こんにちは。駆け出し大家の藤本紗帆です。
中古区分マンションのリフォームに、合計約30万円かけました。
- 指値で540万にして現金購入
- 3LDKで69.85㎡
- 家賃は69,000円➕管理費6000円で月75,000円もらってる
- 修繕積み立て金と管理費で月23,000円の支出😭
- 月52,000円のキャッシュフロー
- 実質利回りは約10.5%
リフォーム代の参考にしてください！
分電盤交換とエアコンコンセント増設：99,800円
エアコンをつけられない部屋があったためエアコンコンセントを増設することにしました。
また、分電盤も非常に古かったため交換することになりました。
個人でやっている電気工事士を「〇〇市 電気工事」と調べてネットで地道に探しました。
近所の電気工事士のおじさんに見積もってもらうと「99,800円」とのことでした。
10万なんて高い！と思って別の業者に相見積もりしたら、16万と言われました。
見積もりにきてもらったのに頼まないのが申し訳なくて、交通費として500円を手渡しました。
見積もりをしてもらって断るのは結構しんどいので、なるべくしないようにしたいです。
クロス交換（15帖のリビングで天井除く）：60,000円
タウンページで見つけたクロス職人の会社に、リビングの壁紙交換を60,000円で依頼しました。
仕上がりもバッチリでしたが、職人さんと直接連絡を取りたいと思い、今は個人事業主の人に依頼しています。
職人さんの探し方はこちらの記事で紹介しています。▼
洗面台交換・処分費含む：57,200円
洗面台は施主支給したかったですが、通販では日にちは選べますが届く時間を指定できません。
一日物件で待つのは厳しいので施主支給は断念しました。
くらしのマーケットで近所の業者にお願いしました。
また、洗面台の電源確保のためのコンセント増設のために、別で請求されました。
コンセントの原価は100円程度で、簡単な工事なのに3,000円は正直ぼったくられたと思います。
洗面台の交換は合計57,200円でした。
ガスコンロ交換・処分費含む：36,390円
ガスコンロの交換はくらしのマーケットで口コミが良かったところに1万円で依頼しました。
ガスコンロは施主支給で26,390円のリンナイのものを購入しました。
![パロマ PKD-N36S-13A [ビルトインガスコンロ (都市ガス用・3口・両側強火タイプ・幅60cm)]](https://thumbnail.image.rakuten.co.jp/@0_mall/a-price/cabinet/orj/35/0-4961341315856.jpg?_ex=128x128)
合計で36,390円です。
電気系統DIY：15,194円
夫は第2種電気工事士の資格を持っており、
- モニター付きインターホンの交換
- スイッチパネル・コンセントパネルの交換
などをDIYしました。
電気系統の費用は合計15,194円です。
| 内容 | 費用 |
| モニター付きインターホン | 10,200円 |
| モーターレンチ | 1,087円 |
| スイッチプレート3個セット | 800円 |
| スイッチプレート(85円×8) | 680円 |
| コンセントプレート(206円×2) | 412円 |
| コンセントプレート(金属） | 316円 |
| 埋め込みトリプル | 294円 |
| コネクタ | 627円 |
| チャイムコード | 297円 |
| ダブルコンセント | 481円 |
| 合計 | 15,194円 |
インターホンは最新のものに交換しました。
コスパの良さそうなPanasonic製のインターホンを購入しました。▼
ポチップ
温水洗浄便座：15,180円
温水洗浄便座もDIYで交換しました。
こちらもPanasonicの製品です。▼
ポチップ
その他DIY：8,391円
その他のDIYは以下の通りで、費用は合計8,391円です。
- 網戸張替え
- 玄関の謎の穴を合板で埋める
- 台所の電気のひもを交換
- 掃除
- カギ交換
玄関にあった謎の穴は、ホームセンターで合板をカットしてもらい埋めました。
また、クレ556で窓のさんやドアの蝶番などで手入れしました。
| 品目名 | 金額 | |
| 網戸交換 | 網戸のあみ(382円×2) | 764円 |
| 網戸のゴム | 220円 | |
| 網戸のゴム（サイズ間違えて買いなおし） | 217円 | |
| 網戸のゴムをはめる道具 | 195円 | |
| トイレ水漏れ防止 | ロータンクパッキン | 377円 |
| ナットパッキン | 186円 | |
| 玄関の謎の穴を埋める | くぎ | 110円 |
| 合板（ホームセンターでカット） | 1,408円 | |
| 掃除 | フローリングシート | 110円 |
| ワックスシート | 110円 | |
| マイペット | 173円 | |
| 雑巾 | 327円 | |
| シールはがしスプレー | 330円 | |
| 研磨スポンジ | 327円 | |
| スクレーバー | 173円 | |
| 台所の電気のひも | 82円 | |
| カギ・シリンダー | 3,282円 | |
| 合計 | 8,391円 | |
トイレが水漏れしてる？！と思ってパッキンを買いましたが、洗面台交換を交換した人がギュッとしめてくれて直りました。
カギ交換についてはこちらの記事に書いています▼
リフォームのコスト基準
リフォームは、一定の基準を設けて、バランスを考えて行うことが重要です。
以下のようなコスト感覚が参考になります。
- 原状回復程度：3000円/㎡
- 一般的なリフォーム：6000円/㎡
- フルリフォーム：9000円/㎡
また、リフォームは家賃の2年分以内に収めるという基準もあります。
費用のかけすぎには今後も注意したいです。
まとめ
こうやってまとめてみると、リフォーム代の30万のうち約10万（3分の1）は電気工事に使っています。
絶対にやらなくてはならないという工事ではありませんが
- ブレーカーが落ちにくくなる
- 入居者にエアコンコンセント増設を任せると、下手な工事をされるかも
など、心配だったのでリフォームしました。
外注は3日に分けて、DIYと掃除は4日くらいです。
この次に購入した戸建てはリフォーム費用に241万円もかかりました。▼
最初から戸建てはリフォームで心が折れそうだと思ったので、最初の物件が区分マンションで良かったです。
最初の物件を選ぶのはコチラの記事を参考にして下さい。▼
というサイトも便利です。
読んで頂きありがとうございました。
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