こんにちは！不動産投資をしている藤本紗帆です。
「ボロ戸建て投資 やめとけ」と検索のサジェストに出てきますが、その理由を考えてみました。
ライバルが多い
テレビでも紹介されたくらいですから、参入者はとても多いです。
ポータルサイトにいい物件が出たらその日のうちか次の日の朝には売れているという状況です。
業者もそのことをわかっているので、かなり強気の価格設定になります。
家賃3~５万円は1年間空室もザラ
また、戸建て賃貸も増えてきて、私の住む関西郊外では需要に供給が追い付いているという印象です。
「戸建てだから入居者がつきやすい」というわけではなくなってきています。
スピード勝負に勝てるか、よっぽど自分でうまくやれるプレイヤーでないと厳しい戦いになっています。
物件の探し方はこちらの記事でも紹介しています。▼
また、賃貸の仲介さんによると、特に4万円前後など安い家賃の戸建ては1年たっても空室のままなどザラらしいです。
怪しい大家の会・サロンに注意
賃貸の仲介さんに聞いた話ですが、グルになって素人に築古戸建てを買わせる大家の会・売買業者・リノベ業者がいるようです。
また、大家の会やサロンやクラブなどをつくって、何ともならない自分の物件を入会初心者に売りつけるなど、在庫をまわしている人もいるようです。
簡単に利益が出るというアプローチがされたら要注意です。
リフォーム・DIYが大変
昨今は建材価格の高騰や職人不足などで築古戸建てのリフォームには大金が必要になります。
私もなるべく費用を抑えようと思っていたのですが、結局は約241万円もかかってしまいました。▼
塗装や電気工事はDIYして、大工工事や設備工事などは外注しています。
「全部DIYすればいいやんか・・・。」と思う人もいるかもしれません。
しかし、DIYの途中で放棄されて投資家が売りに出している物件もたくさんあります。
大家仲間を巻き込めるとか、自分が職人であるとか、何かしらのアドバンテージがないと全てDIYするのは厳しいです。
DIYが難しかったら職人さんに外注することを前提としていないと、いつまでたっても貸すことができません。
あまりリフォームせずに安い家賃で貸す戦略もありますが、
- 住み始めてから設備の故障などのトラブルが多い
- 入居者の属性が悪くなる（滞納・夜逃げが増える）
など、リスクは格段に大きくなります。
特に水回りや給湯器などのインフラは最初にきっちりリフォームしていたほうがいいです。
水回りのリフォームについてはこちらの記事でも紹介しています。▼
建物が古いリスク（火災・地震）
年々火災保険の値段や条件が厳しくなっています。
築38年の戸建ての火災保険でも探すのにかなり苦労しました。▼
築38年の新耐震の戸建てだったからまだ良かったです。
旧耐震の物件（築41年以上）になるともっと厳しいということがわかりました。
最近地震も多いですし、保険も入りにくいとなると、築42年以上の物件は避けたいです。
できれば平成築、無理でも新耐震の物件を購入しようと決めました。▼
まとめ
ボロ戸建て投資はかなり厳しい戦いだということをまとめました。
しかし、不動産投資は与えられた環境で行うものであり、成功に導く術は必ずあります。
その努力をすることなく、環境のせいにして思考と行動を止めてしまうことはもったいないです。
私は今後も収益用の戸建てを探し続けます。
リフォームの順番などはこちらの記事でまとめています。▼
最初の物件は戸建てを探し続けましたが買えず、区分マンションを購入しました。▼
戸建て投資初心者のオススメ本はこちらの記事で紹介しています。▼
読んで頂きありがとうございました！
