事でも紹介しています。▼
融資のことがよくわからない、という人は商工会議所に連絡を取るのがオススメです。
年会費は必要になりますが、融資活用の格安のコンサルというイメージです。
初歩的なところから何でも質問できたので有難かったです。▼
△定番の「1棟目はオリックス」戦略
意見として多いのは、1棟目はオリックス銀行で借りるという戦略です。
年収700万円以上のエリートサラリーマンであれば、賃貸業の経験がなくても融資がおりやすいようです。
融資期間が長くとれる（木造は40－築年数）ため、新築や築浅の物件を購入すればベースのCFを確保することができます。
なぜ1棟目かというと、オリックス銀行は以下のような借入限度額があるため、不動産投資の初期しか使うことができないためです。
(年収＋年間満室想定賃料×72%)×8倍・・・既存借入を含む
ただ、最近は不動産価格が非常に高く、特に新築や築浅の物件は割高で買ってしまうリスクが大きいと感じます。
売却を狙えばいいですが、築古と違い将来の売却額の振れ幅は大きくなり、ギャンブル的な要素があります。
また、一般的な建売のアパートだと間取りデザインなどの競争力が低く、客付けや家賃の下落率が大きいことに不安があります。
非公開物件の場合も多いため、この戦略を選ぶ場合は、順調に賃貸業を拡大している先輩に紹介してもらうのが良さそうです。
△ボロ戸建てDIYは属人性が高すぎる？
ボロ戸建て投資だけでFIREするのはとても難易度が高い印象です。
オススメしない理由はこちらの記事でも紹介しています。▼
ただ、ボロ戸建てDIYヤーの中には
- YouTube
- Twitterでファンを集めて有料noteを売る
- 投資スクールを運営する
など、投資初心者に向けたコンテンツをつくって稼いでいる人もいる印象です。
他の事業と組み合わせてうまくやれる人にはいいのかもしれません。
FIREするにはキャッシュフローがすべて
早期FIREを目指すかできるかどうかは、キャッシュフローがいくらになるかがすべてです。
CFの少ない物件を選んでいては、早期FIREは遠のいてしまいます。
この考え方はこちらの本に詳しく書いており、早期FIREを目指す人は絶対に読むべき本です。▼
ポチップ
まとめ
不動産の早期FIREはなるべく早く融資を活用することが肝です。
私は最初の2つの物件を現金で買いましたが、せめて2つ目からは融資を使えばよかった、と思います。
融資に積極的な金融機関はこちらの記事でも紹介しています。▼
読んで頂きありがとうございました！
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