融資の金利は?銀行開拓したくて信金の人と面談しましたレポート

銀行を開拓したくて、知り合いの不動産業者に信金の担当者を紹介してもらいました。

メールでのやりとりはダメみたいで、赤ちゃんがいるので家に来てもらいました。

気合いを入れて、自己紹介や経歴をノートPCでプレゼンしました!

信金の融資や金利について聞いたことや、使用したスライド資料を紹介します。

信金の融資について

信金の人と融資について話した内容は以下の通りです。

  • どこの信用金庫も不動産投資の融資をしている。その信用金庫は貸しているお金の4割は不動産
  • 融資の条件は、属性も少しあるけど、物件次第
  • 土地の評価は固定資産税評価額で見る(積算価格より低い)
  • 信用金庫は1つの店舗で10人くらい。融資は支店長の方針による→サラリーマン大家には融資しないという支店長も。
  • 耐用年数を超えても融資しないことはない→木造は不利

金利はみずほ長期プライムレートと連動(1.5〜1.6%)

金利について信金の人と話した内容については以下の通りです。

  • 金利は基本は全て変動金利
  • みずほ長期プライムレートと連動しているて、それに少し上乗せ
    • 現在はみずほ長期プライムレート1.2%くらい。
    • それに少し上乗せされて1.5〜1.6%が目安

スライド資料

スライドの資料は印刷してファイルにしてまとめて、紙芝居のようにして使えるようにしました。

資料をまとめたA4のファイル

いくつかのスライドを紹介します。

私と夫の自己紹介

まず最初に自分たちの紹介です。

4枚のスライドにまとめました。

  1. 自己紹介
  2. 経歴
  3. 夫の紹介
  4. 夫の経歴
3.夫の紹介

保有資格や、賃貸業に役立ちそうな趣味についても書きました。

大きい字で、いらすとやのイラストも入れてわかりやすいように工夫しています。

不動産賃貸業について

不動産賃貸業に対する考えや保有物件の購入理由などを5枚のスライドにまとめました。

  1. 不動産賃貸業を始めたきっかけ
  2. 賃貸業の方針
  3. 所有物件概要
  4. 所有物件の運用(利回りなど)
  5. 今後の目標
1.不動産投資のきっかけ

あまり「投資」という言葉を使わずに、夫と自分の長所を活かした事業をしたいことを伝えました。

2.自分達の強みを活かした賃貸経営の方針

保有しているファミリー向け区分マンションをどういった視点で購入したのかもプレゼンしました。

小学校公園が目の前で、業務スーパー小児科がすぐ近くにあることなど)

4.所有物件のキャッシュフローなど

また、賃貸業の将来的な考えも具体的に話しました。

5.賃貸業の目標

保有資産について

保有する金融資産についてまとめています。

  1. 流動資産
  2. 固定資産
  3. 貸借対照表
  4. 夫の貸借対照表

融資の事前審査のときには通帳のコピーなどが必要になりますが、とりあえず直近の資産について報告しました。

投資信託や個別株については銘柄や購入した理由や銘柄も口頭で補足しています。

1.流動資産

夫は簿記に詳しいですし、私も少し勉強していたので、簿記がわかるアピールもさりげなくしています(笑)

3.私の貸借対照表

購入予定の物件について

正直あまり購入したいとは思わない物件なのですが、融資の基準を確認したいため、しっかりと資料をまとめました。

  1. 購入予定物件概要1
  2. 購入物件の地図
  3. 購入予定物件概要2
  4. 積算価格の計算のもとにした路線価
  5. 賃貸状況
  6. 購入予定物件の強み
  7. 借入希望条件
  8. 年間収支計画
  9. 空室対策
1.物件の基本情報
2.物件の地図

積算価格を計算したのですが、信金の人がいうには、価格はこれより低い固定資産税評価額をもとにして見積もるらしいです。

土地の価格についてはこちらの記事に詳しく書いています。▼

3.物件の情報

積算価格を計算するもとにした路線価の地図も示しました。

全国地価マップというサイトから調べることができます。

4.積算価格のもとにした路線価

周辺の家賃相場と比べて高くないことも調べています。

5.賃料と周辺の家賃相場

購入した物件の強みも紹介しています。

広さや間取りについても言及すれば良かったです。

6.物件の強み

借入希望条件は、最初は適当に2%としていました。(訂正済)

信金の人に、シュミレーションや希望金利はどれくらいが目安かを聞くと、

「2%と提示されるとそれより下げようとはなりません。だからできるだけ低い金利で交渉したらいいですが、1%以下になると住宅ローンと勘違いしていると思われるので、1.1%でいいと思います。」

とのことでした!!

年間収支計画は、自分で作成してみて手残りの少なさにびっくりしました。

土地と建物を15%値引き交渉したシュミレーションに作り変えました…。

シュミレーションは大事だと実感!

8.年間収支計画

空室対策についてもスライドを作りましたが、なんだか恥ずかしくてあまり話しませんでした。

9.空室対策

プレゼン結果:融資はできない

イマイチな物件なのでダメもとですが、結果、

  • 物件の1割を頭金としていれないとダメ
  • 接している道路が公道かどうか怪しく、公道でなかったらそもそも融資はダメ

とのことでした。

道路については現地に行って確認したわけではないので、わからないままでした。

信金さんの人と相談してわかったのは、属性というよりはとにかく物件次第ということです。

融資の結果はダメでしたが、また何かあればいつでも相談してくださいとのことでした!

プレゼン用以外に準備した資料

自己紹介や経歴、物件についてまとめたスライド資料を用意しました。

他に、

  • 源泉徴収票
  • 確定申告書
  • 配偶者の源泉徴収票
  • 確定申告書

など、必要そうな資料をファイルにまとめて準備しましたが、融資は無理そうということで見せずに終わりました。

保有する物件の資料(権利書?)などは何を準備すればいいか尋ねたところ、住所がわかればいいとのことでした。

用紙しておくべきだった物件の資料

信金さんの方に教えてもらった、他に用意してくべきだった資料があります。

私が用意していたのは、不動産業者からメールで添付されていた以下の資料だけでした。

  • 物件概要書
  • レントロール(家賃表)
  • 建築確認申請書

建築確認申請書とは、大東建託などの建築業者が物件を建築する前に役所に提出する書類です。

これらだけでは不十分で、以下の資料も準備しておいたほうがよいと言われました。

  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 地積測量図
  • 公図
  • 建築確認済証

です。

売買する不動産仲介業者が持っているので、連絡すればすぐもらえます。

(私は融資の相談をすることを仲介業者に伝えていませんでした。)

まとめ

融資の相談で作成した22枚のスライドの内容は以下の通りです。

  1. 自己紹介
  2. 経歴
  3. 夫の紹介
  4. 夫の経歴
  5. 不動産賃貸業を始めたきっかけ
  6. 賃貸業の方針
  7. 所有物件概要
  8. 所有物件の運用(利回りなど)
  9. 今後の目標
  10. 流動資産
  11. 固定資産
  12. 貸借対照表
  13. 夫の貸借対照表
  14. 購入予定物件概要1
  15. 購入物件の地図
  16. 購入予定物件概要2
  17. 積算価格の計算のもとにした路線価
  18. 賃貸状況
  19. 購入予定物件の強み
  20. 借入希望条件
  21. 年間収支計画
  22. 空室対策

プレゼンについては信金の方からほめられました。

よかったら参考にしてください。

金融機関の開拓や訪問についてはこちらの記事で詳しく解説しています▼

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