不動産投資でよくある失敗は
- 新築ワンルームマンション
- 不動産業者の言うことを鵜呑みにする
- 勉強不足→予想外に出費がかさみ資金不足になる
などです。
私は1年以上不動産投資について勉強し、無借金で物件を買ったため、こういった失敗はありません。
しかし、初めて物件を買った時のちょっとした失敗は多々あります。
今回の記事では、不動産投資をして失敗したなという話を紹介します。
指値をもっとすれば良かった
1軒目を買いたい気持ちが強すぎて、もっと指値かもしれない物件でも、弱気の指値をしてしまいました・・・。
元付けの営業マンにもっと話を聞いてからにすれば良かった
売主から売却を依頼されている仲介業者を元付け、物件を買主に紹介する仲介業者を客付けといいます。
元付業者は
- 仲介手数料が売主からも買主からも貰えるので必死に売ろうとする
- 売主と直接やりとりをしているので、売主側の事情をよく知っている→指値が通りやすい
というメリットがあります。
指値交渉をする際は、元付の仲介会社に申し込むことがポイントです。
同じ日に2件の物件を見に行く予定を入れ、本命の物件の仲介業者に連絡を取りました。
しかし、本命がイマイチだったため、もう一軒の物件を見に行きました。
そこが気に入り、勢いでその日に買付申し込み書を記入！
いつから売り出されていたとか、売り主の事情も何もわからないままなのに！！
ただ、客付業者などから得た情報から元付業者を割り出して、元付業者へアタックするのは業界のタブーです。
始めから元付けの業者を割り出して、連絡をしておけばよかったです。
元付け業者の探し方についてはこちらの記事で解説しています。▼
その日に買付は焦りすぎた
いったん帰ってあたためてから買付を入れても良かったな〜と反省しています。
- 周りに売り出されている物件の値段を調べる
- 元付けの仲介業者に売り主の事情を聞く
こういったことを怠ったため、弱気の指値になってしまった部分もあるな、とあとから後悔しました。
指値についてはこちらの記事でも解説しています▼
電気工事の人に領収書をもらわず、確定申告でミス
分電盤の交換とエアコンコンセントの増設のリフォームを行った際、「請求書だけでいいですか？」と聞かれて何も考えずに「はい」と返事してしまいました。
今考えれば、電気工事屋さんは収入印紙代をケチったんですよね・・・。
これが後悔につながります。
領収書をもらっていなかったことをすっかり忘れており、確定申告の際に電気工事代(約10万円)を経費に入れ忘れて、確定申告のやり直しをしました・・・。
今後は忘れずに領収書をもらわなければならないと勉強になりました。
家賃保証会社を選んでいなくて焦った
家賃保証会社は、家賃滞納が生じたときに大家さんに家賃保証を行います。
家賃保証会社を利用するときは、入居者がその手数料を支払うことになります。
管理を業者に頼むなら、家賃保証会社もそのまま紹介してもらえますが、自主管理の場合は自分で探さなくてはいけません。
仲介業者にSUUMOに自分の物件を掲載してもらって、まだやることがあるのに、一安心してしまいました。
その結果、旅行中に急遽入居者が決まったため、焦りました。
せっかくの家族旅行が、家賃保証会社の選定とやり取りに追われるハメに・・・。
- 家族旅行の前日→内覧の申し込み
- 家族旅行の初日→内覧→入居申し込み→仲介業者に家賃保証会社はどうするか電話で聞かれる
という流れでした。
何事も、早め早めの準備やリサーチが大切だと実感しました。
リサーチした結果、Casaという会社で審査が通って契約をしました。
家賃保証会社についてはこちらの記事でも解説しています。▼
自主管理は私には難しい
自主管理と管理委託があり、管理委託の場合は管理会社に毎月家賃の5%を支払わねければいけません。
私はケチって自主管理を選びましたが、入居した直後に何度か入居者から電話がかかってきました！
情けない話ですが、電話がきてテンパった私は夫に対応を丸投げ！
夫がいないと、焦ってしゃべってしまって、「こいつ大丈夫かな」と思われたに違いありません・・・。
