こんにちは。不動産投資家の藤本紗帆です。
ポツンと一軒家で、あまりに安く取得した場合は火災保険に入らない大家もいるようです。
ただ、火災保険は知識次第で有効活用することができます。
年々値上がりや改悪が続いているので、入るなら早めのほうがいいでしょう。
火災保険で台風や豪雨に備える
火災保険で補償できるのは、火災だけではありません。
台風や豪雨、突発的な事故による破損なども補償の対象にできます。
- 台風で瓦が飛んだり、飛んできた物がぶつかってガラスが割れた
- 豪雨による床下浸水、床上浸水
- 落雷でエアコンが故障
- 物を運んでいて転んで窓を割った
- 配管の破損（経年劣化でない）による漏水
- 夜逃げした人が物件を破損
上記の例のように様々なケースを補償できます。
（被害を受けたら忘れずに写真を撮るようにしましょう。）
| 補償内容 | 保険金が支払われるとき | ||
| 火災リスク | 火災・落雷・破裂・爆発 | A | 火災、落雷、破裂・爆裂などで建物が損害を受けたとき |
| 自然災害リスク | 風災・ひょう災・雪災 | B | 風災・ひょう災・雪災などで損害を受けたとき |
| 水災 | C | 台風や豪雨などで洪水・高潮・土砂崩れが起こり、損害を受けたとき | |
| 日常生活リスク | 水ぬれ | D | 給排水設備の事故、他の部屋で起きた事故によって生じた水もれなどで損害を受けたとき |
| 物体の落下・飛来・衝突 | 石が飛んできてガラスが割れた、車が塀に激突して当て逃げされたなど、外部からの飛来や衝突で損害を受けたとき | ||
| 騒じょう | デモや労働争議などの集団行動により損害を受けたとき | ||
| 盗難 | 強盗や窃盗により建物が損傷・汚損したとき | ||
| 破損・汚損 | E | 偶然の事故や不注意などにより、損害を受けた場合 | |
上の表のAもしくはA＋Bは基本補償として契約し、C~Eは保険会社によって組み合わせや選択できる範囲が異なっています。
また、Dを細分化して選択できる保険会社もあります。
水災のオプションは地形をチェックしてから
水災のオプションを外せば掛け金がかなり安くなります。
物件の標高だけでなく、周りより低いか高いかで判断しましょう。
津波は地震保険の対象外ですし、水災の心配がない土地であれば外してしまうのもひとつの手です。
地震保険もセットで加入しよう
火災保険では補償されない、地震や噴火などが原因の火災、損壊、津波被害をカバーしてくれる保険です。
地震保険は、火災保険とセットでの契約が必要です。
地震保険についてはこちらの記事で詳しく解説しています。▼
火災保険は再調達価格の上限までかけよう
火災保険は経費として計上できるため、可能であれば再調達価格の上限まで加入するのがオススメです。
再調達価格というのは、火災保険の補償額の上限で「新築で建て替えた場合いくらかかるか」という金額です。
例えば築30年の物件を1000万円で買っていたとしても、再調達価格は1200万円になる場合があります。
そうなると万が一の場合、投資額以上の金額を回収できる可能性があります。
かけ金は建物の構造によって変わる
かけ金は契約期間や建物の構造、築年数によって変わります。
建物の構造は以下の表のように3種類に分けられます。
| 安い←—————————————–保険料—————————————-→高い | |||
| 構造級別 | M（マンション）構造 | T（耐火）構造 | H（非耐火）構造 |
| 建物の例 |
・RC造の共同住宅 ・耐火建築物の共同住宅 |
・RC造の一戸建て ・鉄骨造の一戸建て ・耐火建築物の一戸建て ・準耐火建築物の一戸建て ・省令準耐火建築物 |
・一般的な木造住宅 ・M構造、T構造のどちらにも該当しない建物 |
当然、木造よりもRC造のほうが火災に強いため安くなります。
ただし、木造でも「耐火建築物、準耐火建築物、（住宅支援機構が定めた）省令準耐火建築物」のいずれかに当てはまれば、T構造として保険に入ることができます。
また、鉄骨造の場合でも「耐火建築物」の基準を満たした「共同住宅」は、M構造として保険に入ることができます。
T構造で火災保険に入っていた物件をM構造で入り直したら何十万円というお金が返ってきたということもあります。
