こんにちは。不動産投資をしている藤本紗帆です。
滋賀銀行で融資を受けましたが、手続きの流れや感じたことを記録しておきます。
無担保ローンの注意点
無担保ローンについてのメモです。
不動産担保ローンは団信をつけないと選択できましたが、無担保ローンは団信加入が必須でした。
見積書は早めに手配
無担保ローンはリフォーム費用も含めて申し込みました。
自分で作成した見積書ではダメとのこと。▼
職人さんに見積書を作成してもらいに来てもらうのも申し訳ないですし、悩みました。
仲介業者に相談したところ、知り合いのリフォーム業者に見積書を作成してもらえるとのことでした！
本当に有難い・・・。（泣）
リフォーム費用は「不動産担保ローンの金額＋無担保ローン金額ー物件価格」として、
私の場合80万円でしたので、リフォーム箇所をピックアップし、80万円を少し超えるように見積書を作成してもらいました。
リフォーム費用は融資実行後、口座に残る
リフォーム費用は自分のタイミングで業者に支払えるとのことでした。
銀行がリフォーム業者に直接振り込むというパターンもあるようです。
VISAデビットカードの年会費は？
無担保ローンの金利優遇条件に、「しがぎんVISAデビットカードへ加入」があります。
年会費は、初年度無料で、次年度以降1,375円もかかるだと？！▼
ただ、2年目以降の無料条件で、「不動産担保ローンの残高がある人」とのことでした。
なんだ良かった～。
抵当権設定の司法書士は指定
抵当権設定の司法書士は指定されます。
セゾンファンデックス指定のキャストグローバルという会社です。
報酬額は60,000円で、自分から司法書士事務所へ出向けば10,000円の割引でした。
所有権移転の登記の司法書士は選べるとのことでした。
迷ったところ、キャストグローバルにとりあえず見積もりを取ってもいい、とのことだったので、見積もりを取りました。
所有権移転の報酬額が60,000円で、それに加えて決済の立会料が10,000円必要になるそうです。
以前45,000円で依頼した近所の司法書士がいるので、そちらでお願いすることにしました。
司法書士の探し方はこちらの記事で解説しています。▼
決済までの流れ
契約が終わったら、一安心・・・。
というわけにはいかず、こまごまとやることがあります。
1.売買契約後、すぐ書類を提出
本審査通過後、提出する書類（写真でOK）は以下の通りです。
- 住民票（本人記載分のみ、本籍地・マイナンバー省略）
- 印鑑登録証明書
- 売買契約書・重要事項説明書全ページ
１と２はコンビニで取っておきました。
写真を撮って送って、原本は取って置き抵当権設定の司法書士に提出しました。
私は所有権移転登記は別の司法書士に依頼したので、後日またコンビニに住民票を取りに行きました。
次回は最初から住民票を2枚取っておこうと思います。
重説などは写真を撮ったりスキャンして送るのが面倒なので、仲介業者にお願いしてPDFファイルをもらっておきます。
2. 3週間前までに決済日を報告
決済日が決まらないと滋賀銀行との契約（電話）はできず、契約から決済までに3週間程度必要とのことでした。
お盆休みをはさみ、仲介業者から聞いた決済日をすぐに滋賀銀行に連絡するのを忘れていました。
そのせいで手続きを急いでもらい、申し訳なかったです。
滋賀銀行側は仲介業者と直接連絡を取らず、私を経由するので、緊張感を保っておかないといけないと思いました。
3. スマホ決済（約30分の電話）
「スマホ決済」という名称がわかりにくいですが、要するに
- 電話で契約内容の確認（約30分）
- 翌日に滋賀銀行のwebページで契約内容を確認→OKボタン
といったところです。
電話では滋賀銀行のwebページのログイン番号を伝えられるのでメモします。
私が3０分のあいだにとったメモです。▼
話の流れをまとめると以下の通りです。
- 滋賀銀行口座番号の確認→電話でキャッシュカードの暗証番号を入力
- 融資金額、期間、金利、毎月の返済額の確認
- 返済日を選ぶ（12日か27日）→27日にしました
- 初回返済日を確認（8月29日決済で初回返済日は9月27日）
- VISAデビットカードの案内
- 抵当権設定司法書士（キャストグローバル）との面談の日程確認
