こんにちは！不動産投資をしている藤本紗帆です。
「ボロ戸建て投資 やめとけ」と検索のサジェストに出てきますが、その理由を考察してみました。
ライバルが多い
テレビでも紹介されたくらいですから、参入者はとても多いです。
ポータルサイトにいい物件が出たらその日のうちか次の日の朝には売れているという状況です。
業者もそのことをわかっているので、かなり強気の価格設定になります。
また、戸建て賃貸も増えてきて、需要に供給が追い付いているという印象です。
「戸建てだから入居者がつきやすい」というわけではなくなってきています。
借りる人が一番重要視するのは立地と家賃ですから、立地のいい場所か、家賃を安くしないと入居者がつきにくいです。
スピード勝負に勝てるか、よっぽど自分でうまくやれるプレイヤーでないと厳しい戦いになっています。
物件の探し方はこちらの記事でも紹介しています。▼
リフォーム・DIYが大変
昨今は建材や職人不足などで築古戸建てのリフォームには大金が必要になります。
私もなるべく費用を抑えようと思っていたのですが、結局は約241万円もかかってしまいました。▼
塗装や電気工事はDIYして、大工工事や設備工事などは外注しています。
「全部DIYすればいいやんか・・・。」と思う人もいるかもしれません。
しかし、DIYの途中で放棄されて投資家が売りに出している物件もたくさんあります。
大家仲間を巻き込めるとか、自分が職人であるとか、何かしらのアドバンテージがないと全てDIYするのは厳しいです。
DIYが難しかったら職人さんに外注することを前提としていないと、いつまでたっても貸すことができません。
あまりリフォームせずに安い家賃で貸すという戦略もありますが、
- 住み始めてから設備の故障などのトラブルが多い
- 入居者の属性が悪くなる（滞納・夜逃げが増える）
など、リスクは格段に大きくなります。
水回りや給湯器などのインフラは特に最初にきっちりリフォームしていたほうがいいです。
水回りのリフォームについてはこちらの記事でも紹介しています。▼
建物が古いリスク（火災・地震）
年々火災保険の値段や条件が厳しくなっています。
築38年の戸建ての火災保険でも探すのにかなり苦労しました。▼
築38年の新耐震の戸建てだったからまだ良かったです。
旧耐震の物件（築41年以上）になるともっと厳しいということがわかりました。
最近地震も多いですし、保険も入りにくいとなると、築42年以上の物件は避けたいです。
できれば平成築、無理でも新耐震の物件を購入しようと決めました。▼
まとめ
ボロ戸建て投資はかなり厳しい戦いだということをまとめました。
しかし、いかなるときでも、不動産投資は与えられた環境で行うものであり、成功に導く術は必ずあります。
その努力をすることなく、環境のせいにして思考と行動を止めてしまうことはもったいないです。
私は今後も収益用の戸建てを探し続けます。
リフォームの順番などはこちらの記事でまとめています。▼
読んで頂きありがとうございました！
