【令和7年不動産鑑定士試験】経済学 過去問解説

ClaudeやGeminiと壁打ちしてつくりました。

アイキャッチ画像はGeminiです。

問題はコチラ

問題1（1）戸建て住宅市場における価格決定と余剰分析

【共通前提文の骨子】

• 地方政府は、所有する森林の一部を開発し、建設会社に委託して、最大2,000軒の戸建て住宅を建設する計画を立てている。
• 建設会社は無数に存在し、いずれの建設会社も同質の戸建て住宅を建設する。
• 1軒当たりの限界費用(敷地購入費用と建設費用の合計額)は2千万円で一定である。
• 記号と単位は次のとおり。
  • 需要量:Q(単位:軒)
  • 1軒当たりの販売価格:P(単位:千万円)
• 当該開発地域における戸建て住宅市場の需要関数は Q = 10,000 − 1,000P である。

小問（１）ー１

【問題の要旨】

• 地方政府が最低価格落札方式を採用する場合、最も安い販売価格を提示した建設会社が、戸建て住宅2,000軒すべてを供給する。
• このとき、次の関係が成り立つ。
  • 建設会社間の価格競争の結果、販売価格は［ ア ］千万円になる。
  • その価格における戸建て住宅の需要は［ イ ］軒である。
  • 実際の供給は2,000軒にとどまるため、［ ウ ］軒の超過需要が生じる。
• 設問は次の2点である。
  • ［ ア ］〜［ ウ ］に当てはまる数値を求め、解答欄に記入する。
  • 図1に、次の3項目を図示する。
    • 戸建て住宅市場の需要曲線(D)
    • 販売価格(P)
    • 超過需要(X)
• 作図の条件は次のとおり。
  • 各項目に対応する記号(D, P, X)を明記する。
  • D の P 軸切片と Q 軸切片の数値を図中に記載する。
  • 供給曲線(S)は、あらかじめ図中に図示されている。

【解答】

• ア: 2
• イ: 8,000
• ウ: 6,000
• 図示要件:
  • 需要曲線 D の切片：P軸切片 = 10（千万円）、Q軸切片 = 10,000（軒）
  • 販売価格 P = 2 の位置に水平破線を描く。
  • 供給上限 Q = 2,000（垂直線S）と需要量 Q = 8,000 の間の区間（長さ 6,000軒分）に「超過需要 X」と明記する。

• 価格競争と販売価格(ア)
  • 最低価格落札方式のもとで、無数の建設会社が価格競争を行う。
  • その結果、販売価格は建設コストである限界費用 MC = 2(千万円)まで押し下げられる。
  • したがって、販売価格［ ア ］は 2千万円である。
• 需要量と超過需要(イ・ウ)
  • 需要量(イ)
    • 販売価格 P = 2 を需要関数 Q = 10,000 − 1,000P に代入する。
    • Q = 10,000 − 1,000 × 2 = 8,000(軒)
    • したがって、需要量［ イ ］は 8,000軒である。
  • 超過需要(ウ)
    • 実際の最大供給量は 2,000軒に制限されている。
    • 超過需要は、需要量から供給量を引いて求める。
    • X = 8,000 − 2,000 = 6,000(軒)
    • したがって、超過需要［ ウ ］は 6,000軒である。

小問（１）ー２

【問題の要旨】

• 地方政府が特定の建設会社1社に委託する場合、受託会社は自社の利益を最大化するように販売価格を設定する。
• 利潤最大化の内容は、次の2つの場合に分けて述べられている。
  • 建設可能な戸数に制限がない場合
    • 限界費用と限界収入が等しくなる戸数［ エ ］軒を、販売価格［ オ ］千万円で販売することで、利潤最大化が実現される。
  • 販売数が最大2,000軒に限定されている場合
    • 受託会社は戸数［ カ ］軒を、販売価格［ キ ］千万円で販売し、利潤を最大化する。
• 設問は次の2点である。
  • ［ エ ］〜［ キ ］に当てはまる数値を求め、解答欄に記入する。
  • 図2に、販売数が最大2,000軒に限定されている場合について、次の4項目を図示する。
    • 戸建て住宅市場の需要曲線(D)
    • 販売価格(P)
    • 消費者余剰(CS)
    • 生産者余剰(PS)
• 作図の条件は次のとおり。
  • 各項目に対応する記号(D, P, CS, PS)を明記する。
  • D の P 軸切片と Q 軸切片の数値を図中に記載する。
  • 供給曲線(S)は、あらかじめ図中に図示されている。
  • CS と PS の具体的な数値計算は不要である。

【解答】

• エ: 4,000
• オ: 6
• カ: 2,000
• キ: 8
• 図示要件:
  • 需要曲線 D の切片：P軸切片 = 10（千万円）、Q軸切片 = 10,000（軒）
  • 販売価格 P = 8 の位置に水平破線を描く。
  • 価格 P = 8、需要曲線 D、および P軸で囲まれた上部の三角形部分を「消費者余剰（CS）」とする。
  • 価格 P = 8、限界費用 P = 2、供給上限 Q = 2,000、および P軸で囲まれた下部の長方形部分を「生産者余剰（PS）」とする。

【解説】

1. 数量制限がない場合の利潤最大化（エ・オ）

独占企業が自社の利潤を最大化させる条件は、限界収入（MR）＝ 限界費用（MC） である。 需要関数 Q = 10,000 – 1,000P を P について解くと、逆需要関数が得られる。

逆需要関数： P = 10 – 0.001Q

ここから限界収入（MR）を求める際、以下のいずれの考え方を用いてもよい。

【考え方1：傾き2倍の法則】

需要曲線が直線である場合、限界収入曲線（MR）は「逆需要関数と P 軸切片が等しく、傾きが2倍になる」という性質を持つ。

• 逆需要関数： P = 10 – 0.001Q
• 限界収入（MR）： MR = 10 – 0.002Q（傾きの 0.001 を2倍にする）

【考え方2：総収入関数（TR）を経由する方法】

総収入 TR（Total Revenue ＝ 価格 P × 生産量 Q）の式を立て、これを生産量 Q で微分（変化率を計算）することでも導出できる。

• 総収入（TR）の立項： TR = P × Q = (10 – 0.001Q) × Q = 10Q – 0.001Q^2
• 限界収入（MR）の導出： TR を Q で微分すると、MR = 10 – 0.002Q となる。

【最適な生産量（エ）と販売価格（オ）の計算】

得られた MR = 10 – 0.002Q と限界費用 MC = 2 を等しく置く。

• 条件式の立項： 10 – 0.002Q = 2
• 計算： 0.002Q = 8 → Q = 4,000（軒） ［エ］

求めた最適生産量 Q = 4,000 を逆需要関数 P = 10 – 0.001Q に代入して販売価格を求める。

• 代入： P = 10 – 0.001 × 4,000
• 計算： P = 10 – 4 → P = 6（千万円） ［オ］

したがって、数量制限がない場合は 4,000軒［エ］ を 6千万円［オ］ で販売するのが最適である。

2. 数量が2,000軒に限定されている場合の最適選択（カ・キ） 供給上限が 2,000軒に制限されている場合、企業本来の最適生産量である 4,000軒まで住宅を建設することができない。

Q = 0 から Q = 2,000 までのすべての範囲において、限界収入 MR = 10 – 0.002Q は MC = 2 を上回っている（Q = 2,000 のとき MR = 6 > MC = 2）。

これは「供給上限である 2,000軒目に達するまで、生産を増やすほど利益が増大し続ける状態」を意味する。

したがって、受託会社は上限いっぱいの 2,000軒［カ］ を生産・販売する。

2,000軒を完売させるための最高販売価格は、逆需要関数に Q = 2,000 を代入して定まる。

代入と計算： P = 10 – 0.001 × 2,000 = 8（千万円） ［キ］

したがって、供給制限下では 2,000軒［カ］ を 8千万円［キ］ で販売したときに利潤が最大化される。

問題1（2）消費者行動理論と効用最大化問題（無差別曲線・予算制約線）

【共通前提文の要旨】

• 住宅の広さを x(坪)、住宅以外の財(以下、合成財と呼ぶ)の消費量を y(単位)とする。
• Aさんの効用関数は u = x × y³ で表される。
• Aさんの予算に関する条件は次のとおり。
  • 月収は20万円である。
  • 月収の全額を、家賃と合成財への支出に充てる。
• 価格に関する条件は次のとおり。
  • 住宅の月額家賃は、1坪当たり1万円。
  • 合成財の価格は、1単位当たり1万円。
• このとき、Aさんの毎月の予算制約線は図3の破線で示される。

小問（２）ー１

【問題】

効用最大化の結果、Aさんにとって最適な住宅の広さは5坪である。このとき、図3に次の①及び②を図示しなさい。その際、各項目に対応する記号（①、②）を明記するとともに、①の座標 (x, y) を図中に記載すること。

① Aさんの消費点（住宅の広さと合成財の消費量の組合せを表す座標）

② 消費点を通る無差別曲線

【解答】

• ① 消費点の座標: (x, y) = (5, 15)
• ② 無差別曲線の図示要件:
  • 予算制約線 x + y = 20 上の点 (5, 15) において予算制約線と接する、原点に対して凸な曲線（無差別曲線 ②）を描く。

【解説】

1. 最適消費点 ① の導出 Aさんの毎月の所得（月収）は I = 20万円、住宅の坪単価は px = 1万円、合成財の価格は py = 1万円である。 予算制約式は次のように変形・導出できる。
   • 公式: px × x + py × y = I
   • 代入: 1 × x + 1 × y = 20
   • 整理: x + y = 20
   問題文より、最適な住宅の広さは x = 5 坪であるため、予算制約式に代入して合成財の消費量 y を求める。
   • 代入: 5 + y = 20
   • 計算: y = 15
   したがって、Aさんの消費点 ① の座標は (x, y) = (5, 15) となる。
2. 無差別曲線 ② の図示 効用最大化の点（消費点）においては、無差別曲線の接線の傾き（限界代替率 MRS）と予算制約線の傾き（価格比 px / py）が一致する。 したがって、点 (5, 15) を通り、予算制約線（傾き -1）に接するような原点に向かって凸な曲線を描き、記号 ② を明記する。

小問（２）ー２

【問題】

合成財の価格は1単位当たり1万円と変わらないが、家賃が1坪当たり2万円に倍増し、Aさんの月収も40万円に倍増したとする。このとき、効用最大化問題を解いて、Aさんの最適な住宅の広さ（x）及び合成財の消費量（y）を求めなさい。

【解答】

• 住宅の広さ（x）: 5（坪）
• 合成財の消費量（y）: 30（単位）

【解説】

問題の整理

• 効用関数:u = x y³
• 予算制約式:2x + y = 40(単位:万円)
  • 家賃2万円/坪 × x + 合成財1万円/単位 × y = 月収40万円

計算過程

• 限界効用を求める。
  • MUₓ = ∂u/∂x = y³
  • MUᵧ = ∂u/∂y = 3x y²
• 効用最大化の条件は、限界代替率(MRS)が価格比に等しいことである。
  • MRS = MUₓ / MUᵧ = y³ / (3x y²) = y / (3x)
  • 価格比 = Pₓ / Pᵧ = 2 / 1 = 2
  • よって y / (3x) = 2 より、y = 6x ……①
• ①を予算制約式に代入する。
  • 2x + 6x = 40
  • 8x = 40
  • x = 5
• x = 5 を①に代入する。
  • y = 6 × 5 = 30
• 予算制約式で確認する。
  • 2 × 5 + 30 = 40 で成立する。

別解(コブ・ダグラス型の支出割合による確認)

• u = x y³ は x と y の指数の比が 1:3 なので、所得の 1/4 を住宅に、3/4 を合成財に支出する。
  • 住宅への支出:40 × 1/4 = 10 より、x = 10 ÷ 2 = 5
  • 合成財への支出:40 × 3/4 = 30 より、y = 30 ÷ 1 = 30

解答欄

• 最適な住宅の広さ x = 5(坪)
• 最適な合成財の消費量 y = 30(単位)

問題2：インフレ動向・マネーストックとインフレ期待の形成（土地評価モデル）

【共通前提文の要旨】

• 図1〜図3と文章を読み、(1)〜(4)の各設問に答える形式である。
• 図の内容は次のとおり。
  • 図1:経済成長率(実質GDP成長率、暦年・対前年比、%)の近年の推移(2005〜2023年)
  • 図2:名目利子率(10年国債金利、%)の推移(2005〜2023年)
  • 図3:インフレ率と貨幣供給量成長率の推移(2005〜2023年)
    • インフレ率:消費者物価指数(生鮮食品及びエネルギーを除く総合)と、同(エネルギー)
    • 貨幣供給量:マネーストック(M2)
• 文章は、近年のマクロ指標、特にインフレ率の動向についての考察である。
• インフレ率を規定する主な要因は、次の4つである。
  • マクロ的需給ギャップ
  • 輸入物価
  • エネルギー価格
  • 期待インフレ率

1. マクロ的需給ギャップ(需要側)

• 需要側の要因として、金融・財政政策、海外経済の動向、家計や企業の支出行動を左右する出来事などがある。
• 近年は、緩和的な金融政策、コロナ禍による支出の減退、その後のインバウンド需要の回復を考慮することが重要である。
• 貨幣供給量が増大すると、総需要が増大して需給ギャップを引き締め、インフレ率を［ ア ］させ得る。
  • ただし、貨幣供給量の増大が総需要をさほど増大させず、インフレ率にさほど影響しないこともある(下線A)。
• コロナ禍による支出の減退は、インフレ率を［ イ ］させる要因となる。
• インバウンド需要の回復は、インフレ率を［ ウ ］させる要因となる。

2. 供給側(潜在的な生産水準)

• 女性や高齢者の労働参加の進展は、潜在的な生産水準を増大させ、インフレ率を［ エ ］させる要因となってきた。
• この傾向は、直近では一通り完了したと考えられる。

3. 輸入物価・エネルギー価格

• 需給ギャップの変化は、生産要素価格の変化を通じてインフレ率に影響する。
• 需給ギャップとは独立に生じる輸入物価やエネルギー価格の変動も、生産要素価格の変化を通じてインフレ率に影響する。
• 2020年代のインフレ率は、需給ギャップ以外に、輸入物価やエネルギー価格等の影響を大きく受けている。

4. 期待インフレ率

• 期待インフレ率が高い(低い)と総需要が大きく(小さく)なり(下線B)、実際に高い(低い)インフレ率を実現し得る。
• 総需要を経由する影響のほかに、次の2つの経路でもインフレ率に影響する。
  • 企業の価格設定行動
    • メニューコストのため、企業は価格を頻繁には改定できない。
    • 価格改定の際は、将来の平均的な物価水準を予想して価格を設定する。
    • そのため、期待インフレ率が高くなると、企業の設定価格も大きく上昇し、実際のインフレ率も高くなる。
  • 家計の労働供給
    • 家計は、［ オ ］賃金ではなく、それを物価で割った［ カ ］賃金をもとに労働供給を決定する。
    • 期待インフレ率が高くなると、それに見合う名目賃金の引上げを要求する。
    • 賃上げは生産コストを上昇させ、価格転嫁を通じて実際のインフレ率も高くなる。
• 期待インフレ率がどのように形成されるのかを考えることが、インフレ率の分析において重要である。
  • 適合的期待形成(インフレ率の期待値が、これまでのインフレ率を反映して形成される)が当てはまるとすると、同じようなインフレ率が継続する傾向が観察される(下線C)。

（１）インフレ率の決定要因と空欄補充

【問題】

文章の空欄［ ア ］〜［ カ ］に入る最も適切な用語を答えなさい。なお、空欄［ ア ］〜［ エ ］には「上昇」、「低下」のいずれか、空欄［ オ ］と［ カ ］には「名目」、「実質」のいずれかが入る。

【解答】

• ア: 上昇
• イ: 低下
• ウ: 上昇
• エ: 低下
• オ: 名目
• カ: 実質

【解説】

1. 需給ギャップとインフレ率の変動(ア〜ウ)

• ア(上昇)
  • 貨幣供給量(マネーストック)が増大すると、金融緩和効果を通じて総需要が拡大する。
  • マクロの需給ギャップが引き締まり(需要超過へ向かい)、インフレ率を上昇させる。
• イ(低下)
  • コロナ禍による消費や投資などの支出減退は、総需要を減少させる。
  • 需給ギャップが緩み(供給過剰へ向かい)、インフレ率を低下させる。
• ウ(上昇)
  • インバウンド(訪日外国人客)需要の回復は、国内の財・サービスへの総需要を直接増加させる。
  • そのため、インフレ率を上昇させる。

2. 潜在生産水準(供給側)の影響(エ)

• エ(低下)
  • 女性や高齢者の労働参加が進むと、働き手が増える。
  • 社会全体の生産能力(潜在的な生産水準)が底上げされ、供給のキャパシティが大きく拡大する。
  • 需要に対して供給に余裕が生まれ、企業は価格を引き上げにくくなる。
  • その結果、インフレ率を引き下げる要因となる。

3. 家計の労働供給行動(オ・カ)

• オ(名目)
  • 表面上の金額である名目賃金。家計は、これだけをもとには労働供給を決定しない。
• カ(実質)
  • 名目賃金を物価水準で割った、購買力を表す実質賃金。
  • 家計は、これを基準に労働供給を決定する。

（２）流動性のわなと貨幣供給の効果

【問題】

下線部（A）「貨幣供給量の増大が総需要の増大をさほどもたらさず」について、どのような場合に、貨幣供給量の増大が総需要の増大をさほどもたらさなくなるか、理由とともに説明し、2010年以降の時期で、実際にこうした状況が発生していた可能性のある時期はあるかについても述べなさい。

【解答の骨子】

流動性のわなとは

• 名目利子率がゼロ近傍の極限まで低下している状況で、中央銀行が貨幣供給量を増大させても、実体経済の総需要(投資や消費)がさほど増大しなくなる状態である。
• この状態は一般に「流動性のわな」と呼ばれる。

その理由

• これ以上の利子率の低下が見込めない。
• そのため、人々や企業は債券等を保有せず、利子のつかない現金・預金の保有を選好する。
• その結果、追加的な貨幣供給は、民間への融資や実体経済での支出に結びつかない。
• 資金は金融機関の手元に滞留することになる。

2010年以降の日本への当てはめ

• 日本銀行による大規模な金融緩和で、貨幣供給量は大幅に増大した。
• 一方、長引く低金利環境のもとで、実体経済の資金需要が十分に喚起されなかった。
• このため、まさに流動性のわなの状況が発生していたと考えられる。

（３）実質利子率・名目利子率と実物投資の関係

【問題】

下線部（B）「期待インフレ率が高い（低い）と、総需要が大きく（小さく）なり（B）」について、「実質利子率」、「名目利子率」及び「実物投資」に留意しながら、これらの用語を用いて、その理由を説明しなさい。

【解答の骨子】

フィッシャー方程式

• 実質利子率 = 名目利子率 − 期待インフレ率 の関係が成り立つ。
• ゼロ金利制約などにより、名目利子率が一定または下限付近にある状況を前提とする。

期待インフレ率が高い場合(総需要は大きくなる)

• 期待インフレ率が高くなると、実質利子率が低下する。
• 企業への影響
  • 実質的な資金調達コストが低下する。
    • 将来の物価上昇により、借入金の実質負担が軽減されるため。
  • 工場や設備等の実物投資が促進される。
• 家計への影響
  • 将来の物価上昇を見越して、前倒し消費や住宅投資が促される。
• その結果、マクロ経済全体の総需要が大きくなる。

期待インフレ率が低い(またはマイナスである)場合(総需要は小さくなる)

• 実質利子率が高止まりする。
• 実物投資や消費が抑制される。
• その結果、総需要は小さくなる。

（４）資産価格（地価）モデルと期待インフレ率の形成

【問題の要旨】

地価の理論式(式1)

• 地価は、ファンダメンタルズに基づいて形成されるとすれば、将来のリターン(地代)の予想と名目利子率の予想から計算される。
• P = R / (i − π^e) …式1
  • P:今期の地価
  • R:今期の地代
  • π^e:地代上昇率の期待値
  • i:10年物国債の利子率(年率)
• 前提となる仮定は次のとおり。
  • 地代上昇率はインフレ率と一致する。
  • したがって、π^e は期待インフレ率と同じである。
  • i は、将来にわたる短期利子率の予想を反映して決まる。

設問で求められている説明

• 式1、図2(名目利子率)、図4(地価の推移)をもとに、期待インフレ率がどう推移したと考えられるかを説明する。
  • 2010年以降を、いくつかの時期に区切って述べる。
• 次の2点についても説明する。
  • こうしたインフレ期待の形成は、下線部(C)の適合的期待形成と整合的か。
  • それは、同様のインフレ率の継続をもたらす傾向があるか。

解答上の注意

• 期待インフレ率の具体的な数字は不要である。
• おおよその水準(高い・低い・マイナスなど)を示す。
• 変化した場合は、その方向性(上昇・低下など)を示す。

【解答の骨子】

期待インフレ率(π^e)の推移

• 前提となる見方
  • 式1:P = R / (i − π^e)
  • 金利 i が変わらないのに地価が動いた場合は、π^e の変化が原因と考えられる。
  • π^e が上がると分母が小さくなり、地価は上がる。π^e が下がると分母が大きくなり、地価は下がる。
• 2010〜2012年頃(デフレ期)
  • 金利 i は1%前後だった。
  • 地価は年3〜5%ほど下落し続けた。
  • 分母(i − π^e)が大きかったということなので、π^e はマイナス(デフレ期待)か、著しく低かった。
• 2013〜2019年頃(アベノミクス・大規模緩和期)
  • 金利 i は大規模緩和やマイナス金利政策でほぼゼロまで低下した。
  • 地価は上昇に転じ、特に商業地を中心に上昇幅が広がった。
  • 分母が急に小さくなった。金利低下の効果に加え、π^e がマイナスからプラスへ上昇した。
• 2020〜2021年頃(コロナ禍)
  • 金利 i はほぼ0%で変わらなかった。
  • 地価は一時的に下落した。
  • 金利が動いていないので、原因は π^e の一時的な低下(マイナス近傍への悪化)である。
• 2022〜2023年(経済正常化・物価上昇期)
  • 金利 i は0.2〜0.7%程度に少し上がったが、低水準だった。
  • 地価は金利上昇を上回る勢いで上昇した。
  • 分母が小さくなったので、π^e は再び明確に上昇した。

適合的期待形成との関係

• 整合的か
  • 整合的である。
  • 適合的期待形成とは、過去や足元の実際のインフレ率をもとに、将来の期待インフレ率を決める考え方である。
  • 期待インフレ率の動きは、実際の経済・物価の動きに後から追随している。
    • デフレ期はマイナス。
    • アベノミクス期は上昇。
    • コロナ禍で一時低下。
    • 2022年以降の世界的インフレで再び上昇。
• 同様のインフレ率の継続をもたらすか
  • もたらす傾向がある。
  • 過去のインフレ率が期待を決める。
  • 期待が高い(低い)と、企業は価格を大きく上げる(あまり上げない)。家計は大きな賃上げを求める(求めない)。
  • その結果、実際のインフレ率も同じような水準になる。
  • これが繰り返され、同じ状態が続く。
    • 2010年代前半:デフレ期待が定着し、デフレが長引いた。
    • 2022年以降:インフレ期待が上昇し、物価上昇が続いた。

出題の要旨

国土交通省HPのコピペです。