- 精算書（誰にいくら振り込むか）と司法書士の請求書をアップロードしてね、という指示
- 決済日の振込予約の確認電話（15分程度）の日程を決定
- 滋賀銀行webページのログイン番号を聞く→重要なメモ
- 契約画面をスクリーンショットしてね、という指示
電話の次の日、滋賀銀行のwebページにログインし、以下のような大量の契約書類を読んだら契約完了、という流れです。
4. 司法書士の面談で梅田へ
抵当権設定の司法書士は、決済の日には集まりません。
決済の1週間前までに面談する（印鑑証明書や住民票などを提出しに行く）ように言われました。
一番近いキャストグローバルの事務所がある大阪第四ビルへ向かいました。
交通費は2,000円弱かかりますが、自分で行けば10,000円割引なので致し方なし・・・！
書類にまとめて司法書士に実印を押してもらったのですが、チタンの印鑑が重くてすごく押しやすいと言っていました。
社交辞令だと思いますが、奮発して良かったです。
まあ楽天で3,000円くらいですが・・・。▼
ポチップ
法人の印鑑もチタンでつくろうかな、と思いました。
5. 資金計画書（精算書）を仲介業者につくってもらう
売主が旅行に行っていたらしく、振込先を聞くにも時間がかかりました。
早め早めの行動が重要ですね・・・。
滋賀銀行によると、資金計画書（精算書）をアップロードしてください、とのことだったので、PDFファイルで欲しいようです。
しかし、メールで振込先を仲介業者から聞いたので、自分でワードでまとめて滋賀銀行のページに提出しました。
すると、「これは自分でつくったものですか？仲介業者につくってもらって下さい。」とのこと。
ですよねー。
超忙しそうな仲介業者さんに、このことを伝えます。
次の日に電話で振込先の確認だったので、急ぎでつくって送ってもらいました。▼
6. 誰にいくら振り込むかを確認（電話15分程度）
前日に送った資料、「社名などが入っていませんが。本当に仲介さんがつくりましたか？」と言われます。
本当に本当です！！！と言って、何とかこの資料を見ながら読み合わせ、確認を行いました。
すると、「仲介業者宛ての振込先が見つからない」とのこと。おいー！！！
水曜日だったので仲介業者は休みです。
（後日聞いたら、間違っていたそうです。）
売主と司法書士（キャストグローバル）以外は振込でなくてもよい、とのことだったので、仲介業者には現金で支払うことにしました。
振込手数料が地味に痛い。合計2030円。▼
- 売主2人（共有）：440円×2
- 抵当権設定の司法書士（キャストグローバル）：270円（滋賀銀行の口座だから安い）
- 所有権移転の司法書士：440円
- 手付金を自分宛ての口座に振り込み：440円
手付金は滋賀銀行の口座に置きっぱなしにできないか聞いたのですが、50万円以上残るのはタブーだそうです。
決済は20分くらいで終了
決済の流れは以下の通りです。
- 移転登記の書類を確認→司法書士がキャストグローバルに電話
- キャストグローバルが滋賀銀行へ電話
- 滋賀銀行の口座から自分の口座へ振り込み
- 売主や司法書士などに自分の口座から振込
3と4は自動で、5分くらいはかかったかな、という印象です。
司法書士へ住民票を渡して委任状を書いただけです。
全てひっくるめて20分くらいで終わりました。
まとめ
手続きする中で、かなりやることが多いな～と感じました。
平日に動かないといけないことも多く、けっこう予定をやりくりしないといけません。
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最後に、最速FIREを目指す人にオススメの本を紹介します。▼
ポチップ
「物件探す前に、どこがどんな条件でお金を貸してくれるのか知るのが大切」という考え方を強く押しています。
著者は最速FIREのために、とにかくキャッシュフローを重視してノンバンクからも積極的に借り入れています。
少し古い本ですが、融資に対する考え方については、不動産投資におけるバイブル本だと思います。
読んで頂きありがとうございました。
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