保険代理店の人でも知らないことがあるので、耐火性能についてはよく見直しておきましょう。
一括払いのほうがお得だが経費処理に注意
契約期間は長期にして一括払いにしたほうが割安ですが、1年契約で毎年払いも可能です。
1年単位の契約で保険料を払うのであれば、全額経費計上となります。
しかし、2年以上の契約を結び一括で保険料を支払った場合は、1年ごとに経費にしていく必要があります。
例えば、12万円で火災保険の10年契約を7月1日から契約開始したとします。
その年に経費となる額は以下のように計算できます。
12万円➗10年(120か月)✖️6か月(7月1日〜12月31日）＝6,000円
つまり、この年に必要経費とできるのは火災保険6,000円のみとなります。
翌年は、12か月分が必要経費になるため、今年の倍の12,000円が損害保険料として経費化できます。
いろいろな特約を検討しよう
火災保険には以下のようなさまざまなオプション（特約）をつけることができます。
- 施設賠償責任特約
- 臨時費用補償特約
- 電気・機械的事故特約
自分の物件に必要な特約を検討しましょう。
特約についてはこちらの記事でも解説しています。▼
共済ではなく民間の損害保険がオススメ
火災保険は民間の損害保険会社か全労済や都道府県民共済が対象になります。
全労災と都道府県民共済は保険料が民間と比べて掛け金が安くなっています。
しかし、民間の損保のほうが補償内容が充実しているため、民間の損保がオススメです。
ただ、あまりに古い物件の場合は共済などでしか加入できないことをもあります。
保険代理店に頼むのってどうなの？
ネットでダイレクト型の保険を比較して加入するほうが費用は抑えることができます。
ただ、知識がない場合は保険代理店で相談しながら決めることも可能です。
もちろん、中間マージンが発生するため保険料は高くなります。
保険代理店に頼む場合
保険代理店を選ぶときは「代理店の得意分野を見極める」「経験豊富な代理店を選ぶ」というアドバイスがあります。
しかし、収益物件で加入する火災保険や地震保険、その他のオプションにはそれほど選択肢があるわけではありません。
特別な保険の知識もそれほど必要でないため、保険代理店はどこでもいいでしょう。
ただ、複数の保険会社の見積もりを作成してくれる保険代理店に見積もりを依頼しましょう。
保険金の請求は自分でやろう
被災すると、管理会社もてんてこ舞いとなり、大家自身も業者の手配や入居者対応などに追われて大変です。
そんな時、代理店に頼んでスムーズに保険申請をしてくれると助かります。
また、補償が出る範囲でいっぱいいっぱいまで保険金をとってきてくれると有り難いです。
ただ、代理店の立場になると、保険契約を獲得したときには保険会社から手数料が入りますが、保険金請求のサポートは利益になりません。
こういった利益構造で、代理店がどれほど真剣に保険請求に取り組んでくれるかは疑問です。
代理店を通して保険に加入したとしても、以下の手順で自分自身で保険金請求することは可能です。
- 保険会社の事故受付センターに電話をして、被害日時や被害状況を伝える
- 保険会社から申請用の書類が送られてくる
- 送られてきた書類に必要事項を記載し、求められる書類を添付して返送する
保険金の請求に目をつけたビジネスも
保険金請求に目をつけたビジネスもあります。▼
火災保険申請サポート
保険金請求をサポートする代わりに、そのサポートをした業者が成功報酬を求めるというものです。
保険代理店の中には、関連会社に保険金請求をサポートさせることもあります。
つまり、加入者が取得した保険金の一部が成功報酬として渡されているということです。
自分で保険金請求をすることは可能なので、こういった成功報酬を要求する業者にまかせる必要はありません。
まとめ
火災保険に入る入らないは自由ですが、大家は入っておいたほうが無難だと思います。
自動車保険と違い、何回使用しても保険料は上がりませんので活用するつもりで加入すればいいと思います。
火災保険は、オーダーメイドで必要な補償のみを選ぶことができます。
所有物件に合わせたオリジナルの保険を作りましょう。
読んで頂きありがとうございました！
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