こんにちは。収益用の区分マンションや戸建てを所有している藤本紗帆です。
不動産投資初心者が最初から超優良物件を買うことは難しいですが、ダメ物件は必ず避けなくてはなりません。
ダメ物件とは、
- 相場より高い物件
- 入居者がつきにくい物件
です。市場の99%はダメ物件だと思います。
不動産投資に興味があるけど、どうやって物件を探したらいいかわからない…という人へ。
この記事を読めば、ダメ物件を判別し、優良物件をどのように見つけるかをイメージして行動にうつせるようになります！
優良物件の探し方
優良物件とは相場より安く、入居者がつきやすい物件です。
いくらいい物件でも、相場より高くてはダメです。
また、いくら安くても、嫌悪施設が近いなど、家賃を大幅に下げなければ入居者がつかない物件は避けたほうがいいです。
まずは相場を知ること、そして物件の周辺環境を知ることが重要です。
大前提：基本は自分で探す
世の中には
- 不動産仲介会社
- 不動産投資会社
- 不動産コンサルタント
など、様々な業者やセミナーなどがありますが、基本的にそういったところで優良物件は紹介されません。
優良物件は初心者に紹介する前に売れてしまうものだからです。
物件探しや融資付けなど、間に業者を入れれば、利益が上乗せされます。
手間暇を惜しんだ分、自分の儲けが減ってしまいます。
投資は自己責任ですし、必ず自分で探すようにしましょう。
川上物件ってあるの？
不動産会社は物件を表に出す前に、各営業マンが懇意にしている投資家へ声をかけます。
こういった自分の顧客だけに流す情報を、いわゆるクローズの情報、川上情報、未公開情報などといいます。
しかし、大量にある不動産業者のすべてにコンタクトすることは不可能です。
自分が売主だとしたら絶対この不動産業者に頼む！というくらい、地域で強い不動産業者があるなら、その業者とつながりを持っておきましょう。
（ただし、基本的に不動産業者は価格交渉をしてくるような投資家よりも素人に売りたいものです。）
また、未公開の情報だからといっていい情報だとは限りません。
不動産会社によっては、ポータルサイトに出ている物件でも「未公開物件です」と言って顧客に紹介するケースもあります。
不動産業者に情報をもらえるようになるには
「物件を流してほしい」とお願いしても、不動産業者から情報が送られてこないこともあります。
その場合、希望物件が業者に伝わっていないか、「買えない客」だと思われているかもしれません。
買いたい物件の要望を正しく伝える
どんな物件を望んでいるのかがわからなければ、業者側も物件を紹介することはできません。
「いい物件があったら紹介してください」だけでは、絶対に物件の紹介はないと考えておきましょう。
あったとしても、不特定多数への一斉配信情報くらいです。
「自分がほしいのはこんな物件」ということを具体的に示しましょう。
ポータルサイト経由で問い合わせをする際にも、次のように希望条件を書いておくようにしましょう。
次のような物件を探しております。 もし情報がありましたら、ご一報下さい。 物件種類 中古戸建 築年数 30年以内 価格帯 300〜700万円 エリア 〇〇市、〇〇市 なお、私の属性は以下のようになります。 世帯年収 〇〇円 勤務先・職種 〇〇 自己資金 〇〇円
「レスポンス」と「意思決定」を早くする
情報を流してくる業者は「買える（買いそうな客）」にしか物件を紹介しません。
優良物件であるほどすぐに買い手がつくため、買う気のなさそうな客は優先順位が下がっています。
「買える（買いそうな客）」と認識されるためには、「レスポンス」と「意思決定」を早くすることです。
物件情報をもらったらすぐに折り返しの連絡を入れ、物件の詳細情報を聞き出し、すぐに意思決定するようにしましょう。
物件検索サイトで探す
初心者でも中級者でも、物件を探す方法は毎日物件検索サイトを見ることです。
この地道な努力ができるかどうかで、不動産投資の成否が決まります。
情報を常に見続けることで相場感を養っておきましょう。
物件情報を見れば見るほど、物件を見る目は磨かれていきます。
毎日ポータルサイトをチェックしていると、まれにではありますがいい物件が出たときに即座に「これだ！ 」と判断ができます。
また、物件を紹介している不動産業者を見ておくことで、よく物件を掲載する不動産会社を常日頃から探しておくようにしましょう。
物件検索サイトにも掘り出し物はある！
優良物件はサイトに掲載される前に他の投資家に紹介されて売れてしまうのでは？と思うかもしれません。
実際に、売れ残りといえば言い過ぎですが、魅力のない物件がほとんどであることは確かです。
しかし、販売力のない不動産業者が元付けでポータルサイトに出していることがあります。
なぜかといえば、不動産業者とひとくちに言っても以下のように各社によって得意不得意があるためです。
- 商業ビルなどを扱う会社
- 店舗の賃貸を扱う会社
- 営業エリア外の会社
- 売買仲介ではなく賃貸仲介や管理が中心の会社
売主がたまたま家の近くの会社や管理をお願いしている会社に売却を依頼することがあります。
他にも、地元密着の会社なのに、「昔、投資用に買った東京の区分マンションを売りたい」
といった遠方の物件の売却を受けることもあります。
そういった会社は売買が専門でないため、投資家などの顧客がおらず、ポータルサイトで告知するしかありません。
そのため、ポータルサイトの情報が一概に「売れ残りばかり」「割高な物件ばかり」とは言い切れません。
私は神戸西部〜明石の物件を毎日見ていますが、「これは！」と思った2つの物件はどちらも大阪の弁護士から預かる物件を主に扱う不動産会社でした。
- 相続で揉めたあとの物件
- 破産した売り主で、弁護士が「破産管財人」として売り出している物件
でしたが、そのうちひとつは掲載された次の日に満額買付を出して購入できました。
オススメの物件検索サイト
オススメの物件検索サイトを紹介します。
