不動産投資には色々な方法がありますが、区分マンション投資って実際どうなのかな？と思っている人へ。
私の結果はこのようになりました↓
- 640万を指値で540万にして現金購入
- 築34年・3LDKで69.85㎡
- 家賃は69,000円➕管理費6000円で月75,000円もらってる
- 修繕積み立て金と管理費で月23,000円の支出😭
- 月52,000円のキャッシュフロー
- 実質利回りは約10.5%
この記事では、区分マンション投資をやった経緯と、やってみた感想をぶっちゃけます！
中古戸建て投資をしたいが、ライバル多くて買えない
色々と勉強して、初心者には中古戸建ての不動産投資が最適解だと思い、物件を毎日探していました。
1年半買えなかった
毎日物件を検索し、気になる物件があれば内覧し、買付申込書も書いたけど指値が通らなかったり。
絶対欲しい！と思った物件は土曜日に内覧に行く前に売れてしまったり。
中古戸建て投資をやろうと決心するも、ライバルが多く、1軒目がなかなか買えませんでした。
本業が落ち着いた時期に、買いたい病に！
早く不動産投資を始めたい、と気持ちが焦っていました。
本業が落ち着いている時期に、区分マンションの検索も始めました。
これは自分でも住めるな、という物件に巡り会えました。
結果、ずーっと狙っていた中古戸建てではなく、区分マンションで不動産投資をスタートすることになりました。
区分マンション投資の種類
区分マンション投資の種類は
- 新築区分投資
- 築浅区分投資
- 築古区分投資
に分けることができます。
新築区分投資
新築区分投資は、リターンに対して価格が高く、投資として成立する可能性は低くなります。
詳しくはこちらの記事で解説しています。▼
築浅区分投資
新築区分のデメリットに気づいた購入者が売却することによって、新築区分は築浅区分として市場に流通します。
築浅区分投資は、所有している間は大きなリターンは望めませんが、一定期間所有してその間に投資資金を回収していき、売却時点で利益を得る可能性が高いです。
築古区分投資
築古区分投資は、安価に購入できれば一定以上の利回りを確保できます。
ただし、突発的な費用発生のリスクと空室率上昇のリスクに対する経営センスが必要です。
区分マンション投資のメリット
区分マンション投資は初心者向けです。
メリットをいくつか紹介します。
本業が忙しくても取り組める
ボロ戸建て投資など、大掛かりなリフォームが必要となると物件に何度も通うことになります。
それに比べて区分マンションは手間があまりかからないため、本業が忙しくても無理なく取り組むことができました。
購入から入居までの詳しいスケジュールはこちらの記事に書いています▼
大掛かりなリフォームを必要としない
区分マンションは大掛かりなリフォームを必要としません。
例は以下の通りです。
リフォーム代は約30万円
外注費は以下の通りです
- リビングのクロス張替え：6万
- エアコンコンセント増設と分電盤交換：10万
- 洗面台交換：5万（本体と工事付き）
- ガスコンロ交換：1万（本体は施主支給）
どれくらいDIY・作業したか
私のDIY
- 網戸交換
- 水回りの掃除（トイレ、お風呂、キッチン）
- 照明の埃取り、床掃除
夫のDIY
- 温水洗浄便座設置
- モニター付きインターホン取り付け
- カギ交換
リフォームとDIYで、計7~8回物件に通いました。
リフォーム代の詳細についてはこちらの記事に書いています▼
突発的かつ大きなお金の出入りがないので収支管理しやすい
戸建てと違い区分マンションのいいところは、災害などで被害にあった際も修繕積立金があるため、大きなお金の出入りが少ないところです。
そのため、収支計画を立てやすいです。
戸建ての場合は、修繕金などは別に確保しておく必要があります。
区分マンション投資のデメリット
区分マンションのデメリットは、あまり儲からないことです。
また、積算評価が小さくなるため、金融機関から融資が出にくいです。
積算評価はこちらの記事で解説しています。▼
空室期間も管理費・修繕積立金がかかる
入居者が決まるまで、赤字が続くので焦ります。
早くリフォームを済まさなくては！と焦りました。
中古戸建よりも利回りが低くなりやすい
管理費・修繕積立金があるため、実利回りは戸建てよりも低くなりやすいです。
（しかし、月5.2万の副収入は本当に嬉しいです。しょぼいですが・・・）
築古区分マンション投資の注意点
私が行った築古区分マンションの注意点を補足します。
配管が鉄管の場合、劣化しやすい
古いマンションの配管は「鉄管」であることが多く、現在主流となっている「塩ビ管」に比べて劣化しやすいです。
入居者の部屋だけでなく、下の階に水漏れを起こしてしまうこともあります。
水漏れなどの事故があった場合は、火災保険での対応が可能です。
原因となった配管は保険対象にはなりませんが、水漏れ被害に対しては保険金が出ます。
そのためにも物件購入の際は、保険の内容や特約の内容をしっかり確認しておきましょう。
管理組合がしっかり機能しているか
管理組合が自主管理をしており、大規模修繕が全く行われておらず荒れ果てたマンションもあります。
エントランスの状態などを見ることも大切ですが、修繕積立金がしっかり貯まっているかも確認します。
総戸数が少ないマンションよりも、規模が大きいマンションの方が修繕積立金は貯まりやすいです。
詳しくはこちらの記事で解説しています。▼
区分マンション投資がオススメの人
区分マンション投資がオススメの人は以下の通りです。
資金に余裕がある
区分マンションの投資は中古戸建てに比べると管理費や修繕積立金があるぶん儲からないので、1軒買ったらもうしばらく買えないという人は向いていないです。
とりあえず買ってみて一通り勉強してみよう、そしてその次にもっと儲かる物件を購入しよう、という人にオススメです。
一度経験すると、次に買うときは落ち着いて物件を探して購入することができます。
DIYやリフォームに詳しくない
戸建てと違い、リフォームが内装のみになるため、初心者向けです。
また、外構やインフラなどのメンテナンスやリフォームが必要ありません。
練習として不動産投資を早く始めたい
今たくさん資金があって、眠らせておくのはもったいないという人です。
インデックス投資にこれ以上多く入金してもな・・・と思っていたり、とにかく早く副収入が欲しいという人は、ライバルが多い中古戸建てよりも早くいい物件が見つかるかもしれません。
優良物件の探し方はこちらの記事で解説しています。▼
まとめと感想
やっぱり中古戸建て投資が良かったかなと思います。
でも、とにもかくにも不動産投資を始められて、本当に良かったです。
勉強した知識がカタチとなっていったのがとても楽しかったです。
是非、たくさん勉強してから、不動産投資を始めてみてください。