普段仕事でクレーム対応に慣れている人でないと、自主管理は難しいかな、と思いました。
たいしたクレームではなかったのですが、やはり入居者から電話がくるとドキッとしてしまいます。
入居者からの電話1：お湯が出ない
お湯の元栓が閉まっていたので、開けてもらうように夫が伝えました。
入居者は30代のシングルマザーです。
夫いわく全然しっかりしていない人らしい。
入居者からの電話2：夜間に駐車場の鍵が閉まって入れない
これはマンションの管理会社が入居者に鍵を渡し忘れていたというミスでした。
駐車場の契約は大家ではなく直接マンションの管理会社との契約になっていたため、正直こちらは関係ないのですが、対応しました。
逆に良かったと思っていること
不動産投資を始めて、色々な経験ができて、トータルでは本当に良かったです！
いずれマイホームを買うことがあっても、カモにされない自信がつきました。
不動産取引の流れがわかった
不動産を買うことは、普通は人生で何回もないので、小さく不動産投資を始めて不動産購入の流れを勉強できたことが良かったです。▼
不動産業者などに物件を探してもらうのではなく、自分で物件を探せるようになりました。▼
知り合いの司法書士ができた
不動産を購入すると「登記」が必要になります。
登記は自分でもできますが、司法書士にお願いすることが一般的です。
自分で登記する方法がこちらの記事でも紹介しています▼
不動産業者に司法書士を紹介してもらうと中間マージンが上乗せされることもあるため、自分で探すことがオススメです。
私は自分で地元の司法書士を探し、今後もお世話になりたい司法書士さんと巡り合うことができました。
司法書士の探し方はこちらの記事でも紹介しています▼
リフォームについての知識が身についた
最低限のリフォームの知識がないと、カモにされます。
リフォーム業界は取引金額が大きく専門知識が必要になるため、ぼったくりが多い業界だからです。
いずれマイホームや実家をリフォームする際にも、リフォームの最低限の知識と、信頼できるリフォーム業者を知っておけば安心です。
- 電気工事はこの人
- 壁紙はこの人
地道に探して、納得して見つけることができました。
職人さんの探し方はこちらの記事で解説しています。▼
税金・控除・確定申告の勉強ができた
今まで確定申告をした経験がなかったため、イチから本をたくさん借りて勉強しました。
- いくら税金を払っているのか
- 税金や控除の種類
- 納税額の決まり方
など、何もわかっていなかったですが、不動産投資をして確定申告について勉強すると、たくさんのお得が待っていました・・・！
税金が返ってきた
リフォーム代や交通費などの経費を細かく計上して、1年目は赤字となったため、確定申告をすると税金が4万3000円ほど返ってきました！
たかが4万、されど4万。嬉しい！
保育料の増額を抑えられた
控除の知識を身に着けた私は、学生時代に猶予していた国民年金をまとめて収入の多い夫に追納してもらったことにしました。
何もしなかったら、私が時短勤務を解消したこともあって保育料が月5万→月7万に増額するところだったので、所得や控除について勉強して本当に良かったです。
詳しくはこの記事に書いています▼
まとめ：小さく始めて、失敗は小さくする！
不動産投資に限らず、初めて挑戦することはわからないことだらけです。
失敗なしになんでもできるようになる人はいないです。
全てを学ぶ気持ちで、まずは小さな金額の区分マンションから始めることがオススメです！
戸建て投資はライバルが多すぎて、安く買えなくなっているからです。
私はファミリー向けの区分マンションから不動産投資をスタートしました。
すぐに入居者が決まり、月52000円の副収入を得ています。
戸建てを1年半くらい探していましたが、ずっと買えずにいました。
結果、区分マンションからのスタートとなりましたが、とにかく不動産投資をスタートできて本当に良かったです。
不動産投資について勉強したい人はこのブログの「不動産投資の教科書」も参考にしてください。
読んで頂きありがとうございました。
