自主管理でトラブルになりやすいのは
- 家賃滞納
- 設備の故障
- 水漏れ、鍵の紛失
です。
この記事では、自主管理するときのトラブルや対処法について紹介します。
家賃滞納対策はCasaを利用する
家賃滞納は入居者に家賃保証会社に入ってもらうことでトラブルを回避できます。
家賃保証会社を利用する
家賃保証会社は、入居者が何らかの事情により家賃が払えなくなったとき、入居者に代わって家賃を立て替え払いしてくれます。
以前は連帯保証人を立てることが多かったですが、代わりに家賃保証会社を利用するのが主流になっています。
家賃に応じた保証料を入居者が支払うことになり、大家の出費にはなりません。
家賃滞納者が出た際は、家賃保証会社の顧問弁護士が訴訟してくれます。
訴訟を提起して退去させるまでには多くの時間や費用が必要となりますが、すべて保証会社負担でやってもらえます。
家賃保証会社は基本的には管理会社を通じて申し込むことになります。
自主管理の場合はCasa
大手の家賃保証会社は管理会社経由でないと契約できません。
Casaの「家主ダイレクト」では、不動産会社を通さなくても、オーナー自ら利用することができます。
初めて利用するとき、わけがわからなくて電話で質問攻めにしてしまいましたが、丁寧に対応してくれました。
毎月27日にまずCasaに家賃が入金されて、月の最終日に大家の振り込み口座へ家賃が入ります。
私は客付けをお願いした会社にCasaを使うことを伝えて手配を手伝ってもらいました。
家賃に関しては3月末からの入居で
- 3〜4月の家賃は客付け業者経由
- 5月分の家賃からCasa経由（初回は4月末入金）
となりました。
更新手続きは自動更新にする
自主管理をする場合、2年ごとの更新手続きをどうするか考える必要があります。
- 客付け会社に手続きを頼む
- 自動更新にする
といった方法があります。
自動更新というのは、自動的に契約期間が更新されることです。
更新手続きの際に発生する更新料はもらえませんが、そのほうが入居者に長く住んでもらえる可能性が高くなります。
入居者が更新をきっかけに退去してしまうことを考えると、結局は更新料をとらないほうが得になります。
（ただし、将来転売することを考えると「更新料なし」は売却に不利になる可能性もあります。）
設備の故障は対応できる職人さんを調べておく
エアコンや給湯器などの設備の故障については、あらかじめ地元の職人（設備屋さん）や業者を調べて連絡先を控えておくようにします。
緊急を要するクレームになるため、スムーズに対応できる自信がないなら、設備は新しいものに交換しておくのがベストです。
「お湯がでない」というクレームにあたふたした体験談はこちらの記事でも紹介しています。▼
水漏れ、鍵の紛失は火災保険の無料サービス
水漏れや鍵の紛失は、大家が加入しているor入居者に加入してもらっている火災保険の無料サービスを利用しましょう。
入居者に加入してもらう火災保険も詳細を調べ手配するのが親切です。
火災保険はSBIや楽天など、ダイレクト型が安く済みます。
火災保険会社に緊急時の対応はお願いしたあと、地元の工務店などを探して対応しましょう。
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まとめ
以前と違い、今は家賃保証会社があるので、自主管理は割と誰でも簡単にできます。
特に、共用部の清掃がいらない区分マンションや戸建ての場合は自主管理でも十分です。
自主管理にチャレンジして、大家としての経験値を上げていきましょう。
読んでいただきありがとうございました。