正直、超優良物件はアットホームだと思うのでアットホームだけ見ていれば問題ないと思います。
アットホーム
アットホームは掘り出し物件が出る確率が一番高いサイトです。
新規物件の反映が早く、10時・14時・18時・22時の4回更新時間があります。
一瞬でなくなる優良物件を取得するために必ず見ておくべきサイトです。
レインズに載せずに直接アットホームに載せる不動産会社もあり、掘り出し物件が見つかることもあります。
（レインズについては後述します。）
相続で売り急いでいたり、地元ののんびりした不動産屋さんが査定をしっかりとせずに値段をつけていることもあります。
もちろんいい物件はすぐに売れてサイトから消えてしまいますので、早いもの勝ちです。
ホームズ
たまにアットホームでは掲載されず、ホームズだけで載せているという物件があるので要チェックです。
ダークホース的な存在です。
SUUMO
SUUMOではごく稀にアットホームやホームズで出る前の物件が出たりします。
アットホーム、ホームズのサブとしてチェックするといいです。
ニフティ不動産
ニフティ不動産は、アットホーム、ホームズ、スーモなどの有名な不動産サイトをまとめて一括検索できて、とても便利です。
スマホにアプリをダウンロードしておくのがオススメです。
OCN不動産
OCN不動産はニフティ不動産と同じように、さまざまなポータルサイトから物件の情報が抽出されています。
利回りや築年数などの重要な情報が見やすくなっています。
不動産ジャパン
不動産ジャパンはレインズとほぼ同じ情報を見ることができます。
ほかのサイトには載っていない物件を見つけることができます。
楽街、健美家
一般の人向けではなく、投資家が売りに出していることがメインです。
掘り出し物の優良物件はなかなか出ないと思いますが、値段や利回りの条件を細かく設定して調べることができます。
「レインズ」って何？
「レインズ」とは、不動産業者が使用する物件管理システムです。
再建築不可などの情報は隠さずに載せており、終了した物件は速やかに削除されるなど、ポータルサイトよりも情報が正確です。
不便なことに、レインズは実際に不動産業者を訪問しなければ見ることができません。
ただ、レインズは業法に違反しなしギリギリのタイミングまで掲載しないことも多いです。
優良物件は、レインズに掲載される前にポータルサイト経由で売れてしまいます。
業者としては片手仲介よりも両手仲介としたほうが美味しいため、レインズですぐに他の不動産業者に知らせることをしないのです。
掲載反映のタイムラグ
優良物件は掲載後すぐに売れることもあります。
各ポータルサイト等の掲載反映は早い順に
- 各社のHP（大手等）
- アットホーム、SUUMO、ホームズなどのポータルサイト
- ニフティ不動産、OCN不動産などのポータルサイトのまとめサイト
- レインズ、不動産ジャパン
のようになっています。
基本はアットホーム、SUUMO、ホームズを毎日チェックしておけばOKです。
気になる物件を見つけたら
気になる物件を見つけたら、まずはストリートビューなどを活用して物件を調べてから、問い合わせるようにします。
難あり物件かどうかを確認する
初心者が避けるべき物件でないかをチェックしましょう。
具体的には
- 借地権
- 再建築不可
- 違反建築
の物件です。
Googleのストリートビューで物件を確認
物件の詳しい住所を確認できたら、まずはGoogleマップで物件やその周辺環境を見てみましょう。
- 航空写真で屋根の状態を確認（ボロボロのマーブル模様になっていないか）
- 線路、葬儀場、宗教施設、ガソリンスタンド、高圧線鉄塔など、気になる施設が近くにないか
- ファミリー向けなら、最寄りの保育園・小学校・公園・スーパーの場所を確認
- 単身者向けなら、コンビニが近いか
元付けの不動産会社に連絡
不動産会社は、
- 付き合いがある会社
- 地元で有名な会社
ではなく、売主から売却を依頼されている不動産会社、すなわち元付(もとづけ)の業者に連絡をするのがベストです。
元付会社は
- 仲介手数料が売主からも買主からも貰えるので必死に売ろうとする
- 売主と直接やりとりをしているので、売主側の事情をよく知っている→指値が通りやすい
というメリットがあります。
元付け会社の探し方はこちらの記事で解説しています。▼
ただし、客付業者などから得た情報から元付業者を割り出して、元付業者へアタックするのが業界のタブーです。
土地値と周辺の家賃相場を調べる
物件を見学する前に、土地値段や家賃相場を調べておきましょう。
土地値
「土地値」は資産性の指標になります。
土地だけでいくらの値段で売れるのかも確認しましょう。
土地値チェック方法についてはこちらの記事で解説しています▼
家賃相場
いくらで貸せるのかをざっと考えて、周辺地域の家賃相場をSUUMOなどで調べておきましょう。
近隣に募集している賃貸(ライバル)が多くないかもチェックしましょう。
不動産会社に問い合わせて見学予約
物件検索サイトが便利なのは、物件を探せるからというだけではありません。
気になる物件があったら、サイトを通じて物件に問い合わせてみましょう。
また、その不動産会社が何を強みにしているのか、どれくらいの規模の会社なのか、あらかじめホームページを参照しておきましょう。
また、物件見学のポイントはこちらの記事で詳しく解説しています。▼
まとめ：優良物件は地道にインターネットで探す！
今回の記事では、不動産投資の優良物件の見つけ方をテーマに以下の4点を紹介しました。
- 優良物件の探し方
- オススメ物件検索サイト
- 気になる物件を見つけたらGoogleMapで探す
検索するのはタダです！早速調べてみてください。
ボロ戸建て投資やること一覧とリフォームの順番はコチラで解説しています。▼
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