【令和7年不動産鑑定士試験】経済学過去問解説

Geminiと壁打ちしてつくりました。

問題1

(1) 小問(1)-1

1. 問題

地方政府が大規模な住宅開発プロジェクトにおいて、戸建て住宅の建設・供給を民間企業に委託することを検討している。

戸建て住宅に対する市場の需要関数は次のように与えられている。

Q ＝ 10,000 － 1,000P

（ここで、P は戸建て住宅1軒あたりの価格［単位：千万円］、Q は需要量［単位：軒］を表す。）

各建設会社の限界費用（MC）は 2（千万円）で一定であり、実際の供給上限は 2,000 軒に限定されているものとする。

地方政府が「最低価格落札方式」を採用する場合、販売価格は ［ア］ 千万円になり、このとき戸建て住宅の需要量は ［イ］ 軒である一方、実際の供給は 2,000 軒にとどまるため、 ［ウ］ 軒の超過需要が生じる。

空欄［ア］～［ウ］に入る適切な数値を求めよ。

2. 解答

［ア］：2
［イ］：8,000
［ウ］：6,000

3. 解説

(1) 販売価格［ア］の導出

最低価格落札方式のもとでは、多数の建設会社による価格競争が行われる。

建設会社は自社の限界費用（MC ＝ 2）を下回る価格で落札すると赤字になるため、限界費用未満の入札は行わない。一方、限界費用を上回る価格が提示されている限り、他の企業より低い価格を提示して受注を獲得しようとする競争が働く。

この結果、市場競争の帰着として販売価格 P は限界費用 MC と一致する水準まで低下する。

P ＝ MC ＝ 2

したがって、販売価格は 2千万円 であり、空欄［ア］に入る数値は 2 である。

(2) 需要量［イ］の導出

決定した販売価格 P ＝ 2 における需要量 Q は、与えられた需要関数に P ＝ 2 を代入することで求まる。

Q ＝ 10,000 － 1,000 × 2 ＝ 8,000

したがって、この価格における需要量は 8,000軒 であり、空欄［イ］に入る数値は 8,000 である。

(3) 超過需要［ウ］の導出

市場における需要量が 8,000 軒であるのに対し、政府の供給上限により実際の供給量は 2,000 軒に制限されている。

超過需要は「需要量－供給量」で定義されるため、以下のように計算できる。

超過需要＝ 8,000 － 2,000 ＝ 6,000

したがって、生じる超過需要は 6,000軒 であり、空欄［ウ］に入る数値は 6,000 である。

(2) 小問(1)-2

1. 問題

地方政府が特定の建設会社1社に委託する場合、受託会社は、自社の利益を最大化するように販売価格を設定する。

仮に建設可能な戸数に制限がなければ、限界費用と限界収入が等しくなる戸数 ［エ］ 軒を、販売価格 ［オ］ 千万円で販売することで、利潤最大化が実現される。

しかし、販売数が最大 2,000 軒に限定されている場合、受託会社は戸数 ［カ］ 軒を販売価格 ［キ］ 千万円で販売し、利潤を最大化する。

空欄［エ］～［キ］に当てはまる数値を求めよ。

2. 解答

［エ］：4,000
［オ］：6
［カ］：2,000
［キ］：8

3. 解説

(1) 数量制限がない場合の導出［エ］［オ］ 独占企業（受託会社1社）の利潤最大化条件は「限界収入（MR）＝限界費用（MC）」である。

需要関数 Q ＝ 10,000 － 1,000P を P について解くと（逆需要関数）：

P ＝ 10 － 0.001Q

逆需要関数が直線の場合、限界収入曲線（MR）は需要曲線と縦軸の切片が等しく、傾きが2倍になるため、限界収入関数は次のようになる。

MR ＝ 10 － 0.002Q

限界費用 MC ＝ 2 であるため、利潤最大化条件「MR ＝ MC」に代入すると：

10 － 0.002Q ＝ 2

0.002Q ＝ 8

Q ＝ 4,000

したがって、制限がない場合の戸数は 4,000軒 であり、空欄［エ］に入る数値は 4,000 である。

求めた Q ＝ 4,000 を逆需要関数に代入すると：

P ＝ 10 － 0.001 × 4,000 ＝ 6

したがって、販売価格は 6千万円 であり、空欄［オ］に入る数値は 6 である。

(2) 数量制限（最大2,000軒）がある場合の導出［カ］［キ］ 供給上限が 2,000 軒に制限されているため、4,000 軒まで生産することはできない。 Q ＝ 2,000 のときの限界収入 MR は： MR ＝ 10 － 0.002 × 2,000 ＝ 6

限界費用 MC ＝ 2 であるため、Q ＝ 2,000 の時点でも「MR（6）＞ MC（2）」となり、1軒追加で販売するごとに利潤が増加する状態にある。

そのため受託会社は、供給可能な上限いっぱいまで販売するのが最も有利となる。

したがって、販売戸数は 2,000軒 であり、空欄［カ］に入る数値は 2,000 である。

Q ＝ 2,000 のときに市場で売り切ることができる価格を需要関数に代入して求めると：

2,000 ＝ 10,000 － 1,000P

1,000P ＝ 8,000

P ＝ 8

したがって、販売価格は 8千万円 であり、空欄［キ］に入る数値は 8 である。

問題2

(1) 設問(1)

1. 問題

貨幣数量説における貨幣供給量（マネーストック）の増加と物価上昇率（インフレ率）の関係を説明した上で、図3に示された日本の近年のデータにおいて、貨幣供給量成長率と消費者物価指数（インフレ率）の関係がどのように推移しているか（理論との整合性や乖離）を論じなさい。

2. 解答

貨幣数量説の理論: 貨幣数量説の交換方程式 M × V ＝ P × Y（M: 貨幣供給量, V: 貨幣の流通速度, P: 物価水準, Y: 実質GDP）を変化率形式で表すと、(Mの成長率) ＋ (Vの成長率) ＝ (Pの成長率) ＋ (Yの成長率) となる。貨幣の流通速度 V および実質GDP Y が長期的・短期的に一定または緩やかであると仮定すると、貨幣供給量成長率の増加は同等の物価上昇率（インフレ率）をもたらす。
図3からの考察と整合性: 図3によると、マネーストック（M2）の成長率はプラスで推移している一方で、消費者物価指数（生鮮食品及びエネルギーを除く総合）は長期間にわたりゼロ近傍で低迷している。特に2010年代のアベノミクス以降、マネーストックが急速に拡大したにもかかわらず、インフレ率は比例して上昇していない。これはゼロ金利制約下での流動性の罠や将来不安等により貨幣の流通速度 V が低下したためであり、単純な貨幣数量説の命題（マネー増加＝即座の物価上昇）とは乖離した推移を示している。

3. 解説

貨幣数量説（Quantity Theory of Money）は、貨幣量の変化が長期的には物価水準のみに影響を与えるとする古典派マクロ経済学の基本命題である。しかし、現実の日本経済データ（図3）では、大規模な金融緩和（マネーストック M2 の拡大）が行われたにもかかわらず、物価上昇率は低水準にとどまった。この原因として、デフレマインドの定着による貨幣保有動機（流動性選好）の強まりや預金積み上げに伴う貨幣の流通速度 V の著しい低下が挙げられ、理論の前提（V が一定）が現実には成立していないことを示している。

(2) 設問(2)

1. 問題

名目利子率のゼロ金利制約（非負制約）のもとで、中央銀行が実施する拡張的金融政策（量的・質的金融緩和など）が実質利子率および総需要（投資・GDP）に与える影響について、フィッシャー方程式を用いて論じなさい。

2. 解答

フィッシャー方程式: 名目利子率を i、実質利子率を r、期待インフレ率を π^e とすると、フィッシャー方程式は r ＝ i － π^e と表される。
ゼロ金利制約下の政策効果: 名目利子率 i がゼロ近傍（非負制約）にある場合、伝統的な政策金利の引き下げによる刺激効果は限界に達する。ここで中央銀行が大規模な量的・質的金融緩和を実施し、将来のインフレ目標やコミットメントを通じて期待インフレ率 π^e を上昇させることができれば、実質利子率 r (＝ i － π^e) を低下させることができる。
総需要への波及: 実質利子率 r の低下は企業の資本コストを減少させて設備投資を刺激し、家計の消費支出や住宅投資を促進する。その結果、総需要（IS曲線上のシフトまたは点移動）が拡大し、実質GDPが増加する。

3. 解説

ゼロ金利制約（ZLB）のもとでは名目金利 i をこれ以上下げられないため、フィッシャー方程式 r ＝ i － π^e に基づき、期待インフレ率 π^e を引き上げることが実質金利 r を押し下げる唯一の手段となる。日銀の「量的・質的金融緩和（QQE）」やインフレターゲットの設定は、このメカニズムを通じて実質利子率をマイナス圏へ押し下げ、総需要を喚起することを意図したものである。

(3) 設問(3)

1. 問題

地価決定における収益還元モデル（資産価格モデル）を定式化し、名目利子率、期待インフレ率、リスクプレミアム、地代（収益）成長率が地価に与える影響について理論的に説明しなさい。

2. 解答

地価決定モデル: 1期後の期待地代を R1、実質割引率を r、地代の期待成長率を g、不動産保有に伴うリスクプレミアムを λ とすると、収益還元法（定速成長モデル）による地価 P は以下のように定式化される。 P ＝ R1 / ((i － π^e ＋ λ) － g) （ここで実質利子率 r ＝ i － π^e を代入している）。
各要因の影響:
1. 名目利子率 (i) の低下：割引率を引き下げ、地価 P を上昇させる。
2. 期待インフレ率 (π^e) の上昇：実質利子率を引き下げ（割引率の低下）、地価 P を上昇させる。
3. 地代成長率 (g) の上昇：分母（総合還元利回り）を縮小させ、地価 P を上昇させる。
4. リスクプレミアム (λ) の低下：不動産投資リスクの認識低下により割引率が下がり、地価 P を上昇させる。

3. 解説

地価 P は将来にわたって発生する純収益（地代 R）の割引現在価値の総和として定義される。毎年 g の割合で成長する永久還元モデルにおいて、割引率 k を構成する要素（i － π^e ＋ λ）から成長率 g を引いた総合還元利回り（i － π^e ＋ λ － g）が小幅化するほど、地価 P は大きく上昇する構造になっている。

(4) 設問(4)

1. 問題

図1から図4の推移を踏まえ、リーマンショック以降（2008年〜）の日本経済におけるマクロ経済変数（実質GDP成長率、名目利子率、インフレ率）の変動が地価上昇率（商業地・住宅地等）に与えた影響について、経済理論に基づき総合的に論じなさい。

2. 解答

2008年〜2012年（リーマンショック・東日本大震災期）: 図1に示す実質GDP成長率の急落（マイナス成長）と図3のデフレ傾向により、地代成長率の期待 g が低下し、リスクプレミアム λ が上昇した。このため図4の地価上昇率は全用途・商業地・住宅地ともに大幅なマイナスとなった。
2013年〜2019年（アベノミクス・異次元緩和期）: 図2の国債金利（名目利子率 i）の極めて低い推移（超低金利・マイナス金利）と図1の実質GDP成長率の持ち直しにより、地代成長率期待 g の回復と割引率の低下が同時に進行した。特に収益性に敏感な商業地において、図4に示す通り地価上昇率が力強くプラスへと転じた。
2020年以降（コロナショックとその後の回復期）: 2020年のコロナショック時にはGDP成長率（図1）および商業地地価（図4）が一瞬落ち込んだが、大規模な財政・金融支援により名目利子率 i が超低水準に据え置かれた。その後、世界的なインフレ圧力の中で期待インフレ率 π^e が高まり、経済活動の正常化に伴い地代成長率期待 g も改善したため、商業地を中心に地価上昇率は再びプラス幅を拡大